CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO IMOBILIÁRIO. Notariado Latino é um sistema jurídico em que o Estado preocupa-se com a prevenção de litígios.

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1 CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO IMOBILIÁRIO. Aula Ministrada pelo Prof. Marcus Kikunaga 1-) Direito Notarial Registral: a) Introdução: Notariado Latino é um sistema jurídico em que o Estado preocupa-se com a prevenção de litígios. Ex: nos E.U.A para que haja cada vez menos incidências litigiosas, a indenização sempre consiste em valores altos, a fim de possa realmente servir de lição para pessoa (física ou jurídica) e assim, não mais lesionar seja quem for. Litigio = Estado = Juiz Direito Material Consenso Art. 104, inciso III do C.C. Prescrito ou não defeso em lei Plúrima Instrumento Única Intrumento Público Particular Público = Cartório de Notas e Registros Públicos. 1

2 b) Função Notarial: Traz a ideia de paz social. O pressuposto do cartório é o consenso. A presunção de veracidade é a AUTENTICAÇÃO e enseja a paz social em três formas: Vontade (assinatura); Fatos (ata notarial); Documentos. ATENÇÃO: A responsabilidade do cartório, nos termos do art. 22 da lei Art. 22. Os notários e oficiais de registro são civilmente responsáveis por todos os prejuízos que causarem a terceiros, por culpa ou dolo, pessoalmente, pelos substitutos que designarem ou escreventes que autorizarem, assegurado o direito de regresso. Parágrafo único. Prescreve em três anos a pretensão de reparação civil, contado o prazo da data de lavratura do ato registral ou notarial. c) Conceito de Direito Notarial: É o ramo do direito que estuda as formas de efetivar o direito material, cuja responsabilidade está afeta exclusivamente ao Tabelião de Notas. 2

3 d) Conceito de Tabelionato de Notas: É a serventia extrajudicial responsável pelas autenticações da vontade, documentos e de fatos, outorgando-lhes fé pública, além de conserva-los e gerar efetividade do direito privado. ATENÇÃO: Renúncia à herança deve ser realizada através de instrumento público ou termo judicial. Previsão está no art o art do C.C. Art A renúncia da herança deve constar expressamente de instrumento público ou termo judicial. Art Quando o herdeiro prejudicar os seus credores, renunciando à herança, poderão eles, com autorização do juiz, aceitá-la em nome do renunciante. 1 o A habilitação dos credores se fará no prazo de trinta dias seguintes ao conhecimento do fato. 2 o Pagas as dívidas do renunciante, prevalece a renúncia quanto ao remanescente, que será devolvido aos demais herdeiros. Os direitos à alimentos não podem ser renunciados, salvo em caso de divórcio ou dissolução de união estável. Justiça Federal. Previsão está no art enunciado 263 do III Conselho de Art Pode o credor não exercer, porém lhe é vedado renunciar o direito a alimentos, sendo o respectivo crédito insuscetível de cessão, compensação ou penhora. 3

4 263 Art : O art do Código Civil não impede seja reconhecida válida e eficaz a renúncia manifestada por ocasião do divórcio (direto ou indireto) ou da dissolução da união estável. A irrenunciabilidade do direito a alimentos somente é admitida enquanto subsistir vínculo de Direito de Família. e) Bem Jurídico: privado. É a tutela da manifestação de vontade na efetivação do direito f) Elementos do Direito Notarial: veracidade). Instrumento + fé pública (é o poder da presunção de O selo serve somente para controle tributário. ATENÇÃO: Para verificar se o selo do cartório é válido entre no site g) Características do Tabelionato de Notas: Imparcialidade decorre da função; Informativo decorre da obrigação em tutelar a vontade; Autenticidade decorre da fé pública; 4

5 ATENÇÃO: A autenticidade deve ser consubstanciada de conteúdo, ou seja, deve ser intrínseca, pois deve ser analisada tanto a forma (requisitos), quanto os pressupostos (conteúdo). Pressupostos da Escritura são: Consenso; Consentimento; Identidade. Conservador documental classificadores. CENSEC. Leia o provimento 18 do CNJ, pois trata-se de funcionamento da CUIDADO: Efeitos da Averbação: Previsão está no art. 35, 4º e no art. 31, 1º da Lei Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do 5

6 condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias) 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente. Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser: 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário dêste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador. h) Princípios: Previsão na Lei Código de Normas de cada Estado + Provimento 58/89 do CNJ. P. Juridicidade: (SP) item 1.1 Na atividade dirigida à consecução do ato notarial, atua na condição de assessor jurídico das partes, orientado pelos princípios e regras de direito, pela prudência e pelo acautelamento. (RS) Art. 562 Ao Tabelião é atribuída a função de: das partes; b) colher, interpretar e formalizar juridicamente a vontade Art. 1º As normas técnicas a serem observadas pelos Notários e Registradores são as estabelecidas nesta Consolidação Normativa 6

7 como subsidiária à legislação federal sobre a matéria e as decisões emanadas dos juízos competentes. 1º É dever do Notário e do Registrador manter-se atualizado em relação à legislação aplicável à função, verificando e observando as edições, alterações e revogações das leis e regulamentos, de modo que sejam aplicadas sempre as normas em vigor. 2º A aplicação de novas normas legais ou regulamentares independe de prévia modificação dos termos desta Consolidação. P. Territorialidade: (PR) Art. 3º É vedada a prática de ato notarial e registral fora do território da circunscrição para a qual o agente recebeu delegação. (MG) Art É vedado ao TN funcionar em mais de um endereço, devendo a serventia estar localizada na circunscrição para a qual o titular recebeu a delegação, em local de fácil acesso ao público e que ofereça segurança para o arquivamento de livros e documentos. (RJ) Art O Tabelião de Notas não poderá praticar atos de seu ofício fora do Município para o qual recebeu delegação. P. Confiança: (PR) Art É livre às partes a escolha do notário, qualquer que seja o seu domicílio ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio. Art. 8º É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio. P. Imediação: CPC/73 - Art Compete ao juiz em especial: 7

8 I - dirigir os trabalhos da audiência; II - proceder direta e pessoalmente à colheita das provas; (RS) Art. 562 Ao Tabelião é atribuída a função de: das partes; b) colher, interpretar e formalizar juridicamente a vontade (SP) item 2. A função pública notarial, atividade própria e privativa do tabelião de notas, que contempla a audiência das partes, o aconselhamento jurídico, a qualificação das manifestações de vontade, a documentação dos fatos, atos e negócios jurídicos e os atos de autenticação, deve ser exercida com independência e imparcialidade jurídicas. P. Independência: (MG) Art O TN, como autor do instrumento público, não está vinculado a minutas que lhe sejam apresentadas, podendo revisá-las ou negar-lhes curso, uma vez que é sua a responsabilidade pela redação dos atos notariais. (RS) Art. 570 O Tabelião, como autor do instrumento público, não está vinculado a minutas, podendo revisá-las ou negar-lhes curso. P. Segurança: Previsão está no art. 6º da Lei Art. 6º Aos notários compete: II - intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo; 8

9 (SP) 2.2. A consultoria e o assessoramento jurídicos devem ser prestados por meio de informações e de esclarecimentos objetivos, particularmente sobre o melhor meio jurídico de alcançar os fins desejados pelas partes, os efeitos e consequências dos fatos, atos e negócios jurídicos a serem documentados, e visar à tutela da autonomia privada e ao equilíbrio substancial da relação jurídica, de modo a minimizar as desigualdades materiais e a proteger os hipossuficientes e os vulneráveis, tais como as crianças e os adolescentes, os idosos, os consumidores, os portadores de necessidades especiais e as futuras gerações. P. Profilaxia: (SP) item 1.3. É seu dever recusar, motivadamente, por escrito, a prática de atos contrários ao ordenamento jurídico e sempre que presentes fundados indícios de fraude à lei, de prejuízos às partes ou dúvidas sobre as manifestações de vontade. (RJ) Art Os TN somente poderão colher e retratar declarações das partes destinadas a formar e constituir atos jurídicos, proibidas aquelas que importem em depoimentos de testemunhas arroladas em processos administrativos, cíveis ou criminais, para fins de instruir as pretensões deduzidas em Juízo. (RJ) Art Os TN devem abster-se de lavrar escrituras relativas a negócios jurídicos de alienação de frações ideais, quando, à base de dados objetivos, apontarem indícios de fraudes e infringências às Leis nºs /79 e /01, ao ordenamento positivo normatizador do parcelamento do solo urbano e protetivo da zona rural, prejudiciais aos mananciais da fauna e da flora e a fim de proteger os ecossistemas contra 9

10 a predação e a destruição causadas pela ocupação desorganizada e sem fiscalização. P. Excelência: (SP) 3.1. A competição entre os Tabeliães de Notas deve ser leal, pautada pelo reconhecimento de seu preparo e de sua capacidade profissional e praticada de forma a não comprometer a dignidade e o prestígio das funções exercidas e das instituições notariais e de registro, sem utilização de publicidade individual, de estratégias mercadológicas de captação de clientela e da intermediação dos serviços e livre de expedientes próprios de uma economia de mercado, como, por exemplo, a redução de emolumentos. P. Imparcialidade: (RS) Art Ao notário compete: XVI - aconselhar, com imparcialidade e independência, todos os integrantes da relação negocial, instruindo-os sobre a natureza e as consequências do ato que pretendam realizar; (RJ) Art Integra a atividade notarial: II - assessorar e orientar, com imparcialidade e independência, os interessados, instruindo-os sobre a natureza e as consequências do ato a ser realizado; i) Estrutura Jurídica: Sujeitos: 10

11 Previsto no art. 20 da Lei 8935/94. Objeto; Forma. Art. 20. Os notários e os oficiais de registro poderão, para o desempenho de suas funções, contratar escreventes, dentre eles escolhendo os substitutos, e auxiliares como empregados, com remuneração livremente ajustada e sob o regime da legislação do trabalho. 1º Em cada serviço notarial ou de registro haverá tantos substitutos, escreventes e auxiliares quantos forem necessários, a critério de cada notário ou oficial de registro. 2º Os notários e os oficiais de registro encaminharão ao juízo competente os nomes dos substitutos. 3º Os escreventes poderão praticar somente os atos que o notário ou o oficial de registro autorizar. 4º Os substitutos poderão, simultaneamente com o notário ou o oficial de registro, praticar todos os atos que lhe sejam próprios exceto, nos tabelionatos de notas, lavrar testamentos. 5º Dentre os substitutos, um deles será designado pelo notário ou oficial de registro para responder pelo respectivo serviço nas ausências e nos impedimentos do titular. Sujeitos = Tabelião de Notas e interessados Livros Objeto Arquivos Art. 104 Papeis de segurança selos do C.C etiquetas traslados e certidões Forma P. Identidade P. Orientação e P. Escrituração etc 11

12 CUIDADO: Incidentes de Escrituração: Emenda é aditamento. Entrelinhas são retificações. Notas Marginais podem ser emendas e entrelinhas. (RS) Art. 698, 6º As emendas, rasuras, borrões, riscaduras e entrelinhas serão ressalvados no fim do texto e antes da subscrição, com referência à sua natureza e localização. (MG) Art As emendas, entrelinhas, rasuras e riscaduras devem ser evitadas, mas, caso ocorram, serão ressalvadas em tempo, ao final do texto e antes das assinaturas, fazendo-se referência a seu motivo e localização. Escritura Incompleta há falta de assinatura, mas deve ser paga o valor de 1/3 das custas decorrentes e não é expedida certidão; (SP) Não sendo assinado o ato notarial dentro do prazo fixado, a escritura pública será declarada incompleta, observando-se a legislação que trata dos emolumentos. (SP) Pelo ato notarial incompleto, serão devidos os emolumentos e custas, restando proibido o fornecimento de certidão ou traslado, salvo ordem judicial. 12

13 (RS) Art. 712, 1º Na ausência de assinatura de uma das partes, o Tabelião declarará incompleta a escritura e consignará, individuando, as assinaturas faltantes, mas pelo ato serão devidos emolumentos, se imputável a qualquer das partes. 2º Na situação descrita é proibido fornecer certidão ou traslado sem ordem judicial. Escritura sem efeito é aquela que aponta os motivos; (SP) 55. Nas escrituras tornadas sem efeito, ou corrigidas em decorrência de erro imputável ao Tabelião de Notas, dever-se-ão certificar os motivos. (RS) Art. 712 Nas escrituras declaradas sem efeito, o Tabelião certificará as causas e motivos, datará e assinará o ato, sendo exigíveis os emolumentos respectivos se atribuíveis a culpa às partes. Escritura em tempo, trata-se de colocação da mencionada frase para colocar à escritura algum elementos essencial, preço, forma de pagamento, objeto etc; (RS) Art. 698, 7º Se o defeito ou omissão for verificado após a assinatura, em havendo espaço a seguir, será feita a corrigenda em tempo, e nova subscrição; mas, se não existir, deverá ser feita retificação em ato próprio, com a participação de todos os anteriores intervenientes no ato (MG) Art Parágrafo único. Caso se verifique o defeito ou a omissão após as assinaturas, mas antes da expedição do traslado, e 13

14 havendo espaço a seguir, poderá ser feita a corrigenda em tempo, sendo a ressalva novamente por todos assinada. Ata Retificativa ou Aditamento é aquele em que adiciona, retifica ou corrigi erros meramente materiais. De ofício ou a requerimento; (SP) 53. Os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades, constatáveis documentalmente e desde que não modificada a declaração de vontade das partes nem a substância do negócio jurídico realizado, podem ser corrigidos de ofício ou a requerimento das partes, ou de seus procuradores, mediante ata retificativa lavrada no livro de notas e subscrita apenas pelo tabelião ou por seu substituto legal, a respeito da qual se fará remissão no ato retificado. (MG) Art Mediante escritura pública de aditamento lavrada em Livro de Notas e subscrita apenas pelo tabelião de notas, poderá ele suprir omissões e corrigir erros evidentes cometidos em escritura pública que já tenha sido objeto de traslado, se em nada for alterada a vontade das partes ou a substância do ato, anotando-se à margem da escritura pública corrigida a circunstância. Retificação e Ratificação é nova manifestação de vontade; (SP) 54. Os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades, quando insuscetíveis de saneamento mediante ata retificativa, podem ser remediados por meio de escritura de retificação-ratificação, que deve ser assinada pelas partes e pelos demais comparecentes do ato rerratificado e subscrita pelo Tabelião de Notas ou pelo substituto legal Far-se-ão remissões na escritura de retificação-ratificação e no ato rerratificado. 14

15 54.2. Se praticados os atos em serventias distintas, o Tabelião de Notas que lavrou a escritura de retificação-ratificação comunicará o evento, para a remissão devida, ao que realizou o ato rerratificado Pela escritura de rerratificação destinada a sanear os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades imputáveis ao Tabelião de Notas, nada será devido a título de emolumentos e custas. Previsão está no art do C.C. + o art. 212 da lei 6.015/73. Art Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. Art Na via do título restituída ao apresentante, com todas as folhas rubricadas, serão declarados, de forma resumida, os atos praticados em decorrência de sua apresentação, nela se consignando, obrigatoriamente, os lançamentos feitos nos Indicadores Real e Pessoal. CUIDADO: Atos Protocolares: Escrituras podem ser: Declaratórias (U.E., rec. patern., inv. provisório, dep. econ., man. subs) Translativas (CV, doação, permuta, dação). 15

16 ATENÇÃO: PERGUNTA PARA PRÓXIMA AULA: 1-) Qual a relação do dever de tutela de consentimento com a lei /15 no art. 54, inciso IV? BONS ESTUDOS!!! Profa. Cristina Anita Schumann Lereno 16