A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O N o 19.510.026/0514 SOLICITANTE: BB PROGRESSIVO II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII OBJETO: ENDEREÇO: AVENIDA DUQUE DE CAXIAS, Nº 448 MARINGÁ - PR ÁREA CONSTRUÍDA: 7.623,37 M² ÁREA TERRENO: 1.080,00 M² FINALIDADE: MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO OBJETIVO: DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA AVALIAÇÃO DATA BASE: MAIO/2014 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (CONCEITO VALOR JUSTO FAIR VALUE ) R$ 11.622.087,00
ÍNDICE I. INTRODUÇÃO... 3 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO... 4 1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA... 4 2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO... 5 3. DESCRIÇÃO DO TERRENO... 6 3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS... 6 3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO... 6 3.3. RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO... 6 4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES... 7 III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO)... 8 IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)... 8 V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)... 9 VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO... 10 VII. CONCLUSÃO... 12 VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO... 13 2
I. INTRODUÇÃO A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais), com sede na Rua Nelson Camargo nº 393, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São Paulo, CNPJ nº 48.882.971/0001-39, procedeu a avaliação do imóvel anteriormente referenciado, classificado como Propriedades para Investimento do BB PROGRESSIVO II Fundo de Investimento Imobiliário FII, administrado pela Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda... No volume incial do laudo identificado com o número 19.510.000/0514 estão descritas todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial, onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices. Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do relatório. Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de projeção. 3
II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO 1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA Distribuição da Ocupação Predominante Densidade de Ocupação Estágio de Desenvolvimento Local Uso Predominante Local Padrão Comercial Local Padrão Econômico Nível Geral de Transportes Nível de Acesso Acesso ao imóvel Intensidade de Trafego Nível de Escoamento de Tráfego O entorno possui ciclovias? Elementos Urbanos Identificados até 500m Elementos Urbanos Identificados de 500m a 1500m Elementos Urbanos Identificados de 1500m a 3000m O local se encontra em uma zona de risco (acidentes, assaltos, roubos)? Principais vias de acesso Equilibrado Alta Urbanização horizontal (Início) Comercial Regional Médio Bom Bom Acesso direto Alta Bom não Polo comercial regional / Hotéis / Ônibus / Escolas / Lazer / Segurança pública / Água encanada / Coleta de lixo / Coleta seletiva de lixo / Esgoto pluvial / Esgoto sanitário / Energia elétrica / Iluminação pública / Pavimentação / Telefone Polo comercial regional / Parques públicos / Shopping centers / Hotéis / Ônibus / Escolas / Igrejas/templos / Lazer / Segurança pública / Água encanada / Coleta de lixo / Coleta seletiva de lixo / Esgoto pluvial / Esgoto sanitário / Energia elétrica / Iluminação pública / Pavimentação / Telefone Polo comercial regional / Faculdades ou universidades / Parques públicos / Hospitais / Shopping centers / Hotéis / Ônibus / Escolas / Igrejas/templos / Lazer / Saúde / Segurança pública / Água encanada / Coleta de lixo / Coleta seletiva de lixo / Esgoto pluvial / Esgoto sanitário / Energia elétrica / Iluminação pública / Pavimentação / Telefone não Avenidas Brasil, Herval, São Paulo e Duque de Caxias 4
2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO LOGRADOURO 1 Denominação Avenida Duque de Caxias Tipo de Logradouro Principal Quantidade de Pistas 2 Mãos de Direção Única Pavimentação Asfalto Traçado Retilíneo Perfil (inclinação) Plano Calçadas Em pedras Iluminação Pública Vapor de mercúrio Nível Comercial do Logradouro Intenso LOGRADOURO 2 Denominação Rua Santos Dumont Tipo de Logradouro Secundário Quantidade de Pistas 1 Mãos de Direção Única Pavimentação Asfalto Traçado Retilíneo Perfil (inclinação) Plano Calçadas Cimentada Iluminação Pública Vapor de mercúrio Nível Comercial do Logradouro Intenso 5
3. DESCRIÇÃO DO TERRENO 3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS Área (m²) 1.080,00 Quantidade de Frentes 2 Esquina Sim Formato (aproveitamento) Bom Superfície Seca Topografia plano 3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO Denominação da Zona Área Central Coeficiente de Aproveitamento Básico 4,50 Taxa de Ocupação 0,00 Principais Usos Permitidos Residencial Unifamiliar / Residencial Multifamiliar / Comercial de vizinhança / Comercial central (médio porte) / Serviço de vizinhança / Serviços centrais (médio porte) / Serviços de grande porte / Hotelaria de vizinhança / Hotelaria central (médio porte) / Hotelaria de grande porte 3.3. RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO Restrições de Aproveitamento em função de preservação por tombamento ou lei Não identificados 6
4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES Denominação Agência Maringá Tipo Edifício Comercial Padrão Construtivo Comercial/ Escritório /Fino Situação Construído Idade 32 Estado de Conservação c - Regular Nº Pavimentos 13 Área Útil Total (m²) 6.496,76 Área Construída Total (m²) 7.623,37 Pé direito (metros) 3,00 Posicionamento no terreno Geminado por um lado e sem recuo frontal Estrutura: Concreto armado Fechamento Lateral: Alvenaria Tipo de Cobertura: 02 águas / laje impermeabilizada Apoio da Cobertura: Concreto / madeira Material da Cobertura: Fibrocimento / laje Revestimento Externo: Pastilhas / massa com pintura a base de látex / mármore Dependências Internas: Subsolo: garagem; Térreo: auto atendimento, agência; Superiores: atendimento, sanitários, escritórios, refeitório Pisos: Ardósia / carpete / cerâmico / cimentado / concreto / elevado / granito / porcelanato / taco de madeira / vinílico (paviflex) Paredes: Azulejo / fórmica / mármore / massa com pintura a base de látex / massa com pintura a base de óleo Forros: Gesso / laje / termos acústico Esquadrias: Alumínio Nº Elevadores: 6 Marca dos Elevadores Atlas Schindler Capacidade dos elevadores (Kg): 750 Segurança: Central de PABX / circuito fechado de TV / fechamento periférico / portas-vigiadas / sistema de alarme (infravermelho) Incêndio / Emergência: Extintores / luz e alarme de emergência / rede de hidrantes Ar Condicionado: Central comum Energia: Gerador automatizado Tecnologia: TV a cabo 7
III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO) O valor de mercado de locação foi obtido com base no unitário definido para o imóvel avaliando, considerando-se as devidas correções específicas para adequá-lo às características do avaliando, conforme apresentado no memorial de cálculo e pesquisa em anexo. Valor de Mercado de Área Locável (m²) Unitário (R$/m²) Locação (R$) 6.496,76 23,87 155.100,00 IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) Com base nos procedimentos, conceitos, premissas e parâmetros apresentados no volume inicial e seus anexos, obtivemos o seguinte valor de mercado de compra e venda do imóvel avaliando no conceito de valor justo ( fair value ): Valor do Empreendimento: R$ 11.622.087,00 Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação. 8
V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor: Denominação Área Unit. Id. Est. Vida Dep. Custo Custo (m2) R$ ap. Rem. Reprodução Reedição Terreno 1.080,00 4.740,00 1,00 5.119.200 5.119.200 Edificações Imóvel comercial 7.623,37 2.520,00 32 c 30 0,58 19.210.890 11.142.316 Subtotal Edificações 7.623,37 19.210.890 11.142.316 Custos 24.330.090 16.261.516 Valor de Mercado F. Comercialização 0,71 11.622.087 A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de comercialização de -29%para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método da Renda. 9
VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação: 1) O imóvel avaliando é uma propriedade especializada? a) O projeto do imóvel permite o uso adequado por atividades convencionais? Em parte b) O imóvel tem condições de atender as necessidades de uma grande quantidade de usuários de mercado? Em parte c) O imóvel é muito especializado para determinado uso ou atividade? Em parte d) O imóvel enquadra-se como: Propriedade com razoável grau de especialização 2) A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente1: a) O imóvel situa-se em local Urbanização horizontal (Início); b) As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno? sim; c) O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado? sim; d) Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação? sim; e) A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação? sim; f) Existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das edificações de acordo com a legislação? não; g) Existe sobra física de terreno para ampliação das edificações? não; h) É possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações atuais? não; i) O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação? sim; j) O uso atual está compatível com o entorno do local? sim; k) Existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança? não; l) Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação de imóveis no entorno? sim; 3) O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando: a) Frente e entrada do Imóvel: Excelente. b) Formato do terreno: Boa. c) Posicionamento das edificações no terreno: Excelente. d) Distribuição das dependências: Excelente. e) Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Boa. f) Circulação interna (horizontal e vertical): Boa. g) Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Boa. h) Estado de conservação geral: Boa. i) O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em aproximadamente 31%, indicando que o imóvel está em uma fase de aproveitamento eficiente em termos de investimento em terreno e edificações. 1 Não foram feitas as análises da documentação pertinente a legalização da propriedade, ou mesmo consultas ou levantamentos junto aos órgãos competentes para a confirmação das informações junto a solicitante e ao usuário do imóvel. 10
j) A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado dividido pelo custo de reedição) está em 0,95% (R$ 155.100,00 /R$ 16.261.516,00 ), sinalizando que o imóvel está acima do nível de equilíbrio econômico. O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o terreno. 4) Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços, temos o seguinte cenário: a) Nível de oferta: Médio/Baixo: existe um estoque um pouco abaixo do normal de imóveis similares para negociação no local. b) Nível de demanda: Médio/Baixo: procura um pouco abaixo do normal por imóveis similares (demanda equilibrada). c) Absorção pelo mercado: Normal: expectativa de venda entre 6 meses a 1 ano. d) Desempenho do mercado atual: Normal: nível de oferta e demanda equilibrados. e) Momento de mercado: Estável: As forças de negociação estão em equilíbrio. 11
VII. CONCLUSÃO Diante dos critérios expostos, concluímos o seguinte valor de mercado de compra e venda do imóvel avaliando para a data base de maio/2014 no conceito de valor justo ( fair value ): VALOR DO EMPREENDIMENTO: R$ 11.622.087,00 Consideramos que o valor justo para os imóvel avaliando é o indicado acima para a finalidade do presente trabalho (registros contábeis), contudo é importante esclarecer que, em função da conjuntura do mercado atual e das expectativas de comportamento futuro, bem como as condições especiais do instrumento financeiro (FII) que detém a propriedade, outros referênciais de valor podem ser arbitrados, conforme valores apresentados no volume inicial para cada imóvel e fluxos de caixa projetados apresentados em anexo. É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados. Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política de impostos e outras variáveis relevantes. Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou desinvestimento. PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO DA CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS CARLOS EDUARDO FONSECA ENG o CIVIL - CREA N o 5060.356.339/D 12
VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de n o 19.510.026/0514, que se compõe de 13 (treze) folhas computadorizadas de um só lado, sendo a última folha datada. Em anexo: - croqui de localização - documentação fotográfica - fluxo de caixa mensal projetado cenário buy to lease - BB - fluxo de caixa anual projetado cenário buy to lease - BB - fluxo de caixa mensal projetado cenário mercado aberto - fluxo de caixa anual projetado cenário mercado aberto - fluxo de caixa mensal projetado cenário FII - BB - fluxo de caixa anual projetado cenário FII - BB - pesquisas de valores Osasco, 02 de junho de 2014. 13
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO IMAGEM VIA SATÉLITE
DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA
FACHADA DO EDIFÍCIO OUTRA VISTA DO IMÓVEL
AVENIDA DUQUE DE CAXIAS E IMÓVEL À ESQUERDA AVENIDA DUQUE DE CAXIAS E IMÓVEL À DIREITA
RUA SANTOS DUMONT E IMÓVEL À DIREITA RUA SANTOS DUMONT E IMÓVEL A ESQUERDA
TOMADA DO AUTO ATENDIMENTO DETALHE DO ACESSO A AGÊNCIA
VISTA GERAL DA AGÊNCIA OUTRA VISTA DA AGÊNCIA
TOMADA DE ENTRADA DO 2º ANDAR TOMADA DA ÁREA DE ATENDIMENTO
ASPECTO DA ADMINISTRAÇÃO TOMADA DA RETAGUARDA
SALA DE DESCANSO SALA DE ARQUIVOS
HALL DOS SANITÁRIOS TOMADA DE UM SANITÁRIO
ASPECTO DO VESTIÁRIO ASPECTO DE OUTRO VESTIÁRIO
VISTA DO REFEITÓRIO OUTRA VISTA DO REFEITÓRIO
VISTA DA ÁREA EXTERNA OUTRA VISTA DA ÁREA EXTERNA
VISTA DA PROMOTORIA PÚBLICA TOMADA DA ZELADORIA
SALA DA MANUTENÇÃO AUDITÓRIO
ASPECTO DE UMA COPA VISTA DE UM SANITÁRIO
RECEPÇÃO EMPRESARIAL SALA DE REUNIÕES
SETOR EMPRESARIAL SETOR EMPRESARIAL
SALA DE ARQUIVOS OUTRA SALA DE ARQUIVOS
TOMADA DA BIBLIOTECA SALA DE REUNIÕES
SALA DE ARQUIVOS TOMADA ESCRITÓRIO
TOMADA DO NÚCLEO JURÍDICO SALA DE CONVIVENCIA
DETALHE DE UMA COPA DETALHE DE UM SANITÁRIO
HALL DOS ELEVADORES SALA DE REUNIÕES
TOMADA DO SUBSOLO DETALHE DOS GERADORES
FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO CONTEXTO BTL
19510_BBProgressivoII_140610 FCaixaAnual Pessoa Jurídica Convencional Cenário: BuyToLease Ano 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total R$ em moeda constante + Receitas Operacionais 866 1.482 1.485 1.487 1.489 1.490 1.491 1.491 1.516 1.795 1.792 16.384 - Área locável (m2) 3.790 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 - Unitário de mercado locação (R$/m2) 24 23 24 24 24 24 24 24 24 24 24 - Potencial de Mercado de Alugueis 1.070 1.824 1.839 1.855 1.870 1.885 1.889 1.889 1.889 1.889 1.889 19.786 - Vacância do empreendimento 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,4% 4,9% 5,1% - Área vaga (m2) - - - - - - - - 26 321 331 - Alugueis Efetivos 866 1.482 1.485 1.487 1.489 1.490 1.491 1.491 1.516 1.795 1.792 16.384 - Receitas de estacionamento - Outras receitas - Impostos sobre receitas 32 54 54 54 54 54 54 54 55 66 65 598 - PIS 6 10 10 10 10 10 10 10 10 12 12 106 - COFINS 26 44 45 45 45 45 45 45 45 54 54 492 - Despesas Operacionais 7 12 12 12 12 12 12 12 15 44 45 194 - Despesas de condomínio/iptu (vacância) - - - - - - - - 2 21 21 44 - Inadimplência irrecuperável - - - - - - - - 1 9 9 19 - Gestão e comercialização de contratos de locação 7 12 12 12 12 12 12 12 12 14 14 131 Taxa - de administração,controladoria, escrituração e custódia - Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX - Despesas com auditoria - Despesas com honorários advocatícios - Despesas com reavaliação anual dos imóveis - Despesas com formador de mercado - Despesas com seguro dos imóveis - Outras despesas - Reserva de contingências - Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) 828 1.416 1.419 1.420 1.422 1.424 1.425 1.425 1.446 1.686 1.682 15.593 - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) 828 1.416 1.418 1.420 1.422 1.424 1.425 1.425 1.446 1.686 1.682 15.592 -/+ Receitas/Despesas financeiras (157) (234) (172) (111) (64) (33) (18) (10) (3) (0) (0) (802) = Lucro antes de Impostos 985 1.651 1.590 1.532 1.486 1.457 1.443 1.435 1.448 1.686 1.682 16.394 - Impostos (IR/CSSL) 94 161 162 162 162 162 162 162 165 195 195 1.783 = Lucro líquido 891 1.490 1.429 1.370 1.324 1.294 1.281 1.273 1.284 1.490 1.487 14.611 + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações 891 1.490 1.429 1.370 1.324 1.294 1.281 1.273 1.284 1.490 1.487 14.612 - Investimento em novos ativos 16.619 - - - - - - - - - - 16.619 - Reinvestimentos para reposição de ativos 281 495 635 555 468 308 161 161 158 135 138 3.495 = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (16.009) 995 793 815 856 987 1.120 1.112 1.125 1.355 1.349 (5.502) = Fluxos de Caixa Acumulado (16.009) (15.015) (14.222) (13.407) (12.551) (11.564) (10.444) (9.332) (8.207) (6.851) (5.502) + Integralização dos Acionistas 19.829 - - - - - - - - - - 19.829 + Reservas e provisões 3.210 - - - - - - - - - - 3.210 = Fluxos de Caixa Acumulado 19.829 19.829 19.829 19.829 19.829 19.829 19.829 19.829 19.829 19.829 19.829 - Pagamento de Dividendos a Acionistas 891 1.490 1.429 1.370 1.324 1.294 1.281 1.273 1.272 1.355 1.349 14.327 = Fluxos de Caixa Líquidos do período (281) (495) (635) (555) (468) (308) (161) (161) (147) (0) 0 (3.210) = Aplicações + Disponibilidades 2.929 2.434 1.799 1.244 776 468 308 147 0 0 0 Acionistas - Integralização dos Acionistas 19.829 - - - - - - - - - - 19.829 + Distribuição de Dividendos 891 1.490 1.429 1.370 1.324 1.294 1.281 1.273 1.272 1.355 1.349 14.327 - Impostos + Valor Residual - - - - - - - - - - 14.242 14.242 = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (18.939) 1.490 1.429 1.370 1.324 1.294 1.281 1.273 1.272 1.355 15.591 8.740 Página 1 de 2
19510_BBProgressivoII_140610 FCaixaAnual Pessoa Jurídica Convencional Cenário: BuyToLease Ano R$ em moeda constante + Receitas Operacionais - Área locável (m2) - Unitário de mercado locação (R$/m2) - Potencial de Mercado de Alugueis - Vacância do empreendimento - Área vaga (m2) - Alugueis Efetivos - Receitas de estacionamento - Outras receitas - Impostos sobre receitas - PIS - COFINS - Despesas Operacionais - Despesas de condomínio/iptu (vacância) - Inadimplência irrecuperável - Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa - de administração,controladoria, escrituração e custódia - Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX - Despesas com auditoria - Despesas com honorários advocatícios - Despesas com reavaliação anual dos imóveis - Despesas com formador de mercado - Despesas com seguro dos imóveis - Outras despesas - Reserva de contingências - Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas + Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 123,6% 123,0% 123,9% 124,7% 125,6% 126,5% 126,7% 126,7% 124,6% 105,2% 105,4% 120,8% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 1,0% 2,5% 2,5% 1,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1% 1,2% 1,2% 0,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,5% 0,5% 0,1% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,4% 93,9% 93,9% 95,2% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,4% 93,9% 93,9% 95,2% -18,2% -15,8% -11,6% -7,5% -4,3% -2,2% -1,2% -0,7% -0,2% 0,0% 0,0% -4,9% 113,7% 111,4% 107,1% 103,0% 99,8% 97,7% 96,8% 96,2% 95,6% 93,9% 93,9% 100,1% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 102,8% 100,5% 96,2% 92,1% 88,9% 86,9% 85,9% 85,3% 84,7% 83,0% 83,0% 89,2% 102,8% 100,5% 96,2% 92,1% 88,9% 86,9% 85,9% 85,3% 84,7% 83,0% 83,0% 89,2% 1918,6% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 101,4% 32,4% 33,4% 42,8% 37,3% 31,5% 20,6% 10,8% 10,8% 10,4% 7,5% 7,7% 21,3% -1848,2% 67,1% 53,4% 54,8% 57,5% 66,2% 75,1% 74,6% 74,2% 75,5% 75,3% -33,6% -1848,2% -1012,9% -958,0% -901,8% -843,2% -776,0% -700,4% -625,8% -541,5% -381,6% -307,0% 0,0% 2289,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 121,0% 370,6% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 19,6% 2289,2% 1337,6% 1335,7% 1333,9% 1332,1% 1330,6% 1329,9% 1329,9% 1308,3% 1104,4% 1106,3% 0,0% 102,8% 100,5% 96,2% 92,1% 88,9% 86,9% 85,9% 85,3% 84,0% 75,5% 75,3% 87,4% -32,4% -33,4% -42,8% -37,3% -31,5% -20,6% -10,8% -10,8% -9,7% 0,0% 0,0% -19,6% 338,2% 164,2% 121,2% 83,7% 52,1% 31,4% 20,6% 9,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Total Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 2289,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 121,0% 102,8% 100,5% 96,2% 92,1% 88,9% 86,9% 85,9% 85,3% 84,0% 75,5% 75,3% 87,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 794,6% 86,9% -2186,3% 100,5% 96,2% 92,1% 88,9% 86,9% 85,9% 85,3% 84,0% 75,5% 869,8% 53,3% Página 2 de 2
FLUXO DE CAIXA MENSAL PROJETADO CONTEXTO BTL
19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 jan/14 fev/14 mar/14 abr/14 mai/14 jun/14 jul/14 ago/14 set/14 out/14 nov/14 dez/14 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 - - - - - 120 119 127 126 126 125 124 - - - - - 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 - - - - - 23,87 23,76 23,64 23,53 23,41 23,30 23,27 - - - - - 155,10 154,35 153,59 152,85 152,10 151,36 151,15 - - - - - 120 119 127 126 126 125 124 - - - - - 4 4 5 5 5 5 5 - - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - 4 4 4 4 4 4 4 - - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - 114 114 121 121 120 119 119 - - - - - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - - 114 114 121 121 120 119 119 - - - - - (24) (23) (23) (22) (22) (22) (21) - - - - - 138 137 144 143 142 141 140 - - - - - 13 13 14 14 14 14 14 - - - - - 125 124 130 129 128 128 127 - - - - - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - - 125 124 130 129 128 128 127 - - - - 16.619 - - - - - - - - - - - - 40 40 40 40 40 40 40 - - - - (16.619) 85 84 90 89 88 87 87 - - - - (16.619) (16.535) (16.451) (16.361) (16.272) (16.183) (16.096) (16.009) - - - - 19.829 - - - - - - - - - - - 3.210 - - - - - - - - - - - - 85 168 258 347 436 523 610 - - - - - 125 124 130 129 128 128 127 - - - - - (40) (40) (40) (40) (40) (40) (40) - - - - - 3.210 3.170 3.130 3.090 3.050 3.009 2.969 - - - - 3.210 3.170 3.130 3.090 3.050 3.009 2.969 2.929 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas - - - - 19.829 - - - - - - - - - - - - 125 124 130 129 128 128 127 - - - - (19.829) 125 124 130 129 128 128 127 Página 1 de 11
19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 jan/15 fev/15 mar/15 abr/15 mai/15 jun/15 jul/15 ago/15 set/15 out/15 nov/15 dez/15 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 124 123 123 122 121 121 121 127 126 126 125 124 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 23,15 23,04 22,93 22,82 22,70 24,04 23,93 23,82 23,71 23,60 23,49 23,47 150,42 149,68 148,95 148,23 147,51 156,18 155,47 154,75 154,04 153,33 152,63 152,46 124 123 123 122 121 121 121 127 126 126 125 124 5 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 118 118 117 117 116 116 115 121 121 120 119 119 118 118 117 117 116 116 115 121 121 120 119 119 (21) (21) (21) (20) (20) (20) (19) (19) (19) (19) (18) (18) 139 139 138 137 136 135 135 140 139 139 138 137 13 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 126 125 124 124 123 122 121 126 126 125 124 123 126 125 124 124 123 122 121 126 126 125 124 123 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 54 86 85 84 83 83 82 81 86 86 85 84 70 (15.924) (15.839) (15.754) (15.671) (15.588) (15.506) (15.425) (15.339) (15.253) (15.168) (15.084) (15.015) 696 781 865 948 1.031 1.113 1.194 1.281 1.366 1.451 1.535 1.605 126 125 124 124 123 122 121 126 126 125 124 123 (40) (40) (40) (40) (40) (40) (40) (40) (40) (40) (40) (54) 2.929 2.889 2.849 2.809 2.769 2.729 2.688 2.648 2.608 2.568 2.528 2.488 2.889 2.849 2.809 2.769 2.729 2.688 2.648 2.608 2.568 2.528 2.488 2.434 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 126 125 124 124 123 122 121 126 126 125 124 123 126 125 124 124 123 122 121 126 126 125 124 123 Página 2 de 11
19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 jan/16 fev/16 mar/16 abr/16 mai/16 jun/16 jul/16 ago/16 set/16 out/16 nov/16 dez/16 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 124 123 123 122 122 121 121 127 126 126 125 125 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 23,36 23,25 23,14 23,04 22,93 24,21 24,10 24,00 23,89 23,79 23,69 23,67 151,76 151,06 150,37 149,67 148,99 157,28 156,59 155,92 155,24 154,57 153,89 153,76 124 123 123 122 122 121 121 127 126 126 125 125 5 5 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 118 118 117 117 116 116 115 121 121 120 120 119 118 118 117 117 116 116 115 121 121 120 120 119 (17) (17) (16) (16) (15) (14) (14) (13) (13) (12) (12) (12) 136 135 134 132 131 130 129 135 133 132 131 131 13 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 122 121 120 119 118 117 116 121 120 119 118 117 122 121 120 119 118 117 116 121 120 119 118 117 54 54 54 54 54 54 54 54 54 54 54 47 69 68 67 66 65 64 63 67 66 65 64 70 (14.946) (14.878) (14.811) (14.746) (14.681) (14.618) (14.555) (14.488) (14.421) (14.356) (14.292) (14.222) 1.673 1.741 1.808 1.873 1.938 2.002 2.065 2.132 2.198 2.263 2.328 2.398 122 121 120 119 118 117 116 121 120 119 118 117 (54) (54) (54) (54) (54) (54) (54) (54) (54) (54) (54) (47) 2.434 2.381 2.327 2.274 2.220 2.167 2.113 2.060 2.006 1.953 1.899 1.846 2.381 2.327 2.274 2.220 2.167 2.113 2.060 2.006 1.953 1.899 1.846 1.799 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 122 121 120 119 118 117 116 121 120 119 118 117 122 121 120 119 118 117 116 121 120 119 118 117 Página 3 de 11
19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 jan/17 fev/17 mar/17 abr/17 mai/17 jun/17 jul/17 ago/17 set/17 out/17 nov/17 dez/17 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 124 124 123 122 122 122 121 127 126 126 125 125 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 23,56 23,46 23,36 23,26 23,16 24,38 24,28 24,18 24,08 23,98 23,88 23,87 153,09 152,43 151,77 151,11 150,46 158,38 157,73 157,08 156,44 155,80 155,16 155,06 124 124 123 122 122 122 121 127 126 126 125 125 5 5 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 119 118 118 117 116 116 116 121 121 120 120 119 119 118 118 117 116 116 116 121 121 120 120 119 (11) (11) (10) (10) (10) (9) (9) (9) (8) (8) (8) (7) 130 129 128 127 126 126 125 130 129 128 127 126 13 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 116 115 115 114 113 112 112 116 115 114 114 113 116 115 115 114 113 112 112 116 115 114 114 113 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 40 69 69 68 67 66 66 65 69 69 68 67 73 (14.152) (14.084) (14.016) (13.949) (13.882) (13.817) (13.752) (13.683) (13.614) (13.546) (13.480) (13.407) 2.467 2.536 2.604 2.671 2.737 2.802 2.867 2.937 3.005 3.073 3.140 3.213 116 115 115 114 113 112 112 116 115 114 114 113 (47) (47) (47) (47) (47) (47) (47) (47) (47) (47) (47) (40) 1.799 1.752 1.705 1.659 1.612 1.565 1.518 1.471 1.424 1.378 1.331 1.284 1.752 1.705 1.659 1.612 1.565 1.518 1.471 1.424 1.378 1.331 1.284 1.244 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 116 115 115 114 113 112 112 116 115 114 114 113 116 115 115 114 113 112 112 116 115 114 114 113 Página 4 de 11
19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 jan/18 fev/18 mar/18 abr/18 mai/18 jun/18 jul/18 ago/18 set/18 out/18 nov/18 dez/18 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 124 124 123 123 122 122 121 127 126 126 125 125 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 23,77 23,67 23,58 23,48 23,38 24,55 24,45 24,36 24,26 24,17 24,08 24,07 154,43 153,80 153,17 152,54 151,91 159,48 158,87 158,25 157,64 157,03 156,42 156,36 124 124 123 123 122 122 121 127 126 126 125 125 5 5 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 119 118 118 117 117 117 116 121 121 120 120 119 119 118 118 117 117 117 116 121 121 120 120 119 (7) (7) (6) (6) (6) (5) (5) (5) (5) (4) (4) (4) 126 125 124 123 122 122 121 126 125 124 124 123 14 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 112 111 111 110 109 109 108 112 111 111 110 110 112 111 111 110 109 109 108 112 111 111 110 110 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 27 72 71 70 70 69 69 68 72 71 71 70 83 (13.335) (13.264) (13.193) (13.123) (13.054) (12.986) (12.918) (12.846) (12.774) (12.704) (12.634) (12.551) 3.285 3.356 3.426 3.496 3.565 3.634 3.701 3.774 3.845 3.916 3.986 4.068 112 111 111 110 109 109 108 112 111 111 110 110 (40) (40) (40) (40) (40) (40) (40) (40) (40) (40) (40) (27) 1.244 1.204 1.164 1.124 1.083 1.043 1.003 963 923 883 843 803 1.204 1.164 1.124 1.083 1.043 1.003 963 923 883 843 803 776 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 112 111 111 110 109 109 108 112 111 111 110 110 112 111 111 110 109 109 108 112 111 111 110 110 Página 5 de 11
19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19 jul/19 ago/19 set/19 out/19 nov/19 dez/19 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 124 124 123 123 122 122 122 127 126 126 125 125 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 23,97 23,88 23,79 23,70 23,61 24,72 24,63 24,54 24,45 24,36 24,27 24,18 155,76 155,16 154,56 153,96 153,36 160,60 160,01 159,42 158,84 158,25 157,67 157,09 124 124 123 123 122 122 122 127 126 126 125 125 5 5 5 4 4 4 4 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 119 118 118 117 117 117 116 121 121 120 120 119 119 118 118 117 117 117 116 121 121 120 120 119 (4) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (2) (2) (2) (2) (2) 122 122 121 121 120 120 119 124 123 122 122 121 14 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 109 108 108 107 107 106 106 110 109 109 108 108 109 108 108 107 107 106 106 110 109 109 108 108 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 13 82 82 81 80 80 79 79 83 83 82 81 94 (12.469) (12.387) (12.306) (12.226) (12.146) (12.066) (11.987) (11.904) (11.822) (11.740) (11.658) (11.564) 4.151 4.232 4.313 4.394 4.473 4.553 4.632 4.715 4.797 4.879 4.961 5.055 109 108 108 107 107 106 106 110 109 109 108 108 (27) (27) (27) (27) (27) (27) (27) (27) (27) (27) (27) (13) 776 749 722 696 669 642 615 589 562 535 508 482 749 722 696 669 642 615 589 562 535 508 482 468 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 109 108 108 107 107 106 106 110 109 109 108 108 109 108 108 107 107 106 106 110 109 109 108 108 Página 6 de 11
19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 jan/20 fev/20 mar/20 abr/20 mai/20 jun/20 jul/20 ago/20 set/20 out/20 nov/20 dez/20 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 124 124 124 123 123 122 122 127 126 126 125 125 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 24,09 24,00 23,91 23,83 23,74 24,72 24,63 24,54 24,45 24,36 24,27 24,18 156,51 155,94 155,37 154,79 154,23 160,60 160,01 159,42 158,84 158,25 157,67 157,09 124 124 124 123 123 122 122 127 126 126 125 125 5 5 5 4 4 4 4 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 119 118 118 118 117 117 116 121 121 120 120 119 119 118 118 118 117 117 116 121 121 120 120 119 (2) (2) (2) (2) (2) (2) (1) (1) (1) (1) (1) (1) 121 120 120 119 119 118 118 123 122 122 121 121 14 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 107 107 106 106 105 105 105 109 108 108 107 107 107 107 106 106 105 105 105 109 108 108 107 107 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 94 93 93 93 92 92 91 95 95 94 94 94 (11.470) (11.377) (11.284) (11.191) (11.099) (11.008) (10.916) (10.821) (10.726) (10.632) (10.537) (10.444) 5.149 5.242 5.335 5.428 5.520 5.612 5.703 5.798 5.893 5.988 6.082 6.175 107 107 106 106 105 105 105 109 108 108 107 107 (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) 468 455 441 428 415 401 388 375 361 348 334 321 455 441 428 415 401 388 375 361 348 334 321 308 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 107 107 106 106 105 105 105 109 108 108 107 107 107 107 106 106 105 105 105 109 108 108 107 107 Página 7 de 11
19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 jan/21 fev/21 mar/21 abr/21 mai/21 jun/21 jul/21 ago/21 set/21 out/21 nov/21 dez/21 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 124 124 124 123 123 122 122 127 126 126 125 125 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 24,09 24,00 23,91 23,83 23,74 24,72 24,63 24,54 24,45 24,36 24,27 24,18 156,51 155,94 155,37 154,79 154,23 160,60 160,01 159,42 158,84 158,25 157,67 157,09 124 124 124 123 123 122 122 127 126 126 125 125 5 5 5 4 4 4 4 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 119 118 118 118 117 117 116 121 121 120 120 119 119 118 118 118 117 117 116 121 121 120 120 119 (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) 120 120 119 119 118 118 117 122 121 121 120 120 14 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 107 106 106 105 105 104 104 108 108 107 107 106 107 106 106 105 105 104 104 108 108 107 107 106 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 93 93 92 92 91 91 91 95 94 94 93 93 (10.351) (10.258) (10.166) (10.074) (9.983) (9.892) (9.801) (9.706) (9.612) (9.518) (9.425) (9.332) 6.269 6.361 6.454 6.545 6.637 6.728 6.818 6.913 7.007 7.101 7.194 7.287 107 106 106 105 105 104 104 108 108 107 107 106 (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) 308 294 281 268 254 241 227 214 201 187 174 161 294 281 268 254 241 227 214 201 187 174 161 147 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 107 106 106 105 105 104 104 108 108 107 107 106 107 106 106 105 105 104 104 108 108 107 107 106 Página 8 de 11
19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 jan/22 fev/22 mar/22 abr/22 mai/22 jun/22 jul/22 ago/22 set/22 out/22 nov/22 dez/22 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 124 124 124 123 123 122 122 127 126 126 125 149 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 6.497 24,09 24,00 23,91 23,83 23,74 24,72 24,63 24,54 24,45 24,36 24,27 24,18 156,51 155,94 155,37 154,79 154,23 160,60 160,01 159,42 158,84 158,25 157,67 157,09 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 4,9% - - - - - - - - - - - 315 124 124 124 123 123 122 122 127 126 126 125 149 5 5 5 4 4 4 4 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 4 - - - - - - - - - - - 2 - - - - - - - - - - - 1 119 118 118 118 117 117 116 121 121 120 120 140 119 118 118 118 117 117 116 121 121 120 120 140 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 119 119 118 118 117 117 117 121 121 120 120 140 14 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 16 106 105 105 105 104 104 103 107 107 107 106 124 106 105 105 105 104 104 103 107 107 107 106 124 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 11 93 92 92 91 91 90 90 94 94 93 93 113 (9.239) (9.147) (9.056) (8.964) (8.874) (8.783) (8.693) (8.599) (8.506) (8.412) (8.320) (8.207) 7.380 7.472 7.564 7.655 7.746 7.836 7.926 8.020 8.114 8.207 8.300 8.413 106 105 105 105 104 104 103 107 107 107 106 113 (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) 0 147 134 120 107 94 80 67 54 40 27 13 0 134 120 107 94 80 67 54 40 27 13 0 0 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 106 105 105 105 104 104 103 107 107 107 106 113 106 105 105 105 104 104 103 107 107 107 106 113 Página 9 de 11