Helbor Empreendimentos 3T13

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1 Helbor Empreendimentos 3T13

2 Aviso Legal Esta apresentação pode conter certas afirmações que expressam expectativas, crenças e previsões da administração da Helbor sobre eventos ou resultados futuros. Tais afirmações não são fatos históricos, estando baseadas em informações relacionadas ao mercado imobiliário, e informações econômicas e financeiras disponíveis até o momento e em projeções relacionadas ao mercado em que a Helbor se insere. Os verbos antecipar, acreditar, estimar, esperar, prever, planejar, projetar, almejar e outros verbos similares têm a intenção de identificar estas afirmações, as quais envolvem riscos e incertezas que podem resultar em diferenças materiais entre os dados atuais e as eventuais projeções discutidas nesta apresentação, e desempenho futuro da Helbor. Os fatores que podem afetar o desempenho operacional e econômico-financeiro da Helbor incluem, mas não estão limitados a: (i) riscos associados à atividade de incorporação imobiliária; (ii) falta de financiamento para suprir nossas atividades necessidades; (iii) incapacidade de repassar nossa carteira de recebíveis; (iv) eventuais problemas de atrasos e falhas em nossos empreendimentos imobiliários; (v) sucesso de nossas parcerias; (vi) competitividade do setor imobiliário; (vii) mudanças na legislação que regula o setor. Esta apresentação foi baseada em informações e dados disponíveis na data em que foi feita e a Helbor não se obriga a atualizá-las com base em novas informações e/ou acontecimentos futuros. As demonstrações contábeis utilizadas nesta apresentação baseiam-se práticas contábeis adotadas no Brasil que compreendem as normas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e os pronunciamentos do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) e estão em conformidade com as normas internacionais de contabilidade (International Financial Reporting Standards IFRS) aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária no Brasil, como aprovadas pelo (CPC), pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC). 2

3 Agenda 1 Introdução Pág. 4 2 Terrenos Pág. 6 3 Comercial Pág Lançamentos Pág. 16 Vendas Contratadas 5 Pág. 29 Engenharia 6 Pág. 23 Resultados Financeiros 7 Pág. 33 Desempenho das Ações 8 Pág. 41 3

4 Introdução Modelo de Negócios Foco em Incorporação e Parcerias Formação de Banco de Terrenos Diversificação dos Lançamentos Administração Rígida de Custos Giro Rápido dos Ativos Parcerias com construtoras e imobiliárias locais, aproveitando suas expertises Confere maior dinamismo e flexibilidade de atuação Maior controle de custos da construção Diversificação geográfica Preferência por compras de terrenos por permutas Baixo comprometimento de caixa na aquisição de terrenos Diversificação dos segmentos de atuação com foco em comercial e residencial (médio e alto padrões) Elevada velocidade de vendas nos segmentos de atuação Quadro de colaboradores enxuto e baixo nível de DG&A Elevada Rentabilidade Administração do fluxo de caixa com foco na liquidez Política de securitização de recebíveis e repasses 4

5 Introdução Helbor Hoje ROE: 24,7% Margem Líquida 9M13: 16,2% Margem Bruta 9M13: 34,8% Landbank Total: R$ 7,2 bilhões (set/13) Incorporadora Pura 5

6 Terrenos Fluxograma de Trabalhos Novo Terreno Localização Preços Zoneamento Consultas Técnicas 1 ANÁLISES PRELIMINARES Verificação: se localização do terreno se encaixa no perfil dos lançamentos da companhia Comparação do preço por metro quadrado de aquisição do terreno e preço médio de venda do empreendimento Verificação do: Zoneamento Urbano Coeficiente de Aproveitamento Taxa de Ocupação Gabarito Consultas técnicas do terreno, incluindo tombamentos, acidentes geográficos, Comar, etc. Definição do Conceito do Produto Estudo de Viabilidade (Numérico) Custo de Obra Estudo de Viabilidade Econômica Comitê de Terrenos Proposta e Negociação do Terreno 2 ANÁLISES APROFUNDADAS Consulta às Imobiliárias e a Área Comercial para definição do produto. Estudo numérico elaborado por arquitetos baseado no briefing da área comercial Elaboração do custo da obra, baseado no estudo numérico Determinação das rentabilidades e margens baseados nos custos de aquisição, obra e venda Decisão de compra ou não do terreno Discussão comercial e jurídica para fechamento do terreno 6

7 Terrenos Análises de Viabilidades Estudo Numérico Custo de Obra Custo do Terreno Custos Condicionantes Sobre Terreno Análise TIR: 2% a.m. Lucro a Valor Presente: 13% a 15% a.a. Outorga / CEPAC Demais Custos (Marketing, Comissão, etc.) 7

8 Terrenos Permuta versus Caixa Permuta Caixa Vantagens Não comprometimento e imobilização do caixa Flexibilidade de tempo para lançamento se houver contratempos nas aprovações e condições de mercado Contrato de permuta permite devolução do terreno (caso seja 100% permuta) Dono do terreno torna-se parceiro e tem possibilidade de ganhos de preço ao longo do tempo, uma vez que as permutas são definidas em unidades (com preço baseado no preço de venda da unidade) Preço do terreno como percentual do VGV tende a ser mais baixo Aquisição de terrenos de localização privilegiada, desde que os riscos inerentes ao projeto sejam baixos: aprovações e margens altas Desvantagens Preço do terreno como percentual do VGV tende a ser mais alto Terrenos com localização privilegiada geralmente não são negociados por permuta Maior comprometimento e necessidade de caixa Risco do atraso no lançamento aumenta o custo de carregamento do terreno Pode ser difícil revender o terreno caso as condições de mercado se tornem desfavoráveis 8

9 Terrenos Permuta versus Caixa Custo do Terreno sobre VGV por Trimestre de Aquisição do Terreno Land Bank - VGV Helbor (R$ Bi)* Permutas 5,5 Média 2011: 14,4% 16,6% 15,2% 19,5% 23,6% 18,6% Média 2012: 20,5% 19,8%19,8% 14,4% Média 1S13: 17,0% 19,3% 17,2% 35% 39% 45% 73% 3,5 5,0 5,1 69% 71% 77% 6,2% 1,7 1,6 1,8 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T jun/13 9

10 Terrenos Giro Tempo Médio entre Aquisição e Lançamento (Anos) Por Ano de Lançamento Idade do Banco de Terrenos em Mar/13 (Participação por VGV Total e Ano de Aquisição) 2,54 2,47 2,50 Anterior a % 2,01 1,54 1,50 1,44 Média: 1,86 ano % % 0, % % 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 10

11 Terrenos Distribuição Geográfica Abertura por Cidade e Área Total de Vendas (mil m2) Abertura por Cidade e VGV Helbor (R$ Milhões) Osasco 39,4 3,4% São José dos Campos 93,5 8,0% São Bernardo do Campo 100,1 8,6% Campinas 110,0 9,5% Outras 169,6 14,6% Mogi das Cruzes; 229,3 ; 19,7% São Paulo; 422,0 ; 36,3% Rio de Janeiro R$ 242,1 4,4% São José dos Campos R$ 311,0 5,7% Osasco R$ 233,6 4,3% Campinas R$ 314,8 5,7% São Bernardo do Campo R$ 395,2 7,2% Curitiba R$ 163,6 3,0% Outras R$ 392,5 7,2% Mogi das Cruzes; R$ 804,1 ; 14,7% São Paulo; R$ 2.624,9 ; 47,9% 1,16 Milhões de M 2 Landbank de R$ 5,5 Bi (% Helbor) *Referente a setembro de

12 Comercial Definição de Produtos Definição de Produtos é processo multiáreas: envolve áreas comercial, marketing, engenharia e presidência Não há meta de lançamentos por perfil de produto: cada caso é um caso Demanda de mercado Preço de venda Localização Tamanho do VGV Produto 12

13 Comercial Linha do Tempo do Lançamento Definição de Produto Aprovações e Cartório Decorado e Vendas Aquisição do Terreno Meeting Lançamento 13

14 Comercial Definição de Produtos Número de Empreendimentos Lançados por Ano e Perfil de Produto M13 Médio Baixo Médio Médio Alto Alto Comercial Hotel *Empreendimentos com mais de um segmento, como por exemplo comercial e residencial, foram considerados como empreendimentos separados. 14

15 Comercial Parcerias na Comercialização LPS SP (Capital) LIJ SP (Vale do Paraíba) LIV SP (Santos) (Minas Gerais) Sul (Rio de Janeiro) (Fortaleza) 15

16 Lançamentos Histórico Helbor Parceiros CAGR 07-12: +19% 1,699 1,968 1, % % % -10% % +28% , % M12 9M13 3T12 2T13 3T13-13% *Variações sobre a parte Helbor 16

17 Lançamentos Perfil de Produto Lançado no 9M13 Abertura por Segmentos Abertura por Cidades Hotel R$ 37,2 5% Alto R$ 91,0 13% Médio R$ 239,5 34% Outros R$ 198,8 28% São Paulo; R$ 129,2 ; 18% Guarulhos; R$ 124,8 ; 18% Comercial R$ 115,6 17% Médio Alto R$ 216,8 31% Mogi das Cruzes; R$ 110,2 ; 16% Campo Grande R$ 68,4 10% Fortaleza R$ 68,7 10% *R$ Milhões 17

18 Vendas Contratadas Helbor Parceiros CAGR 07-12: +23% % % -6% -12% % % % M12 9M13 3T12 2T13 3T13-11% R$ Milhões *Variações sobre a parte Helbor 18

19 , 0% 80, 0% 70, 0% 60, 0% 50, 0% 40, 0% 30, 0% 20, 0% 10, 0% 0,0 % Vendas Contratadas Perfil de Produto Vendido no 3T13 Abertura por Segmentos Abertura por Cidades Médio Baixo R$ 14,2 7% Hotel R$ 12,3 6% Alto; R$ 19,7 ; 9% Médio; R$ 73,1 ; 34% Comercial; R$ 27,3 ; 13% Médio Alto; R$ 65,8 ; 31% Santos 20,6 10% São Paulo 17,2 8% São Bernardo 9,1 4% Abertura de Vendas Parte Helbor por Trimestre (R$ Mil) Campo Grande 13,0 6% Outras 40,5 19% Mogi das Cruzes; 61,4 ; 29% Joinville; 12,7 ; 6% Guarulhos; 38,1 ; 18% 23,2% ,7% 76,8% 64,3% 79,8% 81,2% 49,3% 35,7% 20,2% 18,8% 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 *Valores correspondem à Parte Helbor R$ Milhões Lançamentos Estoques 19

20 Vendas Contratadas VSO 3T13 Velocidade de Vendas (VSO) 69,1% 51,7% 50,0% 35,6% 31,7% 15,8% 13,0% M12 9M13 3T12 2T13 3T13 20

21 Vendas Contratadas Estoque 3T13 - % Helbor 26,9% Abertura do Estoque por Lançamento 7,1% 2,7% 2,7% 9,7% 6,1% 15,1% 10,1% 10,3% 9,3% Estoque Helbor 3T13: R$ 1.569,0 milhões Unidades Prontas T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 Abertura por Segmentos Abertura por Cidades Médio Baixo R$ 27,7 1,8% Hotel R$ 79,7 5,1% Médio Alto R$ 272,5 17,4% Médio; R$ 557,0 ; 35,5% Comercial; R$ 308,7 ; Alto; R$ 19,7% 323,4 ; 20,6% Guarulhos 118,0 7,5% São José dos Campos; 205,8; 13,1% Mogi das Cruzes; 337,6; 21,5% São Paulo 161,3 10,3% Outras 443,7 28,3% Joinville; Santos 114,0; 7,3% 97,8 6,2% São Vicente 90,7 5,8% *R$ Milhões 21

22 Novas Regras do SFH Estoque 3T13 Antes Atual SFH 9% SFH 39% Fora do SFH 92% Fora do SFH 61% 22

23 Engenharia Por que ser somente incorporador? Foco na rentabilidade de cada projeto Estrutura enxuta de colaboradores Maior controle dos custos da construção Dinamismo e flexibilidade de atuação Aproveitamento das expertises locais de cada parceiro 23

24 Engenharia Contratação da Construtora Helbor Riscos Negociados: Aumentos de custos de insumos não acompanhados pelos índices setoriais (INCC, CUB) Erros na avaliação do custo da obra Construtora Preocupações na contratação da construtora: Capacidade técnica e operacional Capacidade financeira Governança corporativa Princípios sólidos Empatia entre construtora e incorporadora Garantias oferecidas pela construtora: Fiança bancária ou pessoal Retenção (caução) Seguro de performance ( performance bond ) Cotas da SPE (quando sócias) 24

25 Engenharia Parceiros Construtores Ativos Cidades: São Paulo (SP), Salvador (BA) 7 obras Cidades: Mogi das Cruzes, Diadema (SP) 6 obras Cidades: São Paulo, S. José Campos, São Bernardo (SP) 6 obras Cidades: Joinville (SC), Cuiabá (MS) 5 obras Cidade: Rio de Janeiro (RJ) 4 obras Cidades: Santos, São Vicente (SP) 4 obras Cidade: São Paulo (SP) 3 obras Cidade: Campo Grande (MS) 1 obra Cidade: Fortaleza (CE) 2 obras Cidade: Curitiba (PR) 2 obras Cidade: Brasília (DF) 2 obras Cidade: Guarulhos (SP) 2 obras Cidade: Nova Lima (MG) 1 obra Cidade: Jundiaí (SP) 1 obra Cidade: São Paulo (SP) 1 obra Cidade: São José dos Campos (SP) 1 obra Cidade: São Paulo (SP) 1 obra Cidade: Curitiba (PR) 1 obra 50 obras Set/13 25

26 Engenharia Contratação por Preço Máximo Garantido Preço Máximo Garantido Cerca de 10% a 20% Na Contratação: Custo Orçado Eventuais Taxa de Administração Parcela na Incorporação Economia de Custos: Custo Realizado Prêmio Taxa de Administração Parcela na Incorporação Estouro de Custos: Custo Realizado Eventuais Estouro Adm Parcela na Incorporação Custo Realizado Eventuais Estouro Parcela na Incorporação Custo Realizado Eventuais Estouro Parcela na Incorporação Legenda: Custos da Construtora Lucro da Construtora 26

27 Engenharia Fiscalização Fiscalização Qualidade dos Serviços Cumprimento do Cronograma Atendimento às Especificações Tipos de inspeções: Frequência quase diária, com relatórios semanais de evolução Mensalmente: inspeção conjunta com equipe da obra para apropriação dos serviços realizados até aquele momento Critérios de medição padronizados são de conhecimento prévio da construtora 27

28 Engenharia Pagamentos e Controles Pagamento por evolução física da obra: SPE Compra materiais e paga os fornecedores Controle de caixa próprio Faz pagamentos à construtora conforme medição física da obra e notas fiscais apresentadas Controle contábil dos empreendimentos Construtora Helbor 28

29 Engenharia Relacionamento com Clientes Cliente Construtora Escolhe Opções de Personalização Personalização de Unidades Helbor Personalize Executa as Personalizações durante a obra Reclamações Assistência Técnica Central de Relacionamento Execução das correções quando reclamação proceder 29

30 Engenharia Aprovações Finalização do Projeto Arquitetônico Estudos Técnicos Aprovações: Prefeitura, Meio- Ambiente, Trânsito, etc. Memorial de Incorporação Registro de Incorporação Lançamento Atual situação e expectativas: Troca no comendo das prefeituras: ritmo lento de aprovações desde final de 2012 Suspeitas de fraudes em São Paulo provocam ainda mais lentidão Ministério Público atuando fortemente Soluções e alternativas adotadas pela companhia: Colocação de mais projetos para aprovação Atuação mais presente com novo profissional especialmente contratado 30

31 jan/10 fev/10 mar/10 abr/10 mai/10 jun/10 jul/10 ago/10 set/10 out/10 nov/10 dez/10 jan/11 fev/11 mar/11 abr/11 mai/11 jun/11 jul/11 ago/11 set/11 out/11 nov/11 dez/11 jan/12 fev/12 mar/12 abr/12 mai/12 jun/12 jul/12 ago/12 set/12 out/12 nov/12 dez/12 jan/13 fev/13 mar/13 abr/13 mai/13 jun/13 jul/13 ago/13 set/13 Engenharia Canteiros de Obras Números de Canteiros

32 Engenharia Entregas Forma como é feita a entrega é diferencial no mercado: Equipe exclusiva Helbor cuidando da montagem e decoração das áreas comuns: mobília, iluminação, equipamentos, etc. Realização de evento para entrega dos empreendimentos Acompanhamento das vistorias clientes e condomínios R$ Milhões *Líquido de permutas (Jan - Set) Unidades VGV Total* Nº de Empreendimentos 32

33 Resultados Financeiros Receita Líquida Padrão Contábil Anterior Novo Padrão Contábil CAGR 07-12: +43% +19% +22% % % % % % M12 9M13 *R$ Milhões 3T12 2T13 3T13-3% 33

34 , 0% , 0% , 0% , 0% , 0% , 0% , 0% 91 0,0 % 71-10,0% 51 70, 0% 60, 0% 50, 0% 40, 0% 30, 0% 20, 0% 10, 0% 0,0 % -10,0% Resultados Financeiros Lucro Bruto e Margem Bruta Padrão Contábil Anterior Novo Padrão Contábil CAGR 07-12: +44% +32% -5% +64% 32,8% +14% 36,5% 37,3% 37,6% 40,8% 40,1% 0% 41,3% 41,7% 40,6% 31,5% 32,5% 29,2% 31,7% 30,3% 32,9% 36,2% 34,8% 38,3% 36,3% 34,7% +70% +49% M12 9M13 Lucro Bruto Margem Bruta Margem Bruta Ajustada 3T12 2T13 3T13-13% *R$ Milhões Estimativa para Margem Bruta no IPO: 30% - 34% 34

35 Helbor Direcional Brookfield MRV Even Ez Tec Cyrela Gafisa Trisul João Fortes Tecnisa Média PDG JHSF Rossi Rodobens Cr2 Viver Resultados Financeiros Despesas G&A Padrão contábil anterior Novo padrão contábil 4,6% 2,9% DG&A / Receita Líquida - Helbor 4,4% 4,0% 4,9% 4,3% 3,9% 4,9% Média Histórica: 4,2% DG&A / Receita Líquida - Helbor 4,1% 3,8% 3,4% 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 DG&A / Receita Líquida 2T13* 3T13 2T13 3T13 19,4% 20,7% 3,8% 5,2% 5,9% 5,9% 7,2% 7,2% 7,2% 7,7% 7,9% 8,3% 8,9% 9,3% 9,6% 10,0% 10,4% 11,9% *Fonte: Releases de Resultados das Companhias 35

36 , 0% , 0% , 0% , 0% , 0% 80 10, 0% ,0 % 20-10,0%- 60, 0% 50, 0% 40, 0% 30, 0% 20, 0% 10, 0% 0,0 % -10,0% Resultados Financeiros EBITDA Padrão Contábil Anterior Novo Padrão Contábil CAGR 07-12: +56% +29% -6% +12% 21,2% 19,7% +77% 24,8% 19,7% 27,9% 28,9% 23,2% 21,8% 27,8% 23,1% 31,8% 31,2% 27,3% 26,0% +1% 32,6% 32,9% 32,2% 30,0% 27,3% 26,2% 13,8% +90% +91% M12 9M13 3T12 2T13 3T13 EBITDA Margem EBITDA Margem EBITDA Ajustada -16% *R$ Milhões 36

37 , 0% 50, 0% 40, 0% 30, 0% 20, 0% 10, 0% 0,0 % -10,0% , 0% 50, 0% 40, 0% 30, 0% 20, 0% 10, 0% 0,0 % -10,0% Resultados Financeiros Lucro Líquido e Margem Líquida Padrão Contábil Anterior Novo Padrão Contábil CAGR 07-12: +69% +17% +28% +4% -8% 20,3% 14,0% +131% 12,0% 18,4% 18,1% 19,0% 15,4% 16,2% 16,6% 18,3% 16,1% +63% +146% * M12 9M13 3T12 2T13 3T13 Lucro Líquido Margem Líquida -6% R$ Milhões *Lucro Líquido em 2007 foi de R$ 6,5 milhões. Em virtude das despesas não recorrentes com abertura de capital, o lucro ajustado atingiu o valor R$ 19,7 milhões Estimativa da Margem Líquida no IPO: 16% - 18% 37

38 Resultados Financeiros ROE 32,4% ROE Últimos 12 Meses 24,8% 28,9% 29,7% 29,5% 26,2% 27,6% 27,3% 25,4% 27,2% 28,9% 27,2% 26,3% 24,3% Média Histórica: 27,2% 22,1% 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13* 2T13* 3T13 ROE Anualizado 34,2% 34,8% 27,6% 29,1% 27,3% 23,0% 23,1% 26,4% 23,8% 30,2% 32,2% 26,0% 19,5% 29,0% 25,1% Média Histórica: 27,6% 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13* 2T13* 3T13 *A partir do 1T13, O ROE é calculado de acordo com o novo método contábil 38

39 Resultados Financeiros Endividamento 3T13 Dívida Líquida / Patrimônio Líquido Consolidado: 57,3% 0,3 262,5 (307,0) 1.287, ,5 980,3 (1.024,5) (44,3) Financiamento à Construção Debêntures Empréstimos Endividamento Total Disponibilidades Dívida Líquida Financiamento à Construção (SFH) Dívida Líquida (ex-sfh) *R$ Milhões 39

40 1.00 0,0 800,0 600,0 400,0 200,0 - (2 00,0) 100,0% 90, 0% 80, 0% 70, 0% 60, 0% 50, 0% 40, 0% 30, 0% 20, 0% 10, 0% 0,0 % Resultados Financeiros Cash Burn* Cash Burn Dívida Líquida Dívida Líquida / Patrimônio Líquido ,8% 52,8% 52,3% 53,7% 57,3% (0,0)** 39,5 99,5 (6,9) (14,1) 3T12 4T12 1T13 2T13** 3T13 R$ Milhões * Variação da Dívida Líquida **Cálculo do cash burn no 2T13 desconsidera o pagamento de dividendos. 40

41 Desempenho das Ações /1/122/2/122/3/122/4/122/5/122/6/122/7/122/8/122/9/122/10/12/11/12/12/122/1/132/2/132/3/132/4/132/5/132/6/132/7/132/8/132/9/132/10/132/11/132/12/13 HBOR3 +66,2% IMOB -11,5% IBOV -11,4% *De 02/01/2012 a 29/08/2013 IBOV IMOB HBOR3 41

42 Desempenho das Ações Liquidez Volume Financeiro (R$ mil) Média Móvel Últimos 30 Pregões (R$ mil) Média Móvel Últimos 90 Pregões (R$ mil) Desdobramento 1:3 (23/04/12) Bonificação 30% (22/04/13) Número de Negócios Média Móvel Últimos 30 Pregões Média Móvel Últimos 90 Pregões Desdobramento 1:3 (23/04/12) Bonificação 30% (22/04/12) 42

43 Desempenho das Ações Política de Dividendos Política de Dividendos Helbor 40% 35% 30% 25% 2,9% 4,0% 5,5% 4,2% 45% 50% Dividendos Distribuídos desde 2007: R$ 261 milhões em diante Dividend Yield (2) Payout (1) Comparação Setorial % 40% 40% 33% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 5,3% 4,2% 2,8% 2,8% 2,2% 2,2% 2,6% 2,1% 1,7% 0,9% Rodobens Helbor Cyrela Even MRV JHSF Direcional EZTec Trisul João Fortes 2012 Dividend Yield (2) 2012 Payout (1) Payout mínimo estatutário pode ser ajustado por decisão do Conselho (2) Preço de Referência: 28/12/2012 Anos são os de referência, não o do pagamento do dividendo. Outras companhias do setor não pagaram dividendos devido a prejuízos líquidos. 43

44 Contato de RI Roberval Lanera Toffoli Diretor Financeiro e de RI Ricardo Rosanova Garcia Gerente de RI (11) ou (11) [email protected]