A NOVA LEI DO ARRENDAMENTO URBANO
OS PRINCIPAIS TEMAS
O DIREITO SUBSTANTIVO O NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU) Código Civil O DIREITO PROCESSUAL CIVIL - A FORMAÇÃO DE TÍTULOS T TULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS - a Nova Lei do Arrendamento Urbano (NLAU) - A EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE COISA IMÓVEL ARRENDADA Código de Processo Civil A ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS a Nova Lei do Arrendamento Urbano - CÁLCULO DA RENDA ACTUALIZADA - COMO DESENCADEAR A ACTUALIZAÇÃO DA RENDA - MODOS DE ACTUALIZAÇÃO DA RENDA - IMEDIATA E FASEADA O SUBSÍDIO DE RENDA A RENOVAÇÃO E REABILITAÇÃO URBANAS - ACTUALIZAÇÃO DA RENDA = IMPULSIONADOR DA RENOVAÇÃO/REABILITA ÃO/REABILITAÇÃO URBANAS - AS COMISSÕES ARBITRAIS MUNICIPAIS - AS OBRAS COERCIVAS/OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO/OS FUNDOS DE PENSÕES - O OBSERVATÓRIO RIO DA HABITAÇÃO E DA REABILITAÇÃO URBANA / BASE DE DADOS DA HABITAÇÃO A PENALIZAÇÃO DOS PRÉDIOS DEVOLUTOS
O DIREITO SUBSTANTIVO NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU)
ÂMBITO DE APLICAÇÃO TEMPORAL DO NRAU (regras transitórias) rias)
Aos contratos novos (celebrados após s a entrada em vigor da nova lei) aplica-se o NRAU
Nos contratos de arrendamento habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), + Nos contratos de arrendamento não habitacionais celebrados após s DL 257/95, de 30.09 importa distinguir:
AOS CONTRATOS DE DURAÇÃO LIMITADA aplica-se o NRAU (art. 26.º/1 NLAU) renovam-se automaticamente,, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de três anos, se outro superior não tiver sido previsto, sendo a primeira renovação pelo período de cinco anos no caso de arrendamento para fim não habitacional (art. 26.º/3 NLAU)
AOS CONTRATOS SEM DURAÇÃO LIMITADA aplica-se o NRAU as regras previstas para os contratos de duração indeterminada (art. 26.º/1 NLAU) + com as especificidades previstas no art. 26.º/4 NLAU
As especificidades de regime previstas no art. 26.º/4 NLAU: 1. MANUTENÇÃO DAS RESTRIÇÕES À DENÚNCIA NCIA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO PELO SENHORIO PREVISTAS NO ACTUAL ART. 107.º RAU Objectivo: : protecção legítima expectativa do arrendatário rio (art. 26.º/4/a) LNAU) O art. 107.º RAU RAU estabelece que o direito de denúncia ncia do contrato de arrendamento, facultado ao senhorio quando necessita do prédio para sua habitação, ou dos seus descendentes em 1.º grau, ou para nele construir a sua residência ou dos seus descendentes em 1.º grau (actuais alíneas a) e b), do n.º 1, do artigo 69.º do RAU), não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias: a) Ter o arrendatário rio 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre na situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho, ou seja portador de deficiência cia a que corresponda incapacidade superior a dois terços; b) Manter-se o arrendatário rio no local arrendado háh 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por um período de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na vigência desta.
2. DIREITO DE DENÚNCIA NCIA PARA HABITAÇÃO DO SENHORIO depende do pagamento do montante previsto no art. 1102.º/1 CC, na redacção dada pela nova lei, montante esse que não pode ser inferior a um ano de renda, calculada nos termos dos artigos 30.º e 31.º da Nova Lei do Arrendamento Urbano (NLAU) - ou seja, uma renda actualizada Objectivo: permitir a atribuição de uma indemnização ao arrendatário rio com base numa renda actualizada (art. 26.º/4/b) LNAU)
3. IMPOSSIBILIDADE DE DENÚNCIA NCIA DO CONTRATO DE DURAÇÃO INDETERMINADA PELO SENHORIO, SEM JUSTIFICAÇÃO (mediante comunicação ao arrendatário rio com antecedência não inferior a 5 anos, tal como previsto no art. 1101.º/c) CC, na redacção dada pela NLAU) Objectivo: : protecção legítima expectativa do arrendatário rio (art. 26.º/4/c) LNAU)
4. CONTRATOS DE DURAÇÃO LIMITADA: renovam-se automaticamente, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de três anos, se outro superior não tiver sido previsto Objectivo: : assegurar que a 1.ª renovação é feita por 3 anos, se outro período superior não tiver sido previsto (art. 26.º/4/d) LNAU)
Aos contratos antigos (celebrados antes da entrada em vigor do RAU e do DL 257/95, de 30.09) aplica-se o NRAU nos termos previstos no art. 26.º NLAU, com as devidas adaptações (art. 28.º NLAU)
O PROGRESSIVO ALARGAMENTO DO ÂMBITO DE APLICAÇÃO DO NOVO REGIME DE DIREITO SUBSTANTIVO APROVADO PELA NOVA LEI DO ARRENDAMENTO URBANO VISA ASSEGURAR: A protecção das legítimas expectativas das partes que celebraram contratos de arrendamento antes da entrada em vigor do novo regime A igualdade de tratamento das partes, independentemente do momento de celebração dos contratos de arrendamento
TRANSMISSÃO DO ARRENDAMENTO POR MORTE REGIME TRANSITÓRIO RIO
ARRENDAMENTO HABITACIONAL 1. O arrendamento habitacional não caduca por morte do primitivo arrendatário rio quando lhe sobreviva: Cônjuge com residência no locado; Pessoa que com ele vivesse em união de facto, com residência no locado; Ascendente que com ele convivesse háh mais de um ano; Filho ou enteado com menos de um ano de idade ou que com ele convivesse háh mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio m ou superior; Filho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse háh mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. (art. 57.º/1 NLAU)
2. A posição do arrendatário rio transmite-se se,, pela ordem anterior, às s pessoas aía referidas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o ascendente, filho enteado mais velho (art. 57.º/2 LNAU)
ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL Termina com a morte do arrendatário, rio, salvo existindo sucessor que, háh mais de 3 anos, explore em comum com o arrendatário rio primitivo, estabelecimento a funcionar no local (art. 58.º/1 NLAU) O sucessor com direito à transmissão comunica ao senhorio a vontade de continuar a exploração nos 3 meses posteriores ao decesso (art. 58.º/2 NLAU)
O REGIME TRANSITÓRIO RIO PARA A TRANSMISSÃO POR MORTE VISA ASSEGURAR: ARRENDAMENTO HABITACIONAL - protec protecção da legítima expectativa do arrendatário, rio, e das pessoas que com ele convivam, atenta a celebração do contrato de arrendamento antes da entrada em vigor do novo regime ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL - uniformiza uniformização de tratamento, e protecção do sucessor que, háh mais de 3 anos, explora em comum com o arrendatário rio primitivo, o estabelecimento
CARACTERÍSTICAS DO NRAU Manutenção e reforço o do princípio pio da autonomia da vontade das partes - liberdade contratual Bipartição entre arrendamento habitacional e não habitacional (em vez da repartição tradicional entre arrendamento para habitação, comércio ou indústria, exercício cio de profissão liberal ou outra aplicação lícita) l Maior flexibilização das formas de cessação do contrato de arrendamento
O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
DISTINÇÃO ENTRE O PROCESSO DECLARATIVO E O PROCESSO EXECUTIVO Até agora, a acção de despejo era considerada uma acção mista, ou seja, simultaneamente declarativa e executiva (artigos 55.º a 61.º,, e 102.º a 106.º do RAU) A partir da NLAU, a acção declarativa passa a ser autónoma da acção executiva artigos 14.º LNAU (acção de despejo) + artigo 15.º LNAU (título tulo executivo) + artigos 930.º-A A a 930.º-E E do CPC
ACÇÃO DECLARATIVA Destina-se se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação - art. 14.º/1 NLAU Segue a forma de processo comum declarativo - art. 14.º/1 NLAU Quando o pedido de despejo tiver por fundamento a falta de residência permanente do arrendatário, rio, e quando este tenha na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do País, outra residência ou a propriedade de imóvel para habitação adquirido após s o início da relação de arrendamento, com excepção dos casos de sucessão mortis causa,, pode o senhorio, simultaneamente, pedir uma indemnização igual ao valor da renda determinada nos termos dos artigos 30.º a 32.º da LAU, desde o termo do prazo para contestar até à entrega efectiva da habitação - art.. 14.º/2 NLAU
Na pendência da acção de despejo, o arrendatário rio deve pagar / depositar as rendas vencidas, nos termos gerais (art. 14.º/3 NLAU)
Se o arrendatário rio não pagar ou depositar as rendas/encargos ou despesas vencidas por um período superior a 3 meses o arrendatário rio é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito, e ainda da importância de indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito (art. 14.º/4 NLAU)
Se no final do prazo dos 10 dias, o arrendatário rio nada fizer o senhorio pode requerer certidão dos autos relativa a estes factos a qual constitui TÍTULO T TULO EXECUTIVO para efeitos de despejo do local arrendado na forma de PROCESSO EXECUTIVO COMUM PARA ENTREGA DE COISA CERTA (art. 14.º/5 LAU)
RECURSOS POSSIBILIDADE DE RECURSO PARA A RELAÇÃO, INDEPENDENTEMENTE DO VALOR DA ACÇÃO (art. 678.º/5 CPC) Independentemente do valor da causa e da sucumbência, é sempre admissível recurso para a Relação nas acções em que se aprecie a validade, a subsistência ou a cessação de contratos de arrendamento, com excepção dos arrendamentos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios rios. EFEITO SUSPENSIVO DA APELAÇÃO (art. 692.º CPC) Objectivo: Resolu Resolução das actuais dúvidas d doutrinárias rias e jurisprudenciais acerca da admissibilidade da interposição de recurso e a fixação do seu efeito
FORMAÇÃO DE TÍTULOS TULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS O legislador abriu o leque dos títulos t tulos executivos extrajudiciais Com base no título t tulo executivo extrajudicial, o senhorio pode intentar de imediato executiva para: ENTREGA DE COISA CERTA (imóvel arrendada) (art. 15.º/1 NLAU) PAGAMENTO DE RENDA (art. 15.º/2 NLAU)
CRIAÇÃO DE TÍTULOS T TULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS RAZÃO DE SER: Ano de 2003 - dados estatísticos sticos relativos à duração média m das acções de despejo,, quanto às s acções de despejo - acções declarativas = 17 meses - acções executivas = 24 meses A certeza jurídica que subjaz aos títulos t tulos executivos extrajudiciais - o direito encontra-se definido pelas partes, sendo tão somente necessário efectivar o direito do senhorio à desocupação do locado pelo arrendatário rio inadimplente,, que pretende aproveitar o tempo de duração do processo declarativo para se manter no local arrendado No caso do título t tulo executivo por falta de pagamento de rendas pelo arrendatário rio - Dados estatísticos sticos - 90% das acções de despejo intentadas devido à falta de pagamento de rendas - Compelir o arrendatário rio ao pontual cumprimento da sua obrigação principal - pagamento da renda - Permitir ao senhorio a imediata desocupação do locado, sem precisar de passar por 17 meses de litigância processual
ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE COISA IMÓVEL ARRENDADA Em caso de falta de desocupação do locado na data devida por lei ou acordo das partes, podem servir de base à execução para entrega de coisa certa 6 TÍTULOS T TULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS
OS 6 TÍTULOS T TULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS
1. EM CASO DE REVOGAÇÃO PELAS PARTES: o contrato de arrendamento + o acordo revogatório rio -art. 1082.º/2 CC (art. 15.º/1/a) NLAU)
2. EM CASO DE CADUCIDADE POR DECURSO DO PRAZO: o contrato de arrendamento não renovável, vel, de onde conste a fixação do prazo (art. 15.º/1/b) NLAU)
3. EM CASO DE OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO: o contrato de arrendamento + comprovativo da comunicação prevista no art. 1097.º CC (comunicação do senhorio, com uma antecedência não inferior a 1 ano do termo do contrato) (art. 15.º/1/c) NLAU)
4. ÃO: EM CASO DE DENÚNCIA NCIA POR COMUNICAÇÃO o contrato de arrendamento + comprovativos das comunicações previstas nos arts.. 1101.º/c) e 1104.º do CC (comunicação ao arrendatário rio com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação + confirmação da 1.ª comunicação com a antecedência máxima de 15 meses, e mínima m de 1 ano relativamente à data da sua efectivação) (art. 15.º/1/d) NLAU)
5. EM CASO DE RESOLUÇÃO POR COMUNICAÇÃO: o contrato de arrendamento + comprovativo da comunicação prevista no art. 1084.º/1 CC (comunicação do senhorio da mora no pagamento da renda/encargos/despesa superior a 3 meses, ou de oposição pelo arrendatário rio à realização de obra ordenada por autoridade pública) p (art. 15.º/1/e) NLAU)
6. EM CASO DE DENÚNCIA NCIA PELO ARRENDATÁRIO, RIO, NOS TERMOS DO ART. 37.º/5 NLAU: comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio (art. 34.º/2 NLAU) + documento de resposta do arrendatário rio (arts.. 37.º/5 e 43.º/5 NLAU) (art. 15.º/1/f) NLAU)
ACÇÃO EXECUTIVA PARA PAGAMENTO DE RENDA TÍTULO TULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL: o contrato de arrendamento + o comprovativo de comunicação ao arrendatário rio do montante em dívidad (ART. 15.º/2 NLAU)
A COMUNICAÇÃO entre senhorios/arrendatários O comprovativo da comunicação integra o título t tulo executivo (art. 15.º NLAU) FORMA DA COMUNICAÇÃO regra geral: escrito assinado pelo declarante + Carta registada com AR (art. 9.º/1 NLAU) ou Entrega em mão, devendo o destinatário apor em cópia c a sua assinatura, com nota de recepção (art. 9.º/6 NLAU)
FORMA DA COMUNICAÇÃO no caso de comunicação do senhorio destinada à cessação do contrato por resolução (art. 1084.º/1 CC): 1. Notificação avulsa 2. Contacto pessoal de: advogado, solicitador solicitador de execução ão, feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia c dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original (art. 9.º/7 NLAU)
ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE COISA IMÓVEL ARRENDADA
São intentadas com base nos 6 títulos t tulos executivos previstos no art. 15.º/1 NLAU Trata-se de uma acção executiva para entrega de coisa certa, cuja tramitação se encontra prevista nos artigos 928.º a 930.º- E do CPC (os artigos 930.º-B B a 930.º-E E foram aditados pelo artigo 5.º da NLAU)
AS QUATRO ESPECIFICIDADES DA TRAMITAÇÃO 1. CASOS DE SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO (art. 930.º-B/1 do CPC) No caso de recepção da oposição à execução, em execuções que se fundem em título t tulo executivo extrajudicial Executado requerer o diferimento da desocupação do local arrendado para habitação, motivada pela cessação do respectivo contrato
2. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO PELO AGENTE de EXECUÇÃO (art. 930.º-B/2 e 3 do CPC) sempre que o detentor da coisa, que não tenha sido ouvido e convencido na acção declarativa, exibir algum dos seguintes títulos, tulos, com data anterior ao início da execução: 1. Título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do exequente; 2. Título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado do executado, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias a respectiva notificação ao exequente, ou de o exequente ter especialmente autorizado o subarrendamento ou a cessão, ou de o exequente ter conhecido o subarrendatário rio ou cessionário como tal. Em caso de arrendamento para habitação, quando se mostre, por atestado médico m que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execução, que a diligência põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razões de doença aguda
3. CASOS DE DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO (art. 930.º-C C do CPC) Imóvel arrendado para habitação (art. 930.º-C/1 CPC) Mediante requerimento pelo executado, dentro do prazo de oposição à execução, invocando razões sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as testemunhas (máximo: 3) (art. 930.º-C/1 CPC) Fundamentos - art. 930.º-C/2 CPC a) A desocupação imediata do local causa ao executado um prejuízo muito superior à vantagem conferida ao exequente b) A falta de pagamento de rendas se deve a carência de meios do executado (o que se presume relativamente ao beneficiário de subsídio de desemprego ou de rendimento social de inserção) c) Que o executado é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%
4. RESPONSABILIDADE DO EXEQUENTE (art. 930.º-E E do CPC) Em caso de procedência da oposição à execução fundada em título t tulo extrajudicial o exequente responde pelos danos culposamente causados ao executado e incorre em multa correspondente a dez por cento do valor da execução, mas não inferior a 10 UC nem superior ao dobro do máximo m da taxa de justiça, quando não tenha agido com a prudência normal, sem prejuízo da responsabilidade criminal em que possa também m incorrer
A ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS
Estagnação do mercado de arrendamento - Censos de 2001 740 mil casas arrendadas 420 mil casas arrendadas = contratos anteriores a 1990, ou seja: rendas congeladas háh 6 décadas d (média da renda mensal: 20 ) senhorios não podem denunciar os contratos de arrendamento anteriores a 1990
CÁLCULO DA RENDA ACTUALIZADA A renda actualizada = 1/12 de 4% do valor do locado, o qual resulta da avaliação fiscal efectuada pelos serviços de finanças, as, nos termos previstos no Código C do Imposto Municipal sobre Imóveis (artigos 38.º e ss do CIMI), multiplicado pelo coeficiente de conservação, se o prédio tiver mais de 10 anos de construção OU SEJA VALOR DA RENDA MENSAL = (VALOR DA AVALIAÇÃO FISCAL x COEFICIENTE DE CONSERVAÇÃO x 0,04) / 12 (multiplicar o valor do locado por 0,04 (relativo aos 4%) e pelo factor de conservação (de 0,5 a 1,2), e dividir tudo por 12 meses do ano)
FÓRMULA DE CÁLCULO C 3 OBJECTIVOS 1. TRANSPARÊNCIA E VERDADE FISCAL O valor do locado resulta da avaliação fiscal
2. JUSTIÇA
AOS PRÉDIOS COM MAIS DE 10 ANOS - aplica coeficiente de conservação (art. 33.º NLAU) plicação do JUSTIÇA A SOCIAL - arrendatário rio do locado com "excelente" coeficiente de conservação (nível 5), paga uma renda mais alta do que o arrendatário rio do locado com "bom" (nível 4) ou "médio" (nível 3) coeficiente de conservação DIREITO A UMA HABITAÇÃO CONDIGNA RESPONSABILIZAÇÃO DO SENHORIO RENOVAÇÃO E REABILITAÇÃO URBANAS - se o locado estiver com um "mau" (nível 2) ou "péssimo" (nível 1) coeficiente de conservação, o senhorio não pode actualizar / aumentar a renda, sem previamente realizar obras de conservação
3. DINAMIZAÇÃO DO MERCADO DE ARRENDAMENTO = a taxa de referência de rentabilização para as rendas antigas de 4% Exemplo: Valor da avaliação fiscal do locado = 150.000 euros "Bom" coeficiente de conservação (1,0) Renda mensal = 500 euros [(( 150.000 x 1,0 x 0,04)/12]
COMO DESENCADEAR A ACTUALIZAÇÃO DA RENDA 3 FASES 1.ª FASE - SENHORIO: PEDIDO DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL DO LOCADO AOS SERVIÇOS DE FINANÇAS AS ou AVALIAÇÃO EFECTUADA HÁH 3 ANOS NOS TERMOS DO CIMI 2.ª FASE - SENHORIO: COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO RIO DA ACTUALIZAÇÃO DA RENDA 3.ª FASE - ARRENDATÁRIO: RIO: RESPOSTA / SILÊNCIO / 2.º PEDIDO DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL
1.ª FASE - SENHORIO: PEDIDO DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL AOS SERVIÇOS DE FINANÇAS AS OU AVALIAÇÃO EFECTUADA HÁH 3 ANOS NOS TERMOS DO CIMI O senhorio pede a realização da avaliação patrimonial do locado aos serviços de finanças, as, a qual será efectuada nos termos dos artigo 38.º a 46.ºdo CIMI (ou aproveita a que tiver efectuado nesses termos háh menos de 3 anos) o CIMI prevê os seguintes coeficientes: - Afectação - Localização - Qualidade e conforto - Vetustez
Se o locado tiver mais de 10 anos de construção ão: será ainda feita uma avaliação para apuramento do coeficiente de conservação a realizar por um Arquitecto ou Engenheiro,, que para o efeito se deslocará ao locado
O senhorio sós pode aumentar a renda se: tiver sido realizado as avaliações + o locado tiver um coeficiente de conservação "excelente" (5), "bom" (4) ou "médio" (3)
2.ª FASE - SENHORIO: COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO RIO DA ACTUALZIAÇÃO DA RENDA O senhorio comunica ao arrendatário rio a sua vontade: actualizar a renda. FORMA carta registada com aviso de recepção CONTEÚDO: Cópia do resultado da avaliação do locado nos termos do CIMI e do nível n de conservação Valor da renda futura (correspondente a 4% do valor patrimonial do locado) Valor de renda mensal, devido no primeiro ano Período do faseamento - 2, 5 ou 10 anos Prazo de resposta do arrendatário rio - 40 dias Consequência da falta de resposta actualização faseada em 5 anos Invocação de que o arrendatário rio dispõe de RABC > 15 RMNA, e respectivo documento comprovativo (declaração emitida pelo serviços de finanças) as)
3.ª FASE - ARRENDATÁRIO: RIO: RESPOSTA / SILÊNCIO / 2.º PEDIDO DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL RESPOSTA Forma da resposta escrita Conteúdo da resposta: Alega RABC < 5 RMNA (Rendimento Anual Bruto Corrigido inferior a 5 Retribuições Mínimas Nacionais Anuais) 1 RMMG = 385,90 euros RABC < 5 RMNA = Actualização Faseada em 10 anos Para fazer prova desta situação, o arrendatário rio tem de solicitar aos serviços de finanças as uma declaração, cujo conteúdo será unicamente: RABC < 5 RMNA = Actualização Faseada em 10 anos RABC > 5 RMNA = Actualização Faseada em 5 anos Para beneficiar da Actualização Faseada em 10 anos tem de entregar ao senhorio essa declaração com a indicação RABC < 5 RMNA Alega idade igual superior a 65 anos = Actualização Faseada em 10 anos Alega deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% = Actualização Faseada em 10 anos Denuncia o contrato de arrendamento SILÊNCIO = Actualização Faseada em 5 anos 2.º PEDIDO DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL
DECLARAÇÕES DOS SERVIÇOS DE FINANÇAS AS Declaração que indica exclusivamente o escalão de rendimentos onde se insere o contribuinte e que determinará o período de faseamento da actualização da renda Esta declaração indicará uma das seguintes situações: RABC < 3 RMNA RABC < 5 RMNA RABC > 5 RMNA RABC > 15 RMNA (e não os rendimentos das pessoas)
AS DECLARAÇÕES DOS SERVIÇOES DE FINANÇAS AS É QUE PERMITEM CHEGAR ÀS S SEGUINTES CONCLUSÕES: RABC < 3 RMNA = Actualização Faseada em 10 anos + subsídio de renda RABC < 5 RMNA = Actualização Faseada em 10 anos (se idade igual/superior 65 anos = subsídio de renda) RABC > 5 RMNA = Actualização Faseada em 5 anos RABC > 15 RMNA = Actualização Faseada em 2 anos
RABC RENDIMENTO ANUAL BRUTO DO AGREGADO FAMILIAR DO ARRENDATÁRIO, RIO, CORRIGIDO: Pelo número n de elementos do agregado familiar Pelo número n de elementos do agregado familiar que sejam portadores de deficiência igual ou superior a 60%
A Correcção do RAB é determinante: Período de Faseamento da actualização da renda: RABC > 15 RMNA = Actualização Faseada em 2 anos RABC < 5 RMNA = Actualização Faseada em 10 anos Atribuição de subsídio de renda RABC < 3 RMNA = Actualização Faseada em 10 anos + subsídio de renda RABC < 5 RMNA + idade igual/superior 65 anos = Actualização Faseada em 10 anos + subsídio de renda)
MODOS DE ACTUALIZAÇÃO DA RENDA - IMEDIATA E FASEADA ACTUALIZAÇÃO IMEDIATA ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL O arrendatário rio conserva o local encerrado ou sem actividade regular háh mais de um ano, salvo caso de força maior ou ausência forçada, que não se prolongue háh mais de dois anos (art. 56.º/a) NLAU) Trespasse ou locação do estabelecimento ocorrido após s a entrada em vigor da nova lei (art. 56.º/b) NLAU) O arrendatário rio é uma sociedade, e ocorre transmissão de posição ou posições sociais que determina a alteração da titularidade em mais de 50 %, face à situação existente aquando da entrada em vigor da nova lei (art. 56.º/c) NLAU)
ACTUALIZAÇÃO FASEADA DA RENDA REGRA GERAL = 5 anos REGIMES EXCEPCIONAIS = 2 e 10 anos
ARRENDAMENTOS HABITACIONAIS ACTUALIZAÇÃO FASEADA em 2 anos: se o senhorio invocar e provar que o arrendatário rio dispõe de um RABC > 15 RMNA (art. 38.º/2/a) NLAU) Para fazer prova desta situação, o senhorio tem de solicitar aos serviços de finanças as uma declaração, cujo conteúdo será unicamente RABC > 15 RMNA = Actualização Faseada em 2 anos (em caso de RABC < 15 RMNA, a actualização não será faseada em 2 anos) se o arrendatário rio não tiver no locado a sua residência permanente, habite ou não outra casa, própria pria ou alheia (arts.38.º/2/b e 45. /2/b e 45.º/1 NLAU)
ARRENDAMENTOS HABITACIONAIS ACTUALIZAÇÃO FASEADA EM 10 anos: O arrendatário rio invoca: RABC < 5 RMNA idade igual ou superior a 65 anos deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% (art. 38.º/3 NLAU)
RAZÃO DE SER: A ACTUALIZAÇÃO FASEADA EM 10 ANOS É MAIS JUSTA PARA O ARRENDATÁRIO RIO economicamente desfavorecido idoso deficiente (60%)
ARRENDAMENTOS NÃO HABITACIONAIS ACTUALIZAÇÃO FASEADA EM 10 anos: no locado existe um estabelecimento aberto ao público, p o arrendatário rio seja uma microempresa ou uma pessoa singular o arrendatário rio adquiriu o estabelecimento por trespasse ocorrido háh menos de cinco anos no locado existe um estabelecimento comercial aberto ao público situado em área crítica de recuperação e reconversão urbanística (ACRU) a actividade exercida no locado classificada de interesse nacional ou municipal (art. 53.º/3 NLAU)
SUBSÍDIO DE RENDA
A QUEM É ATRIBUÍDO SUBSÍDIO DE RENDA ARRENDATÁRIO RIO QUE DISPONHA DE RABC < 3 RMNA (E actualização faseada em 10 anos) OU ARRENDATÁRIO: RIO: IDADE IGUAL OU SUPERIOR A 65 ANOS + QUE DISPONHA DE RABC < 5 RMNA (E actualização faseada em 10 anos)
A RENOVAÇÃO E REABILITAÇÃO URBANAS
A ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS = IMPULSIONADOR DA RENOVAÇÃO E REABILITAÇÃO URBANAS Se o coeficiente de conservação for "mau" (2) ou péssimo (1), o senhorio sós poderá aumentar a renda se realizar obras de conservação
AS OBRAS COERCIVAS Se senhorio não tomar a iniciativa de actualizar a renda o arrendatário rio pode solicitar à Comissão Arbitral Municipal (CAM) a determinação do coeficiente de conservação do locado (art. 48.º/1 NLAU)
Se o coeficiente de conservação for "mau" (1) ou "péssimo" (2) o arrendatário rio pode intimar o senhorio à realização de obras (art. 48.º/2 e 3 NLAU)
Se após s ser intimado para realizar as obras, o senhorio não as iniciar, o arrendatário rio pode (art. 48.º/4 NLAU): tomar a iniciativa da realização das obras solicitar à Câmara Municipal a realização das obras comprar o prédio pelo valor da avaliação feita nos termos do CIMI, com obrigação de realização de obras de conservação, sob pena de reversão
AS COMISSÕES ARBITRAIS MUNICIPAIS (CAM) COMPOSIÇÃO - representantes: da Câmara Municipal do serviço o de finanças as competente dos proprietários rios dos inquilinos COMPETÊNCIAS acompanhamento da avaliação dos prédios arrendados coordenação da verificação dos coeficientes de conservação dos prédios arbitragem em matéria de responsabilidade pela realização de obras, valor das mesmas e respectivos efeitos no pagamento da renda (art. 49.ºNLAU)
A PENALIZAÇÃO DOS PRÉDIOS DEVOLUTOS
DUPLICAÇÃO DO IMI Responsabilização dos proprietários rios que não asseguram a função social da propriedade, permitindo a sua degradação Penalização em sede fiscal dos proprietários rios que mantêm os prédios devolutos = DUPLICAÇÃO DO IMI Prédio devoluto - não possui, simultaneamente, infra-estruturas de água, gás g s e electricidade, ou não apresentam gastos (facturação)