Nova Lei do Arrendamento Urbano

Transcrição

1 Page 1 of 10 Subscribe Share Past Issues Translate RS Veja este no seu browser OUT 2015 Nova Lei do Arrendamento Urbano A Lei nº 26/15, de , aprova a Lei do Arrendamento Urbano ( LAU ), que consagra o novo regime jurídico do arrendamento urbano. A LAU não se aplica nos seguintes casos: Arrendamentos para habitação não permanente (ex. casas de praia, termas ou outros fins transitórios); Arrendamentos de casa habitada pelo Senhorio durante a ausência temporária deste; Arrendamentos de espaços não habitáveis (designadamente, para afixação de publicidade, armazenagem, parqueamento automóvel ou outros fins limitados, salvo quando o arrendamento do parqueamento for feito em conjunto com arrendamento para fim habitacional ou não habitacional); Arrendamentos sujeitos a legislação especial. A LAU estabelece: o regime geral que é aplicável a todos os Contratos de Arrendamento; o regime especial que é aplicável aos Contratos de Arrendamento para fins habitacionais e outro para os Contratos de Arrendamento não habitacionais. A. REGIME GERAL I. Requisitos de Forma e Conteúdo O Contrato de Arrendamento deve ser celebrado por forma escrita. Estão sujeitos a escritura pública os: os arrendamentos para fim não habitacional (comércio, indústria e profissão liberal);

2 os arrendamentos sujeitos a registo. Page 2 of 10 A falta de escritura pública não impede que o Contrato de Arrendamento se considere validamente celebrado, desde que tenha a forma escrita, e para prova do mesmo é meio idóneo o recibo. Nos termos da LAU, deve constar do Contrato de Arrendamento: Identidade dos outorgantes; Identificação e localização do locado; Fim do arrendamento; Prazo e data da celebração; Valor da renda e regime de actualização; Regulamento da Propriedade Horizontal se existir; Certificado de habitabilidade (a sua omissão dá lugar à aplicação de uma sanção ao Senhorio, devendo ter menos de 6 anos). II. Renda e Actualização A renda passa a ter que se fixar, obrigatoriamente, em moeda nacional (Kwanzas), sob pena de nulidade da cláusula que fixe a renda em moeda estrangeira. Com a entrada em vigor da LAU, em 21 de Janeiro de 2016, todos os contratos (incluindo os que já se encontram em vigor) devem cumprir com a obrigação da renda estar fixada em Kwanzas. A actualização da renda passa a poder ser feita nos seguintes casos: a) Anualmente, com base nos coeficientes fixados por diploma legal publicado em Diário da Republica no mês de Outubro, mediante comunicação com a antecedência de 60 dias, no qual se indique a renda em vigor, o coeficiente utilizado e o novo valor de renda; b) Por estipulação contratual: Se o Contrato de Arrendamento for para habitação no regime da renda livre; Se o Contrato de Arrendamento for para comércio ou indústria e tiver duração superior a 5 anos ou não tiver sido convencionado prazo; c) Por obras de conservação extraordinária ou de beneficiação, que tenham sido impostas administrativamente; d) Quando o Inquilino tenha imóvel para habitação no município onde reside; O Inquilino pode opor-se à actualização anual da renda, feita com base nos coeficientes, em caso de erro no factor relevante ou na aplicação da Lei. A recusa deve ser fundamentada e feita no prazo de 15 dias, após a recepção da comunicação de actualização, a que se segue a possibilidade de o Senhorio rejeitar o montante de renda indicado, dentro do prazo de 15 dias, sob pena de se ter por aceite o valor indicado. Caso o Senhorio rejeite o valor o Inquilino pode requerer a fixação do valor da renda por uma comissão especial. O Inquilino que não concorde com a nova renda pode, no prazo de 15 dias, denunciar o Contrato de Arrendamento. As partes podem estipular uma antecipação no pagamento das rendas que não poderá ser superior a 3 meses. As rendas tornam-se devidas até à restituição efectiva do prédio (e não até cessar o Contrato de Arrendamento).

3 São ainda estabelecidos os regimes de renda livre, condicionada e apoiada para o Arrendamento Habitacional. Page 3 of 10 III. Prazos e Cessação do Contrato de Arrendamento É estabelecido um prazo mínimo supletivo de 2 anos e o prazo máximo de 30 anos. O Senhorio só pode denunciar o Contrato de Arrendamento nos casos previstos na Lei, sem prejuízo do regime de duração limitada infra mencionado. IV. Obras, encargos e despesas As partes podem estipular a quem incumbem os encargos e despesas. No silêncio do contrato, ficarão a cargo: a) do Inquilino: as despesas de fornecimento de bens e serviços referentes ao arrendado; b) do Senhorio: as despesas referentes à administração, conservação e fruição das partes comuns do prédio e os serviços de interesse comum; os impostos, os prémios de seguros, a taxa de saneamento e as exigências administrativas relativas ao asseio ou beleza do arrendado; as obras de conservação, ordinária e extraordinária do locado (reunidas determinadas condições, estas obras poderão dar lugar à actualização da renda). Se o Senhorio não realizar as obras a que se encontra adstrito nos termos da Lei: O Inquilino pode substituir-se ao Senhorio, deduzindo os respectivos custos nas rendas; As Autoridades Administrativas poderão determinar a realização coerciva das obras, procedendo ao despejo e ocupando o prédio até ao período de um ano após a conclusão das obras. V. Cessação do Contrato de Arrendamento O Contrato de Arrendamento cessa por acordo, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na Lei. Quando realizada pelo Senhorio a comunicação para a cessação do Contrato de Arrendamento deve cumprir com os termos previstos na Lei processual. a. Resolução O Inquilino pode resolver o Contrato de Arrendamento com base no incumprimento pelo Senhorio. A resolução do contrato pelo Senhorio tem que ser decretada pelo Tribunal, e poderá fundamentar-se quando o Inquilino: a) Não pagar a renda; b) Usar ou consentir que outrem use o locado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina; c) Aplicar o prédio, reiterada ou habitualmente, a práticas ilícitas, imorais ou desonestas; d) Fizer no prédio, sem consentimento escrito do Senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis; e) Subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos; f) Cobrar do sub-inquilino renda superior à que é permitida nos termos do artigo 1062.º do Código Civil; g) Conservar encerrado/sem uso o locado, por mais de um ano;

4 h) Deixar de prestar ao proprietário ou ao Senhorio os serviços pessoais que determinaram a ocupação do prédio. Page 4 of 10 A acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade. Quando se trate de facto continuado ou duradouro o prazo de um ano conta-se a partir da data em que o facto tiver cessado. Acção de Despejo, Incidente de Despejo imediato e Mandato de Despejo A acção de despejo vê regulamentado o seu procedimento, passando a seguir o processo sumário, na fase declarativa, com algumas especificidades: 1. Torna-se possível cumular o pedido de cessação do Contrato de Arrendamento com o pedido de condenação do Inquilino no pagamento das rendas vencidas e vincendas e/ou em indemnização; 2. O Inquilino pode, na contestação, apresentar pedido reconvencional, por benfeitorias executadas no locado, ou pedir indemnização, quando tal seja legalmente fundamentado. Em qualquer caso, e independentemente do valor da causa, qualquer das partes pode recorrer da decisão para o Tribunal Superior. Estabelece-se ainda, na pendência da Acção de Despejo, o Incidente de Despejo Imediato, com fundamento na falta de pagamento das rendas vencidas, o qual vê a sua tramitação regulada. O Senhorio pode requerer o Mandato para execução de despejo sempre que o Inquilino não entregue o prédio na data fixada na sentença. O mandato pode ser sustando quando o detentor não tenha sido citado e exiba título para ocupar o prédio ou quando se decrete o despejo de prédios ocupados pelo Estado ou outras pessoas colectivas publicas. O juiz decide sumariamente se a decisão de suspensão do mandato deve ser mantida ou se o mandato deve ser executado. b. Acordo de Revogação O acordo para fazer cessar o Contrato de Arrendamento deve ser celebrado por escrito sempre que (i) não seja imediatamente executado ou (ii) preveja cláusulas compensatórias ou acessórias. c. Caducidade O Contrato de Arrendamento cessa por caducidade, tal como previsto no Código Civil, sem prejuízo dos regimes especiais. d. Denúncia O Contrato de Arrendamento cessa por denúncia do Inquilino, que pode impedir a renovação automática do Contrato de Arrendamento. O Senhorio pode denunciar o Contrato de Arrendamento, para o termo do prazo ou da renovação, apenas nos seguintes casos: a) Quando necessite do prédio para sua habitação, ou para nele construir a sua residência, ou dos seus descendentes em 1.º grau, ou ascendentes (incluindo os do cônjuge ou do companheiro um União de Facto); b) Quando se proponha ampliar o prédio ou construir novos edifícios de modo a aumentar o número de locais arrendáveis e disponha do respectivo plano de massas aprovado pela

5 autoridade administrativa competente, a qual será objecto de legislação a regulamentar tal faculdade; c) Quando o prédio se encontre degradado e não se mostre aconselhável a respectiva beneficiação ou reparação e esteja aprovado pela autoridade administrativa competente o respectivo plano de massas, a qual será objecto de legislação a regulamentar tal faculdade. Page 5 of 10 A denúncia do Senhorio tem de ser feita em acção judicial, com a antecedência mínima de 6 meses relativamente ao fim do prazo do contrato, mas não obriga ao despejo enquanto não decorrerem três meses sobre a decisão definitiva. A Denúncia para habitação depende da verificação de requisitos cumulativos obriga ao pagamento de uma compensação, correspondente a seis meses de renda à data do despejo. B. REGIME ESPECIAL B.1. Disposições Especiais do Arrendamento para Habitação Quando o arrendamento do prédio para habitação seja acompanhado do aluguer da respectiva mobília ao mesmo locatário, considera-se arrendamento urbano todo o contrato e a renda inclui todo o preço locativo. O Inquilino pode ainda explorar qualquer indústria doméstica, ainda que tributada, contanto que não ocupe mais de três auxiliares assalariados. Salvo cláusula contratual em contrário, podem, para além do Inquilino, residir no prédio (i) todos os que vivam com ele em economia comum; (ii) um máximo de três hóspedes. 1. Renda São estabelecidos três regimes de renda: i. Livre: Estipulada por livre negociação entre as partes. ii. Condicionada: 1. A renda inicial do primeiro ou dos novos arrendamentos resulta da livre negociação entre as partes, não podendo exceder por mês o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa das rendas condicionadas ao valor actualizado do fogo, no ano da celebração do contrato. 2. Ficam sujeitos a este regime os arrendamentos: a) Constituídos por força do direito a novo arrendamento: b) De fogos que, tendo sido construídos para fins habitacionais pelo Estado e seus organismos autónomos, c) De fogos construídos por cooperativas de habitação económica, associações de moradores e cooperativas de habitação e construção que tenham usufruído de subsídios ao financiamento ou à construção por parte do Estado, autarquias locais ou institutos públicos; d) Nos demais casos previstos em legislação especial. Apesar de a redacção da Lei não ser isenta de dúvidas, parece-nos que a obrigatoriedade imposta nas alienas b. a d. precedentes, cessa decorridos 25 anos contados da data da primeira transmissão do prédio, salvo disposição específica em contrário. iii. Apoiada:

6 O montante das rendas é subsidiado, vigorando regras específicas quanto à sua determinação e actualização. Aplica-se aos prédios construídos ou adquiridos para arrendamento habitacional pelo Estado e seus organismos autónomos, institutos públicos e autarquias locais e pelas instituições particulares de solidariedade social com o apoio financeiro do Estado. Este regime fica sujeito a legislação própria. Page 6 of Transmissão Seja qual for o regime matrimonial, a posição do Inquilino comunica-se ao cônjuge ou companheiro de união de facto sobrevivo. Cabe ao tribunal decidir quem fica com a posição de Inquilino, tendo em conta a situação patrimonial dos cônjuges, o interesse dos filhos, e as causas do divórcio. a. Transmissão por morte O arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo Inquilino ou daquele a quem tiver sido cedida a sua posição contratual, se lhe sobreviver: a) Cônjuge não separado de facto; b) Pessoa que com ele viva em união de facto há mais de 3 anos c) Descendente com menos de 1 ano ou que com ele convivesse há mais de um ano; d) Ascendente que com ele convivesse há mais de um ano; e) Afim na linha recta, nas condições referidas nas alíneas b) e c); O direito à transmissão não se verifica se o titular desse direito tiver residência na respectiva localidade à data da morte do primitivo Inquilino. Aos contratos transmitidos, é aplicável o regime de renda condicionada nas seguintes circunstâncias: Para descendentes com mais de 26 anos de idade e menos de 65; Para ascendentes com menos de 65 anos e afins na linha recta, nas mesmas condições Para descendentes ou afins menores de 26 anos, quando estes completem aquela idade e desde que decorrido um ano sobre a morte do Inquilino. O transmissário deve comunicar ao Senhorio, por declaração escrita, a data em que completa 26 anos de idade, com a antecedência mínima de 30 dias. Só não se aplicará a renda condicionada quando: (i) o descendente for portador de deficiência a que corresponda incapacidade superior a 60%; (ii) o descendente ou o ascendente se encontrem na situação de reforma por invalidez absoluta, ou não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho; (iii) o afim na linha recta se encontre nas condições referidas nas alíneas anteriores. O transmissário deve comunicar ao Senhorio, a morte do primitivo Inquilino ou do cônjuge sobrevivo, enviada nos 180 dias posteriores à ocorrência, juntando os documentos autênticos ou autenticados que comprovem os seus direitos. Nas situações em que o Contrato de Arrendamento caduca (no caso de o falecido não se tratar do primitivo Inquilino mas qualquer outro que se lhe tenha seguido) têm direito a um novo arrendamento (i) todos os que fazem parte do agregado familiar do Inquilino, desde que convivam com o Inquilino há mais de 3 anos, com excepção das que habitem o local arrendado por força de negócio jurídico que não respeite directamente a habitação; (ii) os subarrendatário, quando a sublocação seja eficaz em relação ao Senhorio, preferindo, entre

7 vários, o mais antigo. Page 7 of 10 Em qualquer dos casos, não haverá direito a novo arrendamento se o titular desse direito tiver residência na respectiva localidade, à data da morte do primitivo Inquilino. Ao novo Contrato de Arrendamento aplica-se o regime de duração limitada. O Senhorio pode, porém, recusar o novo arrendamento quando: a) Pretenda vender o prédio ou a fracção arrendada; b) Queira o local para sua residência ou para nele construir a sua habitação e resida em casa que não satisfaça as necessidades de habitação própria da família ou em casa arrendada e denuncie o respectivo arrendamento; c) Queira o local para residência de parentes ou afins de linha recta (e estes residam em casa que não satisfaça as necessidades de habitação própria da família ou em casa arrendada e denunciem o respectivo arrendamento); d) Pretenda afectar o local a fim diferente da habitação e obtenha, para o efeito, a necessária licença emitida pela autoridade competente e) Pretenda ampliar o prédio ou construir novo edifício, em termos de aumentar o número de locais arrendáveis. O direito ao novo arrendamento deve ser exercido mediante declaração escrita enviada ao Senhorio nos 30 dias subsequentes à caducidade do contrato anterior. O Senhorio dispõe de 30 dias para invocar qualquer excepção. O não acatamento do prazo envolve a caducidade dos respectivos direitos. 3. Dos contratos de duração limitada Confere-se às partes a faculdade de estipular um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para habitação, desde que a respectiva cláusula seja inserida no texto escrito do contrato, não podendo o prazo ser inferior a cinco anos. Quando o Senhorio denuncie o Contrato de Arrendamento o Inquilino não tem direito a qualquer indemnização. Por seu turno, o Inquilino pode (i) denunciar o Contrato de Arrendamento ou (ii) revogar o Contrato de Arrendamento a todo o tempo mediante um préaviso de 90 dias. A Lei não esclarece qual o prazo que o Senhorio deve observar para operar a denuncia do Contrato de Arrendamento, ou seja para impedir a respectiva renovação. Assim, fica a dúvida se se deverá aplicar o prazo supletivo de denúncia do artigo 1055.º do Código Civil (que até aqui era apenas aplicável ao Inquilino, no que concerne ao arrendamento urbano) ou se existirá outro prazo que se revele mais adequado. Quanto ao Inquilino, poderemos entender que o prazo mínimo para a denúncia seja o de 90 dias, muito embora o mesmo seja expressamente fixado apenas para a revogação do Contrato de Arrendamento. A LAU não esclarece qual o prazo pelo qual se renova o Contrato de Arrendamento, quando não seja denunciado por qualquer das partes. Parece-nos que não deverá entender-se que findo o prazo de 5 anos o Contrato de Arrendamento caduca. Contudo, fica a questão de saber qual o período de renovação, uma vez que o legislador nada prevê a esse respeito. Novamente se coloca a questão sobre se será adequado aplicar o prazo supletivo de um ano, previsto no artigo 1054.º do Código Civil. Aos contratos de duração limitada não se aplicam as regras de diferimento das desocupações, sendo aplicável a suspensão do despejo, por motivo de doença do Inquilino.

8 B.2. Disposições Especiais do Arrendamento para Comércio ou Indústria Page 8 of 10 Considera-se realizado para comércio ou indústria o arrendamento de prédios ou partes de prédios urbanos ou rústicos tomados para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial. Não é havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico, o contrato em que se transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado. Se, porém, ocorrer alguma das circunstâncias seguintes o contrato passa a ser havido como arrendamento do prédio: a) Quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento; b) Quando, transmitido o gozo do prédio, passe a exercer-se nele outro ramo de comércio ou indústria ou quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino. A cessão de exploração do estabelecimento comercial deve constar de documento escrito, sob pena de nulidade. O arrendamento não caduca por morte do Inquilino, mas os sucessores podem renunciar à transmissão, comunicando a renúncia ao Senhorio no prazo de 30 dias. O sucessor não renunciante deve comunicar, por escrito, ao Senhorio a morte do Inquilino, a enviar nos 180 dias posteriores à ocorrência e da qual constem os documentos autênticos ou autenticados que comprovem os seus direitos. Se o arrendamento cessar por motivo de caducidade ou por denúncia do Senhorio, o Inquilino tem direito a uma compensação, sempre que por facto seu o prédio arrendado tenha aumentado de valor locativo. A compensação é fixada pelo tribunal, segundo juízos de equidade, mas não pode exceder 2 vezes a renda anual. Não se alcança se a denúncia do Senhorio aqui prevista é a denúncia prevista para o arrendamento habitacional, em que pode existir a estipulação efectiva de um prazo para o Contrato de Arrendamento ou se a denuncia prevista na parte geral da LAU. A denúncia prevista na parte geral da LAU já contempla o pagamento de uma compensação, pelo que fica a questão de saber se esta denúncia prevista é a denúncia imotivada (i.e., aquela que ocorre por fixação de um prazo de duração limitada) ou se esta norma pretende apenas acautelar o arrendatário que investiu no locado fixando uma indemnização superior àquela prevista na parte gerall. Regula-se ainda a possibilidade de transmissão (por negócio) da posição do Inquilino, sem dependência da autorização do Senhorio, no caso de trespasse do estabelecimento comercial ou industrial. Porém, não haverá trespasse: a) Quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento; b) Quando, transmitido o gozo do prédio, passe a exercer-se nele outro ramo de comércio ou indústria ou quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino. O trespasse deve ser celebrado por escritura sob pena de nulidade. O Senhorio do prédio arrendado tem direito de preferência no trespasse. Não tendo sido expressamente estipulado um regime de duração efectiva para os arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, parece-nos que se encontra afastada

9 Page 9 of 10 para este tipo de arrendamento tal faculdade, e que tais arrendamentos continuarão a não poder ser livremente denunciados pelo Senhorio nem sujeitos a uma duração limitada. Porém, o artigo 38.º, número 1 alínea b) admite outra leitura ao referir expressamente que a renda pode ser actualizada nos arrendamentos destinados ao comércio, ou industria ou exercício de profissão liberal em que tenha sido estipulado um prazo de duração efectiva superior a 5 anos. Parece-nos que o legislador aqui expressamente admite a possibilidade de os Contratos de Arrendamento Urbano para Comércio ou Indústria terem uma duração efectiva (limitada). A LAU estabelece ainda que é aplicável aos arrendamentos para o exercício de profissões liberais o disposto na parte especial quanto aos arrendamentos para comércio e indústria. Crime de Especulação A LAU estipula que constitui crime de especulação: a) A recusa do Senhorio em emitir recibo de renda paga; b) O Senhorio (ou sublocador) receber do seu Inquilino outra quantia que não seja para pagamento da renda; c) O Inquilino receber uma quantia que não lhe seja devida para desocupação do locado, quando o arrendamento tenha cessado. Entrada em vigor A LAU entrará em vigor no prazo de 90 dias após a sua publicação, ou seja em 21 de Janeiro de MORE NEWS ADCA recomendada no IFLR1000 O IFLR1000 Financial and Corporate 2016, é um reputado directório internacional que é especializado que abrange as áreas M&A, Banking e Project Finance em 120 jurisdições. A ADCA Advogados consta do ranking e o sócio Luís Filipe Carvalho é considerado por este guia global como Leading Lawyer nas áreas de Real... ver mais ADCA Advogados Edifício Presidente, nº3, 2ª Piso, 253 Luanda - Angola T E. adca.info@adca-angola.com

10 Page 10 of ADCA Advogados Carvalho & Associados Esta newsletter é de distribuição individual, sendo vedada a sua cópia ou circulação. A informação disponibilizada é de carácter geral e não dispensa o recurso a aconselhamento jurídico na apreciação das situações em concreto. Caso pretenda deixar de receber a nossa newsletter, visite o link seguinte para remover a sua subscrição.