ACÓRDÃO Registro: 2015.0000XXXX Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXXX- XX.2011.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante GAFISA S/A, é apelado DENIS (Omitido). ACORDAM, em 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIZ ANTONIO DE GODOY (Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E CLAUDIO GODOY. São Paulo, 10 de março de 2015. Rui Cascaldi RELATOR Assinatura Eletrônica
APEL.Nº: XXXXXX-XX.2011.8.26.0405 COMARCA: OSASCO APTE. : GAFISA S/A APDO. : DENIS (Omitido) JUIZ : ANA CRISTINA RIBEIRO BONCHRISTIANO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Desistência do compromissário comprador enquanto ainda fluente o prazo de tolerância para finalização das obras do empreendimento Negócio distratado poucos meses depois de celebrado - Devolução do valor pago - Direito da compradora - Possibilidade, no entanto, de a vendedora reter parte dessa quantia para cobrir prejuízo gerado pela desistência - Percentual fixado em contrato, no entanto, abusivo por levar à perda do total pago - Perdimento estipulado em 10% incidente sobre a parcela paga - Percentual suficiente para cobrir as perdas e danos sofridas pela ré, considerando o pouco tempo em que a ré foi privada da disponibilidade do bem, não tendo o adquirente sequer ocupado o imóvel Devolução do montante de 90% adimplido que abrange todos os valores efetivamente pagos em razão da celebração do contrato, incluindo o desembolsado para pagamento de comissão de corretagem e taxa de assistência técnico-imobiliária, que por consubstanciarem despesas de contratação, a rigor deveriam ser arcadas pela alienante Sentença de parcial procedência mantida Recurso desprovido Trata-se de apelação de sentença, cujo relatório ora se adota, que julgou parcialmente procedente ação indenizatória, para determinar que a ré restitua ao autor todos os valores pagos, corrigidos pelo índice do contrato de compromisso de compra e venda, devendo ser abatido do total adimplido somente as despesas de corretagem e publicidade de 10% previstas na cláusula 5.b.1. Determinou-se que o que remanescesse de tal desconto deveria ser restituído ao autor, corrigido monetariamente desde o pagamento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Recorre a ré, sustentando, em síntese, ser inadmissível a devolução ao autor, ora apelado, de 90% dos valores por ele pagos, quando a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva do 2/5
compromissário comprador. Afirma que não recebeu qualquer quantia a título de comissão de corretagem e de publicidade, de tal forma que tais verbas não poderiam ser consideradas quando do cálculo do montante a ser reembolsado. Pugna pela reforma da sentença, de modo a excluir da restituição as quantias pagas pelo apelado a título de taxa SATI (serviço de assessoria técnico-imobiliária) e de comissão de corretagem, fixando um percentual de reembolso incidente somente na importância destinada ao pagamento do preço do imóvel. Requer, alternativamente, que a retenção do total pago (caso compreendidas as cifras desembolsadas a título de taxa SATI e corretagem) seja de no mínimo 40% do total, com aplicação dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão, invertendo-se o ônus sucumbencial. Recurso processado com resposta. É o relatório. Sabe-se que em 30.06.2011 as partes celebraram compromisso de compra e venda, mediante o qual o autor, ora apelado, tornou-se compromissário comprador do apartamento nº. 251, da torre nº 1, Edifício Canário, do empreendimento imobiliário Condomínio Parque Barueri, a ser erigido sobre terreno matriculado sob o nº. 113.811, do cartório de registro de imóveis de Barueri SP. De acordo com a cláusula G do quadro resumo, o prazo de conclusão do empreendimento findava em setembro de 2011 (fl. 20), admitida tolerância de 180 dias (cláusula 7.1 das condições gerais do compromisso fl. 34). Ou seja, o prazo de finalização das obras poderia ter termo ad quem até março de 2012. Todavia, ante a não finalização do empreendimento no prazo original (setembro de 2011, sem contar a tolerância), o comprador manifestou, em novembro de 2011, desinteresse na continuidade do negócio (fls. 63-66), o que ensejou a firmação de instrumento particular de distrato, em abril de 2012 (fls. 136-137). O juízo a quo, entendendo ser descabido falar em inadimplência da ré, já que o autor apelado desistiu do negócio na fluência do 3/5
prazo de carência, rejeitou os pleitos de indenização por danos materiais e morais por ele elaborados, acolhendo apenas sua pretensão no tocante ao percentual a lhe ser devolvido, referente aos valores pagos. Entendeu o magistrado de instância originária que a retenção de 40% do total adimplido era excessiva (determinada na cláusula 5.4, item b.4 fl. 30). Determinou, assim, a retenção de 10% sobre a importância total paga, para custeio de despesas com corretagem e publicidade. Observa-se no caso em tela que apenas seis meses depois de firmado o contrato, o adquirente externou sua desistência. Justo, portanto, a retenção do reduzido percentual de 10%, incidente sobre o total dos valores pagos, tal como determinado na sentença, porquanto suficiente para compensar as perdas e danos sofridos pela ré apelante com a desistência do negócio, afinal, o imóvel sequer chegou a ser ocupado pelo autor. Em caso bastante assemelhado, em que a desistência deu-se sete meses após a celebração do contrato, na mesma esteira decidiu esta Câmara, em acórdão da mesma relatoria que o presente: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Imóvel para entrega futura - Desistência da adquirente após pagamento do sinal - Negócio distratado poucos meses depois da sua celebração - Devolução do valor pago - Direito da compradora - Possibilidade, no entanto, de a vendedora reter parte dessa quantia para cobrir prejuízo gerado pela desistência - Percentual fixado em contrato, no entanto, abusivo por levar à perda do total pago - Perdimento estipulado em 10% incidente sobre a parcela paga - Percentual suficiente para cobrir as perdas e danos sofridas pela ré, considerando o pouco tempo em que a ré foi privada da disponibilidade do bem - Pagamento a ser feito de forma única - Recurso provido em parte, por maioria (Apel. 0004516-46.2010.8.26.0347, j. em 03.06.2014). E tal devolução deve dar-se pelos valores efetivamente pagos em razão da celebração do contrato, incluindo-se aí o desembolsado para pagamento de comissão de corretagem e taxa de 4/5
assistência técnico-imobiliária, considerando-se que as despesas de contratação, a rigor, devem ser arcadas pela alienante, mas acabam repassadas ao consumidor. Em suma, não merece reforma a sentença guerreada. Diante do exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso. RUI CASCALDI Relator 5/5