Conferência 26 de Novembro Obras em casas arrendadas Isabel Menéres Campos Prof. Auxiliar da Escola da Direito da Universidade do Minho Associação Jurídica da Maia Ordem dos Advogados Conselho Regional do Porto (Delegação da Maia)
Legislação aplicável ao arrendamento Código Civil Novo Regime do Arrendamento Urbano Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (alterado pela Lei n.º 31/2012 de 14 de Agosto e pela Lei n.º 79/2014 de 19 de Dezembro)
Legislação aplicável ao arrendamento Regime jurídico das obras em prédios arrendados - Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto (alterado pelo Decreto-Lei n.º 306/2009 de 23 de Outubro, pela Lei n.º 31/2012 de 14 de Agosto e pela Lei n.º 79/2014 de 19 de Dezembro) Requisitos do contrato de arrendamento Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto
Legislação Determinação e verificação do coeficiente de conservação (Decreto-Lei n.º 156/2006 de 8 de Agosto) Conceito fiscal de prédio devoluto (Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de Agosto) Regime jurídico da reabilitação urbana - Lei n.º 32/2012 de 14 de Agosto (que altera o Decreto-Lei n.º 306/2009 de 23 de Outubro)
Legislação Portaria n.º 240/2012, de 10 de Agosto avaliação geral de prédios urbanos (os senhorios de prédios arrendados devem apresentar declaração das rendas nas Finanças para beneficiarem de um regime especial) Lei n.º 80/2014, de 19 de Dezembro estabelece o regime de renda condicionada dos contratos de arrendamento para fim habitacional Lei n.º 81/2014, de 19 de Dezembro estabelece o novo regime o arrendamento apoiado para habitação
Legislação Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de Março: recibos de renda electrónicos, comunicação electrónica do arrendamento Decreto-Lei n.º 156/2015, de 10 de Agosto: regime do subsídio de renda a atribuir aos arrendatários com contratos de arrendamento para habitação, celebrados antes de 18 de Novembro de 1990 e que se encontrem em processo de actualização da renda e regime de determinação do rendimento anual bruto corrigido e de comprovação das condições de acesso ou de manutenção do subsídio de renda
Origens da reforma de 2012 Consenso generalizado em torno da necessidade de revisão do regime do arrendamento urbano Problema da manutenção dos arrendamentos anteriores a 1990 (vinculísticos) Valores baixos das rendas dos contratos levou a que muitos senhorios não tivessem nem tenham possibilidades nem interesse em recuperar ou manter os prédios
Origens da reforma de 2012 Situações de flagrante injustiça, em que alguns inquilinos beneficiam de rendas sem qualquer correspondência com o valor de mercado e muitos residem em locais sem as mínimas condições de habitabilidade; Degradação do património edificado, com reflexos no ambiente urbano e, indirectamente, no turismo
Objectivos da reforma de 2012 Dinamizar o mercado do arrendamento urbano, criando mais habitação para arrendar (aumantando a oferta) e a preços mais acessíveis Requalificar e revitalizar as cidades Favorecer a mobilidade das pessoas, essencial para a criação de emprego Contribuir para a redução do endividamento das famílias e para a promoção da poupança
Mecanismo de actualização das rendas na reforma de 2012 Quem é senhorio tem o legítimo direito a receber, pela locação da sua propriedade, um valor justo, que legitime e possibilite a exigência de cumprimento dos deveres de manutenção do prédio Com base neste princípio, tentou criar-se um mecanismo alegadamente eficaz e objectivo de actualização da renda Se o senhorio tem direito à renda justa, o arrendatário tem direito à estabilidade da habitação, pelo que actualizadas as rendas, o contrato continua a vigorar, só havendo possibilidade de despejo havendo fundamento legal para tal
Reabilitação urbana Só pode haver aumento de renda nos casos em que o imóvel não está degradado, o que incentivará a realização de obras de conservação e recuperação dos imóveis O sistema pretendeu ser protector da posição do arrendatário; Penalizados, em sede de IMI, os prédios devolutos.
Lei n.º 79/2014 Mais uma alteração ao regime do arrendamento a meu ver inoportuna Entrou em vigor em 19 de Janeiro de 2015
Obras em prédios arrendados
Obras em prédios arrendados Regime civilístico Artigo 1031º b) Artigo 1036º Artigo 1038º e) Artigo 1074º, n.ºs 1 e 2 Artigo 1111º, n.º 1
Artigo 1036º Reparações e outras despesas urgentes Possibilidade de o locatário realizar obras urgentes ou urgentíssimas, com direito ao reembolso Boa fé Abuso de direito Estado de necessidade
Artigo 1074º Obras arrendamentos habitacionais Princípio geral cabe ao senhorio Possibilidade de as partes convencionarem que cabe ao arrendatário Benfeitorias n.º 5
Artigo 1111º Obras arrendamentos não habitacionais As regras relativas às obras são livremente estabelecidas por acordo das partes, sendo que, na falta de convenção, cabe ao senhorio realizar as obras de conservação e ao arrendatário as obras exigidas por lei ou pelos fins do contrato
Obras em prédios arrendados Legislação Decreto-lei n.º 157/2006 de 8 de Agosto (com alterações posteriores Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto e Lei n.º 79/2014 de 19 de Dezembro) - RJOPA
RJOPA Objectivos do diploma: consagrar vários mecanismos legais com vista a fomentar a efectiva reabilitação urbana dos prédios
Âmbito de aplicação Artigo 1º Contratos de arrendamento para fins habitacionais celebrados depois a entrada em vigor do RAU e contratos de arrendamento para fins não habitacionais a) denúncia do contrato para demolição ou para realização de obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos do n.º 11 do artigo 1103.º do Código Civil; b) realização de obras coercivas; c) edificação em prédio rústico arrendado e não sujeito a regime especial; d) desocupação do locado para realização de obras de conservação.
Âmbito de aplicação Artigo 1º Contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro: a) denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%; b) realização de obras pelo arrendatário.
RJOPA dois regimes Regime geral aplicável aos contratos de arrendamento para fins habitacionais celebrados após a entrada em vigor do RAU e contratos de arrendamento para fins habitacionais Regime especial transitório aplicável aos Contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro
Obras regra geral Artigo 2º: 1 - Cabe ao senhorio efetuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, nos termos dos artigos 1074.º e 1111.º do Código Civil, bem como da legislação urbanística aplicável, nomeadamente do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana. 2 - No caso de o senhorio não efetuar as obras a que está obrigado, o município ou a entidade gestora da operação de reabilitação urbana podem intimá-lo à sua realização, bem como proceder à sua realização coerciva.
Obras de conservação Artigo 89º do RJUE 1 - Cabe ao senhorio efetuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, nos termos dos artigos 1074.º e 1111.º do Código Civil, bem como da legislação urbanística aplicável, nomeadamente do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana. 2 - No caso de o senhorio não efetuar as obras a que está obrigado, o município ou a entidade gestora da operação de reabilitação urbana podem intimá-lo à sua realização, bem como proceder à sua realização coerciva.
Obras de conservação - requisitos Artigo 3º 1 - Quando seja indispensável para realização das obras referidas no n.º 1 do artigo anterior, o senhorio tem o direito a solicitar ao arrendatário, com uma antecedência mínima de três meses, que desocupe o locado pelo prazo necessário à execução das obras, o qual não pode ser superior a 60 dias. 2 - Na situação prevista no número anterior, o senhorio está obrigado ao realojamento do arrendatário, em condições análogas às que este detinha no locado, nos termos previstos nos n.os 3 a 5 do artigo 6.º e a suportar as despesas inerentes a essa desocupação.
Obras de conservação - requisitos Artigo 3º 3 - Para efeitos do exercício da faculdade prevista no n.º 1, o senhorio envia uma comunicação ao arrendatário, informando-o do prazo necessário à realização das obras, das condições do realojamento fornecido, assim como da data para a entrega das respetivas chaves e da data para desocupação do locado. 4 - O arrendatário tem direito a ser indemnizado pelos danos que possam advir do não cumprimento do prazo máximo da desocupação. 5 - O senhorio só pode comunicar a necessidade de desocupação do locado para realização de obras de conservação, nos termos do n.º 3, se não tiver usado da mesma faculdade nos oito anos anteriores e se o contrato já tiver, pelo menos, dois anos de duração efetiva.
Regime geral das obras da iniciativa do senhorio Artigo 4º Conceito de obras de remodelação ou restauro profundos: são as obras de alteração, ampliação ou reconstrução, sujeitas a controlo prévio, nos termos do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana, podendo as mesmas obras decorrer de intervenções urbanísticas realizadas em área de reabilitação urbana
Regime geral das obras da iniciativa do senhorio Artigo 4º O senhorio tem um poder-dever de realizar as obras de remodelação ou restauro profundos
Obras sujeitas a controlo prévio camarário São excluídas as obras que não estejam sujeitas a controlo prévio: licenciamento ou comunicação prévia junto da entidade camarária Deixa, assim, de ser possível denunciar contratos de arrendamento relativos a imóveis para a realização de certo tipo de obras, tais como obras de alteração no interior de edifícios ou suas frações que não impliquem modificações na estrutura de estabilidade, das cérceas, da forma das fachadas e da forma dos telhados ou coberturas e outras isentas de controlo prévio.
Denúncia para remodelação ou restauro que obriguem à desocupação 1 - A denúncia do contrato de duração indeterminada para realização de obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos da alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa: a) Ao pagamento de uma indemnização correspondente a um ano de renda; b) A garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a dois anos. 2 - Caso as partes não cheguem a acordo no prazo de 30 dias a contar da receção da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1103.º do Código Civil, aplica-se o disposto na alínea a) do n.º 1
Denúncia para remodelação ou restauro Artigo 1103.º do Código Civil estabelece-se que, para a denúncia de um contrato de arrendamento com fundamento em demolição ou realização de obra de remodelação ou de restauro profundos, passa a ser necessário juntar à comunicação feita pelo senhorio ao arrendatário: 1. o comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efectuar no locado; e 2. termo de responsabilidade do técnico autor do projecto legalmente habilitado que ateste que a operação urbanística reúne os pressupostos legais de uma obra de demolição ou de uma obra de remodelação ou restauro profundos e as razões que obrigam à desocupação do locado.
Denúncia para remodelação ou restauro Artigo 8.º do Decreto-Lei nº 157/2006 (Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados) confirmação da denúncia, passa a ser necessário juntar à comunicação feita pelo senhorio ao arrendatário: - o alvará de licença de obras ou o título de comunicação prévia; - o documento (certidão camarária) que ateste que a operação urbanística em causa constitui, nos termos da lei, uma obra de demolição ou de remodelação ou restauro profundos que obriga à desocupação do locado, quando tal não resulte do documento anterior.
Denúncia para remodelação ou restauro Repare-se que, até aqui, a lei exigia apenas o comprovativo de que havia sido iniciado junto da câmara o procedimento de controlo prévio e o termo de responsabilidade do técnico (arquitecto ou engenheiro) autor do projeto Mesmo a confirmação da denúncia dependia apenas de ser instruída com o comprovativo de deferimento do pedido ou, nos casos em que a operação estivesse sujeita tão-só a comunicação prévia, do comprovativo de que a pretensão não foi rejeitada.
Denúncia para remodelação ou restauro Nova redacção do n.º 3 do artigo 15º do NRAU: procedimento especial de despejo no caso de denúncia - a comunicação para denúncia deve ser acompanhada de cópia da certidão a que se refere o n.º 7 do artigo 8º do Decreto-Lei n.º 157/2006, quando estejam em causa operações de reabilitação urbanística
Realojamento artigo 6º O senhorio é obrigado a realojar em condições análogas (local, valor da renda e encargos)
Realojamento artigo 6º Presunções Quanto ao local mesma freguesia ou freguesia limítrofe, fogo em estado de conservação igual ou superior e adequado às necessidades do agregado familiar Adequado às necessidades do agregado familiar quadro previsto no n.º 5 do artigo 6º
Demolição para efeitos de denúncia pelo senhorio Artigo 7.º Redefinem-se, as situações em que pode haver lugar à demolição do locado, a saber: se a demolição for ordenada nos termos do regime jurídico da urbanização e da edificação ou do regime jurídico da reabilitação urbana; se a demolição for necessária por força da degradação do prédio, a atestar pelo município; ou se a demolição resultar de plano de ordenamento do território aplicável, nomeadamente de pormenor de reabilitação urbana.
Regime geral das obras da iniciativa do município Artigos 12º e segs. obras coercivas Despejo administrativo do prédio para efeitos de realização de obras Pressupõe que seja assegurado o realojamento temporário do arrendatário Manutenção do contrato de arrendamento
Regime geral das obras da iniciativa do município Artigo 20º arrendamento levado a cabo pelo município arrendamento de coisa alheia
Regime especial transitório Artigos 23º e segs. contratos de arrendamento para fins habitacionais, celebrados antes da entrada em vigor do RAU Remissão para o regime geral em tudo o que não se ache especialmente regulado
Regime especial transitório Obras da iniciativa do senhorio Obras da iniciativa do arrendatário Obras da iniciativa do município (regime revogado)
Regime especial transitório Obras da iniciativa do senhorio - Denúncia para demolição artigo 24º: aplicase o disposto no regime geral
Regime especial transitório Obras da iniciativa do senhorio Artigo 25º Denúncia do contrato quando o arrendatário tem idade igual ou superior a 65 anos ou definciância com grau de incapacidade igual ou superior a 60%
Artigo 25º Na falta de acordo entre as partes, o senhorio está obrigado a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este já detinha, nos termos previstos nos n.ºs 3 a 5 do artigo 6.º, devendo o local a tal destinado encontrar-se em estado de conservação médio ou superior
Artigo 25º Na comunicação (acerca do realojamento) o senhorio tem de indicar o local destinado ao realojamento e a respetiva renda propostos, bem como o prazo legalmente previsto para a resposta e a consequência prevista no n.º 7 para a falta de resposta No prazo de 30 dias a contar da recepção da comunicação, o arrendatário pode optar pelo realojamento ou pelo recebimento de indemnização (calculada nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º e do n.º 5 do artigo 8.º)
Artigo 25º Se o arrendatário optar pelo realojamento, deve ainda na sua resposta, sendo caso disso, invocar que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), sendo aplicável o disposto no artigo 32.º do NRAU.
Artigo 25º Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o senhorio pode ainda, no prazo de 10 dias a contar da receção da resposta a que se refere o número anterior, comunicar ao arrendatário que, em alternativa à denúncia do contrato, quando esta tenha por fundamento a realização de obra de remodelação ou restauro profundos, opta por suspender a execução desse contrato pelo período necessário à execução das obras, ficando obrigado a garantir o realojamento do arrendatário durante esse período, nos termos previstos no artigo 26º
Artigo 25º Na comunicação a que se refere o número anterior, o senhorio informa o arrendatário: a) Do local e das condições do realojamento fornecido; b) Da data de início e duração previsível das obras; c) Da data para a entrega da chave do local de realojamento temporário e para a desocupação do locado. A falta de resposta do arrendatário no prazo previsto no n.º 3 vale como opção pelo realojamento e aceitação do local a tal destinado e renda propostos pelo senhorio.
Artigo 25º No caso de realojamento nos termos do n.º 1, deve ser celebrado novo contrato de arrendamento no prazo de 30 dias, a contar da receção pelo senhorio da resposta do arrendatário a que se refere o n.º 3 ou, verificando-se o disposto no n.º 7, do termo do prazo a que se refere o n.º 3, sob pena de ineficácia da denúncia do contrato primitivo.
Artigo 25º O novo contrato de arrendamento é celebrado por duração indeterminada, nos termos e condições previstos no n.º 1, não sendo aplicável o disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil (denúncia imotivada).
Artigo 25º À renda a pagar pelo novo contrato de arrendamento é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU ou, tratando-se de arrendatário cujo agregado familiar tenha RABC inferior a cinco RMNA, nos n.os 7, 9 e 10 do artigo 36.º do NRAU. A morte do arrendatário realojado é causa de caducidade do contrato de arrendamento referido no número anterior, devendo o locado ser restituído no prazo de seis meses a contar do decesso.
Artigo 25º A obrigação de realojamento prevista nos números anteriores existe somente quando o arrendatário tenha no locado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença.
Artigo 26º - suspensão Se optar pela suspensão da execução do contrato nos termos do n.º 5 do artigo anterior, o senhorio fica obrigado a garantir o realojamento do arrendatário durante esse período em condições análogas Sem prejuízo da manutenção da obrigação de pagamento da renda, o contrato de arrendamento suspende-se no momento da desocupação do locado pelo arrendatário.
Artigo 26º - suspensão O senhorio comunica ao arrendatário a conclusão das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento. À desocupação do locado em consequência da suspensão da execução do contrato nos termos dos números anteriores é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 15.º-A a 15.º-S do NRAU (PED).
Obras da iniciativa do arrendatário Artigos 29 e segs. Responsabilidade pelas obras ou pelos danos - Obras de conservação do locado não estejam a cargo do arrendatário - A degradação do prédio não se deva a atuação ilícita do arrendatário
Obras da iniciativa do arrendatário Artigo 30º - actuação do arrendatário 1 - Quando ao locado tenha sido atribuído nível de conservação mau ou péssimo, nos termos definidos em diploma próprio, o arrendatário pode intimar o senhorio à realização das obras necessárias à obtenção de um nível médio ou superior
Obras da iniciativa do arrendatário Artigo 30º - actuação do arrendatário 2 - Se o senhorio, sendo a tal intimado, não iniciar as obras dentro do prazo de seis meses ou declarar não o pretende fazer dentro desse prazo, o arrendatário pode solicitar ao município competente a realização de obras coercivas ou tomar a iniciativa da sua realização, nos termos dos artigos seguintes
Obras da iniciativa do arrendatário Artigo 30º - actuação do arrendatário 3 - Cessa o disposto no número anterior quando o senhorio não der início à obra por motivo imputável à Administração Pública, nomeadamente por demora no licenciamento da obra ou na decisão sobre a atribuição de apoio à reabilitação do prédio 4 - A intimação para obras e a declaração de não pretender realizá-las só são eficazes quando efetuadas por escrito.
Obras da iniciativa do arrendatário Artigo 31º Legitimidade para o arrendatário realizar obras de conservação Além do caso previsto no n.º 2 do artigo anterior, o arrendatário pode realizar obras de conservação quando o senhorio, a tal instado pelo município, a elas não proceda dentro do prazo estabelecido
Obras da iniciativa do arrendatário Artigo 31º Legitimidade para o arrendatário realizar obras de conservação O arrendatário pode ainda realizar obras no caso de o senhorio ter suspendido a execução de obras anteriormente iniciadas e não as ter retomado no prazo de 90 dias a contar da suspensão, desde que o arrendatário tenha posteriormente intimado o senhorio a retomá-las em prazo não superior a 30 dias, sendo também aqui aplicável o disposto no n.º 3 do artigo anterior.
Obras da iniciativa do arrendatário Artigo 32º Procedimento Artigo 33º Compensação
Indeminização por obras feitas pelo arrendatário O n.º 2 do artigo 29º do NRAU, na versão de 2012, previa que a denúncia potestativa do arrendatário no caso de o senhorio proceder à transição para o NRAU e à actualização da renda, conferia ao arrendatário direito à compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias a indemnização por benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento. O direito do arrendatário à compensação passa a abranger também as obras não tenham sido autorizadas pelo senhorio.
A possibilidade de o arrendatário reclamar da avaliação fiscal feita nos termos do CIMI O novo n.º 6 do artigo 31.º do NRAU, que concede ao arrendatário a possibilidade de, no prazo de trinta dias após receber a comunicação do senhorio, reclamar junto do serviço de finanças competente de qualquer incorrecção na inscrição matricial do locado, ou seja, da avaliação fiscal do mesmo, ao abrigo do artigo 130.º do CIMI. Esta reclamação não suspende a actualização imediata da renda, caso seja deferida pelo serviço de finanças, o senhorio terá de devolver o valor em excesso das rendas entretanto recebidas.