uia rédito espon ável 1_
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O que é o Crédito Responsável? 3_
_4 Um Crédito Responsável exige um compromisso. O Compromisso de trabalhar com o cliente de forma leal, justa e transparente em relação aos produtos e serviços prestados. Por esta razão, o Crédito Habitação Responsável é um compromisso entre a instituição e o cliente em que ambas as partes têm as suas responsabilidades.
O Crédito é Responsável quando é transparente. O cliente recebe informação verdadeira, completa e precisa relativa aos produtos e às suas modalidades. Desta forma o cliente pode escolher o produto de financiamento que melhor se adapta às suas necessidades. 5_
_6 Um Crédito Responsável tem em conta as circunstâncias de cada cliente. Tal como não existem duas casas exatamente iguais, também não existem dois empréstimos iguais. Por isso, na UCI, estudamos cada operação para oferecer a cada cliente uma solução que responda às suas circunstâncias particulares.
Um Crédito Responsável contrata-se com uma instituição de crédito sólida e experiente. Uma entidade que conta com uma equipa de profissionais que está sempre ao lado do cliente, para o orientar e esclarecer as suas dúvidas. O objetivo é oferecer um serviço que vá além do financiamento. Assim é a UCI. 7_
Contratar. um Crédito Habitação. Um compromisso a dois. Pelo seu elevado montante e pelo seu longo tempo de duração, contratar um Crédito Habitação é uma das decisões mais importantes na vida dos clientes. Por esta razão um Crédito Habitação Responsável é um compromisso entre a instituição e o cliente onde ambas as partes têm que assumir compromissos e um conjunto de responsabilidades. Só com o envolvimento integral do cliente e da instituição financeira, se pode garantir um crédito responsável. _8
O Cliente compromete-se a: Informar a instituição, com veracidade, das suas circunstâncias económicas e pessoais. Fazer uma análise realista e prudente dos seus encargos e responsabilidades para poder fazer face à prestação com o Crédito Habitação sem problemas e sem que isso represente um esforço extremo no seu orçamento familiar. Assumir um compromisso responsável de pagamento do empréstimo, durante todo o prazo de duração do mesmo. Manter o imóvel hipotecado em bom estado de conservação. Manter contratado um seguro multirriscos para o imóvel hipotecado. Pagar nos respetivos prazos as prestações mensais do empréstimo, assim como os respetivos encargos associados. Comunicar as alterações de domicílio, estado civil, regime de casamento, contacto telefónico e outras circunstâncias pessoais e sobretudo financeiras. Ler e informar-se sobre os termos e condições do empréstimo acordados com a instituição de crédito. Conservar uma cópia da escritura e da documentação associada ao empréstimo. Utilizar o empréstimo unicamente para o fim contratado. 9_
A Instituição compromete-se a: Analisar de forma rigorosa e prudente o empréstimo solicitado pelo cliente, mediante estudo de toda a informação e documentação enviada, tendo em conta a sua capacidade financeira para fazer face às despesas associadas a todo o empréstimo, assim como todas as outras circunstâncias do cliente. Apresentar o produto que mais se adapte às necessidades manifestadas pelo cliente no seu pedido de empréstimo, assim como propor uma prestação mensal que o cliente consiga suportar, de acordo com os seus rendimentos e despesas declaradas. Facultar aos clientes uma informação completa sobre o seu Crédito Habitação, tanto na fase prévia ao estudo da operação como durante o mesmo, mediante a entrega de diferentes documentos, cujo fim é o de informar devidamente o cliente das condições do empréstimo. Esses documentos são: Ficha de Informação Normalizada (FIN) Minuta do contrato (ou documento complementar) Questionário Crédito Responsável e Literacia Financeira Informação adicional sobre Seguros (caso existam) Dispor de uma equipa de profissionais dedicada exclusivamente a prestar o melhor serviço ao cliente, procurando o cumprimento das suas expectativas e orientando-o em função das suas necessidades atuais e futuras. _10
O que é um Crédito Habitação? O Crédito Habitação é um produto financeiro disponibilizado habitualmente por Instituições Financeiras que permite ao cliente receber uma determinada quantidade de dinheiro para a aquisição de um imóvel e que conta com as seguintes garantias: a garantia pessoal do cliente em relação ao cumprimento das suas obrigações e a garantia do imóvel. Em troca o cliente assume o compromisso de devolver, através de prestações periódicas, o empréstimo concedido, os juros gerados e outros encargos associados. 11_
Para assegurar-se da devolução do empréstimo, além da garantia pessoal, a instituição financeira fica com a garantia do imóvel, constituindo sobre ele uma hipoteca. Por esse motivo é que se designa de empréstimo hipotecário. Se a pessoa que contratou o empréstimo para comprar a sua casa não cumprir com a sua responsabilidade, a instituição pode executar a hipoteca, ou seja, solicitar a execução da hipoteca através de um procedimento judicial. Se o montante da adjudicação não for suficiente para cancelar totalmente a dívida, o cliente continuará a responder por esta com o seu património atual e futuro. _12
p um Crédito Diferença entre e um Crédito Habitação As instituições financeiras concedem vários tipos de crédito aos seus clientes para fazer face às suas necessidades de investimento ou de consumo. O Crédito Habitação diferencia-se dos restantes pelo facto de ter implícita, habitualmente, uma garantia hipotecária que corresponde à residência principal do cliente. Por este facto e pelo elevado valor que este imóvel representa, o Crédito Habitação assume extrema relevância para as partes envolvidas. 13_
Instituições que podem Crédito Habitação conceder Habitualmente o Crédito Habitação é concedido por Bancos ou Instituições Financeiras de Crédito. Estas Instituições estão sujeitas à supervisão e controlo por parte do Banco de Portugal, no que se refere ao desenvolvimento da sua atividade e à proteção dos direitos dos seus clientes. A UCI União de Créditos Imobiliários, S.A. - Sucursal em Portugal, pertence a dois dos grupos financeiros mais sólidos e credíveis da Europa e encontra-se registada no Banco de Portugal e sujeita à sua regulação. _14
de Empréstimo em função da Taxa de Juro O empréstimo é o contrato pelo qual se regula o acordo estabelecido entre a instituição de crédito e o cliente, relativo a um financiamento, e onde se especificam todas as suas condições, designadamente o montante, o prazo e a taxa de juro. A taxa de juro é o custo do dinheiro que se pediu emprestado. Expressa-se como uma percentagem do capital e refere-se a um período concreto, normalmente anual. Empréstimo com taxa de juro fixa A taxa de juro mantém-se inalterada durante um determinado período de tempo. Este período de tempo pode coincidir com o prazo total do empréstimo ou com períodos parciais (por exemplo, 3, 5 ou 10 anos). Durante o período de taxa fixa, a prestação é sempre a mesma. Empréstimo com taxa de juro variável A taxa de juro variável é uma taxa indexada que vai variando ao longo da vida do empréstimo, de acordo com as alterações verificadas no valor do indexante. O indexante é a taxa de juro utilizada como referência nos empréstimos com taxa variável. O juro aplicável é calculado a partir da taxa de juro nominal que corresponde à soma do valor do indexante com um spread. A Euribor é o indexante utilizado. Nos contratos de crédito, o valor do indexante é revisto com uma periodicidade igual à do prazo a que o mesmo se refere, por exemplo, se o período é semestral, o indexante utilizado é a Euribor 6 meses. 15_
t Con ratar um Crédito Habitação Antes de se decidir pela proposta de uma instituição financeira é recomendável que analise o custo total em cada uma das propostas (juros, comissões, despesas, outros encargos e produtos associados). Uma vez tomada a decisão, de contratar um Crédito Habitação terá que realizar uma escritura pública, ou seja, assinar um documento onde se compromete a cumprir as suas obrigações até à devolução total do montante emprestado. _16
Para contratar um Crédito Habitação é preciso ter em conta alguns fatores: Montante do empréstimo O montante de um Crédito Habitação depende de vários fatores: O valor do Imóvel As instituições financeiras emprestam no máximo 80% a 90% do valor de aquisição ou avaliação do imóvel adquirido ou tomado como garantia. A avaliação do imóvel deve ser realizada por uma instituição ou perito independente e registado como tal. Os Rendimentos A prestação mensal do empréstimo não deve representar um encargo superior a 35% ou 40% dos rendimentos líquidos do agregado familiar dos clientes. É sempre recomendável assumir um critério de prudência e pedir um montante de financiamento inferior à capacidade máxima de endividamento, sobretudo se optar por um tipo de taxa de juro variável. Utilize os simuladores disponíveis nas páginas de Internet dos bancos e das instituições financeiras, para introduzir os seus dados e calcular a sua prestação em função do montante, prazo e taxa de juro. 17_
Outros Fatores Existem outros fatores que condicionam e que determinam o montante máximo de empréstimo a conceder, como a política de risco de concessão de crédito da instituição, se se trata de compra de primeira habitação ou de segunda habitação. A instituição que estuda os pedidos de empréstimo dos Clientes tem a obrigação de avaliar a situação financeira, profissional, de rendimentos e patrimonial dos clientes. Para isso, após autorização expressa dos Clientes, solicita informações dos mesmos, confirma os dados fornecidos e as Responsabilidades dos Clientes através da CRC (Central de Responsabilidades de Crédito) do Banco de Portugal. _18
A prestação É o valor que o cliente paga mensalmente e que corresponde ao montante necessário para, no prazo estipulado, liquidar o montante inicial solicitado e os respetivos juros. Salvo se acordado outra coisa, cada prestação é composta por uma parcela de capital, que se denomina por amortização de capital, e uma parte de juros. Quando a instituição financeira permite que o cliente não pague alguma prestação (capital e juros), denomina-se carência total. Neste caso o valor dos juros acumula ao capital em dívida. No final do período de carência de capital e juros, o montante em dívida corresponde ao capital em dívida no início do período de carência acrescido aos juros corridos e não pagos durante este período. Quando se permite que o cliente não amortize capital, ou seja, só pague juros, chama-se carência parcial. Neste caso o capital em dívida mantém-se inalterado. A amortização Corresponde ao pagamento do capital em dívida que é liquidado em cada prestação. Nos empréstimos com sistema de amortização francês, utilizado na grande maioria dos Créditos Habitação, no início do empréstimo amortizam-se mais juros e menos capital, situação que se inverte no final do empréstimo. Amortização ou reembolso parcial é o montante que se entrega para além das prestações mensais para amortizar parte do capital em dívida do empréstimo. Quando se cancela o valor total do capital em dívida, então trata-se de um cancelamento ou amortização total antecipada. 19_
O prazo É o período de tempo contratado para devolver o capital, acrescido dos respetivos juros do empréstimo. Devido ao seu valor, os empréstimos hipotecários contratam-se normalmente a longo prazo, o que permite que as prestações mensais sejam comportáveis para os clientes que solicitam crédito. O prazo de empréstimo é uma característica que deve ser considerada na altura de decidir e de escolher o produto ou a solução de Crédito Habitação. Comissões As comissões bancárias são os valores que as instituições financeiras cobram pela prestação dos seus serviços. Incluem, por exemplo, a abertura do processo de crédito, as alterações aos contratos, o cancelamento antecipado do empréstimo, entre outras. As comissões aplicáveis são publicadas mensalmente pelas instituições financeiras nos seus Preçários e estão disponíveis para consulta no site do Banco de Portugal. _20
Comissão de Abertura Refere-se aos encargos que a Instituição de Crédito tem com a análise e estudo da operação, constituindo uma forma de remuneração dos serviços prestados. Outras Comissões Existem outras comissões que a instituição financeira pode cobrar e que, nesses casos deverá comunicar aos clientes, quer na fase inicial de tramitação do empréstimo, quer ao longo da vida do mesmo. As Comissões mais frequentes são: Comissão por amortização ou reembolso parcial antecipada Comissão por cancelamento ou amortização total antecipada (comissão por cancelar o empréstimo antes do tempo estipulado). Comissão de avaliação 21_
A Gestão do Crédito Habitação Existem diversas fontes de informação para o cliente no momento de escolher e solicitar um Crédito Habitação. Se a compra do imóvel se realiza através de um Mediador Imobilário, este pode informá-lo sobre as diferentes opções de financiamento disponibilizadas pelas instituições de crédito e dar-lhe alguma informação genérica sobre o tipo de empréstimo que mais se ajusta à sua situação e necessidades. Também poderá encontrar informação nos folhetos das instituições de crédito, nos diferentes meios de comunicação e nas páginas de Internet das instituições de crédito. Nos estabelecimentos comerciais das instituições de crédito está disponível o folheto intitulado Crédito aos Consumidores, Direitos e Deveres, elaborado pelo próprio Banco de Portugal, para que o cliente disponha da informação adequada para tomar a sua decisão relativa ao financiamento. Este folheto deve estar à disposição dos clientes, a qualquer momento e de forma gratuita. Para comparar as condições de empréstimo das diferentes instituições pode obter-se mais informações através da Ficha de Informação Normalizada (FIN). Na FIN, que é entregue com as simulações de crédito, especifica-se, com caráter informativo, as condições financeiras de Crédito Habitação que a instituição financeira disponibiliza e as despesas que decorrem a cargo do cliente (despesas de avaliação, tratamento de documentação, comissões, despesas legais, entre outras) mesmo que o empréstimo não chegue a ser formalizado. As instituições bancárias têm a obrigação de lhe entregar a FIN de forma gratuita. _22
A Ficha de Informação Normalizada (FIN) Aprovação Após decidir a instituição de crédito com a qual avançar, esta inicia o estudo da operação, da capacidade de endividamento e pagamento do cliente, procede à avaliação do imóvel e comprova a situação registal do mesmo. Se o pedido for aceite, a instituição financeira deve fornecer ao cliente a FIN Aprovação, um documento que reflete as condições financeiras do empréstimo e que tem uma vigência de trinta dias desde a data da sua emissão. Incorpora a informação necessária e personalizada para dar resposta ao pedido de empréstimo, de forma que os clientes possam comparar as diferentes propostas disponíveis no mercado, avaliar as suas implicações e tomar uma decisão consciente antes de avançar com o processo. A FIN aprovação deve ser entregue aos clientes de forma gratuita e com a devida antecedência. Com a Ficha de Informação Normalizada (FIN) Aprovação evitam-se mal entendidos e confusões derivadas de acordos ou negociações verbais. 23_
1. 2. 3. 4. 5. A Ficha de Informação Normalizada (FIN) Aprovação inclui: Montante do empréstimo e forma de pagamento. Amortização: Nº de prestações, periodicidade das prestações, montante e data de pagamento, implicações da amortização parcial. Taxa de juro: nominal, revisões, taxa anual efetiva (TAE), indexante. Comissões. Outras despesas: avaliação, notário, registos. Condições contratuais do mútuo com hipoteca: documento complementar anexo à FIN. _24
Outras informações adicionais serão apresentadas em documento Anexo. É entregue com a FIN, o documento complementar, que é o documento que rege o contrato de mútuo e onde constam todas as condições do empréstimo. Este documento será anexo à escritura pública. Se o cliente não aceitar a proposta e quiser desistir, deve ter em conta que algumas instituições cobram uma comissão de estudo que pode ser consultada nos seus preçários. Caso o cliente aceite todas as condições, será marcada uma data para a escritura. 25_
A Escritura de Mútuo no regime de Crédito Habitação É o contrato no qual se refletem os direitos e as obrigações da instituição financeira (credora) e do cliente (mutuário). Atualmente existem duas formas de realizar uma escritura de compra e venda de mútuo com hipoteca: em Casa Segura (junto de um Cartório Notarial que solicita todos os registos e os cancelamentos prediais online), ou em Casa Pronta (junto de uma conservatória de registo predial onde todos os atos ficam lavrados de imediato). A escritura de mútuo e hipoteca, depois de assinada, normalmente em simultâneo com a de compra e venda, irá instruir os registos de aquisição e hipoteca, inscritos na Conservatória do Registo Predial. O original da escritura fica com a instituição financeira devendo o cliente receber uma cópia. A gestão deste processo é normalmente realizada por um solicitador. _26
As Despesas e as Comissões A escritura de um empréstimo hipotecário implica uma série de despesas e comissões que o mutuário deve pagar, podendo a instituição financeira exigir aos clientes uma provisão de fundos. Estes custos incluem, normalmente, a comissão de abertura, a liquidação de alguns impostos e honorários do solicitador, do notário e/ou emolumentos registais. Normalmente a instituição só entrega estes serviços a profissionais ou empresas acreditadas e da sua confiança, dado que é a instituição que assume o risco da operação. Na Ficha de Informação Normalizada (FIN) devem figurar os serviços que decorrem por conta do cliente descriminados e o respetivo valor. Cartório Notarial: As despesas do notário são os honorários cobrados pela intervenção do notário na preparação e assinatura das escrituras de compra e venda e do empréstimo hipotecário (ou qualquer outro documento). Os honorários notariais são estabelecidos livremente. Conservatória Registo Predial: As despesas de Registo são os valores dos registos de aquisição e hipoteca ou dos registos provisórios, certidões prediais e cancelamento de encargos anteriores. Em ambos os casos, Casa segura ou Casa Pronta, o valor dos emolumentos registais encontra-se fixado legalmente numa tabela Emolumentar. 27_
Solicitador/Tratamento de documentos: O solicitador realiza a gestão administrativa do processo de forma a garantir que os registos prediais são realizados corretamente, salvaguardando a segurança dos interesses das partes envolvidas. Avaliação: A avaliação tem como finalidade determinar o valor de mercado do imóvel sobre o qual será constituída a hipoteca para garantia do financiamento. Esta avaliação é obrigatória e deve ser realizada por um perito (avaliador) registado como tal. Trata-se de uma despesa prévia à assinatura da escritura, uma vez que a avaliação do imóvel e a confirmação do seu valor é necessário para o estudo da operação. Normalmente esta despesa é paga à instituição financeira que se encarrega de liquidar junto do avaliador. O Cliente receberá o recibo de pagamento da avaliação e o relatório da avaliação do imóvel, conhecendo assim a identidade da empresa que realizou a avaliação, o valor da mesma e todas as demais informações constantes do relatório. _28
Seguros: Como vimos anteriormente o empréstimo bancário formaliza-se por um prazo alargado, pelo que, é conveniente assegurar o valor da garantia, isto é, do imóvel. Por isso, é obrigatória a contratação de um seguro para o imóvel que cubra no mínimo o risco de incêndio. É recomendável a contratação de outros seguros que reforcem a segurança dos riscos inerentes ao investimento realizado, como o seguro de recheio, o seguro de vida ou invalidez e de proteção de pagamentos. Estes últimos seguros servirão para proteger e cobrir os titulares face às respetivas contingências. Impostos no Contrato de Mútuo: Imposto de Selo sobre o montante do empréstimo: Imposto que incide sobre o capital mutuado. Imposto de Selo sobre as comissões: O pagamento destes impostos é realizado através de retenção do respetivo valor no montante de financiamento. 29_
Os Seus Dados Pessoais estão Protegidos Para a instituição financeira realizar o estudo do seu empréstimo e poder formalizá-lo, é necessário que o cliente comunique alguns dos seus dados pessoais. O tratamento destes dados está regulado pela Lei n.º 67/98 de 26 de Outubro, relativa à proteção das pessoas singulares no que diz respeito ao tratamento de dados pessoais. A instituição financeira deve informar o cliente quanto à finalidade dos seus dados pessoais e obter o consentimento expresso por parte do cliente para o tratamento dos dados. Ainda assim, a instituição deve informar o cliente dos seus direitos em relação aos dados recolhidos, assim como os contactos da instituição para que o cliente possa exercer os seus direitos. No momento da assinatura da proposta de crédito, o cliente autoriza nos termos legais o tratamento dos dados pessoais. _30
Os Direitos do Cliente em relação aos dados facultados à instituição financeira: Direito de acesso a todos os seus dados pessoais constantes das bases de dados da instituição; Direito a solicitar a retificação ou cancelamento dos dados; Direito de oposição ao tratamento dos seus dados pessoais. 31_
Crédito Responsável Saiba mais sobre Crédito Responsável em www.creditoresponsavel.pt. Lembre-se, um Crédito só é responsável se os princípios de Compromisso e de Transparência forem respeitados tanto pela instituição financeira como pelos Clientes. _32
Melhore a sua Literacia Financeira Para o ajudar na sua escolha, partilhamos consigo alguns websites onde pode encontrar informação útil, na hora de solicitar um crédito habitação e gerir as suas finanças. www.clientebancario.bportugal.pt Tem como objetivo proporcionar aos utilizadores a correta informação sobre serviços e produtos financeiros disponibilizados pelas instituições financeiras de crédito. www.todoscontam.pt Tem como objetivo melhorar a literacia financeira dos cidadãos, dotando-os de conhecimentos e ferramentas para gerir as suas finanças de forma responsável e informada. www.creditoresponsavel.pt Este é o compromisso da UCI para que todos os empréstimos concedidos cumpram com os requisitos do Crédito Responsável. 33_
Garantia UCI UCI é uma instituição financeira especializada na concessão de Crédito Habitação. Está sujeita à supervisão do Banco de Portugal. A atividade principal da UCI é a concessão de Crédito Habitação através de profissionais do setor imobiliário. A UCI está em Portugal desde 1999, e desenvolve também atividade em Espanha, Brasil e Grécia. A UCI coloca à sua disposição o Serviço a Clientes na Sede da UCI, na Avenida Engenheiro Duarte Pacheco, Torre 1,14º Andar, Amoreiras, 1070-101 Lisboa. www.uci.pt _34
PARA QUALQUER INFORMAÇÃO RELACIONADA COM O CRÉDITO HABITAÇÃO UCI UTILIZE OS SEGUINTES CONTACTOS: + Contacto UCI 707 780 087 / 21 300 20 42 Dias úteis das 09h00 às 22h00 +contacto@uci.pt 35_
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