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2 A T&T desenvolve, comercializa e presta suporte a software de diversas áreas: gestão comercial, gestão de condomínios, contratos de arrendamentos, gestão associativa tal como informação disponível no nosso site. Dentro das soluções que temos, no âmbito da conferência, os programas para gestão de arrendamentos são realmente os que se enquadram no tema. Em termos de funcionalidades, os 5 programas são iguais tendo apenas a diferença de os profissionais permitirem a faturação dos serviços de mediação. Temos os nossos programas com 2 tipos de licença: com ou sem licença anual. Os programas de licença anual são soluções, cuja licença de utilização é de 365 dias após a data do registo (no mesmo equipamento). No final desse período, o programa fica em modo de consulta até ser feito novo licenciamento. O licenciamento é autorizado após pagamento da licença. Os programas, da T&T, de licença anual têm associado um serviço gratuito: - Suporte técnico, disponível através de diversos meios: telefone, , suporte direto ou através da área de cliente online; - Acesso automático a todas as atualizações, sejam elas fruto de alterações fiscais e legais obrigatórias, sejam de novas funcionalidades introduzidas nos produtos e que visam o aumento do potencial da aplicação.

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4 Informações

5 NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO ORADORES Manteigas Martins Maria Olinda Garcia A. Raposo Subtil

6 NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO 6 NOVEMBRO DE 2012 HOTEL SOFITEL

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9 Aplicável aos contratos habitacionais celebrados no domínio do RAU e não habitacionais celebrados depois da entrada em vigor do DL 257/ O prazo de renovação dos contratos de duração limitada (a termo ou prazo) passa a ser de 2 anos, enquanto que na redacção anterior era de 3 ou 5 anos conforme se tratasse de arrendamentos habitacionais ou não habitacionais, isto se outro prazo superior não tivesse sido previsto.

10 4 a) Nos contratos habitacionais sem duração limitada, abrangidos por este artigo, mantém-se a impossibilidade de denúncia injustificada, em relação aqueles em que o inquilino tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. b) Em acaso de denúncia para habitação ou para obras, a indemnização a pagar ao inquilino é de um ano calculada de acordo com as alíneas a) e b) do nº 2 do artº 35º (1/15 do valor do locado.

11 Aplicável aos contratos habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU e não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do DL 257/ Apesar da denúncia injustificada prevista na alínea c) do artº 1101º do C.C. passar a poder a ser efectuada com a antecedência de 2 anos, nos arrendamentos abrangidos por este artigo, nas situações em que a mesma é possível para os arrendamentos não habitacionais (trespasse, locação de estabelecimento ou cessão do arrendamento para profissão liberal ou sendo a inquilina uma sociedade a haver transmissão de mais de 50% do capital) mantém-se a antecedência de 5 anos para a denúncia. Nota: Foi incluída como razão para a denúncia a cessão do arrendamento para o exercício de profissão liberal.

12 4- Em caso de denúncia do contrato de arrendamento para a realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, para inquilinos com idade superior a 65 anos ou portadores de deficiência com grau de incapacidade superior a 60% e, na falta de acordo entre as partes, o senhorio é obrigado a garantir o realojamento do inquilino, em condições análogas às que este já detinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e encargos.

13 Mantém o principio de que se o inquilino denunciar o contrato de arrendamento no âmbito do processo de actualização da renda ou quando o mesmo cesse por aplicação do nº 3 do art.º 28º (trespasse, locação de estabelecimento, cedência de posição nos arrendamentos por exercício de profissão liberal ou cedência de posições sociais superior a 50%, a denúncia confere ao inquilino o direito a ser compensado pelas obras licitamente feitas no arrendado nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento.

14 Nota: A denúncia pelo inquilino no âmbito do processo de actualização da renda, só pode ser exercida na resposta à comunicação do senhorio destinada a actualizar a renda (alínea d) do nº 3 do art.º 31º e alínea d) do nº 3 do art.º 51º).

15 I ARRENDAMENTOS HABITACIONAIS (ARTº 30º A 36º)

16 1º - Inicia-se com a comunicação do senhorio ao arrendatário, contendo os seguintes elementos: O valor da renda e o tipo e duração do contrato propostos; O valor do locado, avaliado nos termos do CIMI, acompanhado de cópia da caderneta predial urbana. 2º - Na resposta, em 30 dias, o inquilino pode: a) Aceitar o valor da renda proposta pelo senhorio; b) Opor-se ao valor proposto pelo senhorio, contrapropondo um valor diferente, sendo que na falta de contraproposta se considera que oferece o valor da renda em vigor;

17 c) Em qualquer caso, pronunciar-se sobre o tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio; d) Denunciar o contrato de arrendamento, sendo que, neste caso, a denúncia opera decorridos 2 meses sobre a recepção da comunicação pelo senhorio e o inquilino deve entregar o arrendado no prazo de 1 mês após a produção dos efeitos da denúncia; Nota: efectuada a denúncia, nos termos desta alínea, o inquilino tem direito a ser indemnizado pelas obras licitamente feitas no arrendado, nos termos do art.º 29º.

18 e) Se quiser retirar efeitos do rendimento do seu agregado familiar, da idade ou da eventual incapacidade, deve o inquilino fazêlo nesta resposta, indicando, designadamente, que o RABC do seu agregado é inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais, que tem idade igual ou superior a 65 anos ou que tem deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

19 3ºa) Se o arrendatário não responder considerase que aceita a proposta do senhorio e a nova renda é devida no 1º dia do segundo mês seguinte ao do termo do prazo para a resposta e o contrato terá o tipo e o prazo propostos pelo senhorio; b) Se o inquilino aceitar a proposta do senhorio tudo se passa como descrito na alínea anterior, sendo que, na falta de acordo acerca do tipo ou da duração do contrato, este se considera celebrado por prazo certo, por 5 anos.

20 c) Caso o arrendatário, opondo-se a proposta do senhorio, faça contra proposta quanto à renda e ao tipo e duração do contrato e o senhorio, em 30 dias, nada diga, ou a aceite expressamente, o contrato fica submetido ao NRAU no 1º dia do 2º mês seguinte ao da resposta do senhorio ou ao termo do prazo para a mesma previsto. d) De referir que na falta de acordo quanto ao tipo e prazo do contrato, este se considera celebrado por prazo certo, por 5 anos.

21 4º Se não aceitar a contraproposta, o senhorio pode: a)denunciar o contrato, pagando ao arrendatário uma indemnização correspondente a 5 anos da renda que resultar do valor médio da proposta do senhorio e contra proposta do inquilino; b)actualizar a renda, através da aplicação de um valor anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial do imóvel arrendado, determinado nos termos do CIMI, sendo que, nestas circunstâncias, o contrato considera-se celebrado, com prazo certo, por 5 anos;

22 5º Se o senhorio denunciar o contrato há que considerar o seguinte: a) Se a contra proposta do inquilino não divergir da proposta do senhorio em mais de 10% ou 20%, a indemnização será, respectivamente, elevada para o dobro ou em mais 50%, b) A denúncia produz efeitos no prazo de 6 meses sobre a comunicação e o inquilino deve entregar o arrendado no mês seguinte ao da produção dos efeitos da denúncia, devendo a indemnização ser paga no momento da entrega do locado.

23 c) A produção dos efeitos da denúncia eleva-se para um ano se o arrendatário tiver a seu cargo filho ou enteado menor da idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11º ano ou 12º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior; d) No período compreendido entre a comunicação da denúncia e a produção dos respectivos efeitos, mantém-se a renda antiga ou a renda proposta pelo inquilino, conforme a que for mais elevada.

24 Se o inquilino invocar um RABC inferior a 5 Salários Mínimos Nacionais Anuais e não houver acordo entre inquilino e senhorio, o contrato só fica submetido ao NRAU 5 anos após a recepção da comunicação ao inquilino em que é invocado este rendimento. Durante esses 5 anos a renda pode ser actualizada nos termos seguintes: Para os inquilinos com um RABC igual ou superior a euros mensais, a renda corresponderá a um máximo de 25% do seu rendimento;

25 Para os inquilinos com um RABC entre 500,00 e euros mensais, a renda corresponderá a um máximo de 17% do seu rendimento. Para os inquilinos com um RABC inferior a 500,00 euros mensais, a renda corresponderá a um máximo de 10% do seu rendimento.

26 Notas: A renda assim apurada mantém-se durante os 5 anos a menos que seja inferior à que resultaria da actualização anual da renda em vigor, caso em que é esta a aplicável; A renda é devida no 1º dia do 2º mês seguinte ao da recepção da comunicação contendo o respectivo valor; Todos os anos o inquilino tem obrigação de fazer prova do rendimento, no mês em que o invocou, sob pena de não poder prevalecer-se dessa circunstância;

27 Terminados os 5 anos o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, não podendo agora o inquilino invocar o seu rendimento, sendo que, na falta de acordo, o mesmo considera-se celebrado por um prazo certo de 2 anos e com um valor máximo de renda anual correspondente a 1/15 do valor do locado determinado nos termos do CIMI;

28 a) Verificando-se uma destas circunstâncias, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre inquilino e senhorio, aplicando-se nesta sede o regime geral; b) Na falta de acordo, se o inquilino não invocar RABC inferior a 5 RMNA, o contrato mantém o mesmo regime e a renda é actualizada para um valor anual máximo correspondente a 1/15 do valor do locado determinado nos termos do CIMI;

29 c) Se o inquilino invocar RABC inferior a 5 RMNA igual ou superior a euros, o valor máximo da renda corresponderá a 25% do rendimento, sendo que se o RABC se situar entre 500 e euros, o valor máximo da renda será de 17% do rendimento e, finalmente, se o rendimento for inferior a 500,00, o valor máximo da renda será de 10%.

30 d) Passados os 5 anos, mesmo para os inquilinos que tenham invocado um RABC inferior a 5 RMNA, o valor máximo da renda anual passa a ser de 1/15 do valor do locado determinada nos termos do CIMI, podendo, nestas circunstâncias, o inquilino ter direito a subsídio de renda, em termos a definir em diploma próprio.

31 1. A passagem para o RNAU inicia-se pela comunicação do senhorio ao arrendatário, indicando o valor da renda, o tipo e duração do contrato e ainda o valor do locado determinado nos termos do CIMI, acompanhado de cópia da caderneta predial; 2. O inquilino, em 30 dias, pode: a) Aceitar a proposta do senhorio; b) Opor-se a ela, contra-propondo novo valor e ou pronunciando-se sobre o tipo e duração do contrato;

32 c)denunciar o contrato de arrendamento, produzindo a denúncia efeitos no prazo de 2 meses a contar da recepção pelo senhorio da comunicação, devendo o arrendatário desocupar o locado em 30 dias; d) Se o inquilino quiser retirar consequências do facto de se tratar de uma micro entidade e de que no locado funciona um estabelecimento comercial aberto ao público, deverá, também, fazê-lo na resposta à iniciativa do senhorio, devendo juntar documento comprovativo desses factos.

33 3. a) Se o arrendatário não responder, considerase que aceita a proposta do senhorio e a nova renda é devida no 1º dia de 2º mês seguinte ao do termo do prazo para a resposta e o contrato terá o tipo e o prazo propostos pelo senhorio; b) Se o inquilino aceitar a proposta do senhorio tudo se passa como descrito na alínea anterior, sendo que, na falta de acordo acerca do tipo ou da duração do contrato, este se considera celebrado por prazo certo, por 5 anos.

34 d) Caso o arrendatário, opondo-se à proposta do senhorio, faça contra proposta quanto à renda e ao tipo de contrato e duração do contrato e o senhorio, em 30 dias, nada diga, ou a aceite expressamente, o contrato fica submetido a NRAU no 1º dia do 2º mês seguinte ao da resposta do senhorio ou ao termo do prazo previsto para a mesma. e) De referir que na falta de acordo quanto ao tipo e prazo do contrato, este se considera celebrado por prazo certo, por 5 anos.

35 4º Se não aceitar a contraproposta, o senhorio pode: a) Denunciar o contrato, pagando ao arrendatário uma indemnização correspondente a 5 anos da renda que resultar do valor médio da proposta do senhorio e contraproposta do inquilino; b) Actualizar a renda, através da aplicação de um valor anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial do imóvel arrendado determinado nos termos do CIMI, sendo que, nestas circunstâncias, o contrato considerase celebrado, com prazo certo, por 5 anos;

36 5º Se o senhorio denunciar o contrato há que considerar o seguinte: a) Se a contra proposta do inquilino não divergir da proposta do senhorio em mais de 10% ou 20%, a indemnização será, respectivamente, elevada para o dobro ou em mais 50%, b) A denúncia produz efeitos no prazo de 6 meses sobre a comunicação e o inquilino deve entregar o arrendado no mês seguinte ao da produção dos efeitos da denúncia, devendo a indemnização ser paga no momento da entrega do locado. c) No período compreendido entre a comunicação da denúncia e a produção dos respectivos efeitos, mantém-se a renda antiga ou a renda proposta pelo inquilino, conforme a que for mais elevada.

37 Micro entidade: Empresa titulada por pessoa individual ou coletiva que não ultrapasse 2 dos seguintes limites: Total do balanço: ,00 Volume de negócio: ,00 Número médio de empregados durante o exercício:5

38 1. Se o arrendatário invocar e provar que é uma micro entidade e que no locado existe um estabelecimento aberto ao público, a menos que haja acordo entre as partes, o contrato só é submetido ao NRAU passados 5 anos a contar receção pelo senhorio daquela invocação; 2. Durante 5 anos o valor da renda é atualizado para um valor anual máximo correspondente a 1/15 do valor patrimonial do imóvel locado, determinado nos termos do CIMI, sendo a renda devida no 1ª dia do 2º mês posterior àquele em que o mesmo foi comunicado ao inquilino;

39 3. Durante esses 5 anos, o inquilino deve, no mês correspondente àquele em que foi invocada essa qualidade, fazer prova de que ela se mantém; 4. Passados os 5 anos, o senhorio pode promover a transição para o RNAU, não podendo, agora, o inquilino invocar que se trata de uma micro entidade, seguindo-se a tramitação normal que rege essa transição, sendo que, na falta de acordo quanto ao tipo ou duração do contrato, o mesmo considera-se celebrado por prazo certo, por 2 anos.

40 1. b) Clarifica que a união de facto só permite a transmissão se tiver durado, pelo menos, 2 anos e se o unido de facto tiver residência no locado há mais de 1 ano. c) Limita a transmissão para ascendentes em 1º grau; e) A redação proposta para esta alínea, ao retirar a expressão maior de idade para filho deficiente além de não trazer nada de novo, pois o filho menor de idade já se encontrava abrangido pela alínea d), pode levar, face à redação do nº 2, a interpretação de que um filho menor de idade sem deficiência prefere na transmissão a um filho com deficiência.

41 3. O direito à transmissão não se verifica se o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do país, à data da morte do arrendatário. 5. Quando se transmite para ascendente com idade inferior a 65 anos à data da morte do arrendatário, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos de prazo certo, por 2 anos.

42 6. Caso a posição do arrendatário se transmita para filho ou enteado não deficiente, o contrato fica submetido ao NRAU na data em que o mesmo adquirir a maioridade ou, caso frequente o 11º ou 12º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior, na data em que perfizer 26 anos, sendo que, na falta de acordo entre as partes, o contrato passa a contrato a prazo por 2 anos.

43 1. Limita a transmissão às situações em que o falecido arrendatário era primitivo arrendatário e clarifica que só há transmissão se o sucessor trabalhar efetivamente no estabelecimento. Nota: Nada clarifica quanto às várias questões que a redação deste artigo sempre levantou, designadamente, como compatibilizar o direito aqui previsto com a necessidade de autorização para a cedência a terceiro não inquilino; outra situação de duvidosa solução consiste na existência de herdeiro legitimário, herdeiro do estabelecimento, e sucessor que há mais de 3 anos explore o estabelecimento com o de cujus e, portanto, com direito à transmissão do arrendamento. Aliás, é, também, de significado equívoco o termo sucessor.

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45 Escritório de Advogados Manteigas Martins Rua Marquês de Fronteira, n.º 4 C, 3.º Esq Lisboa Telefone: (+351) Fax: (+351)

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47 Clarifica, de uma vez, que o senhorio, para resolver o contrato de arrendamento por mora no pagamento das rendas, pode, em alternativa, fazê-lo judicialmente, através da acção declarativa de condenação, ou extrajudicialmente por comunicação à contraparte, nos termos dos artigos 1083º e 1084º. Por outro lado, inova no sentido de, se o locatário, proposta a acção, fizer caducar o direito à resolução mediante o pagamento da renda ou aluguer acrescido de 50% até à contestação, só o pode fazer uma única vez, a exemplo, aliás, do que se dispões no nº 3 do artigo 1084º para a resolução extrajudicial.

48 ARTº 1055º A alteração a este artigo consiste apenas em dar autonomia ao prazo inicial do contrato e ás renovações, para efeitos de determinação do prazo para a oposição à renovação; ou seja, para este efeito o prazo para a oposição à renovação é determinado em função do prazo desta e não do prazo do contrato inicial.

49 ARTº 1069º Inova no sentido da exigência da forma escrita para todos os contratos de arrendamento urbano, independentemente da sua duração, sendo que a redação alterada não exige a forma escrita para os contratos de duração igual ou inferior a seis meses.

50 ARTº1072º Cria uma nova causa justificativa para o não uso do locado pelo arrendatário, por mais de um ano qual seja a de a ausência se dever à prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, incluindo familiares.

51 ARTº 1083º 2 - A redacção em vigor para este número tem merecido interpretações divergentes tanto na doutrina como na jurisprudência, entendendo uns que os incumprimentos vertidos nas várias alíneas justificam a resolução do contrato, independentemente da respectiva gravidade e consequências, enquanto outros entendem precisamente o contrário. Ora, da alteração das alíneas a) e c), ao retirar na primeira o qualificativo da violação como reiterado e grave e na segunda ao acrescentar que o uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina é fundamento de resolução, ainda que a alteração do uso não implique mais desgaste ou desvalorização para o prédio, permite a conclusão de que o legislador se terá inclinado para a necessidade de o senhorio ter, em qualquer caso, para justificar a resolução, de invocar e provar a gravidade e consequências de incumprimento.

52 3 Situação objetiva de incumprimento grave por parte do inquilino e que justifica a resolução do contrato de arrendamento é, na redação anterior, a mora superior a três; ora, a alteração vem reduzir este prazo para dois meses.

53 4- A redação introduzida neste número cria um novo fundamento de resolução do contrato de arrendamento e que consiste em o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas (ou seja, pelo menos 5 vezes) durante 12 meses. Este fundamento além de ser objetivo, ou seja, não valorado pela gravidade ou consequências, não permite ao inquilino fazer reverter a resolução, ou seja, não lhe permite, mesmo pagando as rendas em mora acrescidas de 50%, considerar sem efeito resolução operada.

54 5- A alteração, visa possibilitar a resolução pelo arrendatário, não só quando a não realização de obras pelo senhorio comprometa a habitabilidade do locado (anterior redacção) mas também quando tal actuação comprometa o uso do locado para o fim previsto no contrato.

55 ARTº 1084º 2- A resolução com base no novo fundamento criado pelo nº 4 do artº 1083º pode ser efectuada por comunicação à contraparte. 3- A alteração constante deste número reduz de três meses para um mês o prazo de que o inquilino, a quem foi resolvido o contrato por mora no pagamento da renda, dispõe para poder considerar sem efeito a resolução, através do pagamento das rendas em mora acrescidas de 50%.

56 4- A exemplo do que sucede na resolução exercida judicialmente (artº 1048º, nº 1) também aqui, na resolução extrajudicial, a faculdade de um inquilino fazê-la reverter só pode ser exercida uma vez. ARTº 1087º Dentro da lógica das alterações, aqui o prazo para a desocupação do locado na sequência da resolução baixa de três meses para um mês.

57 ARTº 1094º 3- O artº 1094º, ao determinar que os contratos de arrendamento urbano possam ser celebrados por prazo certo ou por duração indeterminada, na redação anterior do nº 3 dizia que, no silêncio das partes quanto ao tipo de contrato, o mesmo se considera celebrado por duração indeterminada. Ora, a alteração a este número vai no sentido de, no silêncio das partes, o contrato se considerar celebrado por prazo certo pelo período de dois anos.

58 ARTº 1095º 2- Os contratos de prazo certo, na redacção anterior, podiam ser celebrados por prazo não inferior a cinco anos nem superior a 30 anos. A alteração introduzida para este número elimina o limite mínimo de duração, mantendo, apenas, o limite máximo. 3- face à eliminação do limite mínimo dos contratos de prazo certo, deixa de se justificar o regime especial para os contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, pelo que o nº 3 do artº 1095º foi revogado.

59 ART.º 1096º 1- Altera o regime supletivo de renovação dos contratos, determinando que o prazo de renovação tem duração igual à do contrato, quando, antes o prazo da renovação era de três anos. 2-Por seu turno, o regime supletivo dos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias vai no sentido da respectiva caducidade no final do prazo.

60 ARTº 1097º Acaba o prazo de um ano para o senhorio se opor à renovação passando a : 240 dias, quando o prazo inicial ou a renovação em curso for superior a seis anos; 120 dias, quando o prazo inicial do contrato ou renovação em curso for superior a 1 ano e inferior a 6 anos; 60 dias, quando o prazo inicial do contrato ou renovação em curso for superior a 6 meses e inferior a 1 ano; 1/3 do prazo da duração inicial do contrato ou da renovação em curso se for inferior a 6 meses.

61 ARTº 1098º Acaba o prazo genérico de 120 dias para o arrendatário se opor à renovação do contrato, devendo fazê-lo com: dias, se o prazo inicial do contrato ou renovação em curso for superior a seis anos; - 90 dias, se o prazo inicial do contrato ou renovação em curso for superior a 1 ano e inferior a 6 anos; - 60 dias, se o prazo inicial do contrato ou renovação em curso for superior a 6 meses e inferior a 1 ano; - 1/3 do prazo quando a duração do contrato ou da renovação em curso for inferior a 6 meses.

62 3- A alteração vai no sentido de, decorrido um terço do prazo inicial ou da renovação (antes eram 6 meses), o inquilino poder denunciá-lo com 120 ou 60 dias de antecedência conforme o prazo de contrato ou da renovação em curso seja superior ou inferior a um ano. 4- Este número inova no sentido de, se o senhorio impedir a renovação automática do contrato, o arrendatário poder denunciá-lo a todo o tempo, com 30 dias de antecedência.

63 ARTº 1100º 1. No regime anterior, o inquilino de contrato de duração indeterminada podia denunciá-lo a qualquer tempo desde que o fizesse com 120 dias de antecedência. As alterações a este artigo vão no sentido de a denúncia, pelo inquilino, só poder ocorrer após 6 meses de duração efectiva do contrato, sendo que o prazo para a denuncia se mantém em 120 dias se à data da comunicação o contrato tiver uma duração efectiva de um ano ou mais e passa para 60 dias se a essa data o contrato tiver uma duração efectiva inferior a 1 ano.

64 2. Inova no sentido de, caso o senhorio denuncie o contrato nos termos da alínea c) dos artº 1101º, o inquilino poder denunciá-lo, sem qualquer justificação, desde que o faça com 30 dias de antecedência. Nota: A redação deste número contém uma evidente incorreção técnica ao referir a oposição à renovação quando deveria dizer denúncia.

65 ARTº 1101º c) A denúncia injustificada, pelo senhorio, nos contratos de duração indeterminada, na redacção anterior, devia ser efectuada com 5 anos de antecedência. A alteração introduzida vai no sentido de reduzir o prazo de denúncia de 5 para 2 anos.

66 ARTº 1102º Este artigo rege os termos e condições para o exercício da denúncia, pelo senhorio, do contrato para sua habitação e de descendentes em 1º grau, sendo que as alterações levadas a efeito consistem no seguinte: - A qualidade de proprietário, comproprietário ou usufrutuário, como condição para o exercício da denúncia, passa de 5 anos para 2 anos;

67 - A circunstância de ter casa arrendada na área dos concelhos de Lisboa e Porto e seus limítrofes ou no respectivo concelho quanto ao resto do país deixa de ser impeditiva do exercício da denúncia. - O senhorio que seja titular de vários imóveis arrendados passa a poder escolher aquele cujo contrato pretende denunciar, independentemente de ser o mais recente.

68 ARTº 1102º Este artigo rege o processo para o exercício da denúncia justificada, seja para habitação própria, seja para a realização de obras que obriguem à desocupação do locado, consistindo as alterações no seguinte: - A denúncia deixa de ser efetuada com recurso ao Tribunal, passando a ser feita por comunicação ao arrendatário da qual conste o fundamento da denúncia;

69 - Quando a denúncia for para a realização de obra de remodelação ou restauro profundos a comunicação deve ser acompanhada de declaração do município que ateste que foi iniciado procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado e termo de responsabilidade do técnico autor do projeto legalmente habilitado que declare que a operação urbanística obriga à desocupação do mesmo. Ou,

70 Tratando-se da operação urbanística isenta de controlo prévio, a comunicação deve ser acompanhada do descritivo da operação e, bem assim, das razões que obrigam à desocupação do locado. - Tratando-se de operação urbanística sujeita a controlo prévio, a denúncia deve ser confirmada mediante comunicação acompanhada do comprovativo do deferimento ou de que não foi rejeitada, no caso de comunicação prévia.

71 - No caso de denúncia para habitação própria ou de descendentes em 1º grau, o senhorio ou o descendente devem dar ao local a utilização invocada no prazo de 3 meses (este prazo era de 6 meses na redação anterior).

72 - Em caso de denúncia para realização de obras o senhorio é obrigado a, em alternativa: a) Pagar uma indemnização correspondente a um ano de renda; b) Garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, em condições análogas às que este detinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e encargos.

73 Caso não haja acordo entre as partes, no prazo de 30 dias contados da comunicação do senhorio, este paga ao inquilino, no momento da entrega do locado, o valor correspondente a um ano de renda, exceto se o inquilino tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, situação em que o senhorio deve garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas ás que detinha, quer quanto ao local quer quanto à renda e encargos (nº 4 do art.º 28º). Isto relativamente a contratos habitacionais anteriores ao RAU.

74 - Salvo motivo que lhe não seja imputável, se o senhorio não destinar o prédio a habitação no prazo de 3 meses após a denúncia, ou nele se se não mantiver durante dois anos, ou, ainda, não iniciar a obra no prazo de 6 meses sobre a entrega para este efeito, fica obrigado a pagar ao inquilino uma indemnização correspondente a 10 anos de renda.

75 - Tratando-se de denúncia para realização de obras, deve ser comunicada ao inquilino com, pelo menos, seis meses de antecedência, não podendo nos casos em que a operação urbanística esteja sujeita a controlo prévio, ocorrer antes da comunicação do diferimento do pedido, no caso de licenciamento ou da rejeição, no caso da comunicação prévia. Nestas situações, se já tiverem decorridos os seis meses a desocupação deverá ocorrer no prazo de 15 dias sobre a comunicação.

76 - Baixa de 5 para 2 anos o período de duração efectiva do contrato que permite ao senhorio proceder à denuncia justificada. Nota: A regulamentação relativa ao exercício da denuncia do contrato de arrendamento, para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, consta do Decreto-Lei nº 157º/2006 de 8 de Agosto, com as alterações que lhes foram introduzidas pela Lei nº 30/2012, de 14 de Agosto

77 ARTº 1106º 4-Inova no sentido de não permitir a transmissão, caso o titular do direito tenha casa própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do país, a data da morte do arrendatário.

78 ARTº 1110º Nos contratos de arrendamento não habitacionais as regras relativas à duração, à denúncia e à oposição à renovação são e continuam a ser livremente estabelecidas pelas partes, sendo que, na falta de estipulação, o contrato passa a considerar-se celebrado pelo prazo de cinco anos, sendo que na redacção anterior se considerava celebrado por dez anos.

79 Escritório de Advogados Manteigas Martins Rua Marquês de Fronteira, n.º 4 C, 3.º Esq Lisboa Telefone: (+351) Fax: (+351)

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81 O Dec-Lei Nº 157/2006, de 8 de Agosto, veio, na matéria sobre que, fundamentalmente, dispõe a denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento por motivo de obras, revogar a Lei Nº 2088, de 3 de Junho de 1957, matéria que foi regulada por esta lei durante quase cinquenta anos.

82 O DL Nº 157/2006, mesmo com as alterações introduzidas pelo D.L. Nº 306/2009, de 23 de Outubro, trouxe, ainda, maiores condicionamentos à possibilidade de denúncia ou suspensão dos contratos de arrendamento antigos, os vinculisticos, para efeitos de denúncia para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos.

83 Com as alterações introduzidas a este diploma legal pela Lei nº 30/2012, de 14 de Agosto inverte-se, totalmente, o paradigma, ou seja, a denúncia para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, nos contratos antigos, antes, substancialmente de extrema dificuldade, passa a poder efectuar-se quase sem restrições, sendo que, formalmente, a sua concretização é efectuada por mera comunicação extrajudicial, em substituição do processo judicial anterior.

84 Sobre esta matéria o que se dispõe no D.L Nº 157/2006, com as alterações introduzidas pela Lei nº 30/2012, visa regulamentar o que sobre a mesma dispõem os artigos 1101º e 1103º do Código Civil, apresentando-se, cremos, como a alteração mais significativa ao Regime de Arrendamento Urbano.

85 A única limitação à livre denúncia do contrato de arrendamento para demolição refere-se aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, sendo que, em relação a estes contratos, a denúncia para demolição só pode ocorrer caso se verifique uma das situações previstas no artº 24º, ou seja, quando a demolição: a) Seja ordenada pela Câmara Municipal por a construção ameaçar ruir ou oferecer perigo para a saúde pública e para a segurança das pessoas;

86 b) Seja necessária por força da degradação do prédio,a atestar pelo Município; c) Decorra do plano de pormenor de reabilitação urbana; d) Seja considerada pelo Município a solução mais adequada, ou seja necessária à execução de plano municipal de ordenamento do território ou aprovação de área de reabilitação urbana.

87 Este diploma, em concreto, regula, nos termos do art. 1º, o regime aplicável: a) À denúncia do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos; b) À realização de obras coercivas; c) À denúncia ou suspensão dos contratos de arrendamento anteriores ao RAU para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%; d) À realização de obras pelo arrendatário.

88 Em geral cabe ao senhorio efectuar obras de conservação, nos termos do artº 1074 a 1111º do Código Civil, bem como da legislação urbanística, nomeadamente, do RJUE.(Artº 2º). Caso o senhorio as não efectue, o Município ou a entidade gestora da operação de reabilitação urbana podem intimá-lo à sua realização, bem como proceder à sua realização coerciva, nos termos dos artºs 12º a 22º deste diploma.(artº 3º).

89 São obras de remodelação ou restauro profundos, as obras, designadamente de conservação e reconstrução que obriguem, para a sua realização, à desocupação do locado. (Art. nº 4º, nº 1).

90 Complementando o que já se disse a propósito do disposto no artº 1103º do código Civil e no artº 28º da Lei 6/2006, nas situações em que o inquilino habitacional com contrato anterior ao RAU, seja pela idade, seja pela deficiência, pode optar pelo realojamento, dispõe o artº 6º deste diploma que se considera realojamento em condições análogas, quanto ao local, a sua localização na mesma freguesia ou em freguesia limítrofe e desde que o fogo de substituição se encontre em estado de conservação igual ou superior ao do locado e seja adequado às necessidades do agregado familiar do inquilino, (Artº 25º, nº 1).

91 O fogo de substituição considera-se adequado às necessidades do agregado familiar desde que se situe entre o mínimo e o máximo previstos no Art. 6º, nº 5, de acordo com o seguinte quadro: Composição do Agregado familiar Tipo de fogo (Mínimo) Tipo de fogo (Máximo) 1 T0 T1/2 2 T1/2 T2/4 3 T2/3 T3/6 4 T2/4 T3/6 5 T3/5 T4/8 6 T3/6 T4/8 7 T4/7 T5/9 8 T4/8 T5/9 9 ou mais T5/9 T6

92 Não se aplica o regime previsto na alínea b) do artº 1101º quando a demolição: a) Seja ordenada nos termos do nº 3 do artº 89º do RJUE ou do artº 57º do regime jurídico da Reabilitação Urbana; b) Seja necessária por força da degradação do prédio, a atestar pelo Município; c) Decorra de plano de pormenor de reabilitação urbana. (Art. 7º, nº 2)

93 Todavia, quando a ordem ou necessidade de demolição previstas nas alíneas a) e b) antes referidas, resultem de acção ou omissão culposa do proprietário ou de terceiro, o arrendatário tem direito a ser indemnizado pelo responsável, nos termos gerais, (Artº 7º, nº 3). Os termos da denúncia de contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos encontram-se expressos nas considerações tecidas no âmbito do artº 1103º do Código Civil.

94 A denúncia do contrato de arrendamento para habitação celebrado anteriormente ao RAU para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou grau de incapacidade superior a 60%, o senhorio, na falta de acordo, é obrigado a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas ás que já detinha, (Artº 25º, nº 1).

95 Nestas circunstâncias, na comunicação da denúncia, o senhorio deve indicar o local destinado ao realojamento, bem como a renda que propõe e, ainda, o prazo de que o inquilino dispõe para responder que é de 30 dias.(artº 25º, nº 1) Neste prazo, o arrendatário pode optar pela indemnização de um ano de rendas ou pelo realojamento, devendo, neste caso, se for caso disso, invocar que o rendimento do seu agregado familiar é inferior a 5 salários mínimos nacionais anuais, sendo aplicável o regime da actualização de rendas do NRAU, (Art. 25º, nº 2)

96 Se o arrendatário invocar RABC inferior a 5 salários mínimos nacionais anuais, o senhorio pode, ainda, em 10 dias, optar pela suspensão do contrato em substituição da denúncia, quando esta seja destinada à realização de obras de remodelação ou restauro profundos, ficando obrigado a garantir o realojamento do arrendatário no período da suspensão,(artº 25º, nº 5).

97 Na comunicação em que se opte pela suspensão, o senhorio deve informar o arrendatário: a)do local e das condições de realojamento propostos; b)da data do início e duração previsível das obras; c)da data para a entrega da chave do local de realojamento temporário e para a desocupação do locado,(artº 25º, nº 6).

98 Em caso de realojamento, por motivo de idade ou de deficiência, deve ser celebrado novo contrato de arrendamento no prazo de 30 dias, devendo o mesmo ser celebrado por duração indeterminada, não podendo o senhorio proceder à sua denúncia injustificada e ser-lhe aplicável o regime de actualização de rendas previsto no NRAU,(Artº 25º, nºs. 8 e 9).

99 A obrigação de realojamento antes prevista só existe se o arrendatário tiver no locado a sua residência permanente ou a falta de residência seja devida a caso de força maior ou doença.(art.º 25º, nº 12). O senhorio que opte pela suspensão do contrato, face a invocação de RABC inferior a 5 salários mínimos, fica obrigado a garantir o realojamento do arrendatário, durante o período da suspensão, em condições análogas às que já detinha. (artº 26º, nº 1)

100 O contrato de arrendamento suspende-se no momento da desocupação do locado, devendo o arrendatário, logo que o senhorio lhe comunique a conclusão das obras, reocupar o locado no prazo de 3 meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento (artº 26º, nº 2 e 3).

101 Se o arrendatário não desocupar o locado aplica-se o regime do BNA, devendo o requerimento ser acompanhado da comunicação em que o senhorio opta pela suspensão e indica ao arrendatário o local e as condições do realojamento, a data de início e duração previsível das obras e a data da entrega da chave do realojamento temporário. (artº 26º, nº 4 e 5º).

102 Este diploma legal regulamenta ainda o Regime das Obras em Prédios arrendados quando as mesmas sejam da iniciativa do Município ou do arrendatário. Finalmente, com a revogação dos Art. 35º a 46º, operada pela Lei 30/2012, de 14 de Agosto, deixou o inquilino de ter a faculdade de adquirir, mesmo contra a vontade do proprietário, o prédio arrendado, quando este se encontrasse no estado de mau ou péssimo e o senhorio, notificado para o efeito, não realizasse as obras necessárias.

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107 I - VERTENTES E OBJECTIVOS DA REFORMA LEGISLATIVA: A reforma do regime do arrendamento urbano aprovada pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto tem como principais objetivos: a. a alteração ao regime substantivo, vertido no Código Civil: b. a revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime; c. A agilização do procedimento de despejo: Regime processual: Mecanismo especial de despejo (BNA) Procedimento de oposição ao requerimento de despejo (Tribunal) Ação declarativa de despejo (Tribunal) Ação executiva de despejo fundada em sentença (Tribunal) Requerimento avulsos apresentados junto do BNA (reenvio para Tribunal) d. A melhoria do enquadramento fiscal.

108 II - MECANISMO DE DESPEJO PROPOSTO: Com a nova revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, procedeu-se à criação de um mecanismo especial de despejo, sendo que, a sua tramitação tem a seguinte estrutura: procedimento extrajudicial junto do Balcão Nacional do Arrendamento (Artigos 15º e 15º A); fase judicial por iniciativa/oposição do arrendatário (Artigos 15º nº 7, 15º F, H, e I) e, de forma autónoma, a ação de despejo regulada no art. 14º do NRAU. Com a revisão operada pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, paralelamente à cessação do contrato pela via judicial (art. 14º), criou-se um procedimento extrajudicial / especial de despejo (artigo 15º A), destinado às situações em que, tendo cessado o contrato de arrendamento (art.15º), o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data prevista por convenção das partes. Efetivamente, em face da nova redacção dos artigos 14º e 15º do NRAU e da interpretação do artigo 1048º do CC, considera-se que, a ação de despejo propriamente dita e o procedimento (extrajudicial) especial de despejo, constituem meios alternativos à disposição do senhorio.

109 III - FINALIDADE DO BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO (BNA): [artº 15-A do NRAU] Natureza [artº 15-A do NRAU] : O Balcão Nacional do Arrendamento é criado, junto da Direcção- Geral da Administração da Justiça, mas não se integra na orgânica judiciária. Atribuições [artº 15-A do NRAU]: Destina-se a assegurar a tramitação do procedimento extrajudicial /especial de despejo, não tendo, contudo, qualquer participação ou intervenção na fase judicial. Direção [artº 15-D, 15º-E, 15º-H do NRAU]: Ao secretário do BNA compete a direção do procedimento extrajudicial de despejo, nomeadamente: a verificação dos requisitos dos requerimentos de despejo e de oposição, a notificação ao requerido do requerimento de despejo, a conversão do requerimento de despejo em título de desocupação e a apresentação à distribuição do requerimento após deduzida oposição pelo arrendatário. Âmbito territorial [artº 15-A do NRAU]:

110 Tem competência em todo o território nacional para a tramitação do procedimento extrajudicial /especial de despejo. Da análise das competências atribuídas ao secretário do BNA, verifica-se que a sua atuação é limitada, restringindo-se à: notificação do requerido do requerimento de despejo; conversão do requerimento de despejo em título de desocupação (caso não haja oposição); distribuição em Tribunal do requerimento, após deduzida oposição pelo arrendatário.

111 IV - PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DA RESPONSABILIDADE DO BNA A. Âmbito/Finalidade [art. 15.º do NRAU]: O procedimento especial de despejo é o meio para efetivar: Cessação do contrato por revogação, caducidade do contrato de arrendamento pelo decurso do prazo e por oposição à renovação; Cessação do contrato de arrendamento por denúncia livre pelo senhorio; Cessação do contrato de arrendamento por denúncia para habitação do senhorio ou filhos ou para obras profundas; Cessação do contrato de arrendamento por denúncia pelo arrendatário; Resolução do contrato de arrendamento por não pagamento de renda por mais de 2 meses ou por oposição pelo arrendatário à realização de obras coercivas.

112 Contudo, de forma totalmente inovadora, a fim de combater a informalidade, o nº 4 do art. 15º do NRAU vem dispor que: o procedimento extrajudicial /especial de despejo só se aplica aos contratos de arrendamento em relação aos quais o senhorio tenha diligenciado pelo seu registo junto da administração fiscal e cumprido todas as obrigações tributárias relativas aos mesmos. O procedimento extrajudicial /especial de despejo é o meio adequado para efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data prevista por convenção entre as partes. Pretende-se atingir o mesmo fim da ação executiva para entrega de coisa certa (locada) com base nos títulos executivos previstos no artº 15º do NRAU, na sua redação inicial.

113 B. Pedido [15º-B nº 2 al. e) e g) do NRAU]: No âmbito do procedimento extrajudicial /especial de despejo, o pedido de pagamento de renda, encargos ou despesas pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de desocupação do locado. Evita-se, desta forma, a instauração em tribunal de duas ações distintas: uma para efetivar o despejo e outra para obter o pagamento das rendas em atraso. O facto de se prever a possibilidade de cumular o pedido de desocupação com o de pagamento de uma quantia pecuniária é uma vantagem face ao regime atual, que obriga a apresentação de duas ações executivas distintas e com tramitação autónoma.

114 C. Títulos [artº 15º nº 2 do NRAU]: A Lei n.º 31/2012 altera a natureza dos títulos, passando a designá-los com documentos que podem servir de base ao procedimento, e que são os seguintes: a) Em caso de revogação, o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo previsto no n.º 2 do artigo 1082.º do Código Civil; b) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, não sendo o contrato renovável, o contrato escrito donde conste a fixação desse prazo; c) Em caso de cessação por oposição à renovação, o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no artigo 1097.º ou no n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil; d) Em caso de denúncia por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista na alínea c) do artigo 1101.º ou no n.º 1 do artigo 1103.º do Código Civil;

115 e) Em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil, bem como, quando aplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposição à realização da obra; f) Em caso de denúncia pelo arrendatário, nos termos dos n.ºs 3 e 4 do artigo 1098.º do Código Civil, do artigo 34.º ou do artigo 53.º, o comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendatário. Assim, o valor jurídico dos títulos enunciados no artº 15º do NRAU é reduzido, dado que os mesmos deixam de ter natureza de titulo executivo e, consequentemente, deixam de ser passíveis de execução imediata, quer via BNA quer em Tribunal.

116 D. Fases [artº 15º-B a 15º S do NRAU]: O procedimento extrajudicial /especial de despejo, comporta essencialmente cinco fases, a saber: 1. O senhorio apresenta junto do BNA o respetivo requerimento de despejo; 2. O BNA promove a notificação do arrendatário; 3. Se o arrendatário não deduzir oposição ao pedido de despejo, o BNA emite o título de desocupação do imóvel, podendo o senhorio proceder ao despejo imediato; 4. Caso o arrendatário se recuse a proceder à entrega voluntária do locado, ou incumpra o acordo de desocupação firmado com o senhorio, haverá lugar à intervenção do tribunal com carácter urgente, para a obtenção da autorização de entrada no seu domicilio (Nota: a intervenção do tribunal para a obtenção desta autorização, limita-se às situações de desocupação de imóveis objeto de arrendamento para habitação, excluindo os contratos de arrendamento não habitacionais); 5. Se o arrendatário deduzir oposição ao pedido de despejo, há lugar a intervenção do juiz, num processo judicial especial e urgente, devendo, contudo, o arrendatário prestar caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, proceder ao pagamento da taxa de justiça e, no decurso do referido processo, efetuar o depósito das rendas vencidas, sob pena da oposição se considerar como não deduzida.

117 A tramitação do procedimento extrajudicial /especial de despejo não difere do regime atualmente previsto para a execução para entrega de coisa certa (locada) com base nos títulos executivos previstos no art. 15º do NRAU, na sua redação inicial, sendo apenas diferente a entidade competente para receber o requerimento de despejo, no caso do BNA. E. Finalidade e Conteúdo da Notificação [art. 15º D do NRAU] De acordo com a redação dada ao nº1 do art. 15.º D do NRAU, após o BNA verificar que o requerimento de despejo reúne as condições necessárias para ser aceite, deverá notificar por carta registada com aviso de receção o arrendatário, para este, no prazo de quinze dias, tomar uma das seguintes atitudes: a) Desocupar o locado e, simultaneamente, proceder ao pagamento das quantias peticionadas pelo requerente; b) Deduzir oposição à pretensão formulada pelo requerente e, simultaneamente, requerer o diferimento da desocupação do locado, caso se trate de imóvel arrendado para habitação; c) Requerer apenas o diferimento da desocupação do locado, nos termos do disposto nos artigos 15º N e 15º O do NRAU, no caso de se tratar de um arrendamento para fins habitacionais.

118 Os elementos que deve conter o ato de notificação são os previstos no nº 4 do citado artigo, não podendo deixar de se fazer referência às advertências previstas nas alíneas c) e d), nomeadamente: de que a não desocupação do locado, a falta de pagamento da quantia peticionada e a não dedução de oposição dentro do prazo legal, constituem título para a desocupação do locado e, ainda, de que nos casos em que são peticionadas quantias em divida, caso não ocorra a sua liquidação, são devidos juros de mora desde a data da apresentação do requerimento, até efetivo e integral pagamento.

119 F. Autorização Judicial para entrada imediata no domicílio [Art. 15º L do NRAU]: Nas situações em que o arrendatário não desocupe o domicilio voluntariamente ou não cumpra o prazo previsto no acordo celebrado com o senhorio para a sua saída, não tenha sido deduzida oposição ao requerimento de despejo e estejamos perante um contrato de arrendamento habitacional, o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça devem apresentar um requerimento no tribunal judicial da situação do locado, o qual tem natureza de urgente, a fim de, no prazo de 5 dias, ser autorizada a entrada imediata no domicilio. O Juiz só pode recusar o referido requerimento de autorização para entrada no domicilio, quando não tenha sido utilizado o modelo de requerimento aprovado ou este não esteja devidamente preenchido, quando não seja anexado ao mesmo o titulo emitido pelo BNA para a desocupação do locado ou se demonstre que não foi liquidada a taxa de justiça devida e, ainda, quando as comunicações e notificações dirigidas aos ocupantes não tenham sido efetuadas em conformidade com o disposto nos artigos 9º, 10ºe 15º D do NRAU.

120 G. Suspensão do Procedimento [artº 15-M do NRAU]: Encontram-se previstas algumas causas de suspensão do procedimento extrajudicial /especial de despejo, nomeadamente quando exista título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do senhorio, ou título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado do arrendatário. Tratando-se de arrendamento para habitação, há lugar à suspensão das diligências executórias, quando se mostre, por atestado médico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execução, que a diligência põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razões de doença aguda. Nestas situações, o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça devem lavrar certidão das ocorrências anexando à mesma os documentos exibidos e advertir a pessoa que se encontra na posse do locado, de que deve no prazo de dez dias, requerer ao juiz a confirmação da suspensão, sob pena de prosseguirem as respetivas diligências para a desocupação, devendo o juiz decidir sobre tal questão, no prazo de cinco dias, após audição do senhorio.

121 Apresenta um regime igual ao atualmente previsto no artº 930-B do CPC, que dispõe o seguinte: Artigo 930.º-B Suspensão da execução 1 - A execução suspende-se nos seguintes casos: a) (revogada); b) Se o executado requerer o diferimento da desocupação do local arrendado para habitação, motivada pela cessação do respetivo contrato, nos termos do artigo 930.º-C. 2 - O agente de execução suspende as diligências executórias sempre que o detentor da coisa, que não tenha sido ouvido e convencido na ação declarativa, exibir algum dos seguintes títulos, com data anterior ao início da execução: a) Título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do exequente; b) Título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado do executado, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias a respetiva notificação ao exequente, ou de o exequente ter especialmente autorizado o subarrendamento ou a cessão, ou de o exequente ter conhecido o subarrendatário ou cessionário como tal. 3 - Tratando-se de arrendamento para habitação, o agente de execução suspende as diligências executórias, quando se mostre, por atestado médico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execução, que a diligência põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razões de doença aguda.

122 4 - Nos casos referidos nos n.os 2 e 3, o agente de execução lavra certidão das ocorrências, junta os documentos exibidos e adverte o detentor, ou a pessoa que se encontra no local, de que a execução prossegue, salvo se, no prazo de 10 dias, solicitar ao juiz a confirmação da suspensão, juntando ao requerimento os documentos disponíveis, dando do facto imediato conhecimento ao exequente ou ao seu representante. 5 - No prazo de 15 dias, o juiz de execução, ouvido o exequente, decide manter a execução suspensa ou ordena a imediata prossecução dos autos. 6 - O exequente pode requerer, à sua custa, o exame do doente por dois médicos nomeados pelo juiz, decidindo este da suspensão, segundo a equidade. H. Diferimento da desocupação [artº 15º-N e 15º-O do NRAU e artºs 930-C e D do CPC]: O arrendatário pode requerer o diferimento da desocupação do locado, por razões sociais imperiosas, por um período de cinco meses.

123 O diferimento de desocupação do locado para fins habitacionais é decidido de acordo com o prudente arbítrio do tribunal, tendo em consideração as circunstâncias previstas no nº 2, só podendo ser concedido em última instância, quando o arrendatário seja portador de deficiência com grau de incapacidade superior a 60% e/ou tratando-se de resolução por não pagamento de rendas, o arrendatário seja beneficiário do subsidio de desemprego auferindo um valor igual ou inferior à retribuição mínima mensal garantida ou de rendimento de reinserção social, cabendo, nesta última situação ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, pagar ao senhorio as rendas correspondentes ao período de deferimento, ficando esta entidade sub-rogada nos direitos do senhorio.

124 Apresenta um regime igual ao atualmente previsto no artº 930-C do CPC, que dispõe o seguinte: Artigo 930.º-C Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação 1 - No caso de imóvel arrendado para habitação, dentro do prazo de oposição à execução, o executado pode requerer o diferimento da desocupação, por razões sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as testemunhas a apresentar, até ao limite de três. 2 - O diferimento de desocupação do local arrendado para habitação é decidido de acordo com o prudente arbítrio do tribunal, devendo o Juiz ter em conta as exigências da boa-fé, a circunstância e o executado não dispor imediatamente de outra habitação, o número de pessoas que habitam com o executado, a sua idade, o seu estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas envolvidas, só podendo ser concedido desde que se verifique algum dos seguintes fundamentos:

125 a) (revogado); b) Que, tratando-se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carência de meios do executado, o que se presume relativamente ao beneficiário de subsídio de desemprego, de valor igual ou inferior à retribuição mínima mensal garantida, ou de rendimento social de inserção; o diferimento de desocupação do local arrendado para habitação é decidido de acordo com o prudente arbítrio do tribunal, desde que se alegue algum dos seguintes fundamentos: c) Que o executado é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. 3 - No caso de diferimento, decidido com base na alínea b) do número anterior, cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social pagar ao exequente as rendas correspondentes ao período de diferimento, ficando aquele sub-rogado nos direitos deste. 4. O diferimento de desocupação do local arrendado para habitação por razões sociais imperiosas não pode ser novamente peticionado pelo executado ou qualquer elemento do seu agregado familiar que com ele coabite antes de decorridos cinco anos sobre anterior decisão favorável.

126 I. Desistência do procedimento [artº 15-G do NRAU]: Até à dedução da oposição ou, na sua falta, até ao termo do prazo de oposição, o requerente pode desistir do pedido de despejo. Prevê um regime idêntico ao previsto na lei processual para a desistência do pedido (arts. 293º nº 1 e 295º nº 1 do CPC). J. Decisão [artº 15º-E do NRAU]: O secretário do BNA converte o requerimento de despejo em titulo para desocupação do locado, quando o requerido não desocupe o imóvel, quando não deduza oposição no respetivo prazo, quando deduza oposição mas não preste caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso até ao valor máximo correspondente a seis rendas (exceto se beneficiar do regime do apoio judiciário) e, ainda, nos casos em que. na pendência do procedimento especial de despejo, não efetue o depósito das rendas que se forem vencendo. No âmbito do regime atual, os títulos previstos no artº 15º do NRAU têm a natureza de título executivo, o que permite a sua execução imediata, sem necessidade de qualquer conversão ou intervenção de entidade pública para efeitos da sua validação.

127 L. Impugnação do Titulo [artº 15-P do NRAU]: Nos casos em que o BNA tenha procedido à emissão de titulo para desocupação do locado, ou seja, nos casos em que não existiu oposição ao requerimento de despejo por parte do arrendatário, com a consequente distribuição do processo ao juiz, é conferida a faculdade ao arrendatário de impugnar o titulo para desocupação do locado, em caso de violação das normas relativas á comunicação da cessação do contrato e á notificação do requerimento de despejo. A referida impugnação deverá ser apresentada por meios eletrónicos no tribunal judicial da situação do locado, no prazo de 10 dias a contar da deslocação do agente de execução ou do notário ao imóvel para a sua desocupação ou do momento em que teve conhecimento da concretização da referida diligência e tem efeito meramente devolutivo, seguindo, com as necessárias adaptações, a tramitação do recurso de apelação previsto nos artigos 692º e seguintes do Código de Processo Civil. Prevê-se um regime semelhante ao da oposição à penhora no âmbito da ação executiva, contudo, será se realçar que a alteração proposta, como já se referiu, procede à degradação do valor jurídico dos títulos previstos no artº 15º do NRAU na sua atual redação, permitindo que os mesmos possam vir a ser objeto de impugnação e impedindo a sua imediata execução.

128 V - VERTENTE JUDICIAL DA INICIATIVA / OPOSIÇÃO DO ARRENDATÁRIO: A. Objeto: [artº 15-F e art. 222º nº 3 do CPC]: Se após a notificação pelo BNA o arrendatário deduzir oposição ao pedido de despejo por não verificação do fundamento invocado pelo senhorio, há lugar à intervenção do juiz, num processo judicial especial e urgente, mas apenas nos casos em que é prestada uma caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, até ao valor máximo correspondente a seis rendas, (exceto nos casos em que o arrendatário beneficie do regime do apoio judiciário), paga a taxa de justiça e, no decurso do mesmo seja efetuado o depósito das rendas vincendas. Nos termos do art. 15.º F do NRAU a prestação da referida caução será regulada por Portaria a publicar!

129 B. Fases [artº 15º-F, artº 15ºH e 15º- I do NRAU]: O procedimento judicial desenvolve-se do seguinte modo: 1. Deduzida oposição, o secretário do BNA apresenta os autos à distribuição (Tribunal) e remete ao requerente cópia da oposição; 2. Recebidos os autos, o Juiz pode convidar as partes para, no prazo de 5 dias, aperfeiçoarem as peças processuais, ou, no prazo de 10 dias, apresentarem novo articulado sempre que seja necessário garantir o contraditório; 3. Não julgando logo procedente alguma exceção dilatória ou nulidade que lhe cumpra conhecer, ou não decidindo logo do mérito da causa, o juiz ordena a notificação das partes da data da audiência de julgamento. 4. Havendo lugar a audiência de julgamento, esta realiza-se no prazo de 20 dias, a contar da distribuição. 5. Finda o julgamento, a sentença, sucintamente fundamentada, é logo ditada para a ata. Prevê-se uma tramitação semelhante à atualmente prevista para o julgamento da oposição à execução, prevista nos artigos. 818º e 820º do CPC, embora com prazos mais reduzidos De acordo com o nº 4 do art. 15º H do NRAU, sempre que seja suscitada qualquer questão sujeita a decisão judicial, nomeadamente, nos casos em que é necessário recorrer a autorização para entrada no domicilio, nos casos de pedido de suspensão da desocupação do locado e nos casos de impugnação do titulo para desocupação do locado, os autos deverão ser sempre apresentados à distribuição (Tribunal).

130 Por outro lado, de acordo com o disposto no art. 15º L do NRAU, nas situações em que o arrendatário não desocupe o domicilio voluntariamente ou não cumpra o prazo previsto no acordo celebrado com o senhorio para a sua saída, não tenha sido deduzida oposição ao requerimento de despejo e estejamos perante um contrato de arrendamento habitacional, o agente de execução, o notário ou o funcionário judicial devem apresentar um requerimento no tribunal judicial da situação do locado, o qual tem natureza de urgente, a fim de, no prazo de 10 dias, ser autorizada a entrada imediata no domicilio. C. Recurso [artº 15º-Q do NRAU] Independentemente do valor da causa e da sucumbência, da decisão judicial para desocupação do locado cabe sempre recurso de apelação, nos termos do art. 691º do CPC, o qual tem sempre efeito meramente devolutivo. É de realçar que não se procede à alteração do artº 678º do CPC, o qual prevê as decisões que admitem recurso, de forma a contemplar a admissibilidade de recurso da decisão judicial para desocupação independentemente do valor da causa e da sucumbência, o qual dispõe o seguinte:

131 ARTIGO 678º 1. O recurso ordinário só é admissível quando a causa tenha valor superior à alçada do tribunal de que se recorre e a decisão impugnada seja desfavorável ao recorrente em valor superior a metade da alçada desse tribunal, atendendo-se, em caso de fundada dúvida acerca do valor da causa e da sucumbência, somente ao valor da causa. 2. Independentemente do valor da causa e da sucumbência, é sempre admissível recurso: a) Das decisões que violem as regras de competência internacional ou em razão da matéria ou da hierarquia, ou que ofendam o caso julgado; b) Das decisões respeitantes ao valor da causa ou dos incidentes, com o fundamento de que o seu valor excede a alçada do tribunal de que se recorre; c) Das decisões proferidas, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, contra jurisprudência uniformizada do Supremo Tribunal de Justiça; 3. Independentemente do valor da causa e da sucumbência, é sempre admissível recurso para a Relação: a) Nas ações em que se aprecie a validade, a subsistência ou a cessação de contratos de arrendamento, com exceção dos arrendamentos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios; b) Das decisões respeitantes ao valor da causa nos procedimentos cautelares, com o fundamento de que o seu valor excede a alçada do tribunal de que se recorre.

132 VI ACÇÃO DE DESPEJO: 1. Âmbito [artº 14º do NRAU]: A ação de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, ou seja, nas situações não abrangidas pelo mecanismo especial de despejo, o senhorio deve socorrer-se da ação de despejo. Da interpretação do artº 1048º do CC, parece resultar que o procedimento extrajudicial /especial de despejo (arts. 1083º nºs 3 e 4 e 1084º do NRAU) e a acção de despejo são meios alternativos ao dispor do senhorio. Dispõe aquele artigo o seguinte: Artigo 1048.º [ ] 1. O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º.

133 2. O locatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma única vez, com referência a cada contrato. 3. [ ]. 4. Ao direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido extrajudicialmente, é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.ºs 3 e 4 do artigo 1084.º. 2. Forma [artº 14º do NRAU]: A ação de despejo segue a forma do processo comum declarativo prevista nos artigos 461º e 462º do Código de Processo Civil. 3. Situações especiais da tramitação da ação de despejo [artº 14º nº 3, 4 e 5 do NRAU]: Na pendência da ação de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais. Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses, não forem pagos ou depositados, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final.

134 Em caso de incumprimento pelo arrendatário do disposto no parágrafo anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, aplicando-se, em caso de deferimento do requerimento, com as necessárias adaptações, o disposto no n.º 6 do artigo 15.º e nos artigos 15.º-J, 15.º-L e 15.º-N a 15.º-P do NRAU, na redação da proposta de lei. O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário. Configura um regime semelhante ao previsto na redação inicial do artº 15 nº 2 do NRAU, que estabelecia o seguinte: o contrato de arrendamento é título executivo para a ação de pagamento de renda quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em divida.

135 VII REQUERIMENTOS AVULSOS PREVISTOS NA PROPOSTA Requerimento para autorização de entrada imediata no locado a apresentar pelo Agente de Execução (artº 15º-M); Requerimento de confirmação da suspensão da execução (artº 15º-N); Requerimento de diferimento da desocupação (artº 15-O); Requerimento de Impugnação do título de desocupação (artº 15º-Q) VIII. LEGISLAÇÃO COMPLEMENTAR PROPOSTA MATÉRIAS A REGULAMENTAR POR VIA DE PORTARIA: Requerimento de Despejo (art. 15º-B nº 2) Comunicações pelo BNA (art.15.º-s, n.º 2, alínea h); Modelo e formas de apresentação do requerimento de despejo (artº 15º B, nº 1); O recurso aos meios eletrónicos pelo BNA (art. 15.º-D); Requerimento de Oposição ao requerimento de despejo (art. 15º F, nº 2); Valor da Caução a prestar pelo arrendatário (artº 15º-F); Modelo do requerimento para entrada imediata (artº 15º-L); Requerimento de diferimento de desocupação (art.15.º-s, n.º 2, alínea b).

136 EM CONCLUSÃO: Para o normal funcionamento dos mecanismos / procedimentos de despejo previstos na Lei 12/2012, o legislador terá de, em tempo, aprovar / adequar os seguintes diplomas / regulamentos: 1º - Lei Orgânica do BNA que estabeleça o quadro do seu funcionamento e a afetação de meios (instalações e quadro de pessoal); 2º As Portarias mencionadas no capítulo anterior e os diplomas complementares indispensáveis ao cumprimento dos objetivos da reforma legislativa. Importa realçar que, de forma incompreensível, o legislador determinou que, no procedimento extrajudicial /especial de Despejo (BNA), só é obrigatória a constituição de advogado para a dedução da oposição ao requerimento de desejo (art. 15- S, n 3 do NRAU).

137 ANEXO NORMAS DO CPC -DISPOSIÇÕES APLICÁVEIS À PENHORA DE BENS IMÓVEIS (no âmbito da execução para pagamento de quantia certa) Artigo 838.º Realização da penhora de coisas imóveis 1 - A penhora de coisas imóveis realiza-se por comunicação eletrónica do agente de execução ao serviço de registo competente, a qual vale como pedido de registo, ou com a apresentação naquele serviço de declaração por ele subscrita. 2 - Inscrita a penhora e observado o disposto no n.º 5, é enviado ou disponibilizado por via eletrónica, ao agente de execução, certidão dos registos em vigor sobre os prédios penhorados. 3 - Seguidamente, o agente de execução lavra o auto de penhora e procede à afixação, na porta ou noutro local visível do imóvel penhorado, de um edital, constante de modelo aprovado por portaria do Ministro da Justiça. 4 - O registo provisório da penhora não obsta a que a execução prossiga, não se fazendo a adjudicação dos bens penhorados, a consignação judicial dos seus rendimentos ou a respectiva venda sem que o registo se haja convertido em definitivo, podendo o juiz da execução, ponderados os motivos da provisoriedade, decidir que a execução não prossiga, se perante ele a questão for suscitada. 5 - O registo da penhora tem natureza urgente e importa a imediata feitura dos registos anteriormente requeridos sobre o bem penhorado.

138 . /. Artigo 840.º Entrega efetiva 1 - Sem prejuízo do disposto nos n.os 1 e 2 do artigo anterior, o depositário deve tomar posse efetiva do imóvel. 2 - Quando seja oposta alguma resistência, o agente de execução pode solicitar diretamente o auxílio das autoridades policiais. 3 - A requerimento fundamentado do agente de execução, o juiz determina o auxílio das autoridades policiais nos casos em que as portas estejam fechadas ou haja receio justificado de oposição de resistência arrombando-se aquelas, se necessário, e lavrando-se auto da ocorrência. 4 - Quando a diligência deva efetuar-se em casa habitada ou numa sua dependência fechada, só pode realizar-se entre as 7 e as 21 horas, devendo o agente de execução entregar cópia do auto de penhora a quem tiver a disponibilidade do lugar em que a diligência se realiza, o qual pode assistir à diligência e fazer-se acompanhar ou substituir por pessoa da sua confiança que, sem delonga, se apresente no local. 5 - Às autoridades policiais que prestem auxílio nos termos deste artigo é devida uma remuneração pelos serviços prestados, nos termos de portaria conjunta dos membros do Governo responsáveis pelas áreas da administração interna e da justiça, que fixa, igualmente, as modalidades de auxílio a adotar e os procedimentos de cooperação entre os serviços judiciais e as forças de segurança, nomeadamente quanto às comunicações a efetuar preferencialmente por via eletrónica. 6 - A remuneração referida no número anterior constitui encargo para os efeitos do Regulamento das Custas Processuais.

139 APLICÁVEIS À PENHORA DE BENS IMÓVEIS (no âmbito da execução para pagamento de quantia certa) Artigo 848.º Penhora de coisas móveis não sujeitas a registo 1 - A penhora de coisas móveis não sujeitas a registo é realizada com a efetiva apreensão dos bens e a sua imediata remoção para depósitos, assumindo o agente de execução que efetuou a diligência a qualidade de fiel depositário. 2 - Presume-se pertencerem ao executado os bens encontrados em seu poder, podendo a presunção, feita a penhora, ser ilidida perante o juiz, mediante prova documental inequívoca do direito de terceiro, sem prejuízo dos embargos de terceiro. 3 - Quando, para a realização da penhora, seja necessário forçar a entrada no domicílio do executado ou de terceiro, bem como quando haja receio justificado de que tal se verifique, aplica-se o disposto nos n.os 2 a 6 do artigo 840.º 4 - O dinheiro, os papéis de crédito, as pedras e os metais preciosos que sejam apreendidos são depositados em instituição de crédito, à ordem do agente de execução ou, nos casos em que as diligências de execução são realizadas por oficial de justiça, da secretaria.

140 / Artigo 850.º Obstáculos à realização da penhora 1 - Se o executado, ou quem o represente, se recusar a abrir quaisquer portas ou móveis, ou se a casa estiver deserta e as portas e móveis se encontrarem fechados, observar-se-á o disposto no artigo 840.º 2 - O executado ou a pessoa que ocultar alguma coisa com o fim de a subtrair à penhora fica sujeito às sanções correspondentes à litigância de má fé, sem prejuízo da responsabilidade criminal em que possa incorrer. 3 - O agente de execução que, no ato da penhora, suspeite da sonegação, insta pela apresentação das coisas ocultadas e adverte a pessoa da responsabilidade em que incorre com o facto da ocultação. - DISPOSIÇÕES APLICÁVEIS À ENTREGA DE COISA CERTA (no âmbito da execução para entrega de coisa certa) Artigo 930.º Entrega da coisa 1 - À efetivação da entrega da coisa são subsidiariamente aplicáveis, com as necessárias adaptações, as disposições referentes à realização da penhora, procedendo-se às buscas e outras diligências necessárias, se o executado não fizer voluntariamente a entrega; a entrega pode ter por objeto bem do Estado ou de outra pessoa coletiva referida no n.º 1 do artigo 823.º

141 2 - Tratando-se de coisas móveis a determinar por conta, peso ou medida, o agente de execução manda fazer, na sua presença, as operações indispensáveis e entrega ao exequente a quantidade devida. 3 - Tratando-se de imóveis, o agente de execução investe o exequente na posse, entregando-lhe os documentos e as chaves, se os houver, e notifica o executado, os arrendatários e quaisquer detentores para que respeitem e reconheçam o direito do exequente. 4 - Pertencendo a coisa em compropriedade a outros interessados, o exequente é investido na posse da sua quota-parte. 5 - Efetuada a entrega da coisa, se a decisão que a decretou for revogada ou se, por qualquer outro motivo, o anterior possuidor recuperar o direito a ela, pode requerer que se proceda à respetiva restituição. 6 - Tratando-se da casa de habitação principal do executado, é aplicável o disposto nos n.os 3 a 6 do artigo 930.º-B, e caso se suscitem sérias dificuldades no realojamento do executado, o agente de execução comunica antecipadamente o facto à câmara municipal e às entidades assistenciais

142 / Artigo 930.º-A Execução para entrega de coisa imóvel arrendada À execução para entrega de coisa imóvel arrendada são aplicáveis as disposições anteriores do presente subtítulo, com as alterações constantes dos artigos 930.º-B a 930.º-E. / Artigo 930.º-B Suspensão da execução 1 - A execução suspende-se nos seguintes casos: a) Se for recebida a oposição à execução, deduzida numa execução que se funde em título executivo extrajudicial;

143 b) Se o executado requerer o diferimento da desocupação do local arrendado para habitação, motivada pela cessação do respetivo contrato, nos termos do artigo 930.º-C. 2 - O agente de execução suspende as diligências executórias sempre que o detentor da coisa, que não tenha sido ouvido e convencido na acção declarativa, exibir algum dos seguintes títulos, com data anterior ao início da execução: a) Título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do exequente; b) Título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado do executado, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias a respetiva notificação ao exequente, ou de o exequente ter especialmente autorizado o subarrendamento ou a cessão, ou de o exequente ter conhecido o subarrendatário ou cessionário como tal. 3 - Tratando-se de arrendamento para habitação, o agente de execução suspende as diligências executórias, quando se mostre, por atestado médico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execução, que a diligência põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razões de doença aguda.

144 4 - Nos casos referidos nos n.os 2 e 3, o agente de execução lavra certidão das ocorrências, junta os documentos exibidos e adverte o detentor, ou a pessoa que se encontra no local, de que a execução prossegue, salvo se, no prazo de 10 dias, solicitar ao juiz a confirmação da suspensão, juntando ao requerimento os documentos disponíveis, dando do facto imediato conhecimento ao exequente ou ao seu representante. 5 - No prazo de 15 dias, o juiz de execução, ouvido o exequente, decide manter a execução suspensa ou ordena a imediata prossecução dos autos. 6 - O exequente pode requerer, à sua custa, o exame do doente por dois médicos nomeados pelo juiz, decidindo este da suspensão, segundo a equidade. / Artigo 930.º-C Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação 1 - No caso de imóvel arrendado para habitação, dentro do prazo de oposição à execução, o executado pode requerer o diferimento da desocupação, por razões sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as testemunhas a apresentar, até ao limite de três.

145 2 - O diferimento de desocupação do local arrendado para habitação é decidido de acordo com o prudente arbítrio do tribunal, desde que se alegue algum dos seguintes fundamentos: a) Que a desocupação imediata do local causa ao executado um prejuízo muito superior à vantagem conferida ao exequente; b) Que, tratando-se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carência de meios do executado, o que se presume relativamente ao beneficiário de subsídio de desemprego ou de rendimento social de inserção; c) Que o executado é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. 3 - No diferimento, decidido com base: a) Na alínea a) do número anterior, pode o executado, a pedido do exequente, ser obrigado a caucionar as rendas vincendas, sob pena de perda de benefício; b) Na alínea b) do número anterior, cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social indemnizar o exequente pelas rendas não pagas, acrescidas de juros de mora e ficando sub-rogado nos direitos daquele.

146 / Artigo 930.º-D Termos do diferimento da desocupação 1 - A petição de diferimento da desocupação assume carácter de urgência e é indeferida liminarmente quando: a) Tiver sido deduzida fora do prazo; b) O fundamento não se ajustar a algum dos referidos no artigo anterior; c) For manifestamente improcedente. 2 - Se a petição for recebida, o exequente é notificado para contestar, dentro do prazo de 10 dias, devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as testemunhas a apresentar, até ao limite de três. 3 - Na sua decisão, o juiz deve ainda ter em conta as exigências da boa fé, a circunstância de o executado não dispor imediatamente de outra habitação, o número de pessoas que habitam com o executado, a sua idade, o seu estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas envolvidas. 4 - O juiz deve decidir do pedido de diferimento da desocupação por razões sociais no prazo máximo de 30 dias a contar da sua apresentação, sendo a decisão oficiosamente comunicada, com a sua fundamentação, ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social. 5 - O diferimento não pode exceder o prazo de 10 meses a contar da data do trânsito em julgado da decisão que o conceder.

147 ANEXO - QUADRO SINTESE DAS DILIGÊNCIAS Penhora de Bens Imóveis Penhora de Bens Móveis Entrega de Bens Imóveis Nas situações de despejo A penhora de coisas imóveis realiza-se por comunicação eletrónica do agente de execução ao serviço de registo competente, a qual vale como pedido de registo, A penhora de coisas móveis não sujeitas a registo é realizada com a efetiva apreensão dos bens e a sua imediata remoção para depósitos, assumindo o agente À efetivação da entrega da coisa são subsidiariamente aplicáveis, com as necessárias adaptações, as disposições referentes à ou com a apresentação naquele de execução que efetuou a realização da penhora, nos serviço de declaração por ele diligência a qualidade de fiel casos em que o executado Como se realiza subscrita. [art.º 838.º/1do CPC: 1 - A penhora de coisas imóveis realizase por comunicação eletrónica do agente de execução ao serviço de registo competente, a qual vale depositário. [art.º 848º n.º 1 do CPC: A penhora de coisas móveis não sujeitas a registo é realizada com a efetiva apreensão dos bens e a sua imediata remoção não fizer voluntariamente a entrega. [art.º 930º do CPC: 1 - À efetivação da entrega da coisa são subsidiariamente aplicáveis, com as como pedido de registo, ou com a para depósitos, assumindo o necessárias adaptações, as apresentação naquele serviço de agente de execução que efetuou disposições referentes à declaração por ele subscrita.] a diligência a qualidade de fiel realização da penhora, depositário.] procedendo-se às buscas e outras diligências necessárias, se o executado não fizer voluntariamente a entrega]

148 Penhora de Bens Imóveis Penhora de Bens Móveis Entrega de Bens Imóveis Nas situações de despejo Como proceder em caso de resistência do executado à diligência Quando requerida a entrega efectiva do imóvel penhorado, e seja apresentada alguma resistência por parte do executado, o agente de execução pode solicitar directamente o auxílio das autoridades policiais. [art.º 840º nº 2 do CPC: Quando seja oposta alguma resistência, o agente de execução pode solicitar directamente o auxílio das autoridades policiais.] Quando, para a realização da penhora, seja necessário forçar a entrada no domicílio do ou executado de terceiro, bem como quando haja receio justificado de que tal se verifique, aplica-se o disposto nos n.os 2 a 6 do artigo 840.º [art.º 848 n.º 3 CPC: 3 - Quando, para a realização da penhora, seja necessário forçar a entrada no domicílio do executado ou de terceiro, bem como quando haja receio justificado de que tal se verifique, aplica-se o disposto nos n.os 2 a 6 do artigo 840.º ] Tratando-se da casa de habitação principal do executado, é aplicável o disposto nos n.os 3 a 6 do artigo 930.º-B, e caso se suscitem sérias dificuldades no realojamento do executado, o agente de execução comunica antecipadamente o facto à câmara municipal e às entidades assistenciais competentes. [art.º 930º nº 6 do CPC: Tratandose da casa de habitação principal do executado, é aplicável o disposto nos n.os 3 a 6 do artigo 930.º-B, e caso se suscitem sérias dificuldades no realojamento do executado, o agente de execução comunica antecipadamente o facto à câmara municipal e às entidades assistenciais competentes.] À execução para entrega de coisa imóvel arrendada são aplicáveis os procedimento previstos para a penhora de bens móveis e imóveis, bem como os previstos para a entrega de bens, com as alterações constantes dos artigos 930.º-B a 930.º- E. [artº 930º-A do CPC: À execução para entrega de coisa imóvel arrendada são aplicáveis as disposições anteriores do presente subtítulo, com as alterações constantes dos artigos 930.º-B a 930.º- E.]

149 Penhora de Bens Imóveis Penhora de Bens Móveis Entrega de Bens Imóveis Nas situações de despejo Nas situações em que as portas Se o executado, ou quem o estejam fechadas ou haja receio justificado de oposição de represente, se recusar a abrir quaisquer portas ou móveis, ou se Com proceder quando o imóvel está fechado e é necessário recorrer ao arrombamento resistência, a requerimento fundamentado do agente de execução, o juiz determina o auxílio das autoridades policiais arrombando-se aquelas, se necessário, e lavrando-se auto da ocorrência. [art.º 840 n.º 3 do CPC: A requerimento fundamentado do agente de execução, o juiz determina o auxílio das autoridades policiais nos casos em que as portas estejam fechadas ou haja receio justificado de oposição de resistência arrombandose aquelas, se necessário, e lavrando-se auto da ocorrência.] a casa estiver deserta e as portas e móveis se encontrarem fechados, observar-se-á o disposto no artigo 840.º [artº 850º nº 1 do CPC: Se o executado, ou quem o represente, se recusar a abrir quaisquer portas ou móveis, ou se a casa estiver deserta e as portas e móveis se encontrarem fechados, observarse-á o disposto no artigo 840.º]

150 António Raposo Subtil Obrigado

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153 SESSÃO DE AUTÓGRAGOS NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO AUTORES Manteigas Martins Carlos Nabais Carla Santos Freire José M. Raimundo

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