sumário Apresentação Condomínio Convenção do condomínio Obras em unidades privativas Dever do síndico e obrigações dos condôminos

sumário Apresentação Condomínio Convenção do condomínio Obras em unidades privativas Dever do síndico e obrigações dos condôminos Comportamentos e custos esperados Licenciamento municipal Profissionais habilitados Retirada e criação de paredes Modificação e criação de banheiros e cozinhas Instalação de piscinas Abertura de janelas Modificações em instalações elétricas Alterações de fachada Fechamento de varanda Limitação das edificações Procedimentos adequados para execução de obras Apresentação de projeto de modificações Obras nas partes comuns 3 5 5 6 8 9 10 12 14 15 16 16 17 17 18 20 21 22 23

apresentação Caminhar em algumas regiões do Rio pode representar perigo. Afinal, é grande o número de edificações antigas, muitas delas em mau estado de conservação ou com risco iminente de desabamento. Em determinados bairros, o problema é ainda mais nítido. Prova disso foram os últimos desabamentos no Centro da cidade, em 2012: de um sobrado na Rua do Lavradio, em 15 de maio, e de três prédios na Avenida Treze de Maio, em 25 de janeiro. Na Tijuca, uma marquise veio abaixo em 26 de julho. O assunto é tão sério que o governo municipal resolveu adotar medidas mais concretas para punir os proprietários de imóveis em mau estado de conservação. Poucos dias após o desabamento do sobrado, foram publicados no Diário Oficial do Município dois decretos (nº 35.646 e nº 35.647) com regras relacionadas a edificações antigas e obras na cidade. Junto da má conservação, as obras feitas sem a participação de responsáveis técnicos ou desprovidas de autorização dos órgãos competentes são perigosas vilãs nessa história. Por isso o assunto virou tema recorrente em rodas de conversas de síndicos e moradores de condomínios, chegando aos escritórios de especialistas e governantes. As dúvidas são muitas. Afinal, quais são as regras para a manutenção? Quais os limites e responsabilidades de síndicos e prestadores de serviços? Como lidar com o desgaste natural das construções? Para responder a essas e outras questões, o Secovi Rio elaborou esta cartilha com o apoio do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro (Crea-RJ) e do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro (CAU/RJ). A publicação pretende ajudar os gestores prediais e proprietários de imóveis a lidar com as obras de maneira responsável, além de apontar as responsabilidades do poder público. Certamente o assunto não se esgota aqui. Por essa razão, o Secovi Rio convoca os leitores a estudarem e se manterem informados, acompanhando, inclusive, as orientações dos poderes públicos e legislações competentes, sem deixar de lado, sempre que necessário, a contratação de especialistas. Na luta contra a má conservação, a melhor arma é a prevenção. Secovi Rio

Condomínio Condomínio é o domínio de mais de uma pessoa, simultaneamente, sobre um bem. No condomínio edilício, há partes comuns e partes privativas, preestabelecidas na criação do edifício. Sobre as partes comuns, todos os condôminos têm iguais direitos. O Código Civil, em seu art. 1.331, estabelece, de forma genérica, as partes exclusivas e as partes comuns de uma edificação. As Convenções de Condomínio descrevem as partes da edificação que são de propriedade comum e aquelas que são privativas. Para garantir a igualdade de direitos e a uniformidade no uso da edificação, as Convenções estabelecem direitos e deveres, recíprocos entre os condôminos. As partes comuns, que pertencem a todos, não podem ser alteradas individualmente, sem o consentimento dos demais. 5 Convenção do condomínio A primeira providência de quem pretende realizar uma obra em sua unidade é conhecer o que estabelece a Convenção do condomínio e/ou o Regulamento Interno quanto à execução de obras. Quando se adquire um imóvel em condomínio, assume-se o compromisso de obedecer à lei interna. Aquilo que for proibido pela Convenção não poderá ser executado, mesmo que possível perante outras legislações. Independentemente dos conteúdos da Convenção ou do Regulamento Interno, ou da existência de itens não suficientemente esclarecidos ou não previstos nesses documentos, é cabível que as pretensões de realização de obras sejam levadas à Administração para consulta e análise. Somente após tais procedimentos, poderão ser dados os próximos passos para a realização de obras internas.

6 Obras em unidades privativas Obras em unidades privativas Isso compreende demonstrar que poderão gerar interferências em os serviços que tem em mente não áreas condominiais ou em outras causarão prejuízos à coisa alheia. unidades privativas. Preliminarmente, cabe esclarecer a diferença entre obras De forma geral, as pessoas guardam a ideia de que, dentro de reforma, obras de modificação e obras de modificação do espaço compreendido pelas paredes que limitam a área de um com acréscimos. apartamento, o seu proprietário Por reforma, ficam entendidas pode executar as obras que bem as obras que não alteram as características gerais dos projetos de entender, sem o dever de satisfações a ninguém. arquitetura, estrutura e complementares, isto é, que não alteram Ledo engano: dentro de cada unidade existem elementos e os desenhos de planta baixa ou de componentes da construção que cortes dos ambientes. atendem a todos e, portanto, pertencem ao condomínio. ma as pinturas, as trocas de reves- São consideradas obras de refor- Todas as peças da estrutura, timentos ou forros (de pisos, paredes ou tetos), as trocas de louças, tubulações de abastecimento de água, tubulações de coleta de esgoto e águas pluviais, tubulações nitários, sem mudança de insta- metais e aparelhos hidráulico-sa- de ventilação, tubulações de antenas, dutos de exaustão, facha- trocas de instalações (reposições), lações ou de sua localização, as das e telhados são partes da propriedade comum, não podendo as trocas de esquadrias conforme obedecendo ao projeto original, e ser modificadas individualmente dimensões e desenhos originais. sem as devidas combinações e Abrem-se poucas exceções nessa conceituação. Embora alterem permissões do condomínio. Então, o pretendente às obras aqueles desenhos, são aceitos deverá previamente negociar a como reforma o rebaixamento de realização delas com o representante do bem comum, o síndico. so ou lambris, e a elevação de teto com forros leves, como o ges- piso

sem acréscimo de carga, ou seja, sem utilização de enchimentos. Por modificação, ou alteração, ficam entendidas todas as obras que alteram as características de quaisquer dos projetos da edificação, modificando os desenhos de planta baixa ou os de cortes dos ambientes. São obras de modificação a remoção de paredes, a construção de paredes, a abertura ou fechamento de vãos de portas, de janelas ou de basculantes, a remoção parcial ou total de lajes, o fechamento ou abertura de vãos em lajes, a construção de lajes ou de quaisquer planos não horizontais ou verticais, as mudanças nas instalações, as mudanças de destinação ou de uso de ambientes, no seu total ou parcialmente, que possam produzir alterações de sobrecarga, supressões ou acréscimos, gerando dessa forma desequilíbrios entre ações e reações estruturais, ou, ainda, as modificações diretas na própria estrutura. As obras de modificação com acréscimos são uma situação particular da anterior, envolvendo todas as suas abrangências e, ainda, a questão de expansão de áreas cobertas ou de ocupação de espaços que poderão ter implicações com propriedades de terceiros, entre as quais a limitação da utilização futura destes. Para manter o bom funcionamento, a harmonia, a boa convivência e a tranquilidade em um condomínio, torna-se necessário 7

8 que qualquer pretendente a uma obra a comunique aos demais condôminos e residentes, através da Administração, com a antecedência adequada, seja ela de qualquer tipo, de reforma ou de modificação, pelas situações que ambas acarretam: barulho, poeira, transporte de materiais e de entulhos, trânsito de pessoas estranhas ao condomínio etc. É preciso que tudo seja acordado. No caso das modificações, torna-se imprescindível que seu pretendente faça uma consulta prévia ao condomínio, com apresentação do anteprojeto elaborado por profissional legalmente habilitado, para que seja verificada a possibilidade de interferências na segurança das pessoas e do patrimônio, na utilização e no desempenho esperados da edificação, na tranquilidade, no sossego, enfim, nos direitos individuais e comuns. Dever do síndico e obrigações dos condôminos O síndico tem o dever de zelar pelo condomínio. Cumprindo esse papel, ele pode, e deve, solicitar ao condômino que realiza obras em sua unidade esclarecimentos sobre elas. Pode, também, solicitar a vistoria da unidade. A utilização das unidades privativas não pode prejudicar ou causar danos e incômodos ao condomínio e aos demais condôminos, nem afetar a segurança e a solidez do edifício. Essas condições estão previstas no Código Civil e constam em grande número de Convenções de Condomínio. Para que o condomínio tenha a garantia de que as obras pretendidas não causarão interferências em suas diversas partes e não comprometerão a segurança e a solidez da edificação, é necessário que seja apresentado, para verificação e análise, o anteprojeto elaborado por profissional legalmente habilitado.

Comportamentos e custos esperados Em resumo, o condômino consciente das questões condominiais, quando pretendente à realização de obras de reforma ou de modificação, deverá informá-las antecipadamente à Administração condominial. Se as obras pretendidas forem de modificação, ele entregará à Administração um anteprojeto de prévia consulta, para evitar interferências aos demais. Se não o fizer, o síndico, consciente das questões condominiais, ao primeiro sinal de obras em andamento no interior de uma unidade privativa, solicitará os procedimentos cabíveis. Um desdobramento previsível dessa sequência ocorrerá a partir do fato de não ser o síndico conhecedor da matéria construção civil, ou se sentir impedido, ou não contar com a colaboração de outro condômino que tenha esse conhecimento. Em tal caso, terá de contratar a assessoria de um arquiteto ou de um engenheiro civil para o exame do anteprojeto e a emissão de um parecer. Isso acarretará despesas ao condomínio pelas obras pretendidas de uma unidade privativa. Caberia ao pretendente das obras a proposição do ressarcimento ao condomínio das despesas pela contratação de um profissional da confiança condominial ou da Administração. Seria atitude apreciável do pretendente às obras o oferecimento de colaboração nas faxinas após cada jornada de trabalho etc. 9

10 Licenciamento municipal A Lei Complementar 111/2011, pedidas pelo município não são que institui o Plano Diretor da Cidade do Rio de Janeiro, estabelelidade das obras executadas. A garantia de segurança ou de quace, em seu art. 57, as obras que licença é concedida se o projeto dependem de licença e as que estão dispensadas de licenciamento. cos e edilícios para o endereço. atende aos parâmetros urbanísti- No caso de apartamentos ou salas comerciais em condomínios, foi executada de acordo com o A aceitação é expedida se a obra estão dispensadas de licença as projeto aprovado. Segurança e obras de reforma ou de modificação interna, sem acréscimo de dos projetistas e dos executores qualidade são responsabilidades área, e que não constituam alterações das áreas comuns do edifício. A aprovação de projetos e as li- legalmente habilitados. Entretanto, a dispensa de licença não se aplica a imóveis tom- nas Gerências de Licenciamento e cenças de obras podem ser obtidas bados, situados em Apacs, em Fiscalização (GLF) e nas Subgerências de Licenciamento e Fiscaliza- áreas no entorno de bens tombados e em áreas de proteção especial e, ainda, a imóveis sujeitos à de Urbanismo, com apresentação ção (SLF) da Secretaria Municipal desapropriação parcial, a recuo da documentação exigida, do projeto e dos profissionais responsá- ou investidura. O município aprovará o projeto e concederá a licença de execução das obras (PREO). veis pelo projeto (PRPA) e pela obras, se verificado que a obra Se, durante a execução das obras, pretendida atende às condições for verificado pelo município desrespeito ao projeto e/ou à legisla- de zoneamento e utilização do solo e aos índices e parâmetros ção municipal, a licença será cancelada e a obra embargada. urbanísticos e edilícios estabelecidos para a localidade. Após a conclusão da obra, caso É importante ressaltar que a licença e a aceitação de obra ex- do projeto e/ou da seja verificado descumprimento legislação,

não será concedida aceitação da obra, podendo ser determinada a demolição dos trechos em desacordo, se não passíveis de regularização. O licenciamento é o procedimento adequado quando se pretende realizar uma obra. Consiste na apresentação do projeto, para análise e aprovação, para posterior emissão da licença de obra. Obras iniciadas sem aprovação do projeto e sem licença poderão se adequar, através de regularização, se atenderem aos parâmetros estabelecidos na legislação municipal. Obras finalizadas sem aprovação do projeto e sem licença poderão ser legalizadas, se atenderem aos parâmetros estabelecidos na legislação municipal; caso contrário, deverão ser demolidas. No caso de obras em condomínios que necessitem de licença, o atendimento às disposições legais será demonstrado pela aprovação do projeto e emissão da respectiva licença de obra pelo município, sem ressalvas, que atestará a conformidade do projeto com a legislação vigente, e pela observação das regras estabelecidas na Convenção de Condomínio e de propriedade, que, da mesma forma que as regulamentações municipais, deverão ser consideradas na elaboração do projeto. 11

12 Profissionais habilitados A elaboração de projetos e a con- lecem procedimentos relacionados às atividades profissionais. dução da execução de obras em edificações são atribuições de pro- Os profissionais responsáveis fissionais legalmente habilitados. pela elaboração dos projetos e Os profissionais com atribuição pela condução da execução das legal para tais serviços são os engenheiros e os arquitetos. Esses ços com a Anotação de Respon- obras devem registrar seus servi- profissionais têm responsabilidade civil de 10 anos, definida pelo se engenheiros, ou o Registro de sabilidade Técnica (ART) no Crea, Código Civil, sobre os serviços Responsabilidade Técnica (RRT) que executam. no CAU, se arquitetos. O exercício dos profissionais Para a execução das obras em habilitados à prestação de serviços técnicos em edificações é legais, faz-se necessária a indica- conformidade com as disposições regulamentado por leis federais. ção do profissional responsável A Lei nº 5.194/1966 regulamenta (PREO), que deverá apresentar ART o exercício das engenharias, e a ou RRT referente a essa atividade. Lei nº 12.378/2010 regulamenta Os Conselhos Profissionais (Crea o exercício da arquitetura. Em tais e CAU) não possuem a atribuição da fiscalização de obras e não leis, encontram-se definidas as atividades e atribuições têm poder para interditá-las. dos profissionais dessas áreas. Resoluções selhos podem autuar o dono da No caso em pauta, esses Con- e normas dos Conselhos Federais estabe-

obra se inexistir um profissional legalmente habilitado na sua condução (transgressão à Lei Federal), podem também autuar o profissional legalmente habilitado pela falta do Registro ou Anotação de Responsabilidade Técnica naquele endereço ou ainda, existindo o documento, pela falta da atribuição técnica dada pela sua formação para o serviço em andamento. Os Conselhos Profissionais, assim como os municípios, não respondem pelas questões de segurança das estruturas ou das instalações prediais. Essas questões são pertinentes aos profissionais legalmente habilitados que assinam os projetos e sua execução. Na ausência desses profissionais, respondem os proprietários dos endereços pelos eventuais infortúnios e suas consequências. Havendo dúvidas com relação a alguma obra na edificação, pode-se solicitar aos respectivos Conselhos que verifiquem se ela está sendo conduzida por profissional ou empresa legalmente habilitados e se o profissional possui a atribuição legal para os serviços em execução. 13

14 Retirada e criação de paredes Retirada de paredes, criação de mesmo parcialmente cortadas, paredes, abertura ou fechamento porquanto haverá um desequilíbrio da estrutura. de vãos, deslocamento de instalações constituem obras de modificação. E estas podem interferir na ções em que paredes não pro- Também são possíveis situa- edificação. jetadas e tampouco construídas Dentro das paredes, ou do que para a função estrutural, por as pessoas entendem como paredes, existem elementos e compo- interior de uma unidade, passam modificações mal concebidas no nentes da edificação que devem a ter essa função. Às vezes, as ser preservados, como peças da próprias paredes da unidade. Às estrutura e das instalações, cuja vezes, as do vizinho abaixo. retirada ou deslocamento somente poderão ser realizados sob pro- sacrificam lajes e podem favore- Alvenarias criadas sem critério jeto e supervisão de profissional cer fissuramentos no teto do vizinho do pavimento inferior. habilitado. Nem sempre é possível retirar Demolições e criações inadequadas ou indevidas podem paredes. Existem paredes projetadas para função estrutural que comprometer a não podem ser removidas ou estrutura.

Modificação e criação de banheiros e cozinhas Na modificação e na criação de banheiros e cozinhas, é possível ocorrer a execução de instalações indevidas (exemplo: interligação de instalações de esgoto sanitário em instalações de águas pluviais ou de gordura; interligação de instalações de uma unidade na unidade vizinha), a redução ou eliminação de ventilações e dutos de exaustão, que podem levar aos demais condôminos incômodos e prejuízos. Na execução das obras, deve ser observado que todas as instalações de uso comum com trajetos pelo interior da unidade deverão ter preservadas suas condições de funcionalidade. A criação de banheiros e de cozinhas exige a extensão das instalações de esgoto para tais áreas. Para viabilizar o trajeto dessas instalações, muitas vezes é necessária a elevação de pisos, acarretando sobrecarga. Para essas peças, também será preciso abastecimento de água. Inexistindo tubulações de distribuição interna da unidade nas proximidades do local escolhido para instalação do novo banheiro ou da nova cozinha, é usual que se utilize a tubulação mais próxima, sem preocupações com propriedade. Com isso, há muitos casos em que os registros de fechamento de água de um banheiro encontram-se na unidade vizinha. Em edificações que dispõem de medidores individuais de água, esse procedimento acarreta a utilização por uma unidade da água que não lhe pertence. Embora mais raramente, poderá ocorrer também a apropriação do gás do vizinho. Em obras de banheiro e cozinha, é comum a aplicação de revestimentos cerâmicos ou de granito em pisos e paredes sobre revestimentos existentes da mesma natureza, para evitar quebradeiras e remoções de entulho. A sobreposição de revestimentos gera sobrecarga. O acréscimo de cargas permanentes com elevações de piso ou sobreposição de revestimentos deve ser compensado com redução na utilização. 15

16 Instalação de piscinas Instalação de piscinas, de banheiras de hidromassagem e de ofurôs acrescenta sobrecarga às estruturas. A instalação dessas peças depende de análise prévia da estrutura, para cálculo e projeto dos reforços necessários. Abertura de janelas Não é possível abrir vãos para janelas ou para instalação de aparelhos de ar condicionado em alvenarias estruturais ou que impliquem corte de peças da estrutura. Não é possível abrir vãos para janelas a menos de 1,5m das divisas. Não devem ser abertos vãos para janelas ou para instalação de aparelhos de ar condicionado que representem alterações de fachada.

Modificações em instalações elétricas As modificações nas instalações elétricas, com criação ou redistribuição de pontos de luz e tomadas, devem observar a distribuição dos circuitos existentes, para que não haja sobrecargas. 17 Alterações de fachada Fachadas são todas as superfícies laterais de fechamento de uma edificação. Isso significa que fachada não é somente um plano frontal voltado para a rua. São também todas as vistas das laterais, dos fundos e dos prismas internos. A fachada é componente do projeto arquitetônico de um edifício. Os desenhos do projeto arquitetônico, assim como os desenhos dos demais projetos, pertencem ao conjunto de peças da propriedade comum. Algumas Convenções condominiais, visando preservar a fachada da edificação em razão de suas características peculiares, harmonia do conjunto, ou por força do nome do arquiteto que elaborou o projeto, vedam expressamente a colocação de quaisquer objetos originalmente não previstos, até mesmo grades, toldos e aparelhos de ar condicionado. Muitas vezes, essas condições estão expressas também nas escrituras das unidades privativas. A proibição às alterações é prevista na Lei nº 4.591/1964, de Condomínio e Incorporações, que em seu art. 10, inciso I, estabelece que é defeso a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada. No 2º desse mesmo artigo, a Lei diz, ainda, que o proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

18 O Código Civil, Lei nº 10.406/2002, em seu art. 1.336, inciso III, estabelece como um dos deveres dos condôminos a não alteração da forma e da cor da fachada, bem como das partes e das esquadrias externas. Uma edificação recém-entregue possui fachadas com formas homogêneas. A quebra da homogeneidade acontece no decorrer do tempo, pelas alterações promovidas individualmente e pela execução de reparos sem critério. Na medida em que essas linhas vão sendo modificadas desordenadamente, a fachada da edificação vai se afastando de sua identidade com o novo. Modificações de fachada são, às vezes, irreversíveis. Deixam sequelas que desvalorizam o patrimônio. Toldos, filmes coloridos, aparelhos de ar condicionado, fechamentos de varandas, trocas de esquadrias etc. alteram a uniformidade do colorido da fachada. Constituem, portanto, sob o ponto de vista arquitetônico, alteração de fachada. Se a alteração for entendida como uma necessidade para todos, deverá ser elaborado projeto específico de alteração de fachada com as mudanças necessárias para aprovação em assembleia, observando-se o disposto em Convenção e na legislação. Fechamento de varanda As varandas constituem elementos de composição arquitetônica das fachadas. O fechamento de varanda altera volume. Não importam os materiais que sejam utilizados para o fechamento. O vidro incolor e transparente não é invisível. Produz reflexos. Geometricamente, altera volume, e visualmente também. O fechamento de varanda deforma fachadas. Às vezes, até, deforma e danifica as estruturas (se estas forem balanceadas, dependendo da configuração estrutural adotada). O Regulamento de Zoneamento do Município do Rio de Janeiro (Decreto n o 322/1976) define, no art. 114, que varandas com até

2,00m de profundidade podem ser balanceadas sobre o afastamento frontal e sobre a área aos fundos do lote sem que suas áreas sejam computadas no cálculo de Área Total Edificada (ATE), condicionando, para tal, que essas varandas não sejam fechadas ou envidraçadas e estabelecendo que o condomínio é responsável pela obediência a essa condição. Mesma situação é prevista no item 2.1.4.1 do Decreto Municipal nº 7.336/1988, que define o Regulamento de Construção de Edificações. Portanto, conforme a legislação edilícia, não é permitido o fechamento de varandas. Como a legislação atribui ao condomínio responsabilidade sobre a questão, as Convenções condominiais têm de retratar essa proibição. Pelas Convenções, o fechamento também não é permitido. 19

20 Limitação das edificações Uma edificação é projetada estabelecidas nos projetos, para para atender a uma determinada não comprometer a segurança e a finalidade, definida pelas atividades e pelos usos que irá abrigar. Havendo a intenção de mo- solidez da edificação. Em função dessa finalidade, dificações nos usos, implicando será desenvolvido o projeto de alterações significativas de carregamentos sobre a estrutura ou nas arquitetura, que definirá os diversos espaços (ambientes) e instalações, as condições existentes deverão ser avaliadas para suas utilizações. A partir da definição das dimensões e das utilizações dos ambientes, serão porte da edificação e definição, verificação da capacidade de su- elaborados os demais projetos, quando necessário, das devidas que considerarão as capacidades de carga, estabelecidas em compensações. normas técnicas, adequadas aos usos pretendidos. As sobrecargas nas estruturas e as cargas das instalações não deverão exceder às previamente

Procedimentos adequados para execução de obras Toda obra deverá estar de acordo com o que estabelecem as legislações pertinentes e as disposições da Convenção e do Regulamento Interno do condomínio. As obras de modificação nas unidades privativas deverão ser objeto de anteprojeto, compreendendo plantas baixas, elevações e cortes, a ser apresentado para análise do condomínio. O anteprojeto deverá ser elaborado por profissional legalmente habilitado, em conformidade com os projetos e as características da edificação, sendo de responsabilidade do proprietário a obtenção de licença(s) junto aos órgãos públicos competentes, quando assim determinado pela legislação. Caberá ao pretendente à execução da obra informar aos profissionais contratados para elaboração dos projetos as condições estabelecidas na Convenção e no Regulamento Interno. Todos os serviços deverão ter responsável técnico legalmente habilitado, que acompanhará sua execução, sendo encaminhada(s) à Administração do condomínio cópia(s) dos respectivos RRT (Registro de Responsabilidade Técnica/CAU) ou ART (Anotação de Responsabilidade Técnica/Crea). Anteriormente ao início das obras, objetivando minimizar transtornos ao funcionamento e à operação da edificação e aos demais condôminos, deverão ser acordados com a Administração do condomínio procedimentos para diversas atividades relacionadas à execução dos serviços, tais como horários de entrada de materiais e equipamentos e de saída de resíduos, local para armazenamento de resíduos, condições de transporte de materiais e resíduos pelo elevador, limpeza de áreas comuns ao final de cada dia de trabalho, instalação de proteções necessárias, condições para reparos de eventuais danos causados às partes comuns, a outras unidades privativas ou a terceiros. Em edificações novas, no período de garantia (5 anos) ou de responsabilidade civil (10 anos) dos profissionais responsáveis, estes devem ser consultados sobre qualquer pretensão de modificações. 21

22 Apresentação de projeto de modificações Projeto é um conjunto de desenhos, que abrange plantas baixas, cortes e vistas (ou elevações). A representação gráfica dos desenhos de um projeto de modificações é convencionada, sendo apresentadas em cores distintas as partes a serem demolidas, as partes a serem construídas e as partes que permanecerão inalteradas. Em obras de modificação em unidades privativas, as vistas, ou elevações, somente se farão necessárias, para apreciação do condomínio, se pretendidas alterações em fachadas. Qualquer tipo de obra de edificações é iniciado com a elaboração do projeto de arquitetura. Nesse projeto, serão definidas a destinação e a distribuição dos espaços, de acordo com as necessidades do contratante, suas limitações financeiras e a legislação edilícia para o local. Elaborado o projeto, é preciso verificar quais são os projetos complementares (estrutura, instalações, paisagismo etc.) necessários à execução da obra pretendida, para desenvolvimento e posterior integração entre os diversos projetos. A execução de uma obra de modificação deverá seguir essas etapas. Para análise e avaliação do condomínio quanto às obras pretendidas em uma unidade privativa, deverá ser apresentado, inicialmente, o conjunto de desenhos que compõe o projeto de arquitetura.

Obras nas partes comuns Além das unidades privativas, capacidade da estrutura para os as partes comuns de uma edificação necessitam de obras e in- A retirada de telhados para novos usos. tervenções, sejam elas para conservação e manutenção ou para salão de festas, além da verifi- criação de sala de reuniões ou introdução de modificações. cação estrutural, deverá prever Da mesma forma que as obras meios adequados para não causar incômodos aos condôminos nas unidades privativas, aquelas realizadas nas partes comuns sob essas áreas. deverão ser submetidas à assembleia e terão de ser projetadas e conduzidas por profissionais com atribuição legal. Também não poderão causar prejuízos, incômodos ou danos aos condôminos e não poderão afetar a solidez e a segurança da edificação. As mudanças de destinação de áreas comuns deverão ser aprovadas, sendo estudada a possibilidade de sua execução, considerando a legislação vigente, as previsões na Convenção, os carregamentos previstos e as interferências ou incômodos que podem trazer aos condôminos. A criação de quadras esportivas e a instalação de piscinas em áreas destinadas à recreação infantil, por exemplo, deverão ser precedidas de verificação da 23

Impresso em setembro de 2012.