Curso de Direito Imobiliário

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1 Curso de Direito Imobiliário Módulo 2 Contratos imobiliários e Registro de Imóveis 2016 Prof. Dr. Ivanildo Figueiredo Mestre e Doutor em Direito Privado (UFPE) Especialista em Direito Registral Imobiliário (PUC-MG) Professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE) Professor da Escola Judicial do Tribunal de Justiça de Pernambuco (ESJUD) Professor da Escola Superior da Advocacia (ESA-OAB/PE)

2 Programa do Curso 1) Introdução ao direito imobiliário. 2) Propriedade imobiliária. 3) Direitos reais. 4) Contratos imobiliários. 5) Registro imobiliário.

3 Ponto 4 Contratos imobiliários 3.1. Princípios contratuais; 3.2. Formalização dos contratos imobiliários; 3.3. Escritura pública e instrumentos particulares; 3.4. Documentos necessários às operações imobiliárias; 3.5. Compra e venda; 3.6. Cláusulas especiais da compra e venda; 3.7. Doação; 3.8. Dação em pagamento; 3.9. Comodato;

4 3.10. Compra e venda com parco de Alienação fiduciária em garantia; Permuta; Incorporação imobiliária; Financiamento imobiliário; Condomínio edilício; Locação imobiliária.

5 Características dos contratos Imobiliários Têm por objeto exclusivo bens imóveis, mas podem conter outros pactos e obrigações de natureza diversa. São de livre celebração por pessoas físicas ou jurídicas. São contratos típicos, com forma definida em lei, mas podem ser também atípicos (CC, art. 425). Podem ter natureza de direito civil, de direito comercial ou de relação de consumo. Somente atribuem direito real após o registro no cartório de imóveis.

6 Princípios contratuais Pacta sunt servanda - Este é o princípio fundamental vinculante daqueles que contratam e que significa que os pactos devem ser cumpridos e executados do modo como constante, expressamente, no conteúdo das cláusulas obrigacionais estabelecidas no respectivo e competente instrumento, representando o contrato autêntica lei entre as partes.

7 Princípios contratuais essenciais 1) Autonomia da vontade; 2) Consensualismo; 3) Obrigatoriedade da convenção; 4) Relatividade dos efeitos do contrato; 5) Boa-fé.

8 Princípio da autonomia da vontade Este princípio particulariza-se no direito contratual na liberdade de contratar, manifestando-se sob tríplice aspecto: a) liberdade de contratar propriamente dita; b) liberdade de estipular o contrato; c) liberdade de determinar o conteúdo do contrato. Orlando Gomes

9 Princípio do consensualismo Significa que a livre vontade manifestada pelas partes, de qualquer modo, tácita ou expressamente, é suficiente para gerar a formação do vínculo contratual. O contrato nasce do consenso puro dos interessados, uma vez que é a vontade a entidade geradora. Caio Mário Pereira

10 Princípio da obrigatoriedade da convenção É aquele que expressa a força vinculante do contrato como uma das principais fontes das obrigações. A partir da celebração do contrato e da constituição do vínculo obrigacional, as normas contratuais consideram-se incorporadas ao ordenamento jurídico. Aquilo que as partes, de comum acordo, estipularam e aceitaram, deverá ser fielmente cumprido. Washington de Barros Monteiro

11 Princípio da relatividade dos efeitos do contrato Significa, objetivamente, que o contrato somente produz efeitos entre as partes que o celebram. Em conseqüência, quem não participou do ato de formação do vínculo contratual, não pode ficar sujeito aos efeitos do contrato. Representa um elemento de segurança, a garantir que ninguém ficará preso a uma convenção, a menos que a lei o determine, ou a própria pessoa o delibere Silvio Rodrigues

12 Princípio da boa-fé Representa um princípio essencial tanto para a interpretação das normas e cláusulas do contrato quanto para garantir a prevalência do interesse social de segurança das relações jurídicas, uma vez que as partes deverão agir com lealdade e confiança recíprocas, isto é, proceder com boa-fé (Maria Helena Diniz)

13 Tipos básicos de contratos imobiliários 1) Compra e venda; 2) Promessa de compra e venda; 3) Compra e venda com alienação fiduciária; 4) Doação; 5) Permuta; 6) Dação em pagamento; 7) Hipoteca; 8) Cessão de direitos hereditários; 9) Cessão de direitos de posse e benfeitorias; 10) Incorporação de imóvel em sociedade; 11) Procuração em causa própria.

14 Compra e venda de imóvel Conceito legal: Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. (CC 2002, art. 481) ELEMENTOS ESSENCIAIS: Objeto, preço e condições.

15 Requisitos preliminares para a compra e venda 1) Legitimidade do proprietário vendedor e detentor do domínio; 2) Descrição precisa do imóvel com matrícula no registro imobiliário; 3) Fixação do preço; 4) Condições de pagamento; 5) Condições de entrega (imissão na posse)

16 Bipartição dos atos da compra e venda Efeito do contrato: direito pessoal Registro do contrato: direito real Titulus adquirendi a causa jurídica da transmissão e aquisição do direito (contrato). Modo de adquirir o fato que a lei atribui o efeito de constituir o direito real (registro).

17 Modalidades de compra e venda com relação ao objeto e preço Venda ad corpus Ocorre quando a compra e venda não prevê complemento de área ou devolução de excesso, sendo realizada com relação ao imóvel descrito e caracterizado no contrato como uma unidade em si. (CC 2002, art. 500, 3º) Venda ad mensuram Quando, na venda de um imóvel rural ou terreno, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e se esta não corresponder às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, ou reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. (CC 2002, art. 500)

18 Características da compra e venda As despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, cabendo ao vendedor as da tradição ou imissão na posse do imóvel, salvo se houver convenção em sentido contrário (art. 490). Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. (art. 492) O vendedor, salvo cláusula em contrário, responde por todos os débitos que gravem o imóvel até o momento da tradição. (art. 502) É válida a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão (art. 499).

19 Partes ilegítimas para contratar a compra e venda O ascendente com relação aos descendentes (art. 496). O marido ou esposa, sem autorização do cônjuge, se casados pelos regime da comunhão de bens, total ou parcial (art ). O condômino de coisa indivisível (arts. 504 e 1.322). Os tutores, curadores e administradores, dos bens confiados à sua guarda (art. 497, I). Os servidores públicos, dos bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem (art. 497, II). Os juízes e outros serventuários da justiça, dos bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal (art. 497, III). Os leiloeiros e seus prepostos, dos bens de cuja venda estejam encarregados (art. 497, IV). A empresa ou empresário falido (Lei /2005).

20 Cláusulas especiais da compra e venda 1) Retrovenda (arts. 505 a 508) 2) Venda a contento (arts. 509 a 512) 3) Preempção (arts. 513 a 520) 4) Cláusula resolutiva (art. 127) 5) Pacto de melhor comprador

21 Retrovenda (Código Civil, arts. 505 a 508) A retrovenda é uma cláusula especial da compra e venda de imóvel, pela qual o vendedor reservase ao direito de recomprar o bem após transcorrido certo tempo, restituindo ao comprador o preço por este pago; na prática, equivale a uma cláusula de arrependimento. O direito de retrato para o resgate do imóvel na retrovenda é de no máximo 3 anos, e durante esse prazo, recai sobre o imóvel uma indisponibilidade temporária.

22 Venda a contento (Código Civil, arts. 509 a 512) Na venda a contento, esta é realizada sob condição suspensiva, e não se reputará perfeita enquanto o adquirente não manifestar seu agrado: o contrato será eficaz após determinado tempo de prova ou experiência. As obrigações do comprador que recebeu, sob condição suspensiva, o imóvel, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste sua aceitação. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor poderá intimá-lo para que o faça em prazo improrrogável.

23 Preempção ou preferência (Código Civil, arts. 513 a 520) A preempção ou preferência impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao antigo proprietário a coisa que ele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use o seu direito de prelação na compra, nas mesmas condições ofertadas por terceiros. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a 2 anos no caso de imóvel. Responderá por perdas e danos o comprador se alienar o imóvel sem comunicar o antigo proprietário do preço e condições oferecidas.

24 Direito de preempção legal (Estatuto da Cidade Lei /2001) Art. 25. O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares. 1 o Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas em que incidirá o direito de preempção e fixará prazo de vigência, não superior a cinco anos, renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência.

25 Cláusula resolutiva ou pacto comissório (Código Civil, arts. 127) A cláusula resolutiva existe implicitamente em todo contrato, pela qual a inexecução de uma parte autoriza a outra a pedir a resolução. Se o contrato contém cláusula resolutiva expressa, o inadimplemento autoriza a parte inocente a pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos (Código Civil, art. 475). A cláusula resolutiva é equiparada à compra e venda condicional, devendo ser esse ônus registrado no cartório de imóveis.

26 Modalidades de liquidação e garantias na compra e venda a) Venda à vista; b) Venda a prazo com pagamento pro solvendo; c) Venda a prazo com pagamento pro soluto; d) Venda a prazo com garantia hipotecária; e) Venda a prazo com alienação fiduciária; f) Venda a prazo com pacto comissório.

27 Natureza da garantia fidejussória e dos títulos de crédito emitidos pelo devedor Cláusula Pro solvendo O inadimplemento do comprador gera a rescisão do contrato e o retorno do bem para o patrimônio do vendedor; poderia equiparar-se a uma alienação com reserva de domínio. Cláusula Pro soluto O contrato de compra e venda não será afetado pelo inadimplemento do comprador, cabendo ao vendedor, apenas, executar a dívida representada pelo título de crédito.

28 Promessa de compra e venda Promessa de compra e venda ou compromisso de compra e venda é o contrato pelo qual as partes se obrigam reciprocamente a tornar eficaz a compra e venda de um bem imóvel, mediante a reprodução do consentimento no título hábil (Orlando Gomes) Tipos de promessa de compra e venda: Irretratável Retratável

29 Regime legal da promessa de compra e venda Decreto-Lei 58/1937 arts. 11 e 22. Lei 6.766/1979 arts. 25 a 36. Código Civil 2002, arts e 1418 Art Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

30 Algumas características da promessa de compra e venda O compromisso de compra e venda nos contratos de loteamento é irretratável (Lei 6.766/1979, art. 25). Os compromissos de compra e venda valerão como título definitivo de propriedade do lote quando acompanhado da prova da quitação (Lei 9.785/1999). Vencida e não paga uma ou mais prestações, o contrato será considerado rescindido 30 dias após a constituição do devedor em mora (Lei 6.766/1979, art. 32).

31 A cessão da promessa independe da anuência do vendedor, mas em relação a este seus efeitos somente se produzem depois de cientificado (Lei 6.766/1979, art. 31). No caso de rescisão, as benfeitorias necessárias ou úteis deverão ser indenizadas pelo promitente vendedor (Lei 6.766/1979, art. 34). O pagamento de mais de 1/3 do valor do imóvel impõe a obrigação de restituição do valor pago no caso de rescisão por inadimplemento. (Lei 6.766/1979, art. 35). Para ser susceptível de registro no cartório de imóveis, a promessa de compra e venda constitui fato gerador do imposto de transmissão (ITBI).

32 Adjudicação compulsória A adjudicação compulsória é uma ação judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade quando não vier a ser lavrada a escritura definitiva em solução de uma promessa de compra e venda de imóvel. Na ação de adjudicação compulsória proposta pelo comprador contra o vendedor, sendo a ação julgada procedente, o juiz ordenará a expedição de carta de adjudicação, que se constitui no título próprio a ser apresentado no registro imobiliário (Decreto-Lei nº 58/1937, art. 16).

33 Cessão dos direitos da promessa de compra e venda (Lei 6.766/1979, arts. 26 e 31) A cessão dos direitos da promessa de compra e venda é o contrato pelo qual o promitente comprador cede os seus direitos aquisitivos sobre o imóvel para um cessionário, que passará a deter a posse e os mesmos direitos aquisitivos perante o proprietário. A cessão da promessa de compra e venda pode ser realizada estando o imóvel quitado ou ainda pendente de pagamento de saldo.

34 Partes na relação de cessão de direitos Proprietário e promitente vendedor Titular do domínio do imóvel e da posse indireta. Promissário comprador e cedente Titular dos direitos aquisitivos e que transfere esses direitos mediante o pagamento do preço. Cessionário Passa a ser o titular dos direitos aquisitivos sobre o imóvel. Promitente Vendedor Promissário Comprador Cessionário

35 Aspectos gerais da cessão A eficácia da cessão perante o proprietário do imóvel depende da sua anuência; Após a quitação do imóvel, a cessão da promessa poderá ser realizada independente da anuência ou consentimento do proprietário; A cessão dos direitos da promessa de compra e venda poderá ser registrada no Cartório de Imóveis, com o pagamento do ITBI; Na alienação definitiva, o proprietário deverá comparecer ao ato para assinar a escritura de compra e venda com cessão.

36 Alienação fiduciária de imóvel (Lei 9.514/1997) Art 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

37 Características da alienação fiduciária de imóvel (Lei 9.514/1997) É pacto adjeto de garantia da compra e venda imobiliária ou de mútuo. (art. 17). Representa direito real de garantia sob a modalidade de propriedade fiduciária (art. 17, 1º). Constitui-se a propriedade fiduciária de imóvel mediante o registro no cartório de Imóveis do contrato respectivo. (art. 23). Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (art. 23).

38 Regime da Lei 9.514/97 Institui o Sistema de Financiamento Imobiliário SFI. Cria o Certificado de Recebíveis Imobiliários CRI. Estabelece normas para a securitização de créditos imobiliários. Cria o regime fiduciário sobre créditos imobiliários. Define novas modalidades de garantia para os contratos imobiliários. Disciplina a alienação fiduciária de imóvel.

39 Partes no contrato de alienação fiduciária de imóvel 1) Proprietário do imóvel. 2) Instituição financeira ou empresa construtora Credor fiduciário e possuidor indireto. 3) Comprador Devedor fiduciante e possuidor direto.

40 Relações entre as partes Relação bilateral Credor fiduciário Venda do imóvel Financiamento Construtora Adquirente Imóvel Devedor Fiduciante Alienação fiduciária

41 Relações entre as partes Relação trilateral Vendedor Venda do imóvel Devedor Fiduciante Construtora Adquirente Pagamento Financiamento Credor fiduciário Imóvel Alienação fiduciária

42 Objeto do contrato Bem imóvel. Coisa futura. Diretos creditórios.

43 Garantia dos contratos de financiamento imobiliário (Lei 9.514/97, art. 17) a) Hipoteca (CC, arts a 1.501); b) Cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis; c) Caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; d) Alienação fiduciária de coisa imóvel.

44 Cláusulas obrigatórias no contrato de alienação fiduciária (art. 24) 1) Valor do principal da dívida; 2) Prazo e condições de pagamento; 3) Taxa de juros e encargos incidentes; 4) Cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel e a indicação do título e modo de aquisição; 5) Cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, do imóvel; 6) Indicação, para efeito de venda em leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; 7) Procedimentos de realização do leilão.

45 Direitos do devedor fiduciante 1) Obter a propriedade plena após resgate da dívida, sob pena de multa para o fiduciário. 2) Exercer o livre uso e fruição do imóvel. 3) Intentar ações possessórias. 4) Praticar atos conservatórios sobre o bem. 5) Receber o saldo do leilão.

46 Obrigações do devedor fiduciante 1) Pagar a dívida e acessórios. 2) Pagar o IPTU, taxas de terreno de marinha, contribuições de condomínio e demais encargos sobre o imóvel. 3) Responder civilmente perante terceiros pelo uso e destinação do imóvel.

47 Direitos do credor fiduciário 1) Receber o valor do seu crédito. 2) Apropriar-se do produto da venda do imóvel para pagar-se, em caso de inadimplemento do comprador, entregando o saldo, se houver, ao fiduciante. 3) Obter e formalizar a consolidação da propriedade em seu nome. 4) Intentar ação de reivindicação e ações possessórias. 5) Obter a reintegração de posse do imóvel, em provimento liminar, após a consolidação da propriedade.

48 Obrigações do credor fiduciário 1) Respeitar a posse direta do fiduciante. 2) Liberar a garantia fiduciária até 30 dias após receber seu crédito, sob pena de multa. 3) Se inadimplente o fiduciante, promover sua notificação e demais atos de cobrança e leilão de acordo com a lei. 4) Colocar o imóvel à venda, depois da consolidação, por meio de dois leilões públicos. 5) Devolver ao fiduciante o saldo apurado na venda do imóvel.

49 Adimplemento do contrato (art. 25) Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária, com eficácia ex tunc, retomando o devedor fiduciante a propriedade plena do imóvel. No prazo de 30 dias, o credor fiduciário fornecerá o termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa de 0,5 % ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato. À vista do termo de quitação o oficial do Cartório do Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

50 Inadimplemento do contrato (art. 26) Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, ficará consolidada a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Procedimentos: O devedor fiduciante será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo Cartório de Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de 15 dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento e mais os encargos contratuais. Intimação por edital: Encontrando-se o fiduciante, em local incerto e não sabido, será ele intimado por edital, publicado por 3 dias, pelo menos, no jornal de maior circulação local.

51 Decorrido o prazo de 15 dias sem a purgação da mora, o oficial do Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mediante prova do pagamento do ITBI e do laudêmio, no caso de terreno enfitêutico. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de 30 dias, contados da data do registro, promoverá leilão público para a alienação do imóvel. O devedor fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensado o procedimento do leilão. (Lei /2004)

52 Pagamento em cartório Purgação da mora no cartório de imóveis: convalescerá o contrato de alienação fiduciária (Súmula STJ 284). O oficial do Registro de Imóveis, nos 3 dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. Não existe limite legal à realização dos pagamentos no cartório de Registro de Imóveis. Não é necessário o protesto de título cambial ou do contrato para constituição do devedor em mora.

53 Leilão extrajudicial (art. 27) Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, será realizado o segundo leilão, nos 15 dias seguintes. No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida e encargos legais e contratuais. Nos 5 dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos, fato esse que importará em recíproca quitação.

54 Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, esta considerar-se-á extinta e exonerado o credor da obrigação de pagar qualquer diferença. Caso o imóvel esteja alugado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de 30 dias para desocupação, devendo a denúncia ser realizada no prazo de 90 dias a contar da consolidação da propriedade no fiduciário (Lei /2004) Responde o devedor fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Lei /2004)

55 Regras especiais da alienação fiduciária A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia. (art. 28) O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel, assumindo o adquirente as respectivas obrigações. (art. 29) É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em 60 dias. (art. 30)

56 Diferenças entre propriedade fiduciária e hipoteca Hipoteca: ônus em coisa alheia. Propriedade fiduciária: ônus em coisa própria. Credor hipotecário: é credor com garantia, mas sem relação de domínio. Proprietário fiduciário: titular do domínio.

57 Falência do devedor Hipoteca: habilitação do crédito e arrecadação do bem pela massa falida. Propriedade fiduciária: não haverá arrecadação pela massa falida, pois o bem não encontra-se no patrimônio do devedor.

58 Promessa de compra e venda e alienação fiduciária Ambos os negócios jurídicos visam constituir direito real de aquisição. Promessa: obtenção da propriedade depende de outro contrato (compra e venda definitiva). Propriedade fiduciária: obtenção da propriedade não depende de outro contrato, apenas recibo de quitação.

59 Os contratos da construção civil e a lei de defesa do consumidor Premissas iniciais A partir da Lei 8.078/1990, os consumidores, na condição de compradores de imóveis, passaram a ter um maior grau de conhecimento da legislação e de consciência crítica dos seus direitos. As empresas da construção civil, para atender às exigências dos seus clientes e consumidores, vêm procurando implantar programas de qualidade e de melhor relacionamento no mercado, que não ficam limitados às campanhas publicitárias.

60 Os órgãos de defesa do consumidor, os juizados especiais e o Ministério Público estão sendo progressivamente aparelhados para ampliar a proteção dos interesses dos compradores de imóveis. A legislação imobiliária tem adotado medidas e garantias adicionais no sentido de proteger os mutuários e adquirentes da casa própria, a exemplo do recente regime do patrimônio de afetação, regulado pela Lei /2004. Não existem mais dúvidas de que as normas de proteção e defesa do consumidor também se aplicam aos contratos imobiliários, inclusive no âmbito das instituições bancárias financiadoras dessas operações.

61 Normas da Lei de Defesa do Consumidor aplicáveis aos contratos imobiliários (Lei 8.078/1990) Definição de fornecedor (art. 3 ) - Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada (...), que desenvolve atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. Definição de produto (art. 3º, 1º) - Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

62 Resolução contratual (Lei 8.078/1990, art. 53) Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

63 Regras especiais dos contratos de financiamento imobiliário (Lei /2004, arts. 46 a 52) Correção monetária do contrato: Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de 36 meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança. (art. 46)

64 Nulidades absolutas nos contratos de financiamento imobiliário Expedientes ou medidas que, de forma direta ou indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo de 36 meses (art. 47). Celebração de contratos com cláusula de equivalência salarial ou de comprometimento de renda, bem como a inclusão de cláusulas desta espécie em contratos anteriores (art. 48).

65 Critérios legais para julgamento das ações judiciais relativas a financiamento imobiliário Discriminação e separação de valores: Valor incontroverso: parcelas mensais do principal, encargos e taxas e despesas incidentes sobre o imóvel financiado, que devem continuar a ser normalmente pagas pelo devedor. Valor controverso: valor discutido ou questionado pelo devedor no pagamento do financiamento, especialmente relativo a juros, atualização monetária e encargos, mas sujeito a depósito judicial.

66 Doação (Código Civil, arts. 538 a 564) Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra. (CC 2002, art. 538). Doação contrato unilateral, consensual e gratuito.

67 Regras especiais para a doação A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento da legítima. (art. 544) É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte ou renda suficiente para a subsistência do doador. (art. 548) É nula também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento. (art. 549)

68 Regime tributário da doação de imóvel 1) Fato gerador do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação ICD 2) O valor da doação deve ser o valor de mercado do imóvel ou o valor constante na declaração de rendimentos. (IN SRF 84/2001) 3) Deve ser recolhido o Imposto de Renda sobre ganho de capital (lucro imobiliário) no prazo de 30 dias após a doação (IN SRF 84/2001)

69 Revogação da doação A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário, ou por inexecução do encargo (art. 555). Podem ser revogadas por ingratidão as doações: a) se o donatário atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso contra ele; b) se cometeu contra ele ofensa física; c) se o injuriou gravemente ou o caluniou; d) se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava. (art. 557)

70 Doação com reserva de usufruto A doação é apenas da nua-propriedade do imóvel. O usufruto de imóveis constitui-se mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis. (CC 2002, art ) A base de cálculo do ICD ou ITCMD é de 2/3 sobre o valor do imóvel.

71 Dação em pagamento (Código Civil, arts. 356 a 359) A dação em pagamento é um contrato através do qual se opera a extinção de uma obrigação creditícia de modo diverso da condição originariamente pactuada, com o devedor pagando a sua dívida mediante a entrega de um bem móvel ou imóvel ao credor, que passa a ser seu proprietário a partir do registro do título no cartório de imóveis.

72 Características da dação em pagamento A dação em pagamento somente se aplica no caso da existência de um contrato anterior, inadimplido pelo devedor, não podendo estar prevista no ato da contratação do empréstimo. Determinado o preço do imóvel dado em pagamento, as relações entre as partes regulamse pelas normas do contrato de compra e venda. A dação em pagamento de imóvel, como negócio translativo de direito real, deve ser celebrada através de escritura pública (Código Civil, art. 108).

73 Permuta ou troca (Código Civil, art. 533) Permuta ou troca é o contrato pelo qual duas pessoas transferem reciprocamente entre si a propriedade sobre determinados bens imóveis. Regras gerais da permuta: Aplicam-se as mesmas regras para a compra e venda.

74 Modalidades de permuta Permuta simples Troca de imóveis de mesmo valor, com quitação recíproca; Permuta com torna Quando um dos imóveis permutados for de maior valor, e um dos permutantes paga a diferença em dinheiro; Permuta de fração Realizada sobre uma fração mínima de dois terrenos para que os permutantes possam promover o seu remembramento como co-proprietários.

75 Características da permuta Cada um dos permutantes deve pagar por metade as despesas com o instrumento de troca; Sob o aspecto tributário, incidem dois impostos de transmissão, como se ocorressem duas operações de compra e venda. É anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento expresso dos outros descendentes.

76 Condomínio edilício Modalidades de condomínios no Código Civil a) Condomínio voluntário ou geral (arts a 1.326); b) Condomínio necessário ou legal (arts a 1.330); e c) Condomínio edilício (arts a 1.358).

77 Conceito de condomínio Condomínio, ou compropriedade, é o direito de propriedade, exercido por mais de uma pessoa, conjuntamente, sobre uma coisa, cabendo a cada uma o mesmo poder jurídico, idealmente na totalidade e nas mínimas partes da coisa (Clóvis Bevilacqua). Condomínio Domínio em comum

78 Teorias da propriedade condominial (Bonfante) a) Teoria da propriedade integral ou total, que vislumbra no condomínio um só direito, de maneira que cada condômino tem direito à propriedade sobre toda a coisa, sendo que o exercício desse direito é limitado pelos direitos dos demais consortes. b) Teoria das propriedades plúrimas parciais, para a qual cada condômino só é dono apenas de sua parte ideal, havendo no condomínio diversas propriedades intelectualmente parciais, cuja reunião é que daria origem ao condomínio.

79 Condomínio voluntário ou geral No condomínio voluntário, também denominado de condomínio civil, os condôminos exercem, conjunta e simultaneamente, o direito de propriedade de modo comum. São todos proprietários, ao mesmo tempo, de um mesmo bem, divisível ou indivisível.

80 Condomínio necessário ou legal (Código Civil, arts a 1.330) Resulta da existência de situações concretas que impõem, objetivamente, a compropriedade sobre determinados bens, tal como ocorre, invariavelmente, entre proprietários vizinhos ou confinantes, na meação de paredes, cercas, muros e valas.

81 Condomínio edilício (Código Civil, arts a 1358) Também denominado pela doutrina de condomínio em edifício, condomínio especial ou em planos horizontais, compreende a divisão de um terreno em frações ideais, com a atribuição de unidades imobiliárias autônomas, objeto de propriedade exclusiva, e áreas de uso comum de todos os condôminos.

82 Condomínio voluntário Art Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

83 Condomínio voluntário ou geral A(25%) B (25%) C(25%) D (25%)

84 Formação do condomínio voluntário a) Pela vontade das partes (ex. aquisição em conjunto de um único bem indivisível); b) Por sucessão ou herança (ex. bens do espólio (art ) quando o bem couber a dois ou mais herdeiros); c) Pelo remembramento (ex. dois imóveis contíguos passam a pertencer a duas pessoas).

85 Princípios do condomínio voluntário Indivisibilidade de seu exercício Todos os condôminos ou coproprietários podem exercer seus direitos sobre a coisa comum, sem exclusividade. Divisibilidade quanto à sua extinção Qualquer condômino pode exigir, em determinado tempo, a divisão da coisa comum~.

86 Despesas e encargos do condomínio Art O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

87 Renúncia à parte ideal (art ) O condômino ficará eximido do pagamento das despesas e dívidas se renunciar à sua parte ideal e à propriedade. A renúncia aproveita aos demais condôminos se estes assumirem as despesas e dívidas. Se nenhum condômino assumir as despesas, a coisa comum deverá ser dividida.

88 Solidariedade e comunhão Se a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão (Art ). As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas este terá ação regressiva contra os demais. (Art ).

89 Responsabilidade pelos frutos e danos Art Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

90 Divisão do condomínio voluntário (art ) A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um para as despesas da divisão. Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de 5 anos, suscetível de prorrogação ulterior. Não poderá exceder de 5 anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador. A requerimento de interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

91 Instrumento de divisão e extinção do condomínio voluntário: Escritura Pública Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança - arts a (art ). Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado. Prefere-se na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. (art ).

92 Divisibilidade e indivisibilidade do bem Bens indivisíveis: apartamento, casa, módulo rural ou lote urbano mínimo: extinção do condomínio apenas pela alienação. Bens divisíveis: terreno, gleba, fazenda: possibilidade de extinção do condomínio pelo desmembramento.

93 Administração do condomínio voluntário Deliberando a maioria sobre a administração do bem, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; Se o bem for alugado, será dada preferência a condômino (Art ); O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum. (Art ). A maioria será calculada pelo valor dos quinhões de cada condômino. (Art ).

94 Partilha dos frutos Art Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.

95 Condomínio edilício (CC 2002, arts a 1.358; Lei 4.591/64) A instituição de condomínio edilício representa uma das modalidades mais comuns de transformação da propriedade imobiliária, quando um terreno é dividido em frações ideais que passarão a constituir futuras unidades imobiliárias autônomas. As unidades imobiliárias autônomas somente passarão a existir com a averbação da construção da edificação no Cartório de Registro Imobiliário.

96 Condomínio Edilício Propriedade Exclusiva Coletiva Propriedade exclusiva: um único dono. Propriedade coletiva: dois ou mais donos: Indivisa: condomínio geral ou voluntário Divisa: condomínio edilício

97 Conceito de condomínio edilício Caracteriza-se o condomínio edilício quando existirem, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos (art ), e as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários (art , parágrafo único).

98 Conceito da Lei 4.591/64 (art. 1º) Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou nãoresidenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

99 Condomínio Edilício (CC 2002, arts a 1.358; Lei 4.591/64) A instituição de condomínio edilício representa uma das principais modalidades de transformação da propriedade imobiliária, quando um terreno é dividido em frações ideais que passarão a constituir futuras unidades imobiliárias autônomas. As unidades imobiliárias autônomas somente passarão a existir com a abertura das matrículas com a escritura de divisão e destinação ou a partir da averbação da construção da edificação no cartório de registro imobiliário.

100 Condomínio Edilício Regime legal: Código Civil de 2002: artigos a Lei 4.591/1964 (Lei de Condomínio e Incorporações) - artigos 1º a 27.

101 Precedentes históricos Código Civil Francês (1804, art. 664): Os andares de uma casa podiam ter proprietários diferentes, e todos deveriam suportar as despesas com reparação. Código Civil Português (1867, art ): "Se os diversos andares de um edifício pertencerem a vários proprietários..." As Ordenações do Reino de Portugal (séc. XVII) faziam referência "à casa que de dois senhorios fosse, a um deles pertencendo o sótão e a outro o sobrado." Brasil: Consolidação das Leis Civis de Teixeira de Freitas (1858): "a casa que for de dois donos, pertencendo a um as lojas, e ao outro o sobrado". Decreto 5.481/1928; Lei 285/1948: Regulava a construção e divisão de prédios em andares.

102 Divisão do condomínio edilício a) Parte objeto de propriedade comum, pertencente em regime de comunhão a todos os condôminos, sendo inseparável e inalienável do todo; b) Parte objeto de propriedade exclusiva de cada condômino, como unidade autônoma, destacada das áreas comuns, objeto de registro próprio, divisível, e por isso mesmo livremente alienável.

103 Partes de propriedade exclusiva: são as partes suscetíveis de utilização independente, que constituem as unidades autônomas. Apartamentos; Escritórios; Salas comerciais; Lojas e sobrelojas. Os abrigos ou garagens para veículos. A respectiva fração ideal no solo e nas outras partes.

104 Partes de propriedade comum: são aquelas insuscetíveis de divisão ou de alienação destacada da respectiva unidade, definidas pela convenção, não cabendo a sua utilização exclusiva por qualquer condômino: O solo ou terreno do edifício. A estrutura do prédio. O telhado ou cobertura. A rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade. A calefação e refrigeração centrais. Os acessos ao logradouro público. Portarias e áreas de circulação. Elevadores e escadas.

105 Incorporação Imobiliária Lei 4.591/1964 Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas (Lei 4.591/64, art. 28)

106 Incorporação É o período précomunial (comunhão) em que se praticam os atos necessários ao estabelecimento da comunhão pro diviso nos edifícios de apartamentos. O que caracteriza a incorporação é a finalidade do negócio jurídico, não a composição subjetiva dele (Pontes de Miranda)

107 Sujeitos que podem exercer a incorporação Pessoa física ou jurídica que: a) Seja proprietário do terreno, promitente comprador ou cessionário; b) Empresa de construção civil; c) Corretor de imóveis.

108 Pressupostos da incorporação Presença de um ou mais incorporadores. Declaração da intenção de construir sob regime condominial. Divisão do terreno em frações ideais. Venda das frações ideais antes ou durante a construção. Registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis. Divulgação do empreendimento com o registro do memorial. Responsabilidade do incorporador pela conclusão do empreendimento.

109 Conceito de incorporador (art. 29) Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

110 Regimes de construção na incorporação (Lei 4.591/1964, art. 48) Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador, ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

111 Modalidades do regime jurídico de construção em condomínio 1) Incorporação por empreitada (art. 55) 1.1. Empreitada a preço fixo 1.2. Empreitada a preço reajustável 2) Incorporação por administração ou a preço de custo (art. 58) 3) Condomínio fechado (art. 48)

112 Empreitada a preço fixo: o preço da construção será irreajustável, independente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas. Empreitada a preço reajustável: o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.

113 Incorporação por administração ou a preço de custo: será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, sendo que: I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção; II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimento bancário.

114 Hipóteses comuns de construção e legalização de condomínios Hipótese 1 O incorporador é proprietário do terreno e destina-o para a construção de um prédio. É obrigatório o registro da incorporação; Registro dos contratos de promessa de compra e venda e do contrato de construção; Averbação do habite-se após a conclusão da obra; Registro da instituição do condomínio edilício; Abertura das matrículas individuais das unidades autônomas com a averbação do habite-se.

115 Hipótese 2 O proprietário do terreno permuta com o incorporador uma fração ideal por área construída. É obrigatório o registro da incorporação; Registro da escritura de permuta; Registro dos contratos de promessa de compra e venda e do contrato de construção; Averbação do habite-se após a conclusão da obra; Registro da instituição do condomínio edilício; Abertura das matrículas individuais das unidades autônomas.

116 Hipótese 3 Um grupo de pessoas adquire um terreno para construção de um prédio por conta própria (condomínio fechado). Não existe incorporação; Celebração do instrumento de adesão e do contrato de construção entre os condôminos e a empresa construtora; Escritura de extinção do condomínio indiviso, instituição do condomínio pró-diviso, convenção e atribuição das unidades; Averbação do habite-se após concluída a construção; Registro da instituição do condomínio edilício; Abertura das matrículas individuais das unidades autônomas e registro em nome dos condôminos.

117 Hipótese 4 O proprietário do terreno realiza a construção por conta própria, sem colocar à venda as frações ideais. Não existe incorporação; Enquanto o prédio permanecer indivisível, não existe necessidade de constituição do condomínio; Se o proprietário desejar vender as unidades autônomas, deve providenciar o registro da instituição do condomínio; Abertura das matrículas individuais para cada unidade; Registro da estipulação ou convenção de condomínio. Registro das escrituras de compra e venda nas matrículas correspondentes.

118 Distinção entre incorporação por administração e condomínio fechado Incorporação por administração 1) Existência de incorporador. 2) Registro do memorial de incorporação para publicidade do empreendimento. 3) Responsabilidade da obra pelo incorporador. Condomínio fechado 1) Não existe incorporação. 2) Dispensa do memorial de incorporação, não podendo haver divulgação pública. 3) Responsabilidade da obra do grupo de condôminos.

119 Registro da incorporação Documentos necessários (art. 32) 1) Título de propriedade de terreno, ou de promessa, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta com cláusula de imissão na posse do imóvel; 2) Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; 3) Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

120 4) projeto de construção devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal e órgãos de licenciamento (órgão ambiental, Corpo de Bombeiros, concessionárias de serviços públicos de saneamento, energia e telefonia); 5) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; 6) certidão negativa de débito da Previdência Social (CND); 7) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo do inciso IV do art. 53 da Lei 4.591/64;

121 8) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; 9) avaliação do custo global da obra e de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; 10) minuta da futura Convenção de condomínio; 11) declaração em que se defina a parcela do preço na permuta por área construída em favor do proprietário do terreno.

122 12) certidão do instrumento público de mandato conferindo poderes ao incorporador; 13) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência para desistir da incorporação (art. 34); 14) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos; 15) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

123 Eficácia dos contratos de aquisição (art. 32, 2º) Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.

124 Obrigações do incorporador (art. 43) a) informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de 6 em 6 meses, o estado da obra; b) responder civilmente pela execução da incorporação; c) em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prosseguir na construção das edificações, os adquirentes das unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste;

125 d) é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal; e) se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal; desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes.

126 Vantagens do regime de incorporação 1) Certeza de regularidade do empreendimento para atração dos clientes e interessados na aquisição do imóvel. 2) Legalização da incorporação no registro imobiliário e produção dos efeitos de direito real. 3) Ampla divulgação e publicidade do empreendimento. 4) Possibilidade de contratação de financiamento bancário pelo incorporador. 5) Gestão e coordenação do processo pelo incorporador. 6) Autonomia financeira e contábil do incorporador.

127 Dificuldades no regime de incorporação para a empresa construtora 1) Exigências de certidões e procedimento burocrático para elaboração e registro do memorial de incorporação (Lei 4.591/64, art. 32); 2) Regime de tributação do imposto de transmissão e laudêmio tomando como base de cálculo o valor integral da fração ideal; 3) Os riscos do negócio são assumidos pelo incorporador e construtora; 4) Possibilidade de ingerência da comissão de representantes na gestão do incorporador.

128 Vantagens do regime de condomínio fechado 1) Não exige a apresentação de certidões negativas e a elaboração e registro de memorial de incorporação. 2) Financiamento da obra pelos adquirentes, sem necessidade de capital próprio da incorporadora. 3) Transferência da responsabilidade da conclusão da obra para o grupo de condôminos. 4) Regime de tributação do imposto de transmissão e laudêmio tomando como base de cálculo o valor da fração ideal no momento da adesão ao condomínio.

129 5) O preço do imóvel será menor para o adquirente, se a obra for bem orçada. 6) Permite a atração e participação de investidores que adquirem as frações ideais para posterior revenda. 7) Todas as receitas e contribuições arrecadadas dos condôminos devem ser aplicadas, exclusivamente, na construção, revelando transparência na execução financeira.

130 Desvantagens do condomínio fechado 1) Regulação contratual atípica e gerando dúvidas sobre a aplicação da Lei 4.591/64. 2) Vedação à divulgação do empreendimento e seu lançamento público no mercado. 3) Acumulação de pendências de regularização e legalização para o final da obra, gerando demora na expedição e registro do habite-se. 4) O imóvel deve ser quitado pelo adquirente quando da conclusão da obra, não havendo financiamento pelo construtor.

131 6) Não permite a adoção do regime do patrimônio de afetação (Lei /2004). 7) A construtora não poderá ser proprietária do terreno nem de fração permutada, porque esta situação descaracteriza o condomínio fechado. 8) O adquirente, mesmo quitando o preço, somente poderá transferir o imóvel para seu nome após a conclusão da obra.

132 9) No caso de falência da construtora, a obra será paralisada e não haverá certeza e segurança no prosseguimento imediato da construção e na recuperação de créditos adiantados. 10) Passivo tributário gerado pela possível descaracterização posterior do regime de condomínio fechado e aplicação do regime próprio da incorporação. 11) Prejuízo à imagem e conceito da empresa construtora em razão de processos judiciais e demandas nos órgãos de defesa do consumidor.

133 Patrimônio de afetação (LEI 4.591/1964 e LEI /2004) Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

134 Finalidade do patrimônio de afetação O patrimônio de afetação visa proteger a incorporação afetada contra os riscos patrimoniais de outros negócios da empresa incorporadora, visando a que seus eventuais insucessos em outros negócios não interfiram na estabilidade econômico-financeira da incorporação afetada (Melhim Namem Chalhub)

135 Normas do patrimônio de afetação (arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/64) 31-A) Características e efeitos patrimoniais do regime de afetação. 31-B) Constituição do patrimônio de afetação. 31-C) Nomeação de fiscal para supervisionar a execução da obra. 31-D) Obrigações do incorporador. 31-E) Extinção do patrimônio de afetação. 31-F) Falência do incorporador e continuação da obra.

136 Características do patrimônio de afetação a) É de adoção facultativa pelo incorporador. b) Tem como efeito principal manter segregados os bens e direitos vinculados a uma obra do patrimônio geral da empresa incorporadora. c) Esse regime é semelhante à incorporação por administração ou a preço de custo, salvo no caso de insolvência da empresa construtora. d) Somente cabe na incorporação por empreitada e na incorporação por administração. e) Uma mesma empresa pode ter obras afetadas e obras não afetadas.

137 Efeitos patrimoniais da afetação e responsabilidade do incorporador a) O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos. b) O patrimônio de afetação só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. c) O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. d) Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.

138 Financiamento da incorporação sob regime de afetação Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento. Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

139 No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação. A contratação de financiamento e constituição de garantias, a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do incorporador, permanecendo este como único responsável pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.

140 Vantagens e desvantagens do regime de afetação Vantagens Abertura de linhas de financiamento bancário. A segurança e garantia da conclusão da obra como fator de atração da clientela. Redução da carga tributária no regime especial (RET). Desvantagens Sujeição às condições contratuais impostas pelos bancos. Perda da autonomia financeira e contábil. Responsabilidade subsidiária pelas dívidas do patrimônio de afetação.

141 Constituição do patrimônio de afetação Constitui-se mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel em garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.

142 Obrigações do incorporador 1) Promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação; 2) Manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; 3) Diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação; 4) Entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra; 5) Manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim; 6) Manter escrituração contábil completa.

143 Extinção do patrimônio de afetação 1) Pela averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; 2) Pela revogação, em razão de denúncia por desistência da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas; e 3) Em razão da liquidação deliberada pela assembléia geral no caso de falência da incorporadora.

144 Falência do incorporador Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem o patrimônio de afetação (Lei /2005). O terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação não integram nem serão arrecadados pela massa falida. Ocorrendo a falência, será convocada assembléia geral para instituição do condomínio da construção, para deliberar sobre: a) continuação da obra ou b) liquidação do patrimônio de afetação.

145 Regime especial de tributação Lei /2004, arts. 1º a 9º O regime especial de tributação (RET) tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação. O regime especial de tributação é considerado facultativo, podendo a incorporadora optar pelo patrimônio de afetação sem obrigação de se inscrever no RET.

146 Incentivo tributário Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 7 % da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do IRPJ; PIS/PASEP; CSLL; e COFINS. Considera-se receita mensal a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.

147 Questões de ordem prática a) A constituição do patrimônio de afetação pode ser feita junto com o registro do memorial de incorporação ou após este. b) O Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) não precisa ser averbado no cartório de imóveis. c) A Comissão de Representantes somente se constitui no contrato de construção ou na assembléia geral dos adquirentes (Lei 4.591/64, art. 50), não sendo possível a sua indicação se o empreendimento ainda não foi iniciado.

148 Comodato de imóvel (Código Civil, arts. 579 a 585) Comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis e por esse contrato, o proprietário do bem, denominado comodante, transmite de modo precário e gratuito a posse do imóvel a outra pessoa, denominado comodatário, que passará a exercer o direito de uso e fruição, destacado da propriedade.

149 Características do comodato Pode o contrato de comodato ser celebrado por tempo determinado ou indeterminado. Durante a vigência do comodato, o comodatário não fica obrigado ao pagamento de qualquer valor ao comodante. Se o prazo do contrato for por tempo determinado ou o uso do imóvel tiver uma finalidade específica, o comodante somente pode retomar o imóvel após findo o período ajustado. Sendo o contrato de comodato por tempo indeterminado, o comodante poderá reaver o imóvel a qualquer tempo.

150 As despesas feitas pelo comodatário com a fruição da coisa emprestada são as ordinárias para sua conservação normal e manutenção regular. Despesas realizadas sem o consentimento do comodante, ainda que impliquem na valorização do imóvel, só são indenizáveis se urgentes e necessárias. (CC, art. 584) O comodatário não poderá jamais cobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada. (CC, art. 584) O prazo do comodato não pode ser contado para fins de usucapião, tendo em vista que inexiste, nesse contrato, a intenção de aquisição do domínio pelo comodatário, vez que este exerce uma posse precária.

151 Financiamento e garantia dos contratos imobiliários Modalidades de garantias Garantias imobiliárias Hipoteca Alienação fiduciária Garantias creditícias Caução de direitos creditórios Cessão de direitos creditórios

152 Garantias imobiliárias a) Compra e venda com hipoteca (Lei 4.380/1964); b) Compra e venda com alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997); c) Abertura de crédito com hipoteca (Lei 4.380/1964); d) Financiamento imobiliário com patrimônio de afetação (Lei /2004). e) Arrendamento residencial de imóvel (Lei /2001).

153 Garantias creditícias a) Cessão de direitos creditórios (Decreto-Lei 70/1966, art. 43); b) Cessão fiduciária de direitos creditórios (Lei 9.514/1997, art. 17) c) Caução de direitos creditórios (Decreto-Lei 70/1966, art. 43); d) Caução de direitos creditórios ou aquisitivos (Lei 9.514/1997, art. 17) e) Financiamento imobiliário com patrimônio de afetação (Lei /2004).

154 Títulos vinculados a operações imobiliárias 1) Letras Imobiliárias (Lei 4.380/64, art. 44); 2) Cédulas hipotecárias (Decreto-Lei 70/66, art. 9º) 3) Certificado de Recebíveis Imobiliários CRI (Lei 9.514/97, art. 6º); 4) Letras de Crédito Imobiliário LCI (Lei /2004, art. 12); 5) Cédula de Crédito Imobiliário CCI (Lei /2004, art. 18); 6) Fundos de Investimento Imobiliário (Lei 8.668/93).

155 FIM DO PONTO 4