Laudo de avaliação de imóveis Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário BEATRIZ FREITAS SILVA Nº CPF / CNPJ 12188187865 Nome Empreendimento Valor Compra Venda R$ 177.541,12 Data Venda N Controle Interno 01 0007 3243 23001 057 0 Proprietário / Construtora Nº Cartório: Matrícula: 9.707 Logradouro R BULGARIA Nº 545 Andar Complemento Bairro RESIDENCIAL PASIN Cidade PINDAMONHANGABA UF SP CEP 12445-600 Latitude -22.889104 Longitude -45.372321 Caracterização da Região Região Residencial Comercial Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Comercial Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência do Uso do Comercial Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Vista Permanente Área (em ):187,50 Testada (Frente):7,50 m Lado Direito:25,00 m Fração Ideal:1,000000 % Fundos7,50 m Lado Esquerdo:25,00 m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano dos Andares Uso do Condomínio: Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Comercial Outro - Descrever Abaixo Uso Imóvel: Residencial Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 0 Ano Construção Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Fechamento das Paredes: Em Construção Fachada Esquadrias N Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 1 Dimensões Área Privativa:0,00 Área Comum ():0,00 Área Total ():0,00 Área Averbada: Área não Averbada Nº Vagas Garagem Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 1 / 5
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não em via pública, contendo uma construção não finalizada. NOTA: Não foi realizada vistoria interna do imóvel.não foi fornecido IPTU para a avaliação. A matrícula averba a construção de um prédio sob nº 545 da Rua Bulgária, porém não quantifica a área. A certidão de Valor Venal informa uma área construída de 105,60. No local foi verificado que aparentemente o imóvel foi demolido. Para cálculo foi considerado somente o terreno. No local o imóvel não possui identificação fixada. A localização do mesmo foi feita através da identificação dos imóveis vizinhos e laudo anterior fornecido. Foi considerado 01 dormitório para finalização do laudo no sistema CETIP. QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 31/07/2017 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? Não foi fornecido IPTU para a avaliação. 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? A matrícula averba a construção de um prédio sob nº 545 da Rua Bulgária, porém não quantifica a área. A certidão de Valor Venal informa uma área construída de 105,60. No local foi verificado que aparentemente o imóvel foi demolido. Para cálculo foi considerado somente o terreno. 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? Não foi fornecido IPTU para a avaliação. 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Observações Finais em via pública, contendo uma construção não finalizada. NOTA: Não foi realizada vistoria interna do imóvel.não foi fornecido IPTU para a avaliação. A matrícula averba a construção de um prédio sob nº 545 da Rua Bulgária, porém não quantifica a área. A certidão de Valor Venal informa uma área construída de 105,60. No local foi verificado que aparentemente o imóvel foi demolido. Para cálculo foi considerado somente o terreno. No local o imóvel não possui identificação fixada. A localização do mesmo foi feita através da identificação dos imóveis vizinhos e laudo anterior fornecido. Foi considerado 01 dormitório para finalização do laudo no sistema CETIP. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total () 1 Logradouro Rua Bulgária Nº 0 Andar Complemento Lote 08 Quadra 13 Proximidade do Imóvel km Bairro Residencial Pasin Cidade Pindamonhangaba UF SP CEP 12445 600 Latitude 0 Longitude 0 terreno com 10 x 25 = 250 Fonte de Informações Alexandre Telefone (12) 99174-4150 120.000,00 Data Venda / Oferta Valor Padrão Médio Testada (Frente) 10,00 ) 250,00 2 Logradouro Rua Hungria Nº 0 Andar Complemento Lote 23 Q O Proximidade do Imóvel km Bairro Residencial Pasin Cidade Pindamonhangaba UF SP CEP 12445 590 Latitude 0 Longitude 0 Lote com 19,2 x 25 = 480 Esquina Fonte de Informações Jurandir Telefone (12) 99737-1215 250.000,00 Data Venda / Oferta Valor Padrão Médio Testada (Frente) 19,20 ) 480,00 3 Logradouro Rua Doliva de Melo Leite Nº 0 Andar Complemento Lote 12 Quadra 24 Proximidade do Imóvel km Bairro Residencial Pasin Cidade Pindamonhangaba UF SP CEP 12445 650 Latitude 0 Longitude 0 terreno com 5 x 25 = 125 Fonte de Informações Beatriz Castro Telefone (12) 99140-5479 Status Vendido Nº Vagas Garagem Nº Dormitórios Idade Aparente 0 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 50.000,00 Data Venda / Oferta Valor Padrão Médio Testada (Frente) 5,00 ) 125,00 4 Logradouro Rua Jossei Toda Nº 0 Andar Complemento lote 136/Quadra 24 Proximidade do Imóvel km 5 Bairro Residencial Mantiqueira Cidade Pindamonhangaba UF SP CEP 12446 430 Latitude 0 Longitude 0 Meio Lote 5,5 x 27,5 = 151,25 Murado Fonte de Informações Ailton Telefone (12) 3637-4617 90.000,00 Data Venda / Oferta Valor Padrão Médio Testada (Frente) 5,50 ) 151,25 Logradouro Rua Alcides Timóteo Ferreira dos Santos Nº 0 Andar Complemento ao lado 327 Proximidade do Imóvel km Bairro Residencial Mantiqueira Cidade Pindamonhangaba UF SP CEP 12446-180 Latitude 0 Longitude 0 esquina com 12 fundos artea total 271,65 Fonte de Informações Carlos Telefone (12) 99797-0649 150.000,00 Data Venda / Oferta Valor Padrão Médio Testada (Frente) 12,00 ) 271,65 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 2 / 5
Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: Grau de Precisão: Metodologia: Evolutivo Cálculo do Coeficiente de Depreciação N Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual % Coef. Deprec. 1 60 0,00 0 Novo e Regular 1,50 1,0000 20,00 1,0000 2 60 0,00 0 Novo e Regular 1,50 1,0000 20,00 1,0000 3 60 0,00 0 Novo e Regular 1,50 1,0000 20,00 1,0000 4 60 0,00 0 Novo e Regular 1,50 1,0000 20,00 1,0000 5 60 0,00 0 Novo e Regular 1,50 1,0000 20,00 1,0000 Cálculo Custo Construção e Valor N Valor Venda / Oferta () CUB (R$/) Índices-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor Edificação Fator Oferta Valor 1 120.000,00 0,00 1.317,04 1,386 1,0000 1.825,42 0,00 0,9 108.000,00 2 250.000,00 0,00 1.317,04 1,386 1,0000 1.825,42 0,00 0,9 225.000,00 3 50.000,00 0,00 1.317,04 1,386 1,0000 1.825,42 0,00 1,0 45.000,00 4 90.000,00 0,00 1.317,04 1,776 1,0000 2.339,06 0,00 0,9 81.000,00 5 150.000,00 0,00 1.317,04 1,386 1,0000 1.825,42 0,00 0,9 135.000,00 Homogeneização Amostra Área () Dados Iniciais (1) (2) Homogeneização (R$/) Amostra 1 250,00 480,00 1 1.03 444,96 Amostra 2 480,00 520,83 1 1.12 525,00 Amostra 3 125,00 400,00 1 0.95 380,00 Amostra 4 151,25 595,04 1 0.94 503,40 Amostra 5 271,65 552,18 1 1.04 516,84 Fatores: MÉDIAS DAS AMOSTRAS 474,04 (1) - Fator Localização, (2) - Área Valor Minimo 331,83 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Máximo 616,25 Determinação Valor Zona Área (em ) Unit. Fator Frente Fator Profundidade Área Fator Esquina Fator Topografia Fator Consistência Homogeneização (R$/) Valor (R$) 1 187,50 474,04 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 474,04 88.882,74 Determinação Valor Construção Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual Coef. Deprec. 60 0,00 0 Novo e Regular 1,50 1,0000 20,00 1,0000 Área Privativa CUB (R$/) Índices-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor 0,00 1.317,04 1,390 1,0000 0,00 0,00 Determinação Valor Imóvel Valor Valor Edificação F Com Adotado 88.882,74 0,00 1,0000 0,00 Cálculo Valor Avaliação Área do (): 187,50 Valor : R$ 474,04 Valor : R$ 88.882,74 (): 0,00 Valor : R$ 0,00 Valor Edificação: R$ 0,00 Valor de Liquidez: R$ 62.000,00 Valor Imóvel: R$ 89.000,00 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor R$ 89.000,00 Valor por extenso: oitenta e nove mil reais Valor Edificação R$ 0,00 Valor por extenso: zero real Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula R$ 0,00 Valor por extenso: zero real Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas 9.707 0 Indefinido Valor Imóvel R$ 89.000,00 Valor por extenso: oitenta e nove mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Nome da Empresa LVC Local e Data Jundiaí, 01 de agosto de 2017 01/08/2017 Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 89.000,00 Tipo Unidade Autônoma Área () Valor Nome do Avaliador LUIZ VIRIATO MARTINS CABRAL CREA / CAU 0600832340 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 3 / 5
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Representação Fachada Representação Fachada Vizinho direita Vizinho esquerda Vizinho da frente Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 4 / 5
Imagem - Mapa Representação: Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 5 / 5