INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Pelo presente Contrato e, na melhor forma de direito, de um lado, na qualidade de PROMITENTE VENDEDORA, doravante denominada simplesmente como Vendedora : JARAGUÁ DO BRASIL PROJETOS IMOBILIÁRIOS LTDA., inscrita no CNPJ sob no. 09.604.287/0001-33, com sede nesta capital, na Av Nações Unidas, 12.901 conj. 602 Torre Norte São Paulo /SP, por seus Diretores e/ou Procuradores abaixo assinados; e de outro lado, na qualidade de PROMISSÁRIA COMPRADORA, doravante designada apenas como Compradora, [ ]. CONSIDERANDO QUE (a) a Vendedora é proprietária e legítima possuidora do imóvel localizado no município e comarca de São Paulo, imóvel este objeto da matrícula nº objeto da matrícula nº 32.705, do 16º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, SP, devidamente descrito e caracterizado na Cláusula 1.1 do presente Contrato ( Imóvel ). (b) a Compradora arrematou, na presente data, o Imóvel em Leilão Público promovido pela Vendedora. Isto posto, as partes têm entre si, justo e contratado, mediante as cláusulas e condições estipuladas neste Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Imóvel ( Contrato ) que mutuamente aceitam e outorgam, o que segue: CAPÍTULO I DO IMÓVEL 1.1 A Vendedora é legítima titular do Imóvel matriculado sob n 32.705, do 16º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, SP, Imóvel este que se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dúvidas, legais ou convencionais, tributos em atraso, que assim se descreve: IMÓVEL AGRÍCOLA, atualmente denominado Chácara Nazareth Prado, anteriormente conhecido por Granja Jaraguá, no 31º Subdistrito Pirituba, localizado nas proximidades do Morro Jaraguá, distante cerca de 5 quilômetros da Estação de Pirituba (S.P.R.), e dois quilômetros e meio da Estação de Taipas (S.P.R.) com todas as suas terras, ainda que meçam mais de que os 10,3.890 ha., da medida legal que de acordo com o seu título de propriedade, confronta pela frente com a Rua Um, por um lado com propriedade
de Irmãos Caldas ou sucessores, e pelo outro lado, com o imóvel denominado Fazenda Jaraguá, de propriedade do Estado de São Paulo; o imóvel descrito contém as seguintes benfeitorias e assessórios: casa de sede de alvenaria, coberta com telhas, duas casas também de alvenaria, cobertas com telhas, um depósito, dois galpões de tijolos, cobertos com telhas, 0,30ha., em pastagens, 14,84ha., em matas, 2.000 videiras e 2.000 macieiras e todas as outras benfeitorias existentes, ainda que aqui não seja(sic) especificadas. 1.1.1 O Imóvel está inscrito na Secretaria da Receita Federal sob nº 0.352.584-8, e no Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) do Instituto Nacional da Colonização e Reforma Agrária (INCRA) sob o nº 638.358.021725-5. 1.2 O Imóvel foi adquirido pela Vendedora através da Escritura Pública de Venda e Compra, lavrada nas notas do 8º tabelionato de Notas da capital do Estado de São Paulo, em 22.12.2010, livro 3234, folhas 2013, devidamente registrada no R.7 da matricula 32.705 do 16º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. 1.3 A Vendedora declara e garante à Compradora, na data da assinatura deste Contrato e na Data do Fechamento, conforme adiante definido, que detêm a titularidade e é legítimos possuidora do Imóvel, assim como garante que o Imóvel está livre e desembaraçado de quaisquer ônus, hipotecas, legais ou convencionais. 1.4 A Vendedora declara à Compradora, na data da assinatura deste Contrato e na Data do Fechamento, que não existe qualquer pessoa física ou jurídica, mesmo que irregular, ou qualquer outra entidade que esteja ocupando ou demandando judicialmente a posse direta ou indireta do Imóvel. 1.5 A Vendedora declara e garante à Compradora, na data da assinatura deste Contrato e na Data do Fechamento, que não existem ações, processos, procedimentos ou reclamações afetando o Imóvel e os direitos a ele relativos, ou afetando a Vendedora de modo a comprometer o cumprimento de qualquer das obrigações previstas neste Contrato, de propositura iminente, pendente ou em curso perante qualquer Autoridade Governamental e judiciária. CAPÍTULO II DA PROMESSA
2.1 Pelo presente Contrato e na melhor forma de direito, a Vendedora compromete-se a vender à Compradora, e esta a adquirir, o Imóvel descrito e caracterizado na Cláusula 1.1. 2.2 As Partes se comprometem a lavrar a Escritura Definitiva de Venda e Compra do Imóvel ( Escritura ) no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da presente data. 2.3 Caso uma das Partes não observe o prazo acima, tal parte incidirá em multa contratual diária equivalente a 0,01% do Preço de Aquisição até a lavratura da Escritura, multa essa que será acrescida de 20% de honorários advocatícios em caso de necessidade de execução judicial e/ou interposição de adjudicação compulsória. CAPÍTULO III DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO 3.1 As Partes ajustam para o presente negócio o preço certo de R$[ ] ([ ]) ( Preço de Aquisição ), que é pago pela Compradora à Vendedora nesta data, mediante [ ]. CAPÍTULO IV DA POSSE 4.1 A Compradora será imitida na posse do Imóvel pela Vendedora quando da lavratura da Escritura. A partir da presente data, a Compradora é responsável pelo pagamento de todos os impostos, taxas e demais encargos que incidam ou venham a incidir sobre o Imóvel. O Imóvel deverá ser entregue à Compradora na data da lavratura da Escritura livres de pessoas e coisas, débitos de impostos, e taxas de serviços públicos, conforme evidenciado nos documentos a serem apresentados pela Vendedora à Compradora, mencionados a seguir: (a) cópia autenticada da última declaração de ITR referente ao Imóvel, relativo ao exercício fiscal em curso; (b) original da certidão negativa de débitos da Secretaria da Receita Federal, relativo ao recolhimento do ITR Imposto Territorial Rural e comprovante de quitação do CCIR Certificado de Cadastro de Imóvel Rural dos três últimos exercícios se Imóvel rural; (c) comprovantes de pagamento das tarifas de serviços de utilidade pública, disponíveis no Imóvel, referentes aos últimos 6 (seis meses);
CAPÍTULO V DAS DISPOSIÇÕES GERAIS 5.1 Todas as despesas relativas à celebração e ao registro da Escritura, especialmente, mas não se limitando ao imposto de transmissão de bens Imóveis (ITBI) e emolumentos do Cartório de Notas e Registro de Imóveis, serão de inteira responsabilidade da Compradora. 5.2 Todos os avisos, notificações judiciais, citações, intimações e outras comunicações referentes ao presente Contrato deverão ser entregues por escrito, contendo a assinatura da parte que os enviar ou sendo assinados em nome desta, e serão enviados por meio de carta registrada ou carta protocolada, ou via Cartório de Registro de Títulos e Documentos, ou se necessário, de qualquer outra forma contemplada no Código de Processo Civil Brasileiro, nos endereços constantes do preâmbulo deste Contrato. 5.3 Este Contrato é celebrado em caráter de inteira irretratabilidade e irrevogabilidade, obrigando as partes, seus herdeiros ou sucessores a qualquer título. 5.4 As penalidades e indenizações previstas neste Contrato constituem as únicas importâncias que serão devidas pela parte infratora à parte prejudicada em razão de inadimplemento das obrigações consubstanciadas neste Contrato ou negócio ora estabelecido. 5.5 As Partes desde já autorizam e requerem ao Oficial de Registro de Imóveis a promover todos os atos necessários para o registro/averbação deste Contrato na matrícula do Imóvel. Nesse sentido, as Partes se comprometem a atender todas as exigências feitas pelo Oficial de Registro de Imóveis competente para a concretização do registro do presente Contrato. 5.6 A Compradora declara e garante ter examinado o Imóvel in loco, bem toda a documentação referente ao Imóvel disponibilizada pela Vendedora, documentação esta constante do Anexo 5.6 deste Contrato, estando plenamente satisfeita com a forma em que se encontra e constituí o Imóvel, estando este plenamente apto para a finalidade que a Compradora pretende lhe destinar. 5.7 Fica eleito o foro de situação do Imóvel para dirimir eventuais dúvidas ou questões oriundas deste Contrato, com exclusão de qualquer outro por mais privilegiado que seja,
arcando a parte perdedora na ação com as custas e despesas processuais, bem como com os honorários advocatícios. Estando assim, justas e contratadas, as partes assinam o presente instrumento em 4 (quatro) vias de igual teor e forma, na presença das testemunhas abaixo. São Paulo, [...] de [...] de 2012 JARAGUÁ DO BRASIL PROJETOS IMOBILIÁRIOS LTDA. [ ] Testemunhas: 1. 2. Nome: Nome: CPF: CPF: