Laudo de avaliação de imóveis Renegociação Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário PAULO ROBERTO GAZANI JUNIOR Nº CPF / CNPJ 10344510816 Nome Empreendimento Condomínio Rancho dos Arcos Valor Compra Venda R$ 1.888.117,63 Data Venda Nº Controle Interno 0100071728230010240 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 104 Logradouro AL AMOR PERFEITO Nº 629 Andar Complemento LT 36 QD E Bairro Cidade BOITUVA UF SP CEP 18550-000 Latitude -23.290675 Longitude -47.720202 Caracterização da Região Região Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência Uso Terreno Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Vista Permanente Área (em ):2.094,03 Testada (Frente):47,70 m Lado Direito:44,00 m Fração Ideal:100,000000 % Fundos47,70 m Lado Esquerdo:44,00 m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano dos Andares Uso Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Vaga Autônoma Depósito Autônomo Loft Outro - Descrever Abaixo Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 10 Ano Construção 2008 Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Em Construção Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 0 Fachada Vistoria externa Esquadrias Vistoria externa N Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios Dimensões Área Privativa:0,00 Área Comum ():0,00 Área Total ():1.015,61 Área Averbada:1015.61 Área não Averbada Nº Vagas Cobertas Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 1 / 5
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não Imóvel localizado em condomínio fechado, com acesso pela Estrada Estadual Boituva Tatuí, km 17 sentido Boituva. Conforme solicitado foi realizado somente a vistoria externa. Não foi permitida a entrada no condomínio.nota: O porteiro ( Sr. Paulo ) confirmou que o proponente possui imóvel no local, o mesmo também confirmou o endereço do imóvel. Segue telefone da administração do condomínio, tel.: 15 99835-2635 falar com Kelli. As ruas do condomínio não são cadastradas no Google, sendo assim o croqui esta aproximado. Não foi fornecido IPTU do imóvel. QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 10/08/2018 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? Não foi fornecido IPTU do imóvel. 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? Não foi fornecido IPTU do imóvel. 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação? O imóvel avaliado está em conformidade com a(s) regra(s) de negócio estabelecidas pela instituição financeira para o Produto? Observações Finais Imóvel localizado em condomínio fechado, com acesso pela Estrada Estadual Boituva Tatuí, km 17 sentido Boituva. Conforme solicitado foi realizado somente a vistoria externa. Não foi permitida a entrada no condomínio.nota: O porteiro ( Sr. Paulo ) confirmou que o proponente possui imóvel no local, o mesmo também confirmou o endereço do imóvel. Segue telefone da administração do condomínio, tel.: 15 99835-2635 falar com Kelli. As ruas do condomínio não são cadastradas no Google, sendo assim o croqui esta aproximado. Não foi fornecido IPTU do imóvel. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total () Terreno 1 Logradouro Estr. Estadual Boituva Tatui Nº km 17 Andar Complemento Mesmo Condomínio Proximidade do Imóvel 0 km Sobrado - 05 Dormitórios ( 05 suítes ), piscina e demais dependencias Fonte de Informações Fábio - Corretor Telefone (11) 96664-2107 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 7 Nº Dormitórios 5 Nº Banheiros 5 Idade Aparente 10 Ano Construção 2008 Estado Conservação Imóvel Bom 1.595.000,00 Valor R$ 2.170,07 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 45,00 ) 3.100,00 Área Privativa 735 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 () 735,00 2 Logradouro Estr. Estadual Boituva Tatui Nº km 17 Andar Complemento Mesmo Condomínio Proximidade do Imóvel 0 km Casa - 05 Dormitórios ( 04 suíte ), piscina e demais dependencias Fonte de Informações Tem Imóvel - Kleide Telefone (15) 3264-1650 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 6 Nº Dormitórios 5 Nº Banheiros 5 Idade Aparente 10 Ano Construção 2008 Estado Conservação Imóvel Bom 1.200.000,00 Valor R$ 2.000,00 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 45,00 ) 3.000,00 Área Privativa 600 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 () 600,00 3 Logradouro Estr. Estadual Boituva Tatui Nº km 17 Andar Complemento Mesmo Condomínio Proximidade do Imóvel 0 km Casa - 04 Dormitórios ( 04 suítes ), piscina e demais dependencias Fonte de Informações Tem Imóvel - Kleide Telefone (15) 3264-1650 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 5 Nº Dormitórios 4 Nº Banheiros 4 Idade Aparente 26 Ano Construção 1992 Estado Conservação Imóvel Bom 630.000,00 Valor R$ 1.575,00 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 25,00 ) 2.050,00 Área Privativa 400 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 () 400,00 4 Logradouro Estr. Estadual Boituva Tatui Nº km 17 Andar Complemento Mesmo Condomínio Proximidade do Imóvel 0 km Casa - 04 Dormitórios ( 04 suítes ), piscina e demais dependencias Fonte de Informações Acesso Imóveis - Jose Augusto Telefone (15) 3363-4979 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 5 Nº Dormitórios 4 Nº Banheiros 4 Idade Aparente 7 Ano Construção 2011 Estado Conservação Imóvel Bom 1.190.000,00 Valor R$ 2.656,25 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 40,00 ) 2.170,00 Área Privativa 448 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 () 448,00 5 Logradouro Estr. Estadual Boituva Tatui Nº km 17 Andar Complemento Mesmo Condomínio Proximidade do Imóvel 0 km Casa - 05 Dormitórios ( 01 suíte ), piscina e demais dependencias Fonte de Informações Intermedial Imóveis - Daniel Telefone (15) 3263-2147 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 5 Nº Dormitórios 5 Nº Banheiros 3 Idade Aparente 4 Ano Construção 2014 Estado Conservação Imóvel Bom 999.000,00 Valor R$ 2.767,31 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 25,00 ) 2.438,00 Área Privativa 361 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 () 361,00 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 2 / 5
Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: I Grau de Precisão: I Metodologia: Evolutivo Cálculo do Coeficiente de Depreciação N Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual % Coef. Deprec. 1 60 10,00 17 Novo e Regular 1,50 0,9040 0,20 0,9232 2 60 10,00 17 Novo e Regular 1,50 0,9040 0,20 0,9232 3 60 26,00 43 Regular 2,00 0,6710 0,20 0,7368 4 60 7,00 12 Novo e Regular 1,50 0,9360 0,20 0,9488 5 60 4,00 7 Novo e Regular 1,50 0,9660 0,20 0,9728 Cálculo Custo Construção e Valor Terreno N Valor Venda / Oferta () CUB (R$/) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor Edificação Fator Oferta Valor Terreno 1 1.595.000,00 735,00 1.325,62 1,560 0,9232 1.909,15 1.403.223,28 0,90 172.599,05 2 1.200.000,00 600,00 1.325,62 1,386 0,9232 1.696,20 1.017.722,38 0,90 164.049,86 3 630.000,00 400,00 1.325,62 1,212 0,7368 1.183,78 473.512,31 0,90 140.838,92 4 1.190.000,00 448,00 1.325,62 1,776 0,9488 2.233,76 1.000.724,88 0,90 170.347,60 5 999.000,00 361,00 1.325,62 1,776 0,9728 2.290,26 826.785,35 0,90 154.993,18 Homogeneização Amostra Área () Dados Iniciais (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) Homogeneização (R$/) Amostra 1 3.100,00 55,68 1,0500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 58,46 Amostra 2 3.000,00 54,68 1,0400 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 56,87 Amostra 3 2.050,00 68,70 0,9900 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 68,01 Amostra 4 2.170,00 78,50 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 78,50 Amostra 5 2.438,00 63,57 1,0300 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 65,48 Fatores: MÉDIAS DAS AMOSTRAS 65,47 (1) - Área, (2) - Fator Frente, (3) - Fator Esquina, (4) - Fator Profundidade, (5) - Fator Topografia, (6) - Fator Consistência, (7) - Fator Valor Minimo 45,83 Localização Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Máximo 85,11 Determinação Valor Terreno Zona Área (em ) Unit. Fator Frente Fator Profundidade Área Fator Esquina Fator Topografia Fator Consistência Homogeneização (R$/) Valor (R$) 2 2.094,03 65,47 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 65,47 137.087,27 Determinação Valor Construção Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual Coef. Deprec. 60 10,00 17 Novo 1,00 0,9040 0,20 0,9232 Área Privativa CUB (R$/) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor 1.015,61 1.325,62 1,386 0,9232 1.696,20 1.722.681,71 Determinação Valor Imóvel Valor Terreno Valor Edificação F Com Adotado 137.087,27 1.722.681,71 1,0000 1.859.768,97 Cálculo Valor Avaliação Área do Terreno (): 2.094,03 Valor : R$ 65,47 Valor Terreno: R$ 137.087,27 (): 1.015,61 Valor : R$ 1.696,20 Valor Edificação: R$ 1.722.681,71 Valor de Liquidez: R$ 1.302.000,00 Valor Imóvel: R$ 1.860.000,00 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 137.000,00 Valor por extenso: cento e trinta e sete mil reais Valor Edificação R$ 1.723.000,00 Valor por extenso: um milhão e setecentos e vinte e três mil reais Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas 104 0 Indefinido Valor Imóvel R$ 1.860.000,00 Valor por extenso: um milhão e oitocentos e sessenta mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Nome da Empresa LVC Local e Data Jundiai 14/08/2018 Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 1.860.000,00 Tipo Unidade Autônoma Área () Valor Nome do Avaliador LUIZ VIRIATO MARTINS CABRAL CREA / CAU 0600832340 Valor de Liquidação Forçada "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 3 / 5
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 4 / 5
Imagem - Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 5 / 5