MANUAL DE NORMAS DE CONSTRUÇÃO DA ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL VILLA RAVENNA CONSOLIDADO EM 20/08/2011 1 GENERALIDADES 1. As normas deste manual são supletivas em relação à Legislação Federal, Estadual e Municipal, tanto quanto ao uso do solo quanto à aprovação de projetos. 2. As disposições deste manual destinam-se a assegurar o uso apropriado dos lotes e demais áreas que compõem o Loteamento Villa Ravenna, a dar cumprimento ao Estatuto e Regulamento Interno da Associação dos Proprietários do Residencial Villa Ravenna e atender aos princípios básicos de: 2.1. Proteção aos proprietários contra o uso indevido e danoso dos imóveis que compõem o loteamento, objetivando preservar seu conceito, destinação e valor; 2.2. Assegurar o adequado aproveitamento da propriedade dos lotes que compõem o Loteamento; 2.3. Proteger o meio ambiente, projeto urbanístico e paisagístico do Loteamento. 2 PROCEDIMENTOS 1. O exame e aprovação pela Associação constituirão pré-requisitos para a aprovação do projeto por parte da Prefeitura de Itatiba. 2. As peças gráficas e demais documentos integrantes do projeto para construção ou reforma deverão ser encaminhados à Associação, ou a quem a Diretoria Executiva indicar, para análise e aprovação, em 3 (três) vias, assinadas pelo(s) proprietário(s) e responsável(s) técnico(s), compreendendo: 2.1. Levantamento planialtimétrico e implantação das construções; 2.2. Plantas baixas com projeções de beirais; 2.3. Corte longitudinal e transversal com indicação do PNT; 2.4. Fachadas: frontal (de divisa a divisa com perfil da rua) e uma lateral (divisa a divisa); 2.5. Memorial descritivo de acabamentos. 3 PROJETOS E RESTRIÇÕES 1. Quando da união ou recomposição de dois ou mais lotes contíguos, todas as obrigações deste Manual continuarão a ser aplicadas a esses novos lotes resultantes, além das seguintes especificações para composição de lotes contíguos: 1.1. Frente mínima: 12,00 (dose) metros; 1.2. Área mínima de um lote: 500,00 (quinhentos) m2; 1.3. Para lotes contíguos por divisa lateral, haverá a obrigatoriedade de ser mantida a profundidade padrão da quadra em questão situada, podendo a sua recomposição ser feita unicamente por testada de frete; 1.4. Não será permitida, em hipótese alguma, a abertura de vielas, praças, ruas ou passagem de pedestres, quando da união ou recomposição de lotes. 2. Será permitido somente a construção de uma residência uni familiar com área mínima de 120 (cento e vinte) m2. 3. As taxas máximas de ocupação e aproveitamento dos lotes serão de 70% (setenta por cento) e 100% (cem por cento), respectivamente. A taxa de permeabilidade deverá ser maior ou igual a 15% (quinze por cento). 1/9
4. A construção e utilização de edículas deverão observar as seguintes regras: 4.1. A área total de construção da edícula não poderá ultrapassar 12% (doze por cento) da área do terreno e deverá ter um único pavimento; 4.2. A edícula deverá ser construída concomitante ou posteriormente a construção da residência, sendo vedada sua utilização como moradia/habitação por qualquer pessoa. 4.3. A profundidade máxima de edícula quando construída junto à divisa de fundos, é de 5,00 (cinco) metros devendo estar distanciada no mínimo 3,00 (três) metros da construção principal. 5. As construções obedecerão aos seguintes afastamentos e recuos mínimos obrigatórios: 5.1 Frente: 4,00 (quatro) metros, só poderá ser usada como jardim, privilegiando desta forma a fachada das residências. 5.2 Lateral: 1,50 (um vírgula cinco) metros de ambos os lados. 5.3 Fundos: 5.3.1 Lotes com profundidade menor ou igual a 30,00 (trinta) metros recuo de 3,00 (três) metros; 5.3.2 Lotes com profundidade superior a 30,00 (trinta) metros recuo 4,00 (quatro) metros. 6. Nos lotes de esquina, a frente escolhida (Fachada Principal) fica a critério do proprietário, desde que não conflite com a lei municipal, ficando a lateral (Fachada Secundária) com recuo mínimo obrigatório de 2,00 (dois) metros, não podendo esta ser interpretada como divisa lateral e suas atribuições. Neste caso, o encontro deste muro afastado 2,0 m da divisa, deverá ter sua concordância com o muro de divisa de seu vizinho (que estará recuado em 4,0 m), através de um arco de curva com raio igualmente de 2,0 m. 7. No recuo de fundo do lote, serão permitidas construções térreas, como: churrasqueiras, quiosques, canis e outros equipamentos destinados ao lazer, não podendo ultrapassar 2,80 (dois vírgula oitenta) metros de altura junto às divisas em relação ao PNT (perfil natural do terreno), podendo em situações especiais descritas no item 10.1, chegar a 3,80 (três vírgula oitenta) metros. 8. As garagens poderão ser encostadas em uma das divisas, uma vez que não superem 3,50 (três vírgula cinqüenta) metros de altura em relação ao PNT (perfil natural do terreno), e sua cobertura na faixa do recuo não sirva de piso para pavimento superior. 9. Todos os recuos de construção serão contados a partir da alvenaria da edificação ou da projeção dos balanços ou marquises. Os beirais até 80 (oitenta) centímetros não serão considerados para efeito de recuo. Porém, quando excederem esta medida, os recuos deverão ser contados a partir de 80 (oitenta) centímetros de alvenaria. 9.1 A partir da faixa de recuo frontal, nas faixas de recuos laterais, não poderá haver fechamentos, exceto por portões vazados ou elementos vazados, com altura máxima de 2,00m (dois metros). 9.2 A construção de pergolados nos recuos laterais será permitida desde que sua altura não supere os 3,00 m e seu comprimento se limite a 50% do comprimento total da profundidade da edificação. 10. A construção de grades, muros ou cercas, somente serão permitidos a partir de 4,00 (quatro) metros do recuo frontal do lote, respeitada a altura máxima de 2,00 (dois) metros em relação ao PNT (perfil natural do terreno), incluindo-se os arrimos. 10.1. Para lotes com declividade longitudinal (frente aos fundos), igual ou superior a 5% (cinco por cento) do comprimento total do lote, serão permitidos nas divisas de fundos, muros de arrimo de até 1,50 (um vírgula cinqüenta) metros contado a partir do PNT (perfil natural do terreno) e sobre este, muro de fechamento de até 1,80 (um vírgula oitenta) metros, totalizando a altura de 3,30 (três vírgula trinta) metros. 2/9
10.2. Para lotes com declividade transversal (lote a lote), igual ou superior a 5% (cinco por cento) da testada do lote, serão permitidos nas divisas laterais, muros de arrimo de até 1,00 (um) metro contado a partir do PNT (perfil natural do terreno) e sobre este, muro de fechamento de até 1,80 (um vírgula oitenta) metros, totalizando a altura de 2,80 (três vírgula trinta) metros. Para lotes de esquina, a testada considerada será a soma da menor parte reta mais o raio da curva. 10.3. Havendo necessidade da construção de muros de arrimo na área de afastamento frontal, estes poderão ser erguidos até a altura máxima de 1,00 (um) metro, contado a partir do PNT (perfil natural do terreno), no trecho onde será edificado, desde que, não haja disponibilidade técnica de ser executado talude ou rampa para vencer a declividade. Em situações nas quais a aclividade no trecho de recuo frontal for igual ou superior a 80% (3,20 metros), poderá ser construído um segundo muro de arrimo com altura de até 1,00 m (PNT), e distante 1,50 m do anterior. Caso seja justificável, será permitido ainda, um terceiro muro de arrimo, também distante, 1,50 m do anterior e igualmente limitado a 1,00 m de altura, sempre em relação ao PNT. 10.4. Em situações em que a cota de nível da garagem ficar situada acima da cota do passeio, poderá ser construída uma mureta no recuo frontal, acompanhando a inclinação da rampa de acesso, ou mesmo para acesso de pedestres, desde que a altura desta mureta não supere os 0,50 m em relação ao PNT. Parágrafo Único: Exceções às regras descritas nos item 10.1, 10.2 e 10.3, em caráter individual e excepcional na fase de aprovação, poderão ser encaminhados pelo Agente de Engenharia da Associação, para análise da Diretoria Executiva e esta poderá solicitar laudo técnico ao associado comprovando a impossibilidade de respeitar tais regras. 11. Todos os muros deverão apresentar tratamento arquitetônico interna e externamente.no caso em que os terrenos vizinhos ainda estejam desocupados, os muros de divisa em seus lados externos, deverão receber chapisco grosso, de boa qualidade, em sua cor natural de cimento. 12. Nenhuma habitação poderá ter mais de dois pavimentos, exceto nos terrenos em que o desnível em relação do ponto baixo da frente do lote para o fundo (ou vice-versa) seja igual ou superior a 2,50 (dois vírgula cinqüenta) metros nos primeiros 10,00 (dez) metros. 13. As ligações externas de luz, força elétrica, telefone, campainha ou similares, serão obrigatoriamente subterrâneas, entre o poste particular e edificação principal. 13.1 É obrigatório o uso de poste padrão (com caixa de força embutida) para energia elétrica. 13.2 É condição necessária para se efetuar o pedido de ligação de energia elétrica ou de água que o proprietário tenha projeto de residência aprovado pela Associação dos Proprietários do Residencial Villa Ravenna e na Prefeitura Municipal de Itatiba. 13.3 A Associação dos Proprietários sugere que, sempre que possível, os postes e os padrões dos terrenos contíguos, sejam instalados de forma justaposta,ou seja, fundos de um contra os fundos de outro, contribuindo para o alívio de interferências no visual do Residencial. 14. Tão somente nos casos em que o lote esteja à jusante (nível inferior) do lote dominante, todo e qualquer comprador será obrigado a dar servidão para passagem de águas pluviais ou excepcionalmente esgotos, na faixa de recuo lateral livre, desde que devidamente canalizado. 14.1 Correrá por conta do usuário da servidão toda e qualquer despesa referente a este serviço e respectiva manutenção. A tubulação de Água Pluvial nesta situação deve ser levada necessariamente até a sarjeta da rua a jusante. 15. O passeio deverá ser sempre gramado, conforme padrão do loteamento, permitindo-se rodeiros, ou acesso único para carros na entrada das garagens, e outra na de pedestres, desde que não exceda 50% da testada do lote (área que pode ser impermeabilizada). Padrão do passeio: a partir da guia, 60 (sessenta) centímetros de grama tipo esmeralda, 1,20 (um virgula vinte) metros em mosaico 3/9
português na cor amarela com faixas brancas de 15 cm de largura nas laterais, e 1,20 (um virgula vinte) metros de grama esmeralda junto a divisa de frente, conforme desenho em anexo à pg. 8/8. A topografia da faixa de passeio público deverá seguir as normas municipais, principalmente de acessibilidade, não sendo permitida execução de rampas e degraus nessa faixa. 16. Nas instalações de gás (GLP), os botijões deverão ficar do lado externo das edificações, em recinto próprio, desimpedido, ao ar livre, respeitando os recuos e normas oficiais. 17. Os reservatórios de água potável deverão ser construídos ou instalados no corpo do edifício principal, sendo vedadas construções ou montagens de torres isoladas específicas para esta finalidade e deverão estar indicados em corte mencionado no item 2 2.3. acima. 18. Todas as edificações deverão estar ligadas obrigatoriamente à rede de distribuição de água e esgoto da Concessionária. 18.1 É vedado o suprimento de água por qualquer sistema alternativo a rede, como por exemplo, poços de qualquer espécie. 19. É expressamente vedada a utilização pelo proprietário ou terceiros, das áreas verdes para camping, barracões, construções provisórias, depósitos de materiais, ainda que em caráter temporário, e qualquer outro que desvirtue o conceito do empreendimento. 20. Serão permitidos barracões provisórios erigidos nos próprios lotes os quais deverão ser desmontados imediatamente após a conclusão da obra. 21. Ao iniciar a construção fechar o acesso ao seu lote com tapume de madeira ou similar a fim de evitar acidentes com crianças moradoras e/ou visitantes. Manter limpa a parte externa ao tapume, não depositando na mesma nenhum tipo de material de construção, entulho ou similar. 21.1 Os tapumes deverão ser fixados após a calçada, ou seja, após os 3 (três) metros de passeio, afim de não impedir a passagem dos pedestres. 21.2 Não depositar materiais de construção, tais como areia, pedra, terra, tijolos, telhas, madeiras, caçambas de recolhimento de entulhos e outros materiais nas vias públicas (ruas e calçadas) e nas áreas de lazer. Em outra propriedade só fazê-lo quando autorizado pelo proprietário e, assim mesmo, cercando-o com tapume. 21.3 Para LOTES inclinados, deve ser previsto arremate de alvenaria ou madeira como base do tapume, para contenção do material da OBRA, e/ou terra com o objetivo de evitar o carreamento de tais materiais às redes coletoras de águas pluviais; 21.4 Havendo lote de apoio, este lote deverá, também, obedecer às mesmas condições de fechamento e conservação do LOTE da OBRA; 21.5 No caso em que o tapume das divisas laterais e de fundo é substituído pela execução do muro de divisa - aprovado em projeto pela ASSOCIAÇÃO este deverá estar totalmente concluído antes do início da obra, ou seja, as obras somente poderão ser iniciadas após vistoria que certifique a conclusão do muro. 22. Fica ainda proibido o preparo de massas de concreto, assentamento e reboco a serem utilizadas durante a construção sobre as vias públicas (ruas e calçadas) e nas áreas de lazer. Se tais preparos, por ventura caírem nos locais mencionados, deverá o responsável lavar imediatamente e arcar com possíveis danos que o local venha a ter. 22.1 Alertar seus fornecedores para não limparem resíduos de material acumulado nas carrocerias nas áreas de uso comum, vias públicas e/ou em terrenos alheios, bem como a lavagem de caminhões betoneiras de concreto nestas áreas. Caso o faça será de responsabilidade do proprietário da obra que arcará com as despesas que ocorrerem pelo dano causado. 22.2. Reparar qualquer estrago nas áreas de uso comum e autônoma, causado por tratores, caminhões em manobras, etc. que estejam a seu serviço ou de seus fornecedores. 4/9
23. Não serão permitidas construções com coberturas de fibrocimento aparente ou com outro material que as imitem esteticamente, exceto as construções provisórias de obra (barracão para guarda de materiais). 24. Não será permitida a construção de casas pré-fabricadas. 24.1 Novas tecnologias, que se imponham como avanço na prática de construir, sem comprometer o padrão do empreendimento, poderá ser admitido, mas por deliberação fundamentada pela Diretoria Executiva, por 2/3 (dois terços) de seus membros empossados. 4 SERVIÇOS PRELIMINARES 1. Qualquer atividade no terreno, inclusive terraplanagem, só poderá ser executada após apresentação e aprovação do projeto nos termos deste manual. 1.1 O proprietário é responsável pelo controle do processo de erosão durante a construção, devendo evitar a perda de solo para a rua ou terrenos vizinhos, tomando medidas para a contenção de taludes, através de aplicação de camada vegetal. Se mesmo assim ocorrer perdas, deverá promover sua limpeza imediatamente. 1.2 Durante todo período de execução das obras, e principalmente na movimentação de terra, caso esta venha a sujar as vias públicas, caberá ao proprietário ou responsável técnico providenciar, ao fim de cada dia de trabalho, a incumbência da limpeza dos locais afetados. O não cumprimento desta providência ensejará aplicação de multa pecuniária. 2. É expressamente proibido fazer uso de fogo para limpeza de terrenos (queimadas), entulhos, madeiras latas e detritos decorrentes de obras, sendo permitido a utilização de caçambas com permanência máxima de uma semana após seu preenchimento total. 2.1 É obrigatória a instalação, dentro dos limites do lote, de lata de lixo fechada para uso dos empregados da obra (restos de comida e marmitex e refrigerantes). 3. É proibida a entrada de materiais para depósito em lotes que não tenham projeto aprovado nos termos deste Manual. 4. Cuidar para que as construções e reformas de sua unidade autônoma não incomodem ou transtornem os demais associados / moradores, respeitando ainda, os seguintes horários de funcionamento das obras: 4.1 Das 7:00 às 18:00 horas, de Segunda a Sextas-feiras, observando que aos Sábados, Domingos e Feriados não é permitido qualquer trabalho referente às construções. 4.2 Todo serviço de concretagem deverá iniciar-se após às 7:00 horas e antes das 15:00 horas e deverá ser concluído no mesmo dia, observado os horários acima; 4.3 É vedado expressamente que os funcionários pernoitem nas obras. 5. Os recebimentos de materiais devem ser feitos pelo responsável da obra ou outra pessoa indicada pelo proprietário. A Associação não assume, em hipótese alguma, qualquer responsabilidade por recebimento e acondicionamento dos materiais por seus funcionários. 6. É proibido acondicionar qualquer tipo de material nas calçadas e ruas do loteamento ou nas áreas comuns, ainda que a título provisório. 7. As instalações provisórias do canteiro de obras deverão estar voltadas para dentro do lote, notadamente as das instalações sanitárias, de tal forma que, de qualquer residência lindeira, não se tenha visão de seus interiores. Os WC s de obra deverão obrigatoriamente estar conectados à rede pública, ter piso cimentado, vaso sanitário e caixa de descarga. 7.1 As águas provenientes dos sanitários (privadas) deverão necessariamente passar pelas caixas de inspeção antes do lançamento na rede coletora de esgoto. Estas deverão ser construídas de acordo com os padrões estabelecidos pela Norma Técnica NBR 7229. 8. Caçambas para retirada de entulho. 5/9
8.1 Todas as caçambas devem ser depositadas sobre a área de passeio público, em frente ao canteiro de obra (proibido em frente ao lote de apoio); 8.2. Após a capacidade de carga de a caçamba ter sido completamente atingida, esta deverá ser removida em até 48h (quarenta e oito) horas. 5 PESSOAL DA OBRA 1. Os proprietários deverão fornecer um cadastro dos profissionais que irão trabalhar na obra/propriedade, o qual deverá conter nome completo, endereço, RG e CPF e Atestado de Bons Antecedentes. 1.1 É obrigatório que os proprietários/construtores identifiquem seus trabalhadores através de crachás com foto recente, nome, RG e CPF. 1.2 Cientificar seus funcionários, contratados, serviçais e visitantes sobre as normas de conduta a serem observadas nas dependências do loteamento VILLA RAVENNA, responsabilizando-se, solidariamente, pelas infrações cometidas e danos causados às unidades autônomas, áreas de uso comum e pessoas. 6 INÍCIO DA OBRA 1. Para o início das obras, o proprietário deverá: 1.1 Quando da finalização da demarcação do terreno para construção, estaqueamento e movimentação de terra o proprietário deverá requerer vistoria para aprovação do agente fiscalizador, contratado pela Associação, que, baseado nos detalhes mencionados no item 3 deste manual irá aprovar ou não a continuidade da obra. Em casos de irregularidades, poderá o agente fiscal, através da Diretoria Executiva, embargar a obra, além da aplicação de multa pecuniária. 7 INTERRUPÇÃO DA OBRA 1. Caso haja necessidade de interrupção nos trabalhos da obra o proprietário deverá adotar as seguintes providências: 1.1 Comunicar o fato à Associação, através de carta protocolada, com antecedência de 1 (uma) semana, da data da efetiva paralisação; 1.2 Colocar tapumes circunscrevendo a obra já edificada e remover quaisquer restos de material, detritos e lixo existente no lote ou que avancem sobre o alinhamento dos logradouros, bem como a demolição do barracão, sanitário e demais instalações provisórias caso a obra não for retomada no prazo de 90 (noventa) dias da data de comunicação da paralisação; 1.3 Reunir todo material remanescente e trancá-lo em um dos cômodos da casa, caso já edificada, ou removê-lo do lote imediatamente; 1.4 Durante todo o período em que a obra estiver paralisada, o proprietário deverá manter o tapume em bom estado de conservação, inclusive sua pintura, assim como manter a limpeza da obra já edificada; 1.5 As obras paralisadas também serão objeto de fiscalização, com relação ao cumprimento dos itens acima. 8 ANISTIA 1. Aqueles que já tenham obtido aprovação do projeto pela Associação, anterior a aprovação deste Manual, estão dispensados de nova aprovação e da renovação dos procedimentos, mas deverão observar as restrições aqui previstas durante a execução da obra. 6/9
9 FISCALIZAÇÃO DA OBRA 1. A Associação contratará os serviços profissionais de um engenheiro civil ou arquiteto, devidamente habilitado que fiscalizará a execução das obras dentro do âmbito do loteamento, de modo a fazer observar as prescrições previstas neste manual em consonância com as Legislações Federais, Estaduais e Municipais vigentes. 2. Toda obra será acompanhada e vistoriada pelo agente fiscal. Este, mediante identificação, terá acesso ao local dos trabalhos, independentemente de qualquer formalidade, onde verificará se a execução está ou não sendo desenvolvida de acordo com o projeto aprovado. 3. As ocorrências serão lavradas em livro próprio para este fim e também na planta aprovada, que deve permanecer no local da obra. 4. Após as diligências, todas as ocorrências serão encaminhadas para administração da Associação, dentro de 24 (vinte e quatro) horas da sua realização. 5. Apreciado o termo de ocorrência pela Administração, e verificada a existência de irregularidade, será imediatamente expedido pela Diretoria Executiva o auto de infração correspondente. 6. O agente fiscal que lavrar o termo de ocorrência é responsável pela eventual inexatidão dos dados consignados, que possam invalidar as medidas conseqüentes. 10 DEMAIS OBRIGAÇÕES E SANÇÕES PELO DESCUMPRIMENTO DAS NORMAS DESTE MANUAL 1. O desatendimento às disposições deste Manual e das determinações da Diretoria Executiva fundamentadas nas normas deste manual e no contrato padrão, dentre outros, ensejará a aplicação das sanções discriminadas no Estatuto e em cláusula específica do Regimento Interno da Associação. 2. Os danos causados a equipamentos, instalações, ruas, guias, sarjetas, etc. provocados pelos funcionários e fornecedores da obra são de responsabilidade do proprietário e deverão ser reparados imediatamente. 3. O proprietário responderá civil e criminalmente, se caso, perante a Associação e terceiros, por eventuais danos causados pela utilização de veículos de entrega de materiais, betoneira, escavadeira, guindaste, bate-estaca, equipamentos de esteira e demais equipamentos por ventura utilizados na obra quer sejam causados por si ou por seus prepostos, empreiteiros, prestadores de serviço e quaisquer outras pessoas ligadas direta ou indiretamente à obra. 4. Durante o período de tempo dos trabalhos de construção, na frente da obra e em local visível, deverá ser afixada placa obrigatória indicando o Responsável Técnico pela mesma, com respectivo nº de registro no CREA e o nº correspondente à futura residência. 5. Terminado o período de tempo dos trabalhos de construção, o agente fiscalizador dará baixa da obra em questão no roteiro de fiscalização. 6. Durante o período necessário para execução das medidas legais cabíveis, tomadas pela Prefeitura Municipal de Itatiba, o processo interno ficará sem prejuízo da incidência de multas. 11 DISPOSIÇÕES FINAIS 1. Os casos omissos destas restrições construtivas aos usos do imóvel serão tratados individualmente pela Diretoria Executiva da Associação, a qual poderá constituir uma Comissão Técnica para deliberar eventuais exceções a estas normas, caso assim julgar necessário. 7/9
2. O presente Manual entrará em vigor imediatamente após aprovação pela Assembléia Geral. 3. A Diretoria Executiva sugere que o pessoal lotado nas obras, esteja devidamente equipado com os EPIs adequados (Equipamentos de Proteção Individual). 4. PROJETO - No caso de modificação de projeto durante a execução da OBRA, o proprietário fica obrigado a comunicar imediatamente à ASSOCIAÇÃO, dando início ao processo de alteração do projeto aprovado junto ao Departamento Técnico e posteriormente à Prefeitura Municipal de Itatiba. 5. Conforme aprovado em Assembléia, os associados que irão iniciar suas obras deverão verificar junto a Administradora os valores cobrados para os seguintes serviços: aprovação de projeto, reanalise de projeto e visita técnica. Itatiba, 27 de setembro de 2011. 8/9
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