O setor de habitação social na Dinamarca O documento de 10 págs refere logo na Introdução que o quadro regulamentar em relação ao setor da habitação social dinamarquês é baseado em duas leis principais, ou seja, na Lei consolidada relativa à Habitação Social (etc) e na Lei consolidada relativa ao arrendamento de fogos sociais, bem como numa série de decretos/portarias. Habitação social A habitação social é construída e depois gerida por associações/organizações de habitação social. A habitação social para os idosos pode, no entanto, ser construída e gerida pelos municípios dinamarqueses, regiões e organizações independentes. O termo "habitação social" é uma designação coletiva para três diferentes tipos de habitação: habitação social (fogos) para as famílias, habitação social para idosos e habitação social para jovens. Quando as áreas de atendimento e serviço estão ligados às habitações sociais para os idosos, estas passam a denominar-se lares. A habitação social para as famílias e a habitação social para os idosos podem ser considerados como regimes de habitação partilhada. O setor da habitação social dinamarquês conta aproximadamente com um total de 700 associações de habitação social (com 7.500 secções (estates) na totalidade) que funcionam numa base de fins não lucrativos. Há um total de aproximadamente 595.000 fogos de habitação social, o que perfaz cerca de 20 por cento do parque habitacional total dinamarquês (cerca de 2,7 milhões de fogos). 490.000 fogos de habitação social ou 82 por cento do setor de habitação social dinamarquês são constituídos por habitações para famílias, enquanto 75.000 (12 por cento) e 30.000 (6 por cento) são habitações para idosos e residências para jovens, respetivamente. As associações de habitação social estão sujeitas à supervisão municipal e existem uma série de regulamentos, etc sobre os tipos de negócios que essas organizações podem exercer. Os objetivos principais são: construir, gerir, manter e modernizar os fogos de habitação social com instalações
auxiliares comuns. No entanto, estas organizações podem realizar outras atividades conexas definidas, desde que existam barreiras estanques entre estas atividades e a área principal. Nova gestão da construção de habitação social A gestão da construção de habitação social foi alterada a partir de 1 janeiro de 2010 e agora é baseada num modelo de objetivos/metas e de acordos/contratos de gestão. O aspeto central do modelo é o diálogo e a colaboração entre a Câmara municipal e a associação de habitação e o foco é a resolução de problemas e o desenvolvimento a longo prazo. Além disso, o modelo permite uma maior margem para soluções adaptadas localmente, o que é essencial devido às grandes variações nos mercados locais de habitação. Os principais elementos do modelo de gestão são: Objetivos e metas de gestão. Os objetivos e metas de gestão para a habitação social foram estabelecidos em vários domínios diferentes. O uso da gestão por objetivos deve clarificar os objetivos de gestão e os valores que o setor da habitação social deve alcançar. Além disso, deve constituir uma base sólida para o trabalho de gestão nas associações de habitação e nas Câmaras municipais. Diálogo (de gestão). Deve ser estabelecido um diálogo pró-ativo entre as câmaras e as associações de habitação. Acordos. Maior enfoque/reforço crescente sobre a utilização de acordos celebrados entre as câmaras e as associações de habitação para a coordenação mútua e a tomada de decisões relativas a esforços excecionais, etc... Auto-fiscalização. A auto-fiscalização das associações de habitação deve ser reforçada, incluindo auditorias de gestão e controle de qualidade. Isto vai contribuir para mudar o foco da fiscalização municipal dos assuntos internos da organização para os problemas mais gerais e interdisciplinares das associações de habitação ou do setor habitacional como um todo. Documentação. O registo das operações e dos resultados das associações de habitação deve ser melhorado, a fim de ser utilizado no diálogo entre a organização da habitação e a câmara. Como parte da implementação da reforma de gestão, foram estabelecidas as regras administrativas e publicado um manual. A reforma foi introduzida gradualmente em 2010.
Guetos A política dinamarquesa relativa a guetos abrange esforços destinados a grandes zonas residenciais, tipicamente sociais, caracterizadas por um desemprego maciço, um elevado e preocupante número de crianças e uma forte concentração de minorias étnicas. A política relativo a guetos pretende considerar ambas as situações: Os residentes: as sociedades paralelas criam restrições, em vez de oportunidades, têm um efeito negativo sobre a imigração, contrariam os esforços nas áreas de emprego e segurança social e deixam as crianças e jovens com empregos pouco qualificados e baixas perspetivas de educação. A comunidade: as zonas residenciais que estão física e socialmente isoladas da comunidade envolvente podem criar condições para aparecerem sociedades paralelas com normas desviantes de comportamento e valores e constituem uma ameaça à coesão social democrática. O governo da Dinamarca prometeu a formulação de uma estratégia abrangente relativa aos guetos que foi introduzida no Outono de 2010 sob o nome "Trazer o gueto para a comunidade - rompendo com sociedades paralelas na Dinamarca". A razão para esta estratégia é o facto de certas zonas habitacionais se terem fechado para a comunidade envolvente e os seus moradores permanecem mais profundamente ligados ao seu país de origem do que à Dinamarca. Os guetos estão, portanto, a ser transformados, de modo que possam tornar-se uma parte integrante da sociedade dinamarquesa. A estratégia compreende um total de 32 iniciativas, bem como uma aliança estratégica ampliada com os 17 municípios dinamarqueses onde existem as zonas dos guetos. O objetivo desta aliança é aprovar, pelo Ministério dos Assuntos Sociais, as iniciativas com cada um dos municípios envolvidos. Independência financeira As secções das associações de habitação são a base para as operações das organizações de habitação. As secções são geralmente geridas pela organização de habitação a que pertencem e são financeiramente independentes umas das outras e da organização de habitação.
Cada secção é, portanto, uma unidade independente financeira, o que significa que sua receita (= rendimentos das rendas) deve cobrir as suas despesas. A secção é responsável apenas pelos seus próprios compromissos e, portanto, nunca é responsável pelos compromissos de outras secções ou pelos compromissos da organização de habitação. Da mesma forma, uma associação de habitação não é responsável pelos compromissos das suas secções, a menos que tenha assumido essa responsabilidade. Financiamento Ao longo dos anos, a habitação social foi financiada de diferentes formas e tem variado o montante de financiamento concedido pelo Estado, as administrações locais e os inquilinos, respetivamente. (O texto diz respeito mais diretamente aos municípios e dada a sua especificidade técnica remete-se para o texto original, que se anexa). Nova construção São os municípios que assumem o compromisso de apoio à construção de novas habitações sociais e a decisão do número de unidades de habitação social a construir. Renda A renda da habitação social é fixada com base no princípio do equilíbrio, o que significa que a receita da associação de habitação deve cobrir todas as suas despesas. Além da despesa de capital (cerca de 3 por cento do preço de aquisição da propriedade) a renda cobre todas as despesas operacionais, tais como a manutenção, a reabilitação periódica, a renovação, os impostos e taxas, a administração, etc Normas para o arrendamento O arrendamento de habitações sociais para as famílias é feito de acordo com uma lista de espera baseada na antiguidade (tempo de espera).
A fim de assegurar a utilização mais adequada do parque habitacional, alguns grupos de pessoas têm prioridade na lista de espera: Pessoas de mais idade e deficientes têm prioridade em relação a certos fogos, que são adequados para os idosos e deficientes. As pessoas que já residem num dos fogos da associação de habitação têm prioridade sobre os candidatos externos (direito de progressão /avanço). Podem ser feitos acordos entre a associação de habitação e a administração local para garantir que as famílias com filhos tenham prioridade em relação aos fogos com dimensão para famílias. Com vista a resolver problemas sociais urgentes, que normalmente significam situações de semabrigo, a Câmara municipal pode decidir exercer o seu direito de nomear os inquilinos para um quarto dos fogos para famílias que estejam vagos e dos fogos para jovens. Além disso, a Câmara municipal e a associação de habitação podem concordar em alargar o direito de nomeação para incluir até 100 por cento dos fogos vagos. O direito à nomeação tem prioridade sobre a lista de espera. Quando o município nomeia um inquilino garante o pagamento de todas as reparações necessárias no fogo, quando o inquilino o desocupar. A utilização de listas de espera, incluindo as regras sobre o direito de progressão foi fixada por lei em 1992 para criar um conjunto de normas para o arrendamento transparente, justo e simples. No entanto, também criou um sistema mais rígido, o que deixou pouco espaço para influenciar a composição dos inquilinos. Devido a este facto foram feitas uma série de mudanças para criar flexibilidade no sistema de lista de espera. As normas flexíveis de arrendamento permitem que a Câmara municipal e a associação de habitação possam concordar em alocar fogos para famílias vagos com base em critérios selecionados. No máximo, no entanto, o acordo pode incluir todos os fogos vagos para os quais o direito de nomeação não é exercido pelo município. Não há limitações quanto aos critérios a serem selecionados, já que estará sujeito às condições locais. Por exemplo, nas secções das associações de habitação social com menos condições de funcionamento, os acordos podem ser feitos para dar prioridade a grupos selecionados, por exemplo, estudantes ou trabalhadores migrantes que trabalham no município, em detrimento de outros na lista de espera. Nas secções que estejam a funcionar bem, por outro lado, pode ser benéfico para tomar medidas para dar prioridade aos grupos desfavorecidos.
Além disso, nas secções com um elevado número de moradores sem emprego, tem sido dada a opção aos municípios de recusar candidatos que tenham recebido benefícios sociais ou um subsídio de começo durante 6 meses consecutivos. Os municípios são mais capazes de permitir que os fogos fiquem vagos até seis meses se estão a trabalhar de forma ativa para atrair novos inquilinos. Quando isso acontece, a associação de habitação e a Câmara municipal tomam providências para o reembolso das perdas de receita relativa ao arrendamento, de modo a não pesar à secção. Finalmente, as associações de habitação e os municípios situados em zonas problemáticas podem deixar um número de fogos vagos por meio de anúncio público, abstraindo da lista de espera. Fundos do setor público São coletados, a partir do setor da habitação social, diversos recursos colocados em numerosos fundos, com a finalidade de aumentar o auto-financiamento do setor e combater os problemas na habitação existente. A cobrança de meios pode ter lugar tanto a nível local no Disposition Fund das associações de habitação individuais, como a nível central no National Building Fund. Disposition Fund Este fundo pertence às associações de habitação individuais e funciona como sistema de compensações financeiras a nível local. Os fundos são financiados pelas secções das associações de habitação individuais, em que a contribuição para o fundo é recolhida através da renda, até que o fundo atinja uma dimensão mínima. Atualmente, é recolhido anualmente o montante de 227 coroas dinamarquesas - DKK ( 30.5) por habitação até que o capital total do fundo equivalha a DKK 4.391 ( 590.27) por habitação (nºs de 2011). Além disso, um terço dos fundos disponíveis a partir dos reembolsos dos empréstimos hipotecários é transferido para o Disposition Fund. National Building Fund Foi constituído em 1967 com a finalidade de prestar apoio financeiro e assistência qualificada às associações de habitação social.
Este Fundo é financiado através de pagamentos a partir das secções de habitação social na forma de contribuições obrigatórias dos inquilinos das secções estabelecidas antes de 1970, bem como dos pagamentos dos empréstimos hipotecários reembolsados. O montante das contribuições obrigatórias é cerca de DKK 827 milhões por ano ( 111 milhões) (em 2011). A maioria das contribuições são actualizadas de acordo com um índice de regulação para a construção habitacional. Direitos de saque A associação de habitação tem direito a uma subvenção de 60 por cento das suas contribuições obrigatórias. Estas subvenções podem ser obtidas com vista à construção, conversão e ampliações, modernização e melhorias dos fogos de habitação social, etc. Como tal, este esquema funciona como um regime de poupança. Landsdispositionsfonden (The central disposition fund) Os restantes 40 por cento das contribuições obrigatórias são transferidos para o Landsdispositionsfonden, assim como 2/3 dos ativos líquidos coletados a partir das secções financiadas antes de 1999 e 1/3 do património líquido das secções financiadas depois de 1998. Os ativos líquidos são utilizados das seguintes formas: Subsídios para renovações. Estes subsídios podem ser utilizados para reformas, melhorias, manutenção, renovação dos fogos e melhorias ambientais. O valor total disponível para subsídios é de DKK 5.140 milhões em 2011, DKK 4.140 milhões em 2012, DKK 3.640 milhões em 2013 e uma média de DKK 2.640 milhões por ano entre 2014 e 2016. Medidas sociais e preventivas. Num esforço para inverter a tendência em zonas habitacionais socialmente mais vulneráveis e evitar o aparecimento dessas zonas no futuro, o Landsbyggefonden, entre 2007 e 2010, concedeu subsídios para medidas sociais e de prevenção até ao montante de DKK 400 milhões. Desses DKK 400 milhões, DKK 200 milhões por ano puderam ser utilizados para reduzir as rendas nas secções de habitação socialmente mais vulneráveis. Este esforço prossegue durante o período de 2011-2014 com DKK 440 milhões por ano, dos quais DKK 220 milhões podem ser utilizados para a redução de rendas. Os subsídios são atribuídos com a finalidade de efetuar um vasto conjunto de iniciativas nas zonas em questão. O montante subsidiado deve fazer parte de um plano unificado, aprovado
pelo município. Além disso, essas iniciativas devem ser coordenadas e avaliadas localmente na comunidade a que pertence a secção de habitação. Financiamento para demolições. De 2011 a 2014, a Landsbyggefonden tem capacidade para financiar a parte do fundo de financiamento para demolições em zonas mais vulneráveis de habitação social com um máximo de DKK 500 milhões no total. Alterações à infraestrutura. O Landsbyggefonden, entre 2011 e 2016, pode fornecer até ao montante de DKK 150 milhões por ano para suportar alterações de infraestruturas nas zonas dos guetos. Apoio à execução de despesas. Além do referido, o Landsdispositionsfonden pode proporcionar apoio para as despesas de funcionamento das secções de habitação em dificuldades, sob a forma de subsídios ou empréstimos. Estes podem ser utilizados para cobrir défices, para a execução de despesas, etc. Novos subsídios de construção. Uma parte dos fundos do Landsdispositionsfonden é utilizada para financiar a construção de novas habitações sociais. No entanto verifica-se que as percentagens de reembolso do Fundo têm vindo a diminuir (desde as construções financiadas em 2002 até 2014). Nybyggerifonden (Housing construction fund). (Não se desenvolve, pois o texto diz respeito a um fundo para construção de habitação - uma realidade muito diferente da situação portuguesa, pelo que se remete para o documento original) Byggeskadefonden (The Building Defects Fund) Para a habitação financiada depois 30 de Junho de 1986, além da Landsbyggefonden, foi criado um Fundo para defeitos de construção para cobrir potenciais custos das secções relativamente a defeitos/falhas de construção e para uma garantia da qualidade em geral (inspeções à construção de um ano e cinco anos). O fundo compreende toda a habitação social, bem como atribuiu subsídios à habitação privada cooperativa constituída após 30 de Junho de 1986. As despesas do fundo são cobertas pelos subsídios de 1% dos custos da construção inicial de cada conjunto de habitações. Assim, o fundo funciona como um tipo de seguro. O fundo cobre 95 por cento do custo de qualquer reparação e o restante é pago pelos inquilinos. Desde 1 de Julho de 2011, o fundo cobre agora danos sofridos como resultado das renovações de habitação social e de outra habitação subsidiada. Isto é parcialmente para proteger os inquilinos
de aumentos inesperados de renda, devido a danos ocorridos durante a reforma; em parte para evitar danos e para aumentar a qualidade das obras de renovação no setor da habitação social. Supervisão O conselho do município em que há intensão de construir torna o compromisso de subsidiar essa construção O conselho do município a que a associação de habitação pertence supervisiona a organização efetiva da habitação, enquanto as divisões são supervisionadas pelos conselhos dos municípios em que estão colocadas. Os conselhos locais são para certificar que a construção é executada de acordo com a legislação vigente. Além disso, os conselhos locais garantem uma série de questões mais específicas, tais como a situação do ruído da reparação da habitação e aprovam várias questões isoladas. DRICD, 13 de julho 2012