ula Oliveira anda Pau Ferna As alterações Regime Jurídico Reabilitação Urbana (Lei n.º32/2012) da
1. Os objetivos da alteração. 2
Os objetivos (artigo 1.º) Flexibilizar e simplificar os procedimentos de criação de áreas de reabilitação urbana; Criar um procedimento simplificado de controlo prévio de operações urbanísticas; Regular a reabilitação urbana de edifícios ou frações, ainda que localizados fora de áreas de reabilitação urbana, cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos e em que se justifique uma intervenção de reabilitação destinada a conferir lhes adequadas características de desempenho e de segurança. 3
Regime atual O regime da reabilitação urbana em áreas de reabilitação urbana (Parte II) continua aconfigurar se como a situação normal O regime especial aplicável a determinado tipo de edifícios independentemente da sua localização ou não naquelas áreas (ParteIII). 4
3. As alterações ao RJRU. 5
1.º ALTERAÇÃO: SIMPLIFICAÇÃO DA DELIMITAÇÃO DAS ARUS 6
1.ª Alteração: simplificação da delimitação das ARUs/aprovação das ORUs De um processo obrigatoriamente global, em que a delimitação da ARU integrava também, necessariamente, a aprovação da ORU, dos seus instrumentos estratégicos e a definição da entidade gestora (delimitada a ARU, faltava apenas executa la) À admissão de faseamento do processo de reabilitação urbana (1.º delimitação da área; 2.º aprovação da operação)
2.º ALTERAÇÃO: REGIME DAS OPERAÇÕES URBANÍSTICAS QUANDO AS ORUS SÃO APROVADAS POR PPRU QUE COINCIDAM COM PATRIMÓNIO CULTURAL IMÓVEL CLASSIFICADO OU EM VIAS DE CLASSIFICAÇÃO E RESPETIVAS ZONAS DE PROTEÇÃO. 8
Revogação do n.º 5 do artigo 28.º: passa a valer, sem concessões, a regra de que a vigência do PPRU determina a isenção da consulta da autoridade do património cultural em sede de controlo preventivo das operações urbanísticas que o concretizem, apenas se exigindo que tais atos, uma vez emanados, lhe sejam comunicados. Torna exigível que os PP promovam a identificação e tratamento, o mais completo possível, dos regimes de proteção dos imóveis classificados ou em vias de classificação (a razão de ser e os problemas) A operações de demolição total ou parcial a efetuar no património cultural imóvel classificado ou em vias de classificação: se o plano de pormenor identificar expressamente um imóvel classificado como sendo total ou parcialmente a demolir, deixa de ser necessário obter previamente, e de forma e expressa, autorização da responsável pelo mesmo 9autoridade
3.º ALTERAÇÃO: SIMPLIFICAÇÃO DOS PROCEDIMENTOS DE COMUNICAÇÃO PRÉVIA DAS OBRAS DE EDIFICAÇÃO PREVISTAS EM PPRU QUE TENHA UM CONTEÚDO SUFICIENTEMENTE PRECISO JUSTIFICADOR DO DESENCADEAMENTO DESTE PROCEDIMENTO 10
Um procedimento simplificado de comunicação prévia (só para áreas com PPRU) Possibilidade, quando a entidade gestora da operação de reabilitação urbana for o município, de ser criada uma unidade orgânica flexível interna e constituída nos termos da alínea a) do artigo 7.º e dos artigos 8.º e 10.º do Decreto Lei n.º 305/2009, de 23 de outubro, unidade que terá por função específica a apreciação doprocedimentod simplificado lf decontroloprévio artigo 53.º B A comunicação prévia é sempre apresentada perante o município que deve, quando não assumaas funções de entidade d gestora da área de reabilitação urbana, remete la de imediato, por meios eletrónicos, àrespetiva entidade gestora, notificando o interessado dessefactonoprazode5diasúteis(cfr. artigo 53.º C). Dispensa da realização de consultas e a solicitação de qualquer parecer, autorização ou aprovação a entidades externas ou a serviços da organização autárquica municipal (cfr. artigo 53.º D),
Um procedimento simplificado de comunicação prévia (só para áreas com PPRU) Previsão expressa de uma fase de audiência dos interessados (cfr.n.ºs5a7doartigo53.º E). O prazo de rejeição da comunicação prévia passa de 20 para 15 dias (artigo 53.º E, nº1) n.º 1). Previsão de um regime especial de proteção do existente (quer em relação ao artigo 60.º do RJUE, quer em relação ao artigo 51.º do RJRU) que engloba uma garantia passiva do existente e uma garantia ativa, assente esta na declaração dos técnicos
Um procedimento simplificado de comunicação prévia (só para áreas com PPRU) A entidade gestora apenas pode rejeitar a comunicação com base na violação de normas legais e regulamentares cujo incumprimentoi não tenha sido identificado pelo técnico autor do projeto no termo de responsabilidade, O técnico deve declarar nesse termo que a desconformidade com as normas em vigor não é originada nem agravada pela operação de reabilitação urbana ou que esta melhora as condições de segurança e de salubridade da edificação e ainda que são observadas as opções de construção adequadas à segurança estrutural e sísmica do edifício (artigo 53.º F do RJRU). 13
4.º ALTERAÇÃO: PROCEDIMENTO ESPECÍFICO DE AUTORIZAÇÃO DE UTILIZAÇÃO 14
Um procedimento específico de autorização de utilização Apenas aplicável às situações de comunicação prévia simplificadas (as referidas antes e as que seguem o regime especial de reabilitação previsto nos artigos 77.º A e 77.º B): crítica. O requerimento (e não o termo de responsabilidade) d deve conter a identificação do titular da autorização de utilização, do edifício ou a fração autónoma a que respeita e o uso a que se destina o edifício ou a fração autónoma, devendo este ser acompanhado de termo de responsabilidade no qual se declare que estão cumpridos os requisitos legais para a constituição da propriedade horizontal, quando aplicável.
Um procedimento específico de autorização de utilização Caso não se determine a realização de vistoria no prazo de 10 dias úteis a contar da receção do requerimento, o termo de responsabilidade (acompanhado daquele requerimento e do comprovativo da apresentação de ambos à entidade gestora), vale como autorização de utilização, para os efeitos do disposto no artigo 62.º do RJUE, substituindo btit i o alvará de utilização referido no n.º 3 do artigo 74.º do RJUE. O legislador confere de imediato aos documentos apresentados pelo requerente o valor de alvará para todos os efeitos, inclusive perante terceiros, designadamente para efeitos da celebração de negócios jurídicos relativos ao edifício ou fração autónoma reabilitados e para efeitos de registo. 16
Um procedimento específico de autorização de utilização Já o mesmo não se diz nas situações em que haja lugar a vistoria e na sua sequência deva ser emitida autorização de utilização ou a realização de nova vistoria, nos casos previstos no artigo 65.º do RJUE. Crítica
5.º ALTERAÇÃO: UM REGIME ESPECIAL DE REABILITAÇÃO DE CERTOS EDIFÍCIOS 18
Âmbito de aplicação edifícios Construção legalmente existente; concluída há pelo menos 30 anos (este requisito pode ser difícil de provar nas situações em que não tenha sido requerida a respetiva autorização de utilização, cabendo, por isso, ao interessado comprová lo); que não sejam individualmente classificados ou em vias de classificação ou localizados em áreas urbanas de génese ilegal, salvo se estiverem incluídos em áreas de reabilitação urbana (ou que, estando integrados em zonas de proteção e não sendo individualmente classificados nem em vias de classificação, não importem novas aberturas de vãos na fachada ou na cobertura);
Âmbito de aplicação edifícios nos quais, em virtude da sua insuficiência, degradação ou obsolescência, designadamente no que se refere às suas condições de uso, solidez, segurança, estética ou salubridade, se justifique uma intervenção de reabilitação destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva; que preservem as fachadas principais do edifício com todos os seus elementos não dissonantes; que mantenham os elementos arquitetónicos e estruturais de valor patrimonial do edifício, designadamente abóbadas, arcarias, estruturas metálicasoude madeira;
Âmbito de aplicação edifícios que mantenham o número de pisos acima do solo e no subsolo, bem como a configuração da cobertura, sendo admitido o aproveitamento do vão da cobertura como área útil, com possibilidade de abertura de vãos para comunicação com o exterior, nos termos previstos nas normas legais e regulamentares e nos instrumentos de gestão territorial aplicáveis; e que não reduzam a resistência estrutural do edifício, designadamente ao nível sísmico, e observem as opções de construção adequadas à segurança estrutural e sísmica do edifício.
O regime especial Por força do artigo 77.º B aplica se, com as necessárias ái adaptações, o procedimento simplificado de comunicação prévia anteriormente referido, exceto se as mesmas estiverem isentas de controlo preventivo nos termos do RJUE (caso em que também neste âmbito não estarão sujeitas a controlo). Nos casos em que se trate de imóveis integrados em zonas de proteção e que não sejam individualmente classificados nem em vias de classificação, que não importem novas aberturas de vãos na fachada ou na cobertura, a comunicação deve ser remetida à administração do património cultural, para emissão de parecer não vinculativo no prazo de 10 dias úteis (parecer tácito favorável).
O regime especial Solução assente em edifícios i isolados parece confundir reabilitação do edificado com reabilitação da cidade ou de áreas urbanas nela contidas (reabilitação urbana): a soma da reabilitação de vários edifícios não terá necessariamente como resultado direto a reabilitação da cidade e, assim, da qualidade de vida dos cidadãos.
O regime especial Notas da participação i da Comissão Nacional Portuguesa do ICOMOS na audição parlamentar sobre a PPL nº 24/XII/1ª GOV Comissão de Ambiente, Ordenamento do Território e Poder Local Assembleia da República Será que uma vez instituído (este regime) alguma autarquia se vai preocupar com a delimitação de ARU, adefinição de estratégias, a elaboração de PPRU? Para quê se é possível ter todos os benefícios sem quaisquer regras? Para quê se assim é imediata a aprovação da ação? Para quê se ainda por cima a Lei privilegia esta casuística e, assim, a discricionariedade?..
6.º ALTERAÇÃO: UM REGIME SIMPLIFICADO DE CONSTITUIÇÃO DE PROPRIEDADE HORIZONTAL PARA TODAS AS OPERAÇÕES APROVADAS AO ABRIGO DO REGIME JURÍDICO DA REABILITAÇÃO URBANA 25
Constituição da propriedade horizontal o termo de responsabilidade subscrito por técnico legalmente habilitado atestando que estão verificados os requisitos legais para a constituição da propriedade p horizontal, acompanhado de comprovativo da sua apresentação ao município ou à entidade gestora vale como documento comprovativo de que as frações autónomas satisfazem os requisitos legais, para os efeitos do disposto no artigo 59.º do Código do Notariado. Nestes casos dispensa se a atividade certificadora municipal. O que significa que a constatação de que o imóvel e respetivas frações não cumprem os requisitos para constituição em propriedade p horizontal apenas passa a poder ser imputada ao titular da autorização e ao técnico que assinou o termo de responsabilidade. 26
Constituição da propriedade horizontal Deve ser o comprovativo da apresentação que deve conter elementos como a identificação do titular da autorização de utilização, a identificação do edifício e as frações autónomas, bem como as respetivas áreas e a indicação do fim a que se destinam as frações autónomas, Para o termo de responsabilidade deve ficar a declaração de que estão cumpridos os requisitos legais para a constituição da propriedade horizontal. Aguarda se o modelo dos termos de responsabilidade a fixar por Portaria. 27
OUTRAS ALTERAÇÕES 28
Obrigação de reabilitar (artigo 55.º) A entidade gestora só pode impor a obrigação de realização de obras de reabilitação caso seja atribuído aumedifício i ou fração umnível de conservação 1 ou 2. Alteração que permite definir com maior objetividade otipodesituaçõescarecidasdeintervenção,sendo apenas estas que podem justificar uma atuação impositiva ou substitutiva por parte da entidade gestora sejano âmbito da reabilitação urbana, seja em geral no âmbito do regime jurídico da urbanização e edificação (artigo 89.º). 29
Os critérios de avaliação/determinação do nível de conservação do edificado encontram se previstos no Decreto Lei n.º 156/2006, e nos artigos 2.º a 6.º da Portaria n.º 1192 B/2006, sendo para eles que remete o artigo 65.º do RJRU [estes níveis refletem o estado de conservação de um prédio urbano e a existência nesse prédio de infraestruturas básicas, consistindo em: nível 1 (péssimo), nível 2 (mau), nível 3 (médio), nível 4 (bom), nível 5 (excelente), devendo ser objeto de inspeção realizada em princípio p por arquiteto ou engenheiro (ou, subsidiariamente, por engenheiro técnico), no termo da qual é preenchida uma ficha de avaliação que integra os elementos do locado aavaliar]. A determinação do nível de conservação compete à câmara municipal ou, em caso de delegação, à entidade gestora da área de reabilitação urbana, exercendo estas entidades os poderes inicialmente cometidos àquelas comissões arbitrais municipais. 30
Arrendamento forçado Foi eliminada a possibilidade de o proprietário p se opor à celebração do contrato de arrendamento requerendo a venda forçada ou a expropriação, Razão de ser: essa possibilidade poderia colocar em causa a sustentabilidade da intervenção a cargo da entidade gestora (que não teria programado inicialmente o financiamentodestas aquisições). 31
Venda forçada Com a alteração de 2012, caso o proprietário tenha apresentado contraproposta com um valor superior ao valor base do edifício ou fração resultante da avaliação, o valor base da venda em hasta pública passa a ser o valor fixado por recurso prévio à arbitragem e demais expedientes processuais do Código das Expropriações. Esta fixação prévia (por via judicial) do valor base da venda forçada (que equivale, nos termos da lei, ao valor da indemnização justa correspondente ao valor venal do bem), assegura que a entidade gestora não tem de cobrir a posteriori o valor que medeia entre o valor da licitação e o valor da justa indemnização.
Venda forçada Esta alteração salvaguarda assim a entidade gestora e a sustentabilidade financeira das operações de reabilitação urbana, ainda que delongue o processo de reabilitação (já que a venda forçada só tem lugar em momento posterior à discussão judicialdo valorbase de licitação). Por outro lado, obriga a uma maior atenção dos proprietários relativamente à tramitação do procedimento de venda forçada, já que se estiverem de acordo com o valor proposto pela entidade gestora ou não apresentarem contraproposta, t a entidade d gestora pode lançar a hasta pública com base no valor por si definido nos termos do artigo 62.º, n.º 4, entregando aos proprietários o produto da hasta pública e assim terminado o respetivo procedimento
Bibliografia de apoio Fernanda Paula, Dulce Lopes, As recentes alterações ao Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, in Revista de Direito Regional e Local, nº 19, setembro/outubro 2012 34