ÍNDICE 1. ZONEAMENTO, USO E OCUPAÇÃO DO SOLO CORREDORES DE USO ESPECIAL : Z8 CR2, Z8 CR3 e Z8 CR IMPLANTAÇÃO DA EDIFICAÇÃO 5

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1 ÍNDICE 1. ZONEAMENTO, USO E OCUPAÇÃO DO SOLO OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR CORREDORES DE USO ESPECIAL : Z8 CR2, Z8 CR3 e Z8 CR LARGURA DA RUA LOTES DE ESQUINA / CANTO CHANFRADO VAGAS DE ESTACIONAMENTO OPERAÇÕES URBANAS OPERAÇÃO URBANA CENTRO 5 2. IMPLANTAÇÃO DA EDIFICAÇÃO VEGETAÇÃO NO LOTE NÍVEL DO PAVIMENTO TÉRREO IMPLANTAÇÃO DE EDIFICAÇÕES E MUROS JUNTO ÀS DIVISAS CLASSIFICAÇÃO DOS VOLUMES DAS EDIFICAÇÕES AERAÇÃO E INSOLAÇÃO - Faixa A e Espaço Livre I EDIFICAÇÃO SECUNDÁRIA - EDÍCULA ÁREA PERMEÁVEL RESERVATÓRIO DE RETENÇÃO DE ÁGUAS PLUVIAIS 8 3. ACESSIBILIDADE 9 4. EXIGÊNCIAS DO CÓDIGO DE EDIFICAÇÕES SEGURANÇA DE USO: QUANTIDADE E TIPOS DE ESCADA ELEVADORES CLASSIFICAÇÃO DOS COMPARTIMENTOS INSTALAÇÕES SANITÁRIAS CÁLCULO DE ÁREAS - O QUE É COMPUTÁVEL E NÃO COMPUTÁVEL CÁLCULO DE ÁREAS - MEMÓRIA DE CÁLCULO 12

2 1 - ZONEAMENTO, USO E OCUPAÇÃO DO SOLO Consultar o Passo 3 do Guia de Aprovação Zonas de uso onde o S2-5 é permitido e quais os índices urbanísticos referentes a dimensionamento de lote, coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação e recuos. Consultar os Quadros das Zonas de Uso nos Anexos do Guia de Aprovação Recuos de frente em lote de esquina e em lotes irregulares são estabelecidos no Quadro nº 8 do Decreto /74 e /76. Consultar o Quadro dos Recuos nos Anexos do Guia de Aprovação Recuo de frente secundário de 4,00m Recuo de frente para viela de no mínimo 1,60m Condições especiais de zoneamento : Na zona de uso Z5 001 e 002 aplica-se o disposto na Lei 8.844/78 e Decreto /79. (recuos, implantação), com nova redação pelos Decretos /91e /93. Nas zonas de uso Z3 e Z4, o recuo de frente pode ser suprimido, desde que, anteriormente a 1/11/1972, mais que 50% da testada da quadra fosse ocupada por construções no alinhamento. Na Av. Paulista as novas edificações não poderão ultrapassar a linha de gabarito predominante na região que é de 24 andares, art. 3 do Decreto /93. Na Z18 o gabarito máximo é de 25 m, medido a partir do pavimento térreo. (art. 7 da LEI 9411/81). Nos casos em que as zonas de uso Z18 forem lindeiras à Zona de uso Z1 e o limite entre as zonas passar pelo interior da quadra, através de segmentos ou de viela sanitária, os lotes das zonas de uso Z18, quando ocupados por edificações com altura superior a 10 m (dez metros), deverão prever uma faixa "não edificável" de 25 m (vinte e cinco metros) de largura, traçada e medida paralelamente ao limite entre as zonas de uso, que deverá ser obrigatoriamente arborizada.até 50% dessa faixa não edificável poderá ser ocupada por subsolo destinado a estacionamento de veículos. (Art. 8º da Lei 9.411/81 - parágrafo 3º do artigo 2º da Lei nº 9.049, de 24 de abril de 1980 e Resolução SEMPLA-CZ/126/87.). Nas zonas Z18 deve ser observada a restrição contratual estabelecidas pelo loteador, nos termos do Art. 39 da Lei 8.001/73, com nova redação dada pela Lei 9.846/85. Se o lote apresentar dimensões inferiores ao exigido para a zona deve ser apresentada matrícula no Cartório de Registro de Imóveis comprovando sua existência em data anterior lei n.º 7.805, de 01 de novembro de Art. 27 da Lei 9.413/81. 2

3 1.1 - OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR Através de Outorga Onerosa do direito de construir, poderá ser comprado potencial construtivo acima do coeficiente de aproveitamento básico até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo de: 4,0 nas zonas de uso Z3, Z4, Z5, Z8-007/02,, Z8-007/05, Z8-007/08, Z8-007/10, Z8-007/11, Z8-007/12, Z8-007/13 e corredor de uso Z8- CR3; 2,5 nas zonas de uso Z2, Z6, Z7, Z8-060/01, Z8-060/03; 2,0 na zona de uso Z11 Quadro 18 e art.213 da Lei /02 e Decreto / CORREDORES DE USO ESPECIAL : Z8 CR2, Z8 CR3 e Z8 CR4 Somente é permitido construir na faixa edificável com profundidade de 40m no Z8 CR-2 e de 50m no Z8-CR3. A área remanescente além da faixa do corredor é não edificável, podendo ser ocupada apenas por subsolo para estacionamento de veículos. Gabarito de 15,00m nos corredores Z8-CR2, medido a partir do pavimento térreo. No corredor Z8-CR4 prevalecem as restrições da zona lindeira, não sendo permitido a acesso direto pelo corredor, quando o lote tiver testada inferior a 70m. Devem ser observadas outras condições especiais em relação aos recuos, acessos e cálculo dos índices de aproveitamento e ocupação. Art. 19 e 20 da Lei 8.001/73, art. 19.Lei 9.049/80, Lei 9.300/81, Leii 9.411/81. Mais informações consultar Passo 3 do Guia de Aprovação e Quadro de Zonas Especiais Z8-CR nos Anexos deste Guia de Aprovação LARGURA DA RUA O uso S2.5 poderá ser instalado em vias com largura igual ou superior a 12,00m. Em vias com largura inferior a 12,00m, mas não inferior a 10,00m será permitido desde que atendam as seguintes condições: Área construída computável deve ser menor ou igual a 500,00m²; Ao recuo de frente exigido para a categoria de uso seja acrescido o afastamento de 7,00m, contados a partir do eixo da via. Lei /85 3

4 1.4 - LOTES DE ESQUINA / CANTO CHANFRADO Nos cruzamentos dos logradouros públicos deverá ser previsto canto chanfrado de 3,50 m (três metros e cinqüenta centímetros), normal à bissetriz do ângulo formado pelo prolongamento dos alinhamentos, salvo se tal concordância tiver sido fixada de forma diversa em arruamento ou plano de melhoramento público. Item da Lei / VAGAS DE ESTACIONAMENTO Número mínimo de vagas para estacionamento de veículos e motos Quadro 4A da Lei 8001/73 e item e da Lei /92 Condições de acesso e manobra de veículos Até 30 vagas a largura do acesso e circulação de veículos é 2,75m. Acima de 30 a largura do acesso e circulação de veículos vagas é de 5,50m. Mais de 100 vagas prever e delimitar em planta área de acumulação, acomodação e manobra de veículos, correspondente a 2,50 m² por vaga, em espaços com largura mínima de 5,50m. Mais de 100 vagas e testada superior a 50,00 m, é obrigatória a previsão de pista de acomodação junto ao alinhamento. Prever viabilidade de manobra, conforme tabela da lei /92. Rampas devem ter inclinação máxima de 20 % para veículos em geral e 12% para caminhões e utilitários. Início das rampas a 4,00 m do alinhamento. Capítulo 13 da Lei /92 e Decreto /74 O acesso de veículos em lotes de esquina deverá distar, no mínimo, 6,00 m (seis metros) do início do ponto de encontro do prolongamento dos alinhamentos dos logradouros. Item da Lei /92. No caso do número de vagas para estacionamento de veículos for igual ou superior a 200 vagas ou igual ou superior a 80 vagas, quando em Áreas Especiais de Trafego (AET) será obrigatória a apresentação de Certidão de Diretrizes emitida por SMT. Lei /87 Mais informações consultar Passo 3 do Guia de Aprovação 4

5 1.6 - OPERAÇÕES URBANAS Algumas áreas da cidade estão sujeitas a diretrizes especiais que permitem alteração dos parâmetros urbanísticos estabelecidos na legislação de parcelamento,uso e ocupação do solo, através de pagamento de contrapartida. Se o seu imóvel encontra-se em área de Operação Urbana, você poderá obter mais informações no Guia de Aprovação OPERAÇÃO URBANA CENTRO A Operação Urbana Centro oferece alguns benefícios diretos: art.3º, inc. (IV da lei /1997) Não serão computados para efeito de calculo do coeficiente de aproveitamento e dispensadas das exigências de estacionamento, as áreas destinadas a: - Salões de Festa, - Cinemas, - Teatros e Anfiteatros, - Salas de Espetáculos, - Auditórios para Convenções, congresso e conferências, - Museus, - Creches, - Educação e cultura em geral, - Áreas dos pavimentos destinados a fruição pública, localizados no pavimento térreo ou em pavimentos correspondentes à soleira de ingresso da edificação, no nível dos logradouros. Outros benefícios sujeitos a contrapartida são analisados caso a caso pela Prefeitura. 2 - IMPLANTAÇÃO DA EDIFICAÇÃO Neste Capítulo encontram-se as condições mínimas para a implantação de edificações no lote, como definição do pavimento térreo, altura de edificações junto à divisa, faixas de aeração e insolação VEGETAÇÃO NO LOTE Se houver previsão de remoção de árvores, deve ser requerida a anuência prévia junto ao DEPAVE/SVMA quando o lote estiver em região de proteção ambiental (APA) ou a projeção das copas ocupar mais de 30% da área do lote. A planta de implantação deve conter a indicação das árvores a serem mantidas, retiradas ou transplantadas, de acordo com a autorização concedida. A apresentação do Termo de anuência prévia do DEPAVE permite a emissão do Alvará de Aprovação, ficando o Alvará de Execução vinculado à assinatura do TCA (Termo de Compromisso Ambiental). 5

6 Nas demais condições, deve ser apresentado o protocolo do pedido de remoção junto à Subprefeitura, ficando o início das obras vinculado a este licenciamento. Lei /87, Portaria SEHAB/SVMA 04/03 Mais informações Consultar o Passo 4 do Guia de Aprovação NÍVEL DO PAVIMENTO TÉRREO No uso S2-5 o nível do pavimento térreo das edificações deve situar-se em qualquer cota entre 1m acima e 1m abaixo do nível do logradouro, caso esse desnível não seja superior a 2 (dois) metros. Havendo desnível superior o térreo poderá ficar entre as cotas mais baixa e mais alta do alinhamento. Inciso XV do art. 2 o do decreto /74 e Resolução/CEUSO/29/79 Mais informações, consultar o Passo 7 do Guia de aprovação Térreo Em Situações Especiais O pavimento térreo pode ser implantado em nível mais elevado que o previsto no item acima, dependendo das condições das construções e lotes vizinhos, em terrenos que apresentem as seguintes situações: Acentuado aclive em relação à via Lençol freático elevado Localizado em ponto crítico de enchente PCE RESOLUÇÃO/CEUSO/29/79 Em terreno com acentuado declive em relação à via RESOLUÇÃO/SEMPLA/CZ/128/87. Mais informações, consultar o Passo 7 do Guia de aprovação IMPLANTAÇÃO DE EDIFICAÇÕES E MUROS JUNTO ÀS DIVISAS As construções e os muros construídos a menos de 3m das divisas laterais e de fundo do lote devem ter altura de no máximo 9m, contados a partir do perfil natural do terreno. Item da Lei /92 e Desenho 10-I do Anexo 18 do Decreto /92 Mais informações, consultar o Passo 7 do Guia de aprovação 6

7 2.4 - CLASSIFICAÇÃO DOS VOLUMES DAS EDIFICAÇÕES A volumetria da edificação determina os afastamentos necessários para a aeração e insolação, além das características dos compartimentos no caso da insolação. Uma edificação é classificada em três volumes: volume inferior Vi, volume superior Vs e volume enterrado Ve, assim caracterizados através do cálculo dos desníveis dos andares cuja somatória resulta no índice volumétrico n. Para cada volume são estabelecidas condições específicas de aeração e insolação, que devem ser consideradas juntamente com as estabelecidas nas LPUOS, sendo que apenas para o volume superior devem ser observados os afastamentos: faixa livre A e espaço livre I. Itens 10.2 a da Lei /92 e item 10.C do Decreto / AERAÇÃO E INSOLAÇÃO-Faixa A e Espaço Livre I Os afastamentos necessários para o volume superior são obtidos através do cálculo dos desníveis dos andares cujo somatório resulta no índice volumétrico N. O atendimento aos afastamentos pode ser feito de forma escalonada, atendendo cada andar o afastamento necessário. Itens 10.6 a da Lei /92 e item 10.D a 10. J do Decreto /92. FAIXA LIVRE A Contorna toda a edificação independente da existência de aberturas, e tem para cada andar um único valor de faixa livre A. O coroamento das edificações que apresentar superfície vazada superior a 2/3 (dois terços) de sua superfície total poderá, à semelhança do ático, observar a faixa livre "A" do andar mais elevado da edificação. Itens 10.5 da Lei /92 e item 10.E do Decreto /92. ESPAÇO LIVRE I Espaço caracterizado por um semicírculo ou retângulo que, em frente ao compartimento ou através de rebatimento, garante o espaço necessário para sua insolação. Também pode ser escalonado, e se amplia na medida em que a edificação se verticaliza garantindo a insolação dos andares inferiores. Como é calculado em função das características dos compartimentos, e se constitui em ampliação de espaços em pontos específicos da edificação, um mesmo andar pode possuir valores diferentes de I ao longo do seu contorno, ou de não precisar atender em alguns pontos, de acordo com a face da edificação. 7

8 Os compartimentos classificados nos "GRUPOS A, B e C" poderão apresentar, no máximo, a partir do plano de insolação, profundidade igual a três vezes sua largura e seu pé-direito da Lei /92 Quando as dimensões das aberturas para aeração e insolação forem iguais ou superiores ao dobro do mínimo necessário exigido pelo item , a profundidade dos compartimentos poderá ser igual a cinco vezes a sua largura e seu pé-direito da Lei /92 Itens 10.6 da Lei /92 e. item 10.F. do Decreto / EDIFICAÇÃO SECUNDÁRIA - EDÍCULA Edificação secundária é aquela isolada da edificação principal, de pelo menos 1,50m, acessória à edificação principal, que não pode constituir domicílio independente. A edícula pode ocupar o recuo de fundo definido na lei de zoneamento, sendo computável para o cálculo da taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento e sua área de projeção deve atender a seguinte fórmula: E= S/4 +20, onde: E= área de projeção da edícula (m2); S= área de projeção da edificação principal (m2). Art.2º, inciso XXI do Decreto /74 e Resolução/CEUSO/28/ ÁREA PERMEÁVEL No mínimo 15% da área do lote deve mantida como permeável. Esta área pode ser substituída ou complementada através de previsão de reservatório de retenção ou utilização de floreiras, nesse caso utilizando-se 1/3 do volume de terra (fórmula no texto da Lei) Item da Lei /92 e item 10.A.4 do Decreto / RESERVATÓRIO DE RETENÇÃO DE ÁGUAS PLUVIAIS Obrigatório nos lotes com área impermeável acima de 500m² (fórmula no texto da Lei), além do atendimento às exigências acima de área permeável. Pode ser utilizado o mesmo reservatório para atender também ao item da Lei /92, somando-se os dois volumes necessários. Lei /02. 8

9 3 - ACESSIBILIDADE As edificações destinadas a hotel deverão atender a NBR 9050, de modo a permitir o acesso e uso das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida. Deverá também ser previsto que 3% do total das unidades de hospedagem sejam adaptadas ao uso de pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida. Para saber mais clique aqui: 4 - EXIGÊNCIAS DO CÓDIGO DE EDIFICAÇÕES Neste capítulo informaremos as principais questões técnicas que devem ser observadas no projeto das edificações SEGURANÇA DE USO: QUANTIDADE E TIPOS DE ESCADA O número e tipo de escadas necessários no hotel são definidos através da altura Ho (desnível entre o piso do pavimento de saída da população e o piso do último pavimento, excluído o ático): Deverá ser feito o calculo do escoamento/ lotação de acordo com a tabela e Seção 12.7 da lei /92. Desnível Número e tipo de escadas Lei /92 Ho > 9 m ou lotacão >100 pessoas Ho > 36m Ho >9 e lotação >100 pessoas 01 protegida com antecâmara ou pressurizada 02 protegidas com antecâmara ou pressurizadas 02 protegidas com antecâmara ou pressurizadas Item Item Item Prever duas saídas no térreo e atendimento das distâncias à percorrer de acordo com a tabela da lei /92. TIPOS DE ESCADA As características das escadas que servem a edificação dependem do uso, altura, lotação. Capítulo 12 da lei /92 Mais informações consultar o Passo 6 do Guia de Aprovação 9

10 4.2 ELEVADORES O número e tipo de elevadores necessários na edificação são definidos através da altura do desnível (D) entre o piso do pavimento mais baixo (incluindo o subsolo) e o piso do último pavimento (excluído o ático): Desnível Número mínimo Tipo de elevador D 12m Não obrigatório - 12m > D 24m 1 1 adaptado 24m > D 60m 2 1 comum e 1 adaptado D > 60m 2 1 de emergência¹ e 1 comum, sendo um deles adaptado Item da Lei /92 e RESOLUÇÃO/ CEUSO/ 97/2000. Todos os andares devem ser servidos por 1 elevador adaptado ao uso por pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, cuja cabine apresente dimensões mínimas de 1,10m de largura por 1,40m no sentido da profundidade (caixa sugerida: 1,65m x 1,95m). Item da Lei /92. O cálculo de tráfego de elevadores relativo à aplicação da NBR 5665 poderá eventualmente resultar em quantidade de elevadores superior a exigida pela seção 9.5 da Lei /92. Devem ser previstas paradas de elevador em todos os pavimentos, incluindo os subsolos, excetuando-se apenas o ático, o andar destinado unicamente a residência do zelador ou de uso privativo de andar contíguo. Item e subitem da Lei /92. O hall de elevadores deve ter acesso à escada ou deverá ser previsto gerador e elevador de segurança. Item da Lei /92 e item 9.E.3 do decreto /92. Seção 9.5 da Lei /92 e seção 9.E do decreto /92 Mais informações consultar o Passo 6 do Guia de Aprovação CLASSIFICAÇÃO DOS COMPARTIMENTOS Os compartimentos de uma edificação são classificados em quatro grupos (A, B, C e D) conforme suas características de utilização: essa classificação determina a área e a dimensão mínima do compartimento, pé-direito mínimo e os afastamentos necessários para a aeração e insolação, determinantes para a implantação da edificação. Item 11.1 da Lei /92 e 11.A do decreto /92. 10

11 ABERTURAS/ PORTAS E JANELAS O dimensionamento dos vãos destinados à aeração e insolação dos compartimentos também está relacionado com a sua classificação nos quatro grupos, e deve seguir a relação estabelecida na Lei para a profundidade do compartimento em relação às aberturas. Item 11.2 da Lei /92 As aberturas dos compartimentos dos Grupos B e C poderão ser reduzidas, desde que garantido desempenho, no mínimo similar ao exigido, pela adoção de meios mecânicos e artificiais de ventilação e iluminação. Item da Lei / INSTALAÇÕES SANITÁRIAS O número de instalações sanitárias deve ser previsto em função da população e da atividade desenvolvida na edificação. A população será calculada utilizando-se a Tabela da Lei /92. A edificação de uso S2-5 deverá dispor de uma bacia, um lavatório e umchuveiro para cada duas unidades de hospedagem e de uma bacia e um lavatório para cada 20 pessoas nas demais áreas, descontadadas deste cálculoas área destinadas a hospedagem Dimensionamento das instalações sanitárias está definido na Tabela 14.2 da lei / CÁLCULO DE ÁREAS - O QUE É COMPUTÁVEL E NÃO COMPUTÁVEL Não computável Áreas destinadas a estacionamento de veículos. Quando em subsolo também não serão computáveis para o cálculo da taxa de ocupação. Ático, desde que unicamente para esta finalidade, com dimensionamento compatível com a edificação projetada. Andar Térreo, quando em pilotis, Mobiliários e Obras Complementares, desde que dentro dos parâmetros estabelecidos nas tabelas e da lei /92. Apartamento de zelador, até 60 m². Terraços em qualquer pavimento até o máximo de 10% da área de projeção da laje. Quando ultrapassar esse valor será considerado computável. Outras saliências listadas na Tabela da Lei /92, como floreiras, pilares, elementos arquitetônicos, não são computáveis 11

12 para efeito de taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, desde que atendidas as dimensões e critérios ali estabelecidos. equipamentos mecânicos nos subsolos e ático; outros compartimentos poderão ser considerados não computáveis, desde que justificado tecnicamente. Computável As áreas de qualquer outro pavimento com exceção dos itens acima descritos são consideradas áreas computáveis, para efeito do cálculo da taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento. 6 - CÁLCULO DE ÁREAS - MEMÓRIA DE CÁLCULO TÉRREO/ ÁREA DE PROJEÇÃO Indicar a área computável e, se houver, a área não computável, observando: O pavimento térreo normalmente é a base para o cálculo da área de projeção, exceto se houver nos subsolos compartimentos computáveis fora da área de projeção do andar térreo. O térreo em pilotis é por definição não computável, bem como as áreas destinadas a estacionamento e a circulação veículos. As áreas sob terraços que permaneçam abertos podem, a critério do autor, entrar ou não no cálculo da área da projeção, e da mesma forma na área do térreo; A área de projeção a ser utilizada no cálculo dos 10% permitidos para terraços corresponde à área de projeção do andar. SUBSOLO PARA ESTACIONAMENTO Normalmente é dispensada a apresentação da memória de cálculo só é necessária, quando a figura for muito complexa ou tenha áreas computáveis ou que entram na área de projeção. TIPO, pavimentos intermediários, mezanino, jirau, ático, e todos os outros pavimentos. Indicar a área computável. Indicar a área não computável. Cotar elementos arquitetônicos que não entram no cálculo de áreas (floreiras, pilares, etc). Indicar os vazios. ÁTICO. Indicar a área não computável. Havendo parada de elevador e permanência será considerada computável e incluída nos cálculos de A e I. 12