fls. 190 Registro: 2017.0000272205 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 2238772-58.2016.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante QUEIROZ GALVAO PAULISTA 12 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA., é agravado JOSÉ ROBERTO DELARISSA JÚNIOR. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente) e BERETTA DA SILVEIRA. São Paulo, 21 de abril de 2017. Marcia Dalla Déa Barone relator Assinatura Eletrônica
fls. 191 VOTO Nº 16.786 Agravante: Queiroz Galvão Paulista 12 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. Agravado: José Roberto Delarissa Júnior Comarca: São Paulo - Foro Central - 35ª VC Juiz: Gustavo Henrique Bretas Marzagão Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas - Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel - Rescisão contratual pleiteada pelo comprador - Decisão que apreciou parte do mérito dos pedidos iniciais, nos termos do Artigo 356 do Código de Processo Civil, com a postergação da análise do pedido de devolução da quantia paga a título de comissão de corretagem e Taxa Sati - Abusividade da cláusula nona do contrato - Imposição de desvantagem indevida ao consumidor - Nulidade confirmada - Mantida a determinação de restituição de 90% dos valores pagos - Juros de mora que incidem desde a citação (art. 405 do Código Civil) - Decisão mantida - Recurso não provido. Vistos, Cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto contra a decisão de fls. 154/156, que em sede de ação de rescisão contratual procedeu à análise parcial do mérito com fundamento no Artigo 356, II, do Código de Processo Civil, julgando procedente o pedido para rescindir o contrato de promessa de compra e venda referente à unidade n. 507 do Condomínio Viaza 400, Campo Belo-SP, firmado entre as partes e para condenar a ré a pagar ao autor, de uma só vez, o valor correspondente a 90% das parcelas pagas. A ré VOTO Nº 16.786 2
fls. 192 foi condenada no pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação. Em relação à corretagem e taxa SATI o feito ficou suspenso, sendo postergada a respectiva análise. Observa-se que a sentença proferida em maio de 2016 foi republicada. Foram também opostos embargos de declaração rejeitados pela decisão de fls. 286 dos autos principais. Argumenta o agravante, em síntese, que uma vez configurada a hipótese de resilição da promessa de compra e venda, a retenção de apenas 10% do valor do imóvel se mostra inferior ao previsto na cláusula nona do contrato entabulado entre as partes. Postula, assim, a concessão da medida de urgência para a retenção de 30% dos valores pagos e, ainda, para que os juros de mora incidam a partir da data do trânsito e julgado. Subsidiariamente, pugna, pela retenção de 25% dos valores pagos, nos moldes do disposto no artigo 300 do Código de Processo Civil. O despacho inicial indeferiu o pedido de efeito suspensivo ao agravo de instrumento (fls. 161/162). Contraminuta (fls.164/181 e documentos de fls. 182/187). As partes não se opuseram ao julgamento virtual (fls. 188). É o relatório. O autor firmou com a requerida o instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda e outros pactos, referente a unidade autônoma n. 507 do Condomínio VOTO Nº 16.786 3
fls. 193 Viaza 400, Campo Belo-SP (fls. 93/120). Diante do desinteresse na aquisição do imóvel, o requerente ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, a qual foi julgada parcialmente procedente, nos termos do Artigo 356 do Código de Processo Civil, para declarar rescindido o contrato, condenando à ré a devolver 90% do valor pago, corrigido e atualizado pela Tabela Prática deste Egrégio Tribunal de Justiça a contar do desembolso e mais juros de mora de 1% ao mês a incidir a partir da citação. A construtora requerida interpôs agravo de instrumento para que a retenção corresponda a 30% do valor pago a incidir a partir do transito em julgado. Mas razão não lhe assiste. Inequívoca a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, tendo em vista que a relação jurídica sub judice enquadra-se como relação de consumo, nos termos dos artigos 1º e 2º daquele Diploma legal. Cumpre salientar que o agravado, na condição de compromissário comprador de bem imóvel, é parte vulnerável na relação contratual estabelecida com a agravante, a qual, por outro lado, é grande empreendedora da área imobiliária, que atua objetivando lucro, sendo assim, fornecedora sujeita às normas consumeristas. Inegável, ademais, que o contrato celebrado é de adesão, uma vez que a maioria de suas cláusulas foi estipulada pela fornecedora. Desse modo, a aplicação da cláusula nona VOTO Nº 16.786 4
fls. 194 do contrato (fls. 105/106) esta eivada de nulidade, tendo em vista que coloca o consumidor em desvantagem excessiva, mostrando-se, assim, abusiva, de conformidade com as Normas Consumeristas. Nesse contexto, não é possível admitir como válida a cláusula em questão, devendo a construtora restituir os valores pagos, segundo jurisprudência pacífica desta Corte de Justiça, conforme restou sedimentado nas Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo, é autorizada a retenção de parte dos valores pagos, in verbis : Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem; Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição; e Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção. Assim, admitida a retenção de parte dos valores pagos, a título de compensação com os gastos relativos à administração do negócio e as despesas administrativas da rescisão. A restituição dos valores deve ser realizada na forma estabelecida na r. sentença, ou seja, na quantia VOTO Nº 16.786 5
fls. 195 correspondente a 90% dos valores pagos, que se mostra mais adequada ao restabelecimento do status quo ante, devendo assim, a ré reter 10% desses valores. Tal montante se mostra satisfatório para a cobertura das despesas administrativas decorrentes do contrato, considerando os gastos comumente empregados para a implantação do loteamento e propaganda. Nesse sentido: 1074109-71.2014.8.26.0100 Agravo Regimental/ Promessa de Compra e Venda Relator(a): Carlos Alberto de Salles Comarca: São Paulo Órgão julgador: Data do julgamento: 06/04/2015 Data de registro: 06/04/2015 Ementa: Agravo Regimental. Interposição contra decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso de apelação para declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, condenando a ré à restituição dos valores pagos a título de taxas de intermediação e das parcelas pagas, autorizada a retenção de 10% para pagamento de despesas com propaganda e administração. Agravo regimental não provido. 3000108-45.2013.8.26.0382 Apelação / Promessa de Compra e Venda Relator(a): Alexandre Marcondes Comarca: Mirassol Órgão julgador: Data do julgamento: 23/03/2015 Data de registro: 23/03/2015 Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse Rescisão do contrato por inadimplemento da promitente compradora Vendedora que não é obrigada a aceitar a proposta de parcelamento da dívida - Direito da compradora à restituição do sinal - Valor que integra o preço ajustado Arras de caráter confirmatório do negócio jurídico Retenção, pela vendedora, de 10% do montante pago pela compradora para fazer frente a despesas administrativas e de propaganda Incidência da Súmula nº 1 do TJSP Pedido de indenização pelo tempo de ocupação do imóvel não formulado na inicial Inadmissibilidade de apreciação em sede de apelação Juros de mora Incidência sobre o montante a ser restituído a ré após o trânsito em julgado e da intimação da autora para pagamento RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS, O DA AUTORA NA PARTE CONHECIDA. VOTO Nº 16.786 6
fls. 196 A restituição deverá ser feita em parcela única, de acordo com os termos da Súmula nº 2 desta Egrégia Seção de Direito Privado, acrescida de correção monetária desde cada desembolso, além de juros de mora a contar da citação, nos termos do disposto no artigo 405 do Código Civil. Mantida a sucumbência na forma fixada pelo decisum. Em face do exposto, pelo voto, Nega-se provimento ao recurso, mantida inalterada a decisão agravada. MARCIA DALLA DÉA BARONE Relatora VOTO Nº 16.786 7