MANUAL DE DOCUMENTAÇÃO

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1 MANUAL DE DOCUMENTAÇÃO

2 SUMÁRIO Introdução....3 N E G ÓCIO FECHADO IMÓVEIS PRONTOS...4 IMÓVEIS NA PLANTA...11 A escritura em cartório...4 Cláusula Resolutiva Documentos do Imóvel...4 Habite-se Documentos do Vendedor A - Pessoa Física B - Pessoa Jurídica...6 FINANCIAMENTO BANCÁRIO Documentos do Comprador Documentos do Imóvel...13 A - Pessoa Física B - Pessoa Jurídica 2 - Documentos do Comprador...14 A - Pessoa Física B - Pessoa Jurídica REGISTRO...9 Custo para Escritura Documentos do Vendedor A - Pessoa Física B - Pessoa Jurídica...15 PARABÉNS O IMÓVEL É SEU! Agradecimento Referências Dica: use este sumário para navegar pelo e-book, clique nos tópicos para ir direto para eles.

3 INTRODUÇÃO Escolher um imóvel pode ser uma tarefa difícil, pois há várias questões a serem analisadas antes de efetivar a compra. Pensando nisso, a Incorporadora JHF publicou o e-book como avaliar um empreendimento de alto padrão, explicando quais são os 20 fatores que você deve levar em conta na hora de comprar para uso próprio ou investimento. COMO AVALIAR UM EMPREENDIMENTO DE ALTO PADRÃO 20 fatores que você deve levar em conta na hora de comprar para uso próprio ou investimento Acesse para conhecer: E-book. Na compra de um imóvel, há também uma questão muito importante a ser levada em conta: a documentação necessária e custos até o registro do bem. Seja qual for a forma de pagamento, há dúvidas de quanto será gasto e o tempo até o registro em nome do comprador, afinal, sem que esteja registrado não há direito legal sobre a propriedade. Pensando nisso, elaboramos esse manual mostrando passo a passo como deve ser o processo após a compra de um imóvel. A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA FINALIZAÇÃO DA COMPRA 3

4 IMÓVEIS PRONTOS Um ponto muito importante a ser analisado é, seja você comprador ou vendedor, que os chamados contrato particular de compra e venda não representam a maneira mais segura de oficializar uma aquisição imobiliária, pois esses não garantem a propriedade definitiva. O ideal é sempre fazer a Escritura em cartório, mesmo que o imóvel ainda esteja em fase de construção (na planta), ou mesmo se o pagamento for parcelado (com ou sem financiamento bancário). A ESCRITURA EM CARTÓRIO 1 - DOCUMENTOS DO IMÓVEL Matrícula atualizada do imóvel - esse documento apresenta todos os dados e histórico de compras/vendas, metragens (áreas do terreno, privativa e total), o que há (ou ainda será) construído no local, etc. Deve ser solicitado diretamente no Registro de Imóveis. O custo desse serviço é de aproximadamente R$ 40,00, o prazo para execução geralmente é de 5 dias úteis e o acompanhamento pode ser feito diretamente pelo site do cartório de registro. Dica: Imprima este manual e assinale os quadros que estiverem com os documentos OK. 4

5 Negativa de ônus - (inclusive da vaga de garagem quando essa for individualizada): é a certidão fornecida também pelo Registro de Imóveis onde consta a existência dos chamados gravames, que possam dificultar ou até mesmo impedir a comercialização do bem (exemplos: penhora, hipoteca, financiamento bancário, doação em usufruto, etc). O custo desse serviço é de aproximadamente R$ 20,00, o prazo para execução geralmente é de 5 dias úteis e o acompanhamento também pode ser feito diretamente pelo site do registro. Certidão Negativa de Débitos IPTU - (Imposto Predial e Territorial Urbano): mediante número da indicação fiscal do imóvel, esse documento é emitido diretamente pelo site da prefeitura de sua região. O objetivo é comprovar que o imóvel não possui nenhuma pendência junto aos órgãos públicos. Em Curitiba, basta acessar o site certidaonegativa.curitiba.pr.gov.br/frmdados. aspx, esse documento possui validade de 30 dias, é emitido na hora e sem custo. Certidão Enfitêutica - documento para saber se o imóvel é foreiro, ou seja, se tem domínio útil por parte de órgãos públicos ou privados, como por exemplo Marinha e a Igreja. É emitida diretamente na prefeitura local, lembrando que quem compra esse tipo de imóvel tem a sua posse apenas o direito de uso e não a propriedade (solicitada apenas em casos específicos). 5

6 2 - DOCUMENTOS DO VENDEDOR A - PESSOA FÍSICA CPF e RG, comprovante de residência; Certidão de casamento com regime de comunhão; Certidão Negativa da Justiça Federal: (emitida diretamente pelo site trf4.jus.br/trf4/processos/certidao/index.php); Protesto de títulos emitido no Cartório de Títulos da cidade; Certidão de Interdição, Tutela e Curatela: é o instrumento legal, pelo qual terceiros podem saber se a pessoa (natural ou jurídica), detém algum tipo de restrição em sua vida, tais como Interdição Civil, Tutela, Falência, Ausência, Insolvência, Interdição Criminal, Indisponibilidade de Bens, entre muitas outras formas e espécies de restrições. É emitida em qualquer Vara Cível local; Ações das Fazendas Estadual e Municipal (Executivos Fiscais): pode ser emitida na Central de Certidões dos Cartórios Distribuidores de Curitiba, ou na cidade que reside; Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais (apenas se comerciante): é emitida pelo site fazenda.gov.br/aplicacoes/atspo/certidao/; Certidão quanto à Dívida Ativa da União: emitida pelo site gov.br/aplicacoes/atspo/certidao/cndconjuntainter/informanicertidao.asp?tipo=1 ; Certidão Negativa de Débitos do INSS: emitida pelo site servicos/cnd1.htm. 6

7 B - PESSOA JURÍDICA CPF e RG dos sócios; Contrato Social ou Consolidação e demais Alterações para empresa Ltda; Certidão de casamento com regime de comunhão dos sócios; Certidão Simplificada da Junta Comercial: emitida pelo site php?conteudo=241 (custo aproximado de R$ 25,00); Certidão Negativa da Justiça Federal: emitida diretamente pelo site trf4.jus.br/trf4/processos/certidao/index.php Certidão Negativa dos Distribuidores Forenses referente a Ações Cíveis : refere-se a ações judiciais movidas em nome da requisitante além de constar também quaisquer ações cíveis que o requerente possa estar respondendo. Pode ser emitida na Central de Certidões dos Cartórios Distribuidores de Curitiba ou na cidade que reside (válido por 30 dias). Certidão Negativa de Tributos Federais: emitida diretamente pelo site da Receita Federal InformaNICertidao.asp?tipo=1. Certidão Negativa de Tributos Estaduais: emitida diretamente pelo site certidaoautomatica. Certidão Negativa de Tributos Municipais: emitida diretamente pelo site curitiba.pr.gov.br/gtm/certidaonegativa/. Certidão de Ações Trabalhistas (quando houver, solicitar também a Certidão Explicativa Trabalhista): valor aproximado de R$ 6,00, essa certidão pode levar de 3 a 5 dias úteis para ficar pronta, e pode ser solicitada diretamente no TRT da região ou mesmo pela internet 7

8 3 - DOCUMENTOS DO COMPRADOR A - PESSOA FÍSICA CPF e RG; Comprovante de endereço; Certidão de casamento com regime de comunhão; Informar profissão; B - PESSOA JURÍDICA Contrato social e última alteração devidamente registrado na Junta Comercial do Paraná; CPF e RG dos sócios; Certidão de casamento com regime de comunhão dos sócios; Contrato social e última alteração devidamente registrado na Junta Comercial do Paraná. Além de todos esses os documentos, deverá ser encaminhado ao cartório as informações financeiras da negociação (como valor do imóvel, forma de pagamento, metragens, etc). Com esses dados, o escriturário fará um rascunho da escritura que será enviada aos envolvidos, e somente quando todos estiverem de acordo, será assinado o documento final diretamente no cartório. 8

9 REGISTRO CUSTOS PARA ESCRITURA Funrejus Fundo de Reequipamento do Poder Judiciário, é uma taxa de 0,2% cobrada sobre o valor da transação declarada na escritura, e é cobrada por boleto bancário antes que a escritura seja lavrada. Exemplo: um imóvel que custe R$ ,00 terá um valor de Funrejus de R$ 1.000,00. Custo de escritura: custo de aproximadamente R$ 900,00, podendo variar de cartório para cartório, geralmente esse valor é pago pelo comprador. ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos): em caso de aquisição a vista do imóvel, somente após o pagamento desse imposto será possível fazer o registro da escritura. O percentual de ITBI equivale a 2,7% sobre o valor do imóvel, podendo ser pago em até 10 parcelas não inferiores a R$ 100,00 mediante boleto. Exemplo: um imóvel que custe R$ ,00 terá um valor de ITBI de R$ ,00 a vista ou em até 10x de R$ 1.350,00.Após efetuado o pagamento total do ITBI, deve dirigir-se ao registro de imóveis de a qual pertence o imóvel para fazer o registro de escritura. 9

10 REGISTRO Documentos necessários para registro: CPF e RG das partes envolvidas (comprador e vendedor); Escritura; Cópia e comprovante de pagamento do ITBI; Comprovante de pagamento de Funrejus (retirado no próprio Registro de Imóveis); Contrato social em caso de pessoa jurídica; Custo aproximado de um registro de imóvel é de R$ 850,00, podendo variar de acordo com a tabela do próprio registro de imóveis, além do Funrejus que é 0,2% sobre o do valor do imóvel. O tempo estimado para registro de uma escritura é de um mês, sendo que é possível acompanhar todo o processo pelo site do Registro responsável mediante número do protocolo. Parabéns, o imóvel é seu! 10

11 Dentre os inúmeros benefícios em comprar um imóvel na planta, podemos citar como por exemplo: Tempo hábil para encontrar um banco que seja adequado as condições de financiamento, se for necessário; Separação de documentos para financiamento; Tempo para o levantamento de valores no caso de pagamento logo após a entrega do imóvel; Valorização imobiliária durante o período de construção. IMÓVEIS COMPRADO NA PLANTA Quando se compra um imóvel na planta, ele só pode ser registrado após emissão do Habite-se. Então, na escritura deverá constar itens muito importantes, como por exemplo: o valor do imóvel, todos os dados do comprador e do vendedor, todas as informações da propriedade imobiliária, e principalmente, o prazo da entrega e qual será o reajuste durante a construção (geralmente se baseia no Índice Nacional da Construção Civil INCC M). Mas atenção: a maioria dos documentos tem um prazo de vencimento, geralmente de 30 a 90 dias, ou seja, esteja sempre em contato com a Construtora/Incorporadora para acompanhar a previsão de entrega do habite-se evitando custos extras, uma vez que além de depender da construtora, depende também dos órgãos competentes. Porém, não basta apenas a Construtora/ Incorporadora tenha o habite-se em mãos, é necessário que a entrega desse habite-se esteja vinculada a Matrícula Mãe do imóvel. Pois bem, vamos lá que ainda tem um longo processo pela frente. 11

12 CLÁUSULA RESOLUTIVA HABITE-SE Se você optou por comprar o imóvel na planta, a escritura além de mencionar todas as informações referentes aos compradores e ao bem, deverá incluir também uma clausula resolutiva, ou seja, se for um pagamento das parcelas mês a mês deve constar qual é valor de cada uma delas, e entregue junto a essa escritura notas promissórias que comprove o lançamento de cada parcela. A escritura com cláusula resolutiva permite também a rescisão do contrato caso alguma das partes não cumpra o pré-estabelecido em alguma cláusula. Quando o habite-se já estiver registrado na Matricula Mãe do imóvel, é preciso programar o encerramento da escritura, para que o cliente possa fazer o registro, ou pagamento a vista ou mesmo o financiamento. Os documentos são os mesmos utilizados em uma escritura normal, sem cláusula resolutiva. IMPORTANTE Em caso de imóvel na planta, observe sempre a data de conclusão da obra e solicite o memorial descritivo de acabamentos. Solicite também o memorial de incorporação, pois nenhuma Incorporadora pode vender qualquer imóvel na planta sem que tenha o Registro de Incorporação na Matrícula Mãe. 12

13 1 - DOCUMENTOS DO IMÓVEL (Atenção ao prazo de validade de cada certidão) Habite-se: conclusão de obra vinculado a matrícula; Matrícula atualizada do imóvel: essa matrícula apresenta todos dados e histórico de compras/vendas, metragens (metragem do terreno, área privativa e total), e o que há (ou ainda será) construído no local, etc. Ela deve ser solicitada diretamente no Registro de Imóveis, o custo desse serviço é de aproximadamente R$ 40,00, o prazo para execução geralmente é de 5 dias úteis, e o acompanhamento pode ser feito diretamente pelo site do registro. FINANCIAMENTO BANCÁRIO Geralmente os documentos por parte do comprador são os mesmos necessários para fazer escritura normal em cartório, entretanto, como é uma negociação entre o cliente e o banco, pode haver algumas exigências diferentes, inclusive os do imóvel. Negativa de Ônus (inclusive da vaga de garagem quando essa for individualizada): é a certidão fornecida também pelo Registro de Imóveis onde consta a existência dos chamados gravames, que possam dificultar ou até mesmo impedir a comercialização do bem (exemplos penhora, hipoteca, financiamento bancário, doação em usufruto, etc). O custo desse serviço é de aproximadamente R$ 20,00, o prazo para execução geralmente é de 5 dias úteis, e o acompanhamento também pode ser feito diretamente pelo site do registro. 13

14 Capa do carnê de IPTU do imóvel e vaga de garagem (se houver); Ata da assembleia que institua o sindico; Declaração de inexistência de débitos condominiais: em caso do imóvel se tratar de condomínio e se o mesmo já estiver pronto, quem fornece essa certidão é o próprio síndico (deve ter assinatura reconhecida em cartório). Certidão Negativa de Débitos IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): mediante número da indicação fiscal do imóvel, esse documento é emitido diretamente pelo site da prefeitura de sua região. O objetivo é comprovar que o imóvel não possui nenhuma pendência junto aos órgãos públicos. Pedido de laudo de avaliação do imóvel (fornecido pelo próprio banco): no processo de financiamento o banco enviará um vistoriador ao local do imóvel para analisar se realmente o valor e os detalhes como metragens, acabamentos etc., condiz com as informações passadas pelo comprador/vendedor. Consulta do Negócio (documento repassado pelo banco): é uma ficha que deverá ser preenchida com os dados que quem irá fazer o financiamento, dados do imóvel e valores. Esse documento é utilizado para análise inicial. Declaração pessoal de saúde (modelo de documento fornecido pelo próprio banco): é utilizada para fins de cobertura do seguro de vida obrigatório, pago pelo mutuário mensalmente junto com a parcela do financiamento do imóvel. Certidão de casamento com regime de comunhão de bens. B - PESSOA JURÍDICA (atenção ao prazo de validade de cada certidão) Imposto de renda pessoa jurídica (balanço); Declaração dos representantes pela empresa; 2 - DOCUMENTOS COMPRADOR A - PESSOA FÍSICA (Atenção ao prazo de validade de cada certidão) CPF e RG; 14

15 Declaração pessoal de saúde (modelo de documento fornecido pelo próprio banco): é utilizada para fins de cobertura do seguro de vida obrigatório, pago pelo mutuário mensalmente junto com a parcela do financiamento do imóvel. Certidão Negativa dos Distribuidores Forenses referente a Ações Cíveis : se refere a ações judiciais movidas em nome da requisitante além de constar também quaisquer ações cíveis que o requerente possa estar respondendo. Pode ser emitida na central de certidões dos cartórios distribuidores de Curitiba ou na cidade que reside e seu prazo de validade é de 30 dias. Certidão Dívida Ativa da União: emitida no site InformaNICertidao.asp?Tipo=1 ; Certidão Negativa de Débitos do INSS em nome da empresa: emitida no site dataprev.gov.br/servicos/cnd1.htm; 3 - DOCUMENTOS VENDEDOR A - PESSOA FÍSICA (atenção ao prazo de validade de cada certidão) CPF e RG; Registro Nacional de Estrangeiro (expedido em caráter definitivo); Se casado: Certidão de casamento com pacto antenupcial emitida no cartório onde foi realizado o casamento; Certidão Negativa dos Distribuidores Forenses referente a Ações Cíveis : se refere a ações judiciais movidas em nome da requisitante além de constar também quaisquer ações cíveis que o requerente possa estar respondendo. Pode ser emitida na central de certidões dos cartórios distribuidores de Curitiba ou na cidade que reside e seu prazo de validade é de 30 dias. Certidão Negativa da Justiça Federal: emitida diretamente pelo site trf4.jus.br/trf4/processos/certidao/index.php 15

16 Ata da Assembléia que cria o Estatuto da Empresa Sociedade Anônima: o documento deve estar registrado na Junta Comercial e publicado no Diário Oficial; Declaração da empresa informando os diretores/sócios representantes: o documento deve ser emitido em papel timbrado da empresa; Certidão Dívida Ativa da União: emitida no site InformaNICertidao.asp?Tipo=1 ; Certidão Dívida Ativa da União: emitida no site InformaNICertidao.asp?Tipo=1 ; B - PESSOA JURÍDICA (fique atento sempre ao prazo de cada certidão) Contrato Social ou Consolidação e demais Alterações para empresa Ltda; Certidão Simplificada da Junta Comercial: emitida pelo site php?conteudo=241 (custo aproximado de R$ 25,00); CRF (Certificado de Regularidade do Recolhimento do FGTS em nome da empresa): no caso de empresas que possuem funcionários remunerados. É emitida no site FgeCfSCriteriosPesquisa.asp; Certidão Negativa dos Distribuidores Forenses referente a Ações Cíveis : refere-se a ações judiciais movidas em nome da requisitante além de constar também quaisquer ações cíveis que o requerente possa estar respondendo. Pode ser emitida na central de certidões dos cartórios distribuidores de Curitiba ou na cidade que reside, válido por 30 dias. 16

17 Certidão Negativa da Justiça Federal: emitida no site processos/certidao/index.php Certidão Negativa de Débitos do INSS em nome da empresa: emitida no site É importante que essa documentação esteja pronta assim que o habite-se for emitido, evitando atrasos no repasse do valor final a construtora/, uma vez que, após a entrega das chaves, o reajuste do saldo devedor continuará a ser aplicado. O tempo total para repasse do valor do financiamento bancário para o vendedor, é de aproximadamente 60 a 90 dias devido longo processo: elaboração do contrato, assinatura das partes (comprador e vendedor), reconhecimento de assinaturas, retorno ao banco para validação, e finalmente, envio do contrato ao Registro de Imóveis para registro, (se por algum motivo o Registro de Imóveis prenotar o prazo se estende ainda mais). Quando o banco faz o contrato de financiamento, não é necessário o cliente fazer escritura em cartório, apenas deve registrar a escritura feita pelo banco. Após finalizado o processo de financiamento, o próprio banco repassará ao cliente o contrato para finalizar o registro. Parabéns o imóvel é seu! 17

18 AGRADECIMENTO Como você pode notar durante a leitura desse manual, são diversas maneiras de fazer a finalização de uma escritura de um imóvel. O mais importante, entretanto, é sempre conhecer a Construtora ou Incorporadora que está executando e vendendo esse imóvel. Ao final lembre-se de estar atento a Matrícula Mãe onde deve constar o número da matrícula individualizada do imóvel já em nome do comprador, isso vale tanto para a unidade comprada quanto para a vaga de garagem, dessa forma, certifica-se que o imóvel está Registrado e a propriedade é definitivamente sua. Agradecemos imensamente por ter lido esse manual, isso mostra que você está buscando mais informações sobre o mercado imobiliário. Caso queira algum detalhe adicional sobre o tema, ou tenha ficado alguma dúvida, teremos prazer em esclarecer. Saiba mais sobre nós Contato por felipe.fracao@jhf.com.br 18

19 REFERÊNCIAS/FONTES Cartório Santa Quitéria 6º registro de imóveis Sites: Todos os direitos reservados à JHF Incorporadora. *Valores e percentuais podem sofrer alterações sem aviso prévio e variar de acordo com a região e cartório, ou conforme a legislação vigente. 19

20 projeto gráfico e editorial.