Laudo de avaliação de imóveis Renegociação Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário EDUARDO ROBERTO OLIVEIRA Nº CPF / CNPJ 25803671878 Nome Empreendimento Valor Compra Venda R$ 352.570,35 Data Venda Nº Controle Interno 0100071036230000160 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 48.415 Logradouro R AIRES MONTEIRO Nº 341 Andar Complemento LT 14 B QD H Bairro ARUJA CENTER VILLE Cidade ARUJA UF SP CEP 07401-085 Latitude -23.389040 Longitude -46.326450 Caracterização da Região Região Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência Uso Terreno Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Vista Permanente Área (em ):144,60 Testada (Frente):6,53 m Lado Direito:22,20 m Fração Ideal:100,000000 % Fundos22,40 m Lado Esquerdo:6,50 m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: vistoria externa Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano dos Andares Uso Condomínio: não se aplica Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Vaga Autônoma Depósito Autônomo Loft Outro - Descrever Abaixo Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 8 Ano Construção 2010 Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Em Construção Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 1 Fachada Pintura Esquadrias Alumínio N Andares do Imóvel Avaliado 2 Nº Dormitórios 1 Dimensões Área Privativa:105,00 Área Comum ():0,00 Área Total ():105,00 Área Averbada:105 Área não Averbada Nº Vagas Cobertas Cobertas 0 Descobertas 2 Privativas 2 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 1 / 5
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não Imóvel em via pública. Não foi realizada vistoria interna do imóvel. Dados conforme matricula e IPTU do imóvel, não sendo possivel aferir se as áreas referem-se ao imóvel na atualidade.o estado de conservação e a idade aparente foram consideradas de acordo com o aspecto externo do imóvel. Para efeito de finalização da CETIP foi preenchido 1 dormitório e 1 banheiro. QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 15/06/2018 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação? O imóvel avaliado está em conformidade com a(s) regra(s) de negócio estabelecidas pela instituição financeira para o Produto? Observações Finais Imóvel em via pública. Não foi realizada vistoria interna do imóvel. Dados conforme matricula e IPTU do imóvel, não sendo possivel aferir se as áreas referem-se ao imóvel na atualidade.o estado de conservação e a idade aparente foram consideradas de acordo com o aspecto externo do imóvel. Para efeito de finalização da CETIP foi preenchido 1 dormitório e 1 banheiro. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total () Terreno 1 Logradouro R PEDRO DE TOLEDO Nº 181 Andar Complemento SB Proximidade do Imóvel 0 km Bairro VILA RIMAN Cidade ARUJA UF SP CEP 07401-355 Latitude -23.392195 Longitude -46.320931 Sala, 3 dormitórios, sendo 1 suíte e demais dependências Fonte de Informações Antonio - Construtor Telefone (94) 731-6311 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 0 Ano Construção 2018 Estado Conservação Imóvel Bom 415.000,00 Valor R$ 4.000,00 Padrão Médio Testada (Frente) 7,00 ) 141,00 Área Privativa 103.75 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 () 103,75 2 Logradouro R PEDRO DE TOLEDO Nº 175 Andar Complemento SB Proximidade do Imóvel 0 km Bairro VILA RIMAN Cidade ARUJA UF SP CEP 07401-355 Latitude -23.392244 Longitude -46.320896 Sala, 3 quartos, sendo 1 suíte e demais dependências Fonte de Informações Antonio - Construtor Telefone (94) 731-6311 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 0 Ano Construção 2018 Estado Conservação Imóvel Bom 415.000,00 Valor R$ 4.000,00 Padrão Médio Testada (Frente) 7,00 ) 141,00 Área Privativa 103.75 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 () 103,75 3 Logradouro R ARMANDO SALES DE OLIVEIRA Nº 61 Andar Complemento SB Proximidade do Imóvel 1.5 km Bairro VILA RIMAN Cidade ARUJA UF SP CEP 07401-345 Latitude -23.393482 Longitude -46.320840 Sala, 3 quartos, sendo 1 suíte e demais dependências Fonte de Informações Era Im. Telefone (46) 55-2993 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 3 Idade Aparente 18 Ano Construção 2000 Estado Conservação Imóvel Bom 550.000,00 Valor R$ 4.583,33 Padrão Médio Testada (Frente) 10,00 ) 245,00 Área Privativa 120 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 () 120,00 4 Logradouro Rua Julio Prestes Nº ao lado do nº 58 Andar Complemento Sobrado Proximidade do Imóvel 1.3 km 5 Bairro Vila Riman Cidade Arujá UF SP CEP 07432-575 Latitude 0 Longitude 0 Sala, 3 suítes e demais dependências. Fonte de Informações Sucesso Im. Telefone (47) 96-2516 Status Vendido Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 3 Idade Aparente 12 Ano Construção 2006 Estado Conservação Imóvel Bom 845.000,00 Valor R$ 4.121,95 Padrão Médio Testada (Frente) 10,00 ) 400,00 Área Privativa 205 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 Logradouro R SEBASTIAO DEMETRIO RODRIGUES () 205,00 Nº 172 Andar Complemento SB Proximidade do Imóvel 1.6 km Bairro CHACARA SAO JOSE Cidade ARUJA UF SP CEP 07402-315 Latitude -23.396709 Longitude -46.311486 Sala, 3 quartos, sendo 1 suíte e demais dependências Fonte de Informações Galvão Im. Telefone (47) 26-7853 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 3 Idade Aparente 15 Ano Construção 2003 Estado Conservação Imóvel Bom 660.000,00 Valor R$ 3.300,00 Padrão Médio Testada (Frente) 10,00 ) 320,00 Área Privativa 200 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 () 200,00 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 2 / 5
Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: I Grau de Precisão: II Metodologia: Evolutivo Cálculo do Coeficiente de Depreciação N Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual % Coef. Deprec. 1 60 0,00 0 Novo e Regular 1,50 1,0000 20,00 1,0000 2 60 0,00 0 Novo e Regular 1,50 1,0000 20,00 1,0000 3 60 18,00 30 Novo e Regular 1,50 0,8050 20,00 0,8440 4 60 12,00 20 Novo e Regular 1,50 0,8800 20,00 0,9040 5 60 15,00 25 Novo e Regular 1,50 0,8440 20,00 0,8752 Cálculo Custo Construção e Valor Terreno N Valor Venda / Oferta () CUB (R$/) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor Edificação Fator Oferta Valor Terreno 1 415.000,00 103,75 1.348,41 1,386 1,0000 1.868,90 193.897,99 0,90 198.991,81 2 415.000,00 103,75 1.348,41 1,386 1,0000 1.868,90 193.897,99 0,90 198.991,81 3 550.000,00 120,00 1.348,41 1,386 0,8440 1.577,35 189.281,81 0,90 324.646,37 4 845.000,00 205,00 1.348,41 1,386 0,9040 1.689,48 346.343,85 1,00 498.656,15 5 660.000,00 200,00 1.348,41 1,386 0,8752 1.635,66 327.131,60 0,90 299.581,56 Homogeneização Amostra Área () Dados Iniciais (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) Homogeneização (R$/) Amostra 1 141,00 1.411,290,9900 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1.397,18 Amostra 2 141,00 1.411,290,9900 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1.397,18 Amostra 3 245,00 1.325,091,0600 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1.404,59 Amostra 4 400,00 1.246,641,1300 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1.408,70 Amostra 5 320,00 936,19 1,1000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1.029,81 Fatores: MÉDIAS DAS AMOSTRAS 1.327,49 (1) - Área, (2) - Fator Frente, (3) - Fator Esquina, (4) - Fator Profundidade, (5) - Fator Topografia, (6) - Fator Consistência, (7) - Fator Valor Minimo 929,24 Localização Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Máximo 1.725,74 Determinação Valor Terreno Zona Área (em ) Unit. Fator Frente Fator Profundidade Área Fator Esquina Fator Topografia Fator Consistência Homogeneização (R$/) Valor (R$) 2 144,60 1.327,49 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1.327,49 191.955,37 Determinação Valor Construção Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual Coef. Deprec. 60 8,00 13 Novo e Regular 1,50 0,9240 0,20 0,9392 Área Privativa CUB (R$/) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor 105,00 1.348,41 1,386 0,9392 1.755,27 184.303,07 Determinação Valor Imóvel Valor Terreno Valor Edificação F Com Adotado 191.955,37 184.303,07 1,0000 376.258,44 Cálculo Valor Avaliação Área do Terreno (): 144,60 Valor : R$ 1.327,49 Valor Terreno: R$ 191.955,37 (): 105,00 Valor : R$ 1.755,27 Valor Edificação: R$ 184.303,07 Valor de Liquidez: R$ 263.000,00 Valor Imóvel: R$ 376.000,00 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 192.000,00 Valor por extenso: cento e noventa e dois mil reais Valor Edificação R$ 184.000,00 Valor por extenso: cento e oitenta e quatro mil reais Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas 48.415 0 Indefinido Valor Imóvel R$ 376.000,00 Valor por extenso: trezentos e setenta e seis mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Nome da Empresa LVC Local e Data Jundiaí 18/06/2018 Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 376.000,00 Tipo Unidade Autônoma Área () Valor Nome do Avaliador LUIZ VIRIATO MARTINS CABRAL CREA / CAU 0600832340 Valor de Liquidação Forçada "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 3 / 5
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 4 / 5
Imagem - Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 5 / 5