Vinci Shopping Centers FII Apresentação Institucional 3º TRIMESTRE 2018

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1 Vinci Shopping Centers FII Apresentação Institucional 3º TRIMESTRE 2018

2 Vinci Partners 29 R$ SÓCIOS FUNDOS/ VEÍCULOS BI SOB GESTÃO UMA DAS MAIORES GESTOTAS DE RECURSOS INDEPENDENTES DO BRASIL Atuando nos setores de Private Equity, Real Estate, Infraestrutura, Crédito, Multimercado, Ações, Investments Solutions e Assessoria, a Vinci conquistou sólida reputação na geração de resultados, combinando flexibilidade e criatividade com disciplina e resiliência 2

3 EQUIPE DE REAL ESTATE Sete profissionais dedicados, liderados por gestor com 24 anos de experiência no setor, em diversos segmentos e estratégias, tendo vivido todas as fases do ciclo do mercado imobiliário brasileiro. ¹ Em número de shoppings no portfólio

4 Vinci Real Estate Equipe MEMBROS DO COMITE DE INVESTIMENTO Gilberto Sayão Membro do Conselho Alessandro Horta CEO Leandro Bousquet Head de Real Esatate Tempo de Experiência Relevante Tempo na Vinci / Predecessores* Experiência Anterior UBS Pactual UBS Pactual BR Malls EQUIPE DE GESTÃO Leandro Bousquet Head de Real Estate Rodrigo Coelho Diretor Ilan Nigri Diretor Luiz Filipe Araujo Associado Érica Souza Associado Douglas Caffaro Analista Tiago Ferreira Analista Tempo de Experiência Relevante Tempo na Vinci / Predecessores* Experiência Anterior BR Malls Brasil Plural Opus Operações Vinci Operações Vinci Operações Vinci Operações Vinci ÁREAS DE SUPORTE Crédito (liderado por Marcello Almeida) Jurídico Contabilidade e Financeiro Compliance Risco Macroeconomia Research TI Backoffice Fonte: Vinci Partners *Predecessores: Banco Pactual 4

5 Vinci Real Estate Estratégia de Shoppings e Vantagens Competitivas Portfólio diversificado em termos de: Localização Área Bruta Locável Percentual de Participação Perfil de Consumidor Administrador dos Shoppings Focado em aquisições, não realiza desenvolvimento Não realiza administração dos shoppings podendo realizar parcerias com grandes administradoras Estratégia flexível, permitindo atuação em uma seleção mais abrangente de oportunidades com menos competição Gestão Ativa, pela seleção, negociação e aquisição de ativos, bem como pela influencia nas decisões estratégicas dos ativos 5

6 VISC11 Histórico Follow on de ~R$ 500 mm e aquisição de 2 ativos IPO na B3 (~R$230 mm) e aquisição de 1 ativo investidores¹ Início da estratégia Aquisição de 2 ativos <50 investidores Aquisição de 4 ativos <100 investidores Patrimônio: ~R$ 70 mm investidores Patrimônio: ~R$ 310 mm Valor de Mercado: ~R$ 330 mm Patrimônio: ~R$ 800 mm¹ Valor de Mercado: R$ 840 mm¹ Portfólio de 9 ativos Patrimônio: ~R$ 40 mm Valor de Mercado: n/a Portfólio de 7 ativos 2018 Valor de Mercado: n/a Portfólio de 6 ativos Portfólio de 2 ativos Informações referentes ao terceiro trimestre de

7 VINCI SHOPPING CENTERS FII Maior fundo imobiliário de shoppings da B3¹ IGUATEMI FORTALEZA m² de ABL próprio SHOPPING TACARUNA m² de ABL próprio SHOPPING PARALELA m² de ABL próprio PÁTIO BELÉM 2.926m² de ABL próprio GRANJA VIANNA m² de ABL próprio ¹ em número de ativos ILHA PLAZA m² de ABL próprio WEST SHOPPING m² de ABL próprio SHOPPING CRYSTAL 2.528m² de ABL próprio CENTER 1.137m² de ABL próprio

8 Portfólio 9 shoppings de qualidade localizados em regiões metropolitanas de capitais com mais de 1 milhão de habitantes de 7 diferentes estados e totalizam mais de 49 mil m² de ABL próprio 9 SHOPPINGS MIL M² ABL PRÓPRIO 7 ANOS DE IDADE NA MÉDIA 6 ESTADOS ADMINISTRADORES %ABL Próprio por Estado SP 8% BA 9% PE 15% %ABL Próprio por Classificação Abrasce Médio 14% Mega 28% PA 6% PR 5% Pequeno 9% RJ 30% CE 27% Regional 49% Shopping Ano Localização Shopping Iguatemi Fortaleza 1982 Ilha Plaza 1992 Shopping Tacaruna Shopping Paralela Shopping Granja Vianna West Shopping Fortaleza, CE Rio de Janeiro, RJ ABL Total (m 2 ) % VISC11 ABL Própria (m 2 ) ,0% Adm Shopping Centers Iguatemi S.A ,0% BR Malls 1997 Recife, PE ,7% Tmall 2009 Salvador, BA ,0% Saphyr 2010 Cotia, SP ,5% Saphyr 1997 Rio de Janeiro, RJ ,5% Pátio Belém 1993 Belém, PA ,6% Shopping Crystal Center Shopping Rio AD Shopping AD Shopping 1996 Curitiba, PR ,5% Argo 2001 Rio de Janeiro, RJ ,5% AD Shopping 8

9 Aquisições Recentes Shopping Tacaruna Adquirido em 15 de setembro de 2018 por um preço de R$ 81,6 milhões à um cap rate de 10,6% Shopping regional, maduro, de grande porte e dominante em sua área de influência com m² de ABL Forte ancoragem com: Lojas Americanas, C&A, Riachuelo, Le Biscuit, Casas Bahia e etc. Diversificação geográfica com Recife (PE) e de parceiros administradores com Tmall, relacionada ao grupo JCPM Potencial de crescimento com a maturação de investimentos recentes que totalizaram mais de R$ 140 milhões nos últimos 5 anos. 9

10 Aquisições Recentes Shopping Iguatemi Fortaleza Adquirido em 28 de setembro de 2018 por um preço de R$ 185 milhões à um cap rate de 9,2% Mega shopping, maduro e dominante em sua área de influência com m² de ABL Forte ancoragem e mix completo com: Lojas Americanas, C&A, Riachuelo, Le Biscuit, Zara, Reserva e etc. Diversificação geográfica com Fortaleza (CE) e de parceiros administradores com Shopping Centers Iguatemi S.A. Potencial de crescimento com a maturação da última expansão realizada que adicionou cerca de 30 mil m² de ABL ao shopping 10

11 Aquisições em preços atrativos Comparativo do Cap Rate das Aquisições Abaixo apresentamos o cap rate das aquisições de shoppings que foram divulgados ao mercado. Pode-se observar que as aquisições realizadas pela Vinci estiveram sempre no topo do range das transações de cada período. Esse gráfico evidência que a estratégia adotada aliada a experiência do time tem permitido a realização de aquisições a preços mais atraentes. Cap Rate de Aquisições de shoppings 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% mai-13 nov-13 jun-14 dez-14 jul-15 jan-16 ago-16 mar-17 set-17 abr-18 out-18 mai-19 Transações de Terceiros Transações Vinci Tendência Linear (Transações Vinci) Cap Rate: Resultado do primeiro ano sobre o preço de aquisição do ativo 11

12 Mercado de Capitais

13 Performance de Destaque VISC11, desde seu IPO, foi o ativo mais rentável do segmento de shoppings da B3 30% 20% 10% 4,27% 0% -3,89% -10% -20% -30% -40% nov-17 dez-17 jan-18 fev-18 mar-18 abr-18 mai-18 jun-18 jul-18 ago-18 set-18 VISC11 MALL11 IFIX XPML11 HGBS11 ALSC3 IGTA3 MULT3 BRML3 1. Considera os rendimentos declarados no período, além dos direitos de subscrição referentes a 4ª emissão de cotas do Fundo, utilizando o critério de precificação adotado pela Bloomberg. 13

14 PLATFORMA DE RI DIFERENCIADA Relatórios mensais e trimestrais, planilhas de fundamento, call de resultados trimestrais com o gestor. Cobertura dos principais analistas do setor

15 Liquidez Liquidez superior a de algumas companhias abertas do setor imobiliário Liquidez Diária Média em 2018 (R$ MM) 2,0 1,6 1,4 0,9 0,8 0,5 0,4 VISC11 HGBS11 JHSF3 SSBR3 XPML11 SCAR3 MALL11 FIIs de shopping Empresas listadas de shopping 15

16 Evolução da base acionária do VISC11 Evolução da base acionária do VISC11 18,0% Cotistas presentes em todos os estados do país 0,03% 11,7% ,02% 4,2% ,0% 0,0% mar/14 set/15 out/17 abr/18 set/18 0,06% 1,28% 0,14% 0,22% 0,38% 0,50% 4,31% 5,48% 0,06% 0,21% 2,39% 0,96% 6,01% 42,18% 23,47% 4,74% 0,21% 1,81% 2,25% 0,19% 1,19% 0,47% 0,22% 1,07% 0,15% 1ª Emissão 2ª Emissão 3ª Emissão (IPO) Número de cotistas 4ª Emissão (Follow-On) 3T18 # de cotistas de VISC11 / # total FII B3 0% 0,01% 0,50% 5,00% 10,00% 20,00% 16

17 Desempenho Operacional e Financeiro

18 Indicadores Operacionais Indicadores em linha com as maiores companhias abertas. Vendas nas Mesmas Lojas (SSS) apontam para o início do ciclo de recuperação 10% Fonte: Vinci Partners 08% 06% 04% 02% 00% -0,8% -02% -04% -06% -08% 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 Multiplan BrMalls Iguatemi Aliansce VISC11 Inadimplência Líquida em queda 15,0% Taxa de Ocupação comprovam a resiliência do setor 99,0% 10,0% Multiplan 97,0% 95,0% 95,0% Multiplan 5,0% BrMalls Iguatemi 93,0% 91,0% BrMalls Iguatemi 0,0% -5,0% -0,1% 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 Aliansce VISC11 89,0% 87,0% 85,0% 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18 18 Aliansce VISC11

19 Indicadores Financeiros FFO¹/m² FFO¹/m² do VISC11 se destaca entre as companhias abertas 350, , ,0 200, VISC11 Multiplan 150, BrMalls Iguatemi Aliansce 100, ,0-1Q18 2Q18 3Q18 Média YTD 1. FFO ( Funds from Operations ): É uma medida simplificada de geração de caixa, adicionando-se ao lucro líquido a depreciação e a amortização e excluindo-se eventos como ganhos na venda de propriedades. Fonte: Vinci Partners 19

20 Anexo I Características e Vantagens do Veículo FII

21 Características e Vantagens do Veículo FII Comparação do Instrumento FII com Companhias 1 Isenção Fiscal sobre ganho de capital Facilita e incentiva a recilcagem do portfolio de forma eficiente 2 Isenção Fiscal sobre a renda gerada pelas própriedades imobiliárias Maior eficiência e margens mais altas 3 Despesas prevísiveis na forma de taxa de administração Evita possíveis impactos relacionados ao alto custo de Despesas Gerais e Administrativas 4 Obrigação de distribuir 95% do resultado Caixa Gerado no semestre Investidor tem acesso direto ao fluxo de caixa das operações 21

22 Características e Vantagens do Veículo FII Vantagens para Investidores Pessoas Físicas Liquidez: mercado secundário permite a venda das cotas do fundo em um curto período de tempo enquanto a venda de um imóvel pode ser demorada e onerosa. Custos de Entrada e Saída: custos de corretagem, cartório e documentação tendem a tornar o investimento direto em imóveis mais oneroso Flexibilidade em relação ao valor do investimento: fundos de investimento possibilitam o ingresso de pequenos e médios investidores que tenham interesse em ter exposição ao setor imobiliário Eficiência Fiscal: desde que atendidas as exigências legais, não há incidência de imposto sobre a distribuição dos rendimentos para pessoas físicas. Diversificação: com recursos limitados é possível investir em diversos fundos de diversas estratégias que geram um investimento indireto em uma quantidade relevante de imóveis, enquanto na compra direta é necessário o valor mínimo de um imóvel. Gestão Profissional: fundos imobiliários são geridos por gestores regulados pela CVM com expertise na gestão de ativos imobiliários. 22

23 Mercado de FIIs Mercado de FIIs no Brasil possui atualmente R$30,9 bilhões em fundos listados. Mercado Atual R$ bilhões Fundos Listados por Segmento R$ bilhões Mercado Potencial R$ bilhões R$ 30,99 bi R$ 41,41 bi Fundos não listados Fundos listados Fonte: Anuário Uqbar

24 Mercado de FIIs Crescimento do mercado Volume de Ofertas Públicas (R$ bilhões) Número de Investidores Captação média de R$ 7,5 bilhões por ano Crescimento de 16x entre 2010 e , , , ,7 44,8 50,6 59, Volume Qtd 8 7, Volume Diário Médio de Negociação (R$ milhões) Crescimento médio anual foi de 47,6% ao ano entre 2010 e 2018 Número de FIIs Registrados Apenas 41% dos FIIs existentes são listados na B3 atualmente B3 Total Fonte: Boletim de FIIs da B3 de agosto de

25 Mercado de FIIs REITs FIIs R$ 4,6 trilhões de REITs listados 11% do PIB americano R$ 44 bilhões de FIIs listados 1% do PIB brasileiro Giro diário de 0,32% do valor total listado R$ 6,4 bilhões de negócios diários Giro diário de 0,11% do valor total listado R$ 44 milhões de negócios diários 80 milhões de Investidores diretos e indiretos 172 mil investidores diretos Desde 1961, 57 anos Desde 1993, 25 anos Potencial de Crescimento da Indústria 25

26 Anexo II Shopping Center - Conceitos 26

27 Shopping Center - Conceitos Principais Receitas e Despesas Operacionais Aluguel Mínimo Aluguel Variável O contrato típico de locação entre o shopping center e os seus lojistas são corrigidos por inflação (maior parte IGP), com prazo padrão de cinco anos, no qual o valor do aluguel é o maior entre (i) (ii) um aluguel mínimo; e um aluguel calculado como um percentual sobre as vendas dos lojistas. Usualmente, as lojas satélites no mês de dezembro tem o valor do aluguel mínimo em dobro. Taxa de Administração Aportes Condominiais Remuneração devida ao administrador do shopping pelo gerenciamento da exploração comercial do imóvel. Usualmente os custos do condomínio são arcados pelos lojistas, porém, determinadas situações como lojas vagas e inadimplência podem os proprietários serem responsáveis por tais custos. Estacionamento Outras Despesas Despesas administrativas, com advogados, auditoria de lojas, etc. Mall e Mídia Locação de espaços nos corredores e nos estacionamentos dos shopping centers para quiosques, e para colocação de mídia e merchandising nas áreas comuns. Outros Receitas comerciais (Cessão do Direito de Uso e taxas de transferência), multas contratuais, etc. NOI NOI, é a receita operacional líquida do imóvel. Shopping centers possuem poucas despesas operacionais o que faz com que tenham alta margem operacional (acima de 80%) 27

28 Shopping Center - Conceitos Estrutura Os investidores são responsáveis pelo investimento no imóvel e, por consequência, têm direito aos benefícios financeiros advindos do mesmo. A maior parte dos custos operacionais do shopping center é repassado para os lojistas por meio do condomínio, o que faz com que o ativo tenha alta margem operacional. Cotistas VISC11 Gestor (Vinci) Administrador Escriturador Shoppings Lojas Administradores Responsável pelas demandas do dia a dia como demandas de lojistas, contratação de prestadores de serviço para segurança, manutenção e limpeza do imóvel. É também responsável pela interlocução entre os lojistas e os empreendedores e também pela comercialização do shopping, com foco na maximização das receitas do imóvel. Plano de Mix Âncoras Semiâncoras Megaloja Satélite Serviços Entretenimento 28

29 Shopping Center - Conceitos Plano de Mix Âncora¹ Lojas¹ com mais de m² que tem o propósito de atrair fluxo de pessoas para o shopping center Semiâncora¹ Lojas¹ entre 500 e 999 m² Megaloja¹ Lojas¹ entre 250 e 499 m² Satélite Lojas¹ menores que 250 m² CINEMA Serviços Lojas focadas em conveniência e serviços, não importando tamanho ou relevância Entretenimento Operações focadas em entretenimento como por exemplo, cinema, loja de games, teatros etc Fonte: Plano de Mix Abrasce Lojas que não sejam dos segmentos de Entretenimento e Serviços 29

30 Rio de Janeiro Av. Bartolomeu Mitre, 336 Leblon São Paulo Av. Brigadeiro Faria Lima, o andar Jardim Paulistano Recife Av. República do Líbano, Sala 301 Torre A - Pina Nova York Madison Avenue, 37 th Floor 10022