Laudo de avaliação de imóveis Renegociação Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário GILSON DE SOUZA MARINS Nº CPF / CNPJ 32822773858 Nome Empreendimento Valor Compra Venda R$ 480.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 01 0007 0510 23001 046 0 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 51507 Logradouro R ARAGUARI Nº 295 Andar Complemento Bairro Cidade GUARAREMA UF SP CEP 08900-000 Latitude -23.412880 Longitude -46.017310 Caracterização da Região Região Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência Uso Terreno Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Vista Permanente Área (em ):467,25 Testada (Frente):15,50 m Lado Direito:30,00 m Fração Ideal:100,000000 % Fundos14,00 m Lado Esquerdo:36,75 m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Vistoria externa Contato Telefônico Acompanhante: - Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: 0 Unidades Por Andar: 0 Nº Total de Unidades: 0 N de Elevadores: 0 Valor Condomínio: R$ 0,00 Por Mês Por Ano dos Andares Uso Condomínio: Não se aplica Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Vaga Autônoma Depósito Autônomo Loft Outro - Descrever Abaixo Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 12 Ano Construção 2006 Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Em Construção Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 1 Fachada Pintura Esquadrias Alumínio N Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 1 Dimensões Área Privativa:0,00 Área Comum ():0,00 Área Total ():182,40 Área Averbada:182.4 Área não Averbada0 Nº Vagas Cobertas Cobertas 2 Descobertas 0 Privativas 2 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 1 / 5
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não Casa localizada em via pública.nota: Não foi realizada a vistoria interna. A idade aparente e estado de conservação foram consideradas conforme fachada externa. Foi preenchido 01 dormitório e 01 banheiro para finalização do laudo no sistema CETIP.Há uma pequena diferença entre a área construída averbada na matrícula (182,40) e a informada no IPTU (182,21). Para o cálculo foi considerada a área da matrícula, por tratar-se da área oficial, não sendo possível aferir se refere-se a área atual do imóvel. QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 29/10/2018 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? Há uma pequena diferença entre a área construída averbada na matrícula (182,40) e a informada no IPTU (182,21). Para o cálculo foi considerada a área da matrícula, por tratar-se da área oficial, não sendo possível aferir se refere-se a área atual do imóvel. 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O Imóvel não possui suspeitas de Contaminação? O imóvel avaliado está em conformidade com a(s) regra(s) de negócio estabelecidas pela instituição financeira para o Produto? Observações Finais Casa localizada em via pública.nota: Não foi realizada a vistoria interna. A idade aparente e estado de conservação foram consideradas conforme fachada externa. Foi preenchido 01 dormitório e 01 banheiro para finalização do laudo no sistema CETIP.Há uma pequena diferença entre a área construída averbada na matrícula (182,40) e a informada no IPTU (182,21). Para o cálculo foi considerada a área da matrícula, por tratar-se da área oficial, não sendo possível aferir se refere-se a área atual do imóvel. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total () Terreno 1 Logradouro R ARAGUARI Nº 388 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro ITAPEMA Cidade GUARAREMA UF SP CEP 08900-000 Latitude -23.412880 Longitude -46.017310 Sala, 3 dormitórios, sendo 1 susíte e demais dependências Fonte de Informações Marcos Rachid Telefone (99) 961-9116 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 10 Ano Construção 2008 Estado Conservação Imóvel Bom 450.000,00 Valor R$ 2.500,00 Padrão Médio Testada (Frente) 7,50 ) 320,00 Área Privativa 180 Área Comum () 0 Vida Útil (em anos) 60 () 180,00 2 Logradouro R BEBERIBE Nº 268 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro ITAPEMA Cidade GUARAREMA UF SP CEP 08900-000 Latitude -23.411997 Longitude -46.018330 Sala, 3 dormitórios, sendo 1 susíte e demais dependências Fonte de Informações Simone Telefone (46) 93-6222 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 5 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 0 Ano Construção 2018 Estado Conservação Imóvel Bom 550.000,00 Valor R$ 2.835,05 Padrão Médio Testada (Frente) 7,50 ) 300,00 Área Privativa 194 Área Comum () 0 Vida Útil (em anos) 60 () 194,00 3 Logradouro AV AMAZONAS Nº 122 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro CAMPAGNOLI Cidade GUARAREMA UF SP CEP 08900-000 Latitude -23.413005 Longitude -46.020175 Sala, 3 dormitórios, sendo 1 susíte e demais dependências Fonte de Informações Guararema Im. Telefone (46) 93-2304 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 3 Ano Construção 2015 Estado Conservação Imóvel Bom 420.000,00 Valor R$ 2.937,06 Padrão Médio Testada (Frente) 7,50 ) 300,00 Área Privativa 143 Área Comum () 0 Vida Útil (em anos) 60 () 143,00 4 Logradouro R JOAO B SHERMA Nº 61 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro ITAPEMA Cidade GUARAREMA UF SP CEP 08900-000 Latitude -23.409390 Longitude -46.016670 Sala, 3 dormitórios, sendo 1 susíte e demais dependências Fonte de Informações Soraia Telefone (46) 93-3902 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 4 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 20 Ano Construção 1998 Estado Conservação Imóvel Bom 470.000,00 Valor R$ 2.764,71 Padrão Médio Testada (Frente) 15,00 ) 550,00 Área Privativa 170 Área Comum () 0 Vida Útil (em anos) 60 () 170,00 5 Logradouro R GUILHERME MARCHINI Nº 250 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro CAMPAGNOLI Cidade GUARAREMA UF SP CEP 08900-000 Latitude -23.405348 Longitude -46.015993 Sala, 3 suítes e demais dependências Fonte de Informações Polo Im. Telefone (46) 93-3717 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 4 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 3 Idade Aparente 14 Ano Construção 2004 Estado Conservação Imóvel Bom 550.000,00 Valor R$ 2.750,00 Padrão Médio Testada (Frente) 20,00 ) 550,00 Área Privativa 200 Área Comum () 0 Vida Útil (em anos) 60 () 200,00 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 2 / 5
Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: I Grau de Precisão: I Metodologia: Evolutivo Cálculo do Coeficiente de Depreciação N Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual % Coef. Deprec. 1 60 10,00 17 Novo e Regular 1,50 0,9040 0,20 0,9232 2 60 0,00 0 Novo e Regular 1,50 1,0000 0,20 1,0000 3 60 3,00 5 Novo e Regular 1,50 0,9740 0,20 0,9792 4 60 20,00 33 Novo e Regular 1,50 0,7770 0,20 0,8216 5 60 14,00 23 Novo e Regular 1,50 0,8550 0,20 0,8840 Cálculo Custo Construção e Valor Terreno N Valor Venda / Oferta () CUB (R$/) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor Edificação Fator Oferta Valor Terreno 1 450.000,00 180,00 1.365,56 1,386 0,9232 1.747,31 314.515,69 0,90 121.935,88 2 550.000,00 194,00 1.365,56 1,572 1,0000 2.146,66 416.452,10 0,90 120.193,11 3 420.000,00 143,00 1.365,56 1,560 0,9792 2.085,96 298.292,84 0,90 109.536,44 4 470.000,00 170,00 1.365,56 1,386 0,8216 1.555,01 264.352,47 0,90 185.082,78 5 550.000,00 200,00 1.365,56 1,386 0,8840 1.673,12 334.623,38 0,90 193.838,96 Homogeneização Amostra Área () Dados Iniciais (1) Homogeneização (R$/) Amostra 1 320,00 381,05 0,9500 362,00 Amostra 2 300,00 400,64 0,9400 376,61 Amostra 3 300,00 365,12 0,9400 343,21 Amostra 4 550,00 336,51 1,0400 349,97 Amostra 5 550,00 352,43 1,0400 366,53 Fatores: MÉDIAS DAS AMOSTRAS 359,66 (1) - Área Valor Minimo 251,77 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Máximo 467,56 Determinação Valor Terreno Zona Área (em ) Unit. Fator Frente Fator Profundidade Área Fator Esquina Fator Topografia Fator Consistência Homogeneização (R$/) Valor (R$) 2 467,25 359,66 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 359,66 168.053,28 Determinação Valor Construção Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual Coef. Deprec. 60 12,00 20 Novo e Regular 1,50 0,8800 0,20 0,9040 Área Privativa CUB (R$/) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor 182,40 1.365,56 1,386 0,9040 1.710,97 312.080,97 Determinação Valor Imóvel Valor Terreno Valor Edificação F Com Adotado 168.053,28 312.080,97 1,0000 480.134,25 Cálculo Valor Avaliação Área do Terreno (): 467,25 Valor : R$ 359,66 Valor Terreno: R$ 168.000,00 (): 182,40 Valor : R$ 1.710,97 Valor Edificação: R$ 312.000,00 Valor de Liquidez: R$ 332.000,00 Valor Imóvel: R$ 480.000,00 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 168.000,00 Valor por extenso: cento e sessenta e oito mil reais Valor Edificação R$ 312.000,00 Valor por extenso: trezentos e doze mil reais Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas 51507 0 Indefinido Valor Imóvel R$ 480.000,00 Valor por extenso: quatrocentos e oitenta mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Nome da Empresa LVC Local e Data Jundiai 01/11/2018 Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 480.000,00 Tipo Unidade Autônoma Área () Valor Nome do Avaliador LUIZ VIRIATO MARTINS CABRAL CREA / CAU 0600832340 Valor de Liquidação Forçada "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 3 / 5
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Identificação do imóvel Identificação do logradouro Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 4 / 5
Imagem - Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 5 / 5