NORMAS DE RESTRIÇÃO, USO, APROVEITAMENTO E CONSTRUÇÃO EMPREENDIMENTO GOLF 1
As Normas de Restrição, Uso, Aproveitamento e Construção tem como objetivo regular o direito de utilização e aproveitamento dos lotes, sendo que tais limitações são supletivas e prevalecem após o cumprimento das Legislações Federal, Estadual e Municipal tanto, ao uso do solo, quanto à aprovação de projetos. 1. As restrições presentes neste manual são aquelas que constam do Contrato Padrão em sua cláusula vigésima segunda, as quais serão objeto de homologação junto à Associação de Amigos do Golf Village na forma do Estatuto, registradas em cartório e elaboradas com o intuito de facilitar a consulta e orientação dos proprietários e profissionais por eles contratados. a. Nos lotes não poderá ser edificado mais de um prédio, que se destinará exclusivamente para fins residenciais, cujo projeto deverá ser aprovado pela Prefeitura do Município de Carapicuíba, Concessionárias e Órgãos Públicos, e seu respectivo anteprojeto deverá ser previamente analisado e aprovado pela Associação de Amigos do Golf Village, observadas as exceções estipuladas no item b a seguir; b. Será permitido o remembramento e correspondente desdobro dos lotes desde que seja mantido o lote mínimo de 500 m², obedecidos os recuos descritos no item 1.1.d abaixo. Poderão ser unificados dois ou mais lotes contíguos por divisas laterais ou de fundos, devendo neste último caso ser previsto tratamento arquitetônico adequado à fachada posterior da edificação, favorecendo o plano urbanístico destinado ao logradouro para o qual fique voltada a face posterior da edificação. Todas as obrigações e restrições constantes destas Normas continuarão a ser aplicadas no lote resultante da unificação; c. Os pedidos de remembramento ou desmembramento de lotes deverão ser aprovados pela Associação de Amigos do Golf Village e a sua solicitação deverá ser encaminhada ao departamento técnico da Associação; d. No caso de remembramento ou desmembramento de lotes, a construção no lote resultante deverá ter aproveitamento aprovado pela Associação; e. Não será permitida, em hipótese alguma, a abertura de vielas, ruas, praças ou passagem de pedestre, quando da unificação de lotes; f. Somente será permitida a execução de canis ou viveiros destinados à criação de cão de guarda e aves ornamentais, sendo vedada a execução e manutenção de quaisquer outros, de forma que o ruído e condições de higiene não incomodem a vizinhança; g. Serão aceitos quiosques e churrasqueiras afastados do corpo da edificação da casa desde que não caracterizem, nos termos da Lei Municipal, área construída computável; 2
h. Com o fim de evitar a erosão e assoreamento, além de prejuízo visual, a partir da imissão de posse, mesmo enquanto não construir, o associado deverá manter o lote limpo e gramado, providenciando a limpeza de seu lote pelo menos uma vez por ano, conservando sempre a flora local, não sendo permitido o uso do lote para qualquer finalidade ou atividade. Caso os associados não cumpram a obrigação da limpeza conforme aqui determinado, fica a Associação autorizada a fazê-lo, cobrando o ressarcimento das despesas incorridas; i. Os lotes estão todos demarcados e caso necessite de nova demarcação o proprietário arcará com este custo. 1.1. RECUOS E OCUPAÇÃO A Lei nº 2.107 de 05 de julho de 1999, do Município de Carapicuíba, regula o parcelamento, o uso e ocupação do solo, e adota as seguintes definições que foram destacadas resumidamente para dirimir quaisquer dúvidas, relacionadas a seguir: LEI MUNICIPAL Nº 2.107 Alinhamento ou testada Linha divisória entre o imóvel de propriedade particular ou público e o logradouro público. Área Construída ou Edificada Soma das áreas dos pisos utilizáveis, cobertos, de todos os pavimentos e todas as edificações num lote, inclusive edículas, galpões, depósitos, etc... desde que apresentem pé direito superior a 2,00 metros. Área ocupada é a projeção em plano horizontal da área construída situada acima do solo, de todas as edificações existentes em um lote, inclusive edículas, galpões, depósitos, etc... Coeficiente de Aproveitamento - relação entre o total de área construída e a área do lote. Declividade do lote é a relação entre a diferença de nível dos pontos mais altos e mais baixos das divisas do lote e a distância horizontal entre os pontos. Fachada qualquer das faces externas de uma edificação. Fachada principal aquela voltada para o logradouro público. Frente do lote Sua divisa lindeira à via de circulação. Fundo do lote Divisa oposta à frente. Profundidade do lote Distância medida entre o alinhamento do lote e uma paralela a este, que passa pelo ponto mais extremo do lote em relação ao alinhamento. 3
Recuo Distância medida entre o limite externo da projeção horizontal da edificação e a divisa do lote, sendo que, o recuo de frente é medido em relação ao alinhamento, ou quando se tratar de lote lindeiro a mais de um logradouro público, a todos os alinhamentos. Os recuos serão definidos por linhas paralelas às divisas do lote, ressalvados o aproveitamento do subsolo e a execução de saliências em edificações, nos casos previstos em lei. Taxa de ocupação Relação entre a projeção horizontal da área construída e a área do lote. Taxa de ocupação máxima é o fator pelo qual a área do lote deve ser multiplicada para se obter a máxima área de projeção horizontal. a. A área de construção total (coeficiente de aproveitamento) não poderá ser superior a 80% (oitenta por cento) da área do lote. A projeção horizontal da construção principal, que poderá ter dois pavimentos (vide alínea h e j abaixo), não deve ultrapassar 35% da área do lote (taxa de ocupação), não computada a edícula que poderá ter ocupação de até 10% da área do lote. OCUPAÇÃO E APROVEITAMENTO TO = taxa de ocupação CA = coeficiente de aproveitamento 4
b. Será permitida a construção de edícula isolada da edificação principal desde que tenha um só pavimento e a sua área não ultrapasse 10% da área total do lote e obedeça aos seguintes recuos: 4.00 m da edificação principal e 1.50m em uma das laterais do lote, podendo estar alinhada com o fundo e uma das laterais; c. Não será permitida a construção de edícula isolada do corpo da casa em lotes de esquina; RECUOS LOTES DE ESQUINA Lotes com fundo conforme descrição RECUOS LOTES DE ESQUINA Lotes sem fundo conforme descrição *Obs.: Uma das laterais deverá ter 1,50m de largura e a outra 2,50m. 5
d. Sem prejuízo das restrições das posturas e diretrizes municipais, a construção principal deverá respeitar os seguintes recuos mínimos; de frente 5,00 metros a partir do alinhamento do lote de fundos 4,00 metros medidos da divisa dos fundos do lote Laterais 1,50 metros e 2,50 metros de cada um dos lados do lote original Os recuos acima mencionados são contados a partir da alvenaria externa até a divisa do lote. Após o final da alvenaria só poderá haver o beiral natural do telhado ou laje, com no máximo 1,00 metro de largura (nota: observar o croqui esquemático abaixo). RECUOS IMPLANTAÇÃO *Obs.: Uma das laterais deverá ter 1,50m de largura e a outra 2,50m. e. Todos os recuos acima mencionados são contados a partir do alinhamento do lote. Serão permitidas pérgolas no recuo lateral, desde que ligadas à edificação e sua profundidade não seja superior a 1/3 da lateral do corpo principal da edificação; 6
f. Se utilizados os recuos de frente ou lateral para o estacionamento de veículos, seus respectivos abrigos deverão necessariamente ser removíveis e abertos em todas as suas faces; g. A faixa frontal do lote, exceto se utilizada para estacionamento, será destinada exclusivamente ao jardim, sendo vedada qualquer outra utilização; h. As edificações não poderão apresentar mais de dois pavimentos acima do nível da rua, sendo, porém, permitida a execução de mezzanino não alinhado frontalmente acima deste, entretanto, contar-se-á todos os níveis para efeito de coeficiente de aproveitamento dos lotes; i. A edificação deverá apresentar área construída mínima de 120,00 m² (cento e vinte metros quadrados); j. As habitações poderão prever utilização de desnível, nos casos de terreno em aclive e declive acentuado, devendo os compartimentos que permanecerem contra o solo receber tratamento impermeabilizante adequado, favorecendo a salubridade futura dos mesmos e o conforto de seus usuários; k. Para a apuração da altura das edificações deverá ser considerado o ponto mais alto do telhado, não podendo ultrapassar 9,00 metros, contados a partir do terreno natural (cota média); ALTURAS 7
Considera-se terreno natural, definido para os fins a que se destina este manual, a cota média do terreno da construção, obtida pela linha que liga os pontos médios da frente e do lado oposto do lote. COTA MÉDIA 1.2. FECHAMENTOS (MUROS E CERCAS VIVAS) a. Os muros divisórios, de alvenaria ou não, deverão ter altura máxima de 2,50 metros a partir do recuo frontal, excetuando-se os muros de divisa do loteamento. A vedação da frente do lote deverá ser feita em cerca viva com no máximo 1,00 m de altura, continuando pelas divisas laterais, até o final do recuo de frente exigido, onde será permitido muro de vedação de até 2,50 metros nos dois recuos laterais; b. Na hipótese de haver obrigatoriedade técnica de elevação de muros de arrimo o limite acima mencionado poderá ser alterado, prevalecendo os critérios de segurança, porém sua construção deverá ser indicada em projeto, analisada e aprovada pela Associação; 8
c. Nesse caso, deverá ser adotada cautela na execução da terraplenagem, no sentido de não comprometer ou colocar em situação de instabilidade os muros existentes. Os projetos deverão informar as cotas extremas do nível do lote a ser ocupado e o perfil da terraplenagem; FECHAMENTO DO LOTE 9
APROVAÇÃO DO PROJETO E EXECUÇÃO DAS OBRAS PREDIAIS 2. DA APROVAÇÃO DO PROJETO Todos os projetos, antes de serem apresentados à Prefeitura de Carapicuíba, deverão ser analisados e aprovados pela Associação de Amigos do Golf Village. Segue abaixo a relação da documentação necessária para análise da Associação: a. 02 vias do Projeto elaborado segundo o padrão Prefeitura de Carapicuíba contendo: plantas baixas de todos os pavimentos e da cobertura (escala 1:100), cortes, elevação frontal e lateral (escala 1:100) e levantamento topográfico (escala 1:100); b. 02 vias do memorial descritivo; c. 02 vias do memorial de tanque séptico e poço absorvente; localização e implantação deverão estar apontadas nos projetos previstos no item a acima; d. Cópia da guia de ART recolhida do autor do projeto;. e. Cópia do Contrato e/ou Escritura do Lote;. f. O valor da taxa de análise de projeto será definido pela Associação de Amigos do Golf Village. Quando houver unificação ou desmembramento de lotes, deverão ser apresentadas a documentação e plantas exigidas pela Associação e pela Prefeitura Municipal de Carapicuíba. Para início de obra será necessária a apresentação de cópia de Alvará de Execução e cópia de Planta Aprovada pela Prefeitura Municipal de Carapicuíba. 3. DA EXECUÇÃO DAS OBRAS a. Não será permitida a ocupação de lote(s) vizinho(s) para fins de canteiro de obras, depósito de materiais ou quaisquer outras finalidades sem prévia autorização, por escrito, do proprietário/possuidor do lote que se pretende ocupar; b. O lote de apoio deverá fazer divisa comum com a obra em uma das laterais ou nos fundo, não sendo permitida a utilização de lotes atravessando ruas, nem o uso de áreas públicas destinadas a jardim ou lazer como lote de apoio ao canteiro; c. O lote de apoio deverá ser reconstituído, removido todos os vestígios da obra, materiais e entulhos, além de ser entregue nas mesmas condições de recebimento com a topografia original; 10
EXECUÇÃO DAS OBRAS d. Cada proprietário deverá recolher para dentro dos limites de seu lote ou do lote de apoio todo o material destinado à execução de sua obra, no prazo máximo de 12 (doze) horas, do respectivo recebimento; e. Quando realizar(em) edificação no(s) lote(s), o(s) proprietário(s) deverá(ão) manter a área da calçada em frente ao(s) lote(s) totalmente gramada e os taludes de aterro e corte, bem como os locais potencialmente erodíveis com cobertura vegetal, de forma a impedir a erosão; f. As calçadas deverão ser executadas de acordo com o padrão definido pela Associação; g. Antes do início da construção principal, mas após a expedição do alvará de licença do poder público competente, será permitida a construção de um barracão provisório para depósito de materiais de construção e uso do guarda da obra. O referido barracão deverá ser demolido após a conclusão da obra ou no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados da expedição daquele alvará, caso a obra não seja iniciada em tal período; h. As canaletas deverão ser protegidas a fim de evitar sua danificação quando do acesso de caminhões durante a obra; i. A instalação sanitária para o canteiro de obra deverá distar 2,50m de todas as divisas; j. Durante a execução das obras as ruas deverão se manter limpas; 11
DAS INSTALAÇÕES PREDIAIS k. O lote deverá estar todo tapumado durante a obra, e caso haja previsão de muros em projeto, os mesmos poderão ser construídos substituindo o tapume. O início da construção só poderá se dar após o completo fechamento do canteiro de obras. Deverá ser executado portão provisório para entrada de veículos e pedestres; l. As instalações sanitárias deverão ser construídas, obrigatoriamente, no lote onde será feita a obra, sendo vetadas suas construções no lote de apoio; m. Os barracões deverão ter acesso único pelo interior do canteiro. Não sendo permitidas portas e janelas voltadas para as vias públicas. Os barracões para guardar material poderão ser construídos em alvenaria, madeira ou container de metal; n. O esgoto da obra deverá ser captado e conduzido ao sistema de tanque séptico, filtro anaeróbio e sumidouro. Ficando expressamente proibido o lançamento de efluentes de esgotos ou detritos na rede coletora de águas pluviais; o. As caçambas para retirada de entulhos deverão ser depositadas sempre dentro dos lotes. Excepcionalmente, quando a obra estiver em fase final, mediante a autorização formal da Associação, poderá ser depositada no leito carroçável da rua, afastada da canaleta. Em hipótese alguma será autorizado pela Associação, o depósito das caçambas em passeios públicos; p. Os caminhões de transporte de materiais de construção, de caçambas, de mudanças ou equivalentes poderão circular pelo Loteamento nos horários das 8:00h às 18:00h de segunda a sexta-feira e aos sábados no horário das 8:00h às 12:00h. 4. DAS INSTALAÇÕES PREDIAIS 4.1. Água e Esgoto a. Os proprietários deverão procurar diretamente a Sabesp pelo telefone 0800-119911 para solicitar a sua ligação domiciliar de água e, quando da conclusão e operação do sistema de captação de esgoto, a sua interligação à rede pública de coleta de esgoto; b. As instalações do cavalete e abrigo deverão respeitar as normas da Sabesp; c. Deverá ser previsto a reservação mínima de 2.000 litros de água potável em cada lote; d. Todos os adquirentes estarão obrigados a dar servidão para a ligação e passagem de águas e esgoto, na faixa de recuo lateral livre, desde que devidamente canalizados e assentados, correndo por conta do favorecido toda e qualquer despesa inerente a esses serviços, bem como à sua manutenção; 12
DAS INSTALAÇÕES PREDIAIS e. Os proprietários dos lotes 04 e 16 da quadra 08 obrigam-se a respeitar as áreas non aedificandi para passagem da rede de esgoto, conforme projeto aprovado pela Sabesp, bem como viabilizar e permitir a qualquer tempo a manutenção que se faça necessária na rede de esgoto; f. Enquanto o sistema de coleta e tratamento de esgotos não estiver operando, os proprietários são obrigados, sob sua responsabilidade, a implantar tanque séptico, filtro anaeróbio e sumidouro, de acordo com a NBR 7229 E NBR 13969 da ABNT,, de conformidade com projeto sempre previamente apresentado antes da ocupação dos lotes; g. Não serão servidos pela rede de esgotos, face a dificuldades técnicas, os lotes 10 a 18 da quadra 03, lotes 01 a 08 da quadra 11, lotes 01 a 13 da quadra 12 e lotes 01 a 10 da quadra 13, devendo seus proprietários utilizarem-se para o esgotamento das águas servidas do sistema prescrito no item acima. Uma alternativa a ser definida pela Associação e os proprietários envolvidos poderá ser a implantação de uma rede condominial a ser executada nos fundos dos lotes e interligada à rede principal. Outra alternativa possível poderá ser o bombeamento individual para a rede principal. 4.2. Energia Elétrica, Telefone e TV a Cabo a. A ligação de energia elétrica deverá ser solicitada diretamente na Eletropaulo pelo telefone 0800 7272120; b. O fornecimento de energia será feito por meio de cabos aéreos e a entrada de luz (local do medidor) deve ser executada conforme padrão usual da Eletropaulo; c. Cabe lembrar que o dimensionamento de carga da residência e condutores elétricos devem ficar a cargo do técnico responsável; d. O loteamento possui dois tubos subterrâneos para ligação de telefonia e TV a cabo, no diâmetro de 40mm cada um; e. A solicitação de linha telefônica deverá ser feita pelo número 103; 4.3. Rede de Gás a. O loteamento possui rede de tubulação para GLP para fornecimento de gás e a medição será feita por telemetria na central de fornecimento localizada na portaria do empreendimento; b. A solicitação de interligação a rede de gás deve ser feita a Ultragaz pelo telefone 21397000; c. O tubo subterrâneo para fornecimento de GLP tem 63mm de diâmetro e foi instalada na parte superior da vala fita de advertência para proteção quando da escavação da mesma. 13