Automação do relacionamento com os cartórios de Registros de Imóveis e padronização de contratos

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1 Automação do relacionamento com os cartórios de Registros de Imóveis e padronização de contratos Flauzilino Araújo dos Santos Oficial de Primeiro Registro de Imóveis de São Paulo - Capital Presidente da Associação dos Registradores Imobiliários do Estado de São Paulo (ARISP) Diretor de Tecnologia do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB)

2 Posição do Registro de Imóveis na Estrutura Jurídica Nacional Os contornos fundamentais do Sistema de Registro de Imóveis estão delineados em diversos dispositivos da Constituição da República Federativa do Brasil. CF/Art. 236: Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. 1º - Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário. 2º - Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro. 3º - O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por mais de seis meses.

3 A dupla natureza do Registro de Imóveis: Pública e Privada PÚBLICA: Quanto à dependência da Administração nos seguintes aspectos: a) Funcional: acesso por concurso público de provas e títulos, direitos e deveres, proibições e impedimentos, atuação imparcial e independente, decisões fundamentadas e recorríveis, fiscalização pelo Poder Judiciário, responsabilização civil, administrativa e penal, territorialidade, fixação dos emolumentos por lei (taxa), gratuidades, isenções, extinção da delegação etc.; b) Prestação de serviços: localização da serventia, fixação de horário mínimo de atendimento, continuidade dos serviços, mobiliário e sistemas adequados, informatização etc.; PRIVADA: gestão econômica, financeira e administrativa da Serventia, contratação de pessoal e serviços, aquisição de móveis e equipamentos, responsabilização civil por inadequado exercício profissional etc.

4 Organização de um Registro de Imóveis A natureza da outorga administrativa da delegação seja somada ao exercício da atividade em caráter privado. Princípios empresarias autônomos próprios do setor privado são somados aos critérios administrativos de prestação, regulamentação e controle de serviços públicos. Resultado: Serviço público adequado iluminado por valores, princípios e procedimentos inerentes à iniciativa privada.

5 Mercado Imobiliário & Registro de Imóveis O Mercado Imobiliário é um mercado econômico mas é também um mercado de direitos. O Registro não cria o Mercado porém é uma ferramenta sem a qual este não pode desenvolver-se adequadamente. O Registro de Imóveis tem contribuído para expansão do Mercado Imobiliário relativamente aos itens que lhe correspondem: segurança jurídica e transparência dos negócios inerentes. A transparência decorrente da publicidade registral faz com que o mercado seja como um todo mais confiável e eficiente.

6 Questões essenciais do Mercado Imobiliário garantidas pelo Registro de Imóveis Liquidez de domínio e garantia de idoneidade financeira nos empreendimentos loteamentos (Lei 6.766/79) e incorporações imobiliárias (Lei 4.591/64). Propriedade do devedor hipotecante ou do devedor fiduciante nos contratos de financiamento imobiliário. Controle e manutenção do grau da hipoteca à favor do credor hipotecário ou da propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário. Controle de emissão de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) de sorte que não tenhamos crédito sem lastro em circulação no Mercado. Mecanismos extrajudiciais céleres para o caso de inadimplemento por falta de pagamento e consolidação da propriedade fiduciária, para fins de retomada do imóvel e sua recolocação no mercado (Alienação Fiduciária).

7 Automação do relacionamento com os Registros de Imóveis: Primeiros Passos 1997 Constituição da Central de Serviços Eletrônicos da ARISP para atender pedidos de certidões pela Internet (Prov. CGJSP 25/97): certidões entregues Implantação do Sistema de Ofício Eletrônico para atender pesquisas para localização de bens e emissão de certidões para o Poder Judiciário e órgãos da Administração Pública de ofícios eletrônicos atendidos Emissão de certidões eletrônicas para tabeliães de notas e usuários privados em caráter experimental na Comarca da Capital (Prov. CGJSP 32/2007).

8 Automação do relacionamento com os Registros de Imóveis: Outros Passos 2009 Implantação do Sistema de Penhora Eletrônica de Imóveis (Penhora Online) em todos os Registros de Imóveis do Estado de São Paulo (Prov. CGJSP 6/2009) Desenvolvimento do e-protokollon: 1) Protocolo Eletrônico de Títulos; b) Repositório Confiável de Documentos Eletrônicos (para consulta ou download) ARISP, IRIB e CNJ firmam Termos de Cooperação Técnica para expansão do Ofício Eletrônico e da Penhora Online para todos os Tribunais e Registros de Imóveis do País e desenvolvimento da Central Nacional de Indisponibilidade.

9 Automação do relacionamento com os Registros de Imóveis: Outros Passos 2011 Implementação em todos os Cartórios de Registros de Imóveis do Estado de São Paulo de: 1) Certidão Eletrônica; 2) Visualização de Matrícula (matrícula online); e 3) Pesquisa para localização de bens imóveis por usuários privados (Prov. CGJSP 4/2011). DESTAQUE: Fixação do prazo de duas horas úteis para emissão de certidão digital (Prov. CGJSP 4/2011). A Lei nº , de criou o registro eletrônico para ser implantado no prazo de cinco anos.

10 Registro Eletrônico - objetivos Redução dos custos na produção do serviço, com repercussão para o usuário final. Celeridade. Diminuição do tempo de espera dos usuários. Universalização dos serviços registrais: 1) Acesso diretamente, sem intermediários; 2) desde qualquer lugar e qualquer hora (24x7x365). Interoperabilidade no intercâmbio das informações registrais: emissão e recepção eletrônica de documentos por notários, juízes, advogados, gestores públicos, empresas e pessoas físicas. Confiança, autenticidade e integridade das transações imobiliárias eletrônicas mediante emprego de certificado digital e carimbo de tempo que garanta a identidade do autor, a data, a integridade do texto e o responsável pela remessa. Constituir um poderoso instrumento de mercado e para elaboração de políticas públicas, mediante análises e estatísticas dos dados inscritos.

11 Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis - Central Registradores Sistema do Ofício Eletrônico destinado à pesquisa para localização de bens imóveis e à troca de informações e de dados entre os serviços de registro de imóveis e órgãos da Administração Pública; Sistema de Penhora Eletrônica de Imóveis (Penhora Online) destinado à pesquisa para localização de bens imóveis e ao tráfego de ordens judiciais e de certidões para averbações de penhoras, arrestos e seqüestros de bens imóveis, em meio inteiramente eletrônico; Central Nacional de Indisponibilidade de Bens Imóveis (CNIBI) sistema destinado ao armazenamento de comunicações das indisponibilidades de bens decretadas pelo Poder Judiciário e por Autoridades Administrativas e de seus cancelamentos; Sistema de Publicidade e Tramitação de Títulos (SPTT) destinado a pesquisa para localização de bens imóveis e ao tráfego de títulos, certidões e informações dos serviços de registros de imóveis.

12 Infraestrutura de Apoio da Central de Serviços Eletrônicos dos Registradores de Imóveis (Central Registradores) AC BR Autoridade Certificadora Brasileira de Registros (ICP-Brasil) emissão de certificados digitais. Certidão Express Software específico para emissão de certidão digital no padrão PDF/A com inclusão de metadados destinado para cartórios com baixo nível de informatização. Assinador Digital Registral Assinador e Visualizador de Documentos Eletrônicos distribuído gratuitamente na Web. Autenticador Digital ARISP Software de autenticação homologado pelo ITI Autenticação segura nos padrões ICP-Brasil. Banco de Dados Light (BDL) - Base de dados compartilhada. WebService ARISP Solução para integração de sistemas com a Central Registradores. Backup Online ARISP Espaço para armazenamento digital de dados para os Registros de Imóveis. Cloud Server (Servidor Virtual) Viabiliza que cartórios de qualquer porte possam fazer uso da Computação em Nuvem.

13 Padronização de Contratos de Financiamento Imobiliário Estrutura contratual padronizada por regulamentação prévia e comum entre os operadores do sistema (Abecip). Desejável? Conveniente? Tornar os contratos mais fáceis de serem entendidos pela população adequando-os a linguagem e estrutura gráfica para facilitar a vida do consumidor. Padronizar somente o Sumário Executivo do Contrato que será assinado apenas pelo Agente Financeiro com Certificado Digital ICP-Brasil incluindose Carimbo do Tempo. Esse arquivo seria enviado para o Registro de Imóveis em dois formatos: XML (Extensible Markup Language) para fins de processamento, juntamente e PDF-A (Portable Document Format) destinado a acessibilidade e exibição do conteúdo. Não se trata apenas de troca de dados. Deverá ser formalizado instrumento eletrônico que ostente o caráter de título com requisitos da Lei /2009 (Registro Eletrônico) pra fins de ingresso no Registro de Imóveis.

14 Considerações sobre o Sumário Executivo do Contrato de Financiamento Imobiliário Os contratos celebrados no âmbito do SFH e do SFI têm força de escritura pública (Lei nº 9.514/97,arts. 38 e Parágrafo único do art. 22, com redação dada pela Lei nº /2004; art. 1º da Lei nº 5.049/66, que alterou o art. 61 da Lei nº 4.380/64); A identificação dos contratantes, a aferição da capacidade civil e a coleta de suas assinaturas são realizadas pelo Agente Financeiro, dispensado o reconhecimento de firma notarial; O original é conservado em poder do Agente Financeiro; Possível aplicação analógica ao traslado notarial expedido pelo Tabelião onde este afirma que o original da escritura que lhe deu origem encontra-se devidamente assinado em seu arquivo.

15 Sumário Executivo do Contrato de Financiamento que será encaminhado para o Registro de Imóveis: requisitos Ter o status de título, na forma prevista no Art. 222, da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos). Atender disposições previstas no art. 38, da Lei /2009: Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registros públicos ou por eles expedidos deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira - ICP e à arquitetura e-ping (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico). Opção: Arquivos em XML e PDF-A, assinados digitalmente com Certificado Digital ICP-Brasil, inclusão de Carimbo de Tempo e Metadados. Tráfego em plataforma segura e eficiente com redundância e alta disponibilidade e que atenda aos requisitos da ICP-Brasil e à arquitetura e- PING e as normas editadas pelo Poder Fiscalizador o Judiciário. A Central de Serviços Eletrônicos dos Registradores (Central Registradores) operada pela ARISP com o apoio institucional do IRIB cumpre esses requisitos.

16 Reflexão Em 1980, os principais bancos brasileiros competiam acirradamente para ver qual deles seria o primeiro a implantar um sistema de agências em rede. A maioria apostava em um sistema descentralizado, baseado em minicomputadores. Apenas o Itaú remava contra a corrente e preparava um sistema centralizado, apoiado em grandes computadores. Ao perceber o que estava acontecendo, Olavo Setúbal, um dos donos do banco ligou para Carlos Eduardo Corrêa da Fonseca, mais conhecido como Karman, responsável pelo projeto e questionou: Não vai me dizer que você é o único soldadinho do batalhão que está com o passo certo!, disse Setúbal. Todo mundo está com o sistema descentralizado. Para convencer o chefe, Karman preparou um argumento infalível. Dr. Olavo, me responda: qual o caminho mais curto entre dois pontos?. Perguntou. A linha reta, respondeu o engenheiro. Karman, então, desenhou uma linha reta entre o cliente e o banco. Com isso, queria mostrar que sua insistência nesse modelo não era apenas uma questão técnica, mas também de negócios (Fonte: Revista Isto é Dinheiro nº 735, Ano 14, , pág. 64, O legado de um visionário, por Rodrigo Caetano).

17 Muito Obrigado! Flauzilino Araújo dos Santos São Paulo, 7 de novembro de 2011