NOTA INFORMATIVA REGIME EXTRAORDINÁRIO DE PROTECÇÃO DE DEVEDORES DE CRÉDITO À HABITAÇÃO EM SITUAÇÃO ECONÓMICA MUITO DIFÍCIL Fruto da forte pressão social que se foi fazendo junto do Governo e de várias instituições, relativamente ao grave problema social decorrente da falta de pagamento das prestações dos empréstimos obtidos para aquisição de casa própria, finalmente foram publicados os diplomas legais que pretendem responder a esse grave problema: a Lei 58/12, a Lei 59/12 e a Lei 60/12, todas de 09 de Novembro. Pelo primeiro diploma (Lei 58/12), é criado um regime extraordinário de protecção dos devedores de crédito à habitação que se encontrem em situação económica muito difícil que visa dar resposta às situações já existentes de falta de cumprimento das obrigações assumidas pelos mutuários do crédito à habitação. Protecção esta que apenas é disponibilizada quando estejam satisfeitos os seguintes pressupostos: quando o crédito à habitação, objecto de contrato de mútuo com hipoteca, tenha sido destinado à aquisição, construção ou realização de obras de conservação e de beneficiação de habitação própria e permanente; quando o agregado familiar se encontre em situação económica muito difícil e o imóvel em causa seja a única habitação do agregado familiar; atribui ao mutuário o poder de designar a prestação correspondente ao crédito à aquisição ou construção de habitação própria permanente, para efeitos do disposto no nº 1 do artigo 783º do Código Civil; mesmo que o mutuário não faça essa designação o novo dispositivo legal obriga a instituição de crédito a interpelar o mutuário para esse efeito. A Lei 59/12 vem criar salvaguardas para os mutuários de crédito à habitação e procede, nessa sede, à alteração do Decreto-Lei nº 349/98 de 11 de Novembro, através da introdução de artigos no diploma do regime jurídico do crédito à habitação, consubstanciando-se nos seguintes aspectos: atribui ao mutuário o poder de designar a prestação correspondente ao crédito à aquisição ou construção de habitação própria permanente, para efeitos do disposto no nº 1 do artigo 783º do Código Civil (mesmo que o mutuário não faça essa designação o novo dispositivo legal obriga a instituição de crédito a interpelar o mutuário para esse efeito); fixa um número mínimo de prestações em atraso (três rendas vencidas e ainda não pagas) para que a instituição de crédito possa resolver ou, por qualquer forma, fazer cessar o contrato de concessão de crédito; prevê que apenas podem ser pedidas como reforço de garantias para além do próprio imóvel adquirido, construído ou renovado, seguro de vida do mutuário ou cônjuge e seguro sobre o imóvel (trata-se de uma importante alteração, pois deixa de poder ser exigida a constituição de avalista ou fiador); consagra que com a venda executiva ou dação em cumprimento na sequência de incumprimento do empréstimo pelo mutuário exoneram integralmente o mutuário e extinguem as respectivas obrigações no âmbito do contrato de empréstimo (independentemente do produto da venda executiva ou do valor atribuído ao imóvel
para efeitos da dação em cumprimento ou negócio alternativo); reconhece o direito à retoma do crédito, caso o mutuário pague as rendas vencidas, bem como juros de mora e as despesas em que a instituição de crédito incorreu, desde que tal direito seja exercido até ao decurso do prazo para a oposição à execução ou até à venda executiva do imóvel; estabelece a proibição de aumento de encargos com o crédito em determinadas situações, entre as quais, e a título de exemplo, referimos a situação de divórcio entre os mutuários; regulamenta o direito do mutuário no acesso ao relatório de avaliação do qual passa a poder reclamar. A Lei nº 60/12 vem alterar o Código de Processo Civil modificando as regras relativas à ordem de realização da penhora e à determinação do valor de base da venda de imóveis em processo de execução, passando a ser admissível a penhora de bens imóveis ou do estabelecimento comercial apenas quando: doze meses, no caso de a dívida não exceder metade do valor da alçada do Tribunal de Primeira Instância e o imóvel seja a habitação própria e permanente do executado; doze meses, no caso de a dívida não exceder metade do valor da alçada do Tribunal de Primeira Instância e o imóvel seja a habitação própria e permanente do executado; seis meses, nos outros casos. Acresce que, para a determinação do valor de base de venda dos imóveis em caso de execução, o valor de base dos bens imóveis passa a ser o de maior valor entre o valor patrimonial tributário, desde que avaliado há menos de seis anos, e o valor de mercado. Sem prejuízo de considerarmos de grande relevância os três diplomas acima enunciados, entendemos que, face à situação de um grande número de famílias, aquele que tem maior impacto no imediato é a Lei 58/12, uma vez que visa anular ou, pelo menos, reduzir o impacto negativo que a situação subjacente àquele diploma está a ter no nosso país. Neste sentido, para que o agregado familiar possa usufruir do regime estabelecido na Lei 58/2012 é necessário que: o crédito à habitação esteja garantido por hipoteca que incida sobre imóvel que seja habitação própria e permanente e única do agregado familiar; o agregado familiar do mutuado se encontre em situação económica muito difícil; o valor patrimonial tributário do imóvel não exceda determinados valores, dependentes do coeficiente de localização; o crédito à habitação não esteja garantido por outras garantias reais ou pessoais, excepto se os garantes também estiverem em situação económica muito difícil. O conceito de situação económica muito difícil é, quanto a nós, a pedra de toque de todo o regime ora criado. O artigo 5º da Lei 58/2012 estabelece requisitos cumulativos! - para se considerar que um agregado familiar devedor, está em situação económica muito difícil, a saber: 1º. pelo menos um dos mutuários se encontre em situação de desemprego ou o agregado familiar tenha sofrido uma redução do rendimento anual bruto igual ou superior a 35%; 2º. a taxa de esforço do agregado familiar com o crédito à habitação tenha aumentado para valor igual ou superior a 45 ou 50%, dependente do agregado ter ou não dependentes;
3º. o valor total do património financeiro de todos os elementos do agregado familiar seja inferior a metade do rendimento anual bruto do agregado familiar; 4º. o património imobiliário do agregado familiar seja constituído unicamente pelo imóvel destinado a habitação própria e permanente e garagens e imóveis não edificáveis até ao valor total de 20.000,00; 5º. o rendimento anual bruto do agregado familiar não exceda 12 vezes o valor máximo calculado em função da composição do agregado familiar, sendo este valor determinado com base no valor do salário mínimo nacional aplicando-se taxa de redução relativamente à sua condição no agregado familiar. Nota: nos termos deste diploma, apenas se considera como desempregado, o elemento do agregado familiar que esteja involuntariamente nessa situação e se encontre inscrito no centro de emprego há pelo menos três meses ou, tendo sido trabalhador por conta própria, se encontre inscrito como tal no centro de emprego há pelo menos três meses; O procedimento a adoptar pode ser sintetizado da seguinte forma: compete ao mutuário fazer prova de que satisfaz os critérios exigidos, bem como a entrega da documentação comprovativa de cada uma das situações alegadas; o procedimento inicia-se com a apresentação de requerimento junto da instituição de crédito que lhe concedeu o empréstimo; o requerimento deverá ser apresentado até ao final do prazo para a oposição à execução ou até à venda executiva do imóvel, tendo como efeito impedir que a instituição de crédito promova a execução da hipoteca até que cesse a aplicação das medidas de protecção aplicadas; após a entrega do requerimento a instituição de crédito tem 15 dias para se pronunciar sobre o resultado da verificação dos requisitos de aplicabilidade das medidas de protecção. Assim sendo, o regime extraordinário de protecção de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil estabelece várias modalidades para que essa protecção possa ser concretizada, vejamos quais: 1) Plano de reestruturação das dívidas decorrentes do crédito à habitação; 2) Medidas complementares ao plano de reestruturação; 3) Medidas substitutivas da execução hipotecária, as quais têm natureza de subsidiariedade relativamente às restantes. Se a instituição de crédito entender que é presumivelmente viável que o mutuado devedor cumpra, esta apresenta ao mutuário um plano de reestruturação da dívida, com uma ou várias das seguintes medidas: 1º. concessão de um período de carência ou estabelecimento de um valor residual no plano das amortizações (o período de carência a conceder pode variar entre 12 e 48 meses. Em alternativa ou em complemento, a instituição de crédito pode estabelecer um valor residual até 30% do capital em dívida); 2º. prorrogação do prazo de amortização do empréstimo (prazo de pagamento do empréstimo pode ser prorrogado até ao limite de 50 anos e até que o mutuário perfaça 75 anos); 3º. redução do spread aplicável durante o período de carência (o spread pode ser reduzido até ao mínimo de 0,25% durante o período de carência de rendas ou pelo período máximo de 48 meses, caso seja aplicada a medida de estabelecimento de um valor residual); 4º. concessão de um empréstimo adicional autónomo destinado a suportar temporariamente o pagamento das prestações do crédito (este empréstimo a conceder ficará sujeito aos termos e condições equivalentes ao do crédito prestado,
nomeadamente quanto a juros e garantias prestadas). Aspecto fundamental para protecção do mutuário devedor é o que resulta do impedimento que impende sobre a instituição de crédito de agravar os spread e outros encargos com o crédito, bem como cobrar qualquer comissão adicional para alterar os contratos, excepto se essas despesas disserem respeito a custos apresentados por terceiros. Caso a instituição de crédito entenda como presumível que o mutuário não terá capacidade para cumprir o plano de reestruturação que delineou, pode apresentar um plano de reestruturação que contemple as seguintes medidas complementares: as já anteriormente referidas, desde que não tenham ainda sido aplicadas, nomeadamente, concessão de um período de carência ou estabelecimento de um valor residual no plano das amortizações, estabelecimento de período de carência, estabelecimento de um valor residual, prorrogação do prazo de amortização do empréstimo; redução do spread aplicável durante o período de carência; concessão de um empréstimo adicional autónomo destinado a suportar temporariamente o pagamento das prestações do crédito; carência total até 12 meses ou a redução parcial do capital a amortizar. Se a instituição de crédito decidir não apresentar um plano de reestruturação, pode aplicar as seguintes modalidades de medidas substitutivas da execução hipotecária: 1º. A dação em cumprimento do imóvel hipotecado, a qual poderá ter como efeito a extinção total ou parcial da dívida (o mutuário pode usufruir de um diferimento na contratação pelo prazo adicional de seis meses, durante o qual pode usar e usufruir do imóvel, pagando apenas as prestações de juros remuneratórios); 2º. a alienação do imóvel a FIIAH, promovida e acordada pela instituição de crédito, liquidando-se a dívida, a qual poderá ter como efeito a extinção total ou parcial da dívida (o mutuário tem o direito de permanecer na habitação como arrendatário, mas caso não exerça esse direito não pode opor-se à dação ao FIIAH); 3º. a permuta por uma habitação de valor inferior, reduzindo-se o capital em dívida pelo montante da diferença de valor entre as habitações, que terá como efeito a revisão do contrato de crédito (o mutuário pode recusar a aplicação desta medida, mas não qualquer uma das outras). A aplicação de qualquer uma das modalidades indicadas (medidas substitutivas de execução hipotecária) terá como efeito a extinção de processos judiciais relativos à cobrança da dívida. Relativamente à primeira modalidade, dação em cumprimento, refira-se que a dívida face ao banco extingue-se quando a soma do valor da avaliação actual do imóvel e das prestações já pagas for, pelo menos, igual ao valor do empréstimo inicial, ou o valor da avaliação actual for igual ou superior ao capital em dívida. Uma medida prevista neste diploma e que tem reflexos directos nos custos financeiros a suportar pelas partes é que estabelece que, os pedidos de documentos ou certidões efectuados no âmbito deste regime estão isentos de comissões, despesas e emolumentos normalmente cobrados pela instituição de crédito. Por outro lado, a prestação de falsas declarações constitui ilícito de fraude na obtenção de crédito, prevista no artigo 38º do Decreto-lei nº 28/84, de 20 de Janeiro. Por último, a lei analisada tem um período de vigência pré-estabelecido, até 31 de Dezembro de 2015, sem prejuízo da prorrogação da sua vigência dependente da avaliação do impacto global dos seus resultados a efectuar por uma Comissão constituída por representantes do Ministério das Finanças, do Ministério
da Economia, do Banco de Portugal, da CMVM, da Associação Portuguesa de Bancos e um representante dos consumidores a indicar pela Direcção geral do Consumidor. Manuel Ilhéu Novembro 2012 A informação contida na presente Nota é prestada de forma geral e abstracta, pelo que não deverá sustentar qualquer tomada de decisão concreta sem a necessária assistência profissional.