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- Débora Álvaro Gentil
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1 Durante dezenas de anos, os proprietários de imóveis na Barra da Tijuca (Jardim Oceânico e Tijucamar), tiveram seus imóveis devidamente registrados no 9º Ofício de Imóveis como alodiais ou seja livres e desembaraçados de qualquer gravame. Em 2001 a Gerência Regional do Patrimônio da União Federal, através do Ofício e posteriormente através do Ofício em 2002, determinou que o 9º. Ofício de Imóveis gravasse nas matrículas dos imóveis que os mesmos eram foreiros à União, o que foi efetivado por aquele Cartório em março de Esta averbação, conforme se observa na área impactada, atingiu aproximadamente imóveis na Barra da Tijuca. Os proprietários daqueles imóveis sofreram um dano irreparável pois, da noite para o dia, suas propriedades foram transformadas, de livres e desembaraçadas, em foreiras, o que implica na obrigação do pagamento anual de um foro e no pagamento de um laudêmio em caso de venda, sem contar com a certa desvalorização do imóvel. Este fato ocorreu, sem que os proprietários tivessem sido notificados; vale dizer foi um ato manu militari, praticado unilateralmente e sem direito de defesa ou impugnação. Poderia a União ter praticado este ato, sem a audiência dos proprietários? A Lei 9.760/46, que disciplina os imóveis da União, concede-lhe o direito de demarcar as terras de marinha a qualquer tempo. Entretanto, exige, a mesma lei, que os interessados, sejam intimados, pessoalmente ou por edital, para que ofereçam defesa e impugnação, podendo apresentar recursos etc. Na espécie, assim não procedeu a União, sob argumento de que estes imóveis encontram-se dentro da linha da Preamar Médio de 1.831, constituindo-se em terrenos de Marinha, não havendo necessidade de nova demarcação, já que as linhas foram oficialmente demarcadas em 1968, através do processo 1.241/64.
2 Ocorrida a tragédia (transformação do imóvel de alodial para foreiro), os proprietários de imóveis localizados dentro da área impactada, ficaram impedidos de aliená-los, eis que os Cartórios de Notas são impedidos, por lei, de lavrar escrituras de imóveis foreiros, sem a comprovação do pagamento do laudêmio e prova de quitação dos foros anuais. Na realidade, estes proprietários só têm duas opções: a primeira, é recorrer ao Poder Judiciário Federal, em uma batalha que pode perdurar anos, durante os quais estarão impedidos de alienar seus imóveis; a segunda opção e alternativa, é conformarse com a transformação de seu imóvel, de alodial para foreiro, requerendo ao SPU a regularização. Nesta hipótese, o SPU irá cobrar os foros e laudêmios dos últimos 5 (cinco) anos, bem como multa pela transferência, acrescidos de juros e correção monetária. Após o pagamento, o proprietário terá um RIP em seu nome, passando a pagar foro anualmente e laudêmio quando alienar seu imóvel. A 4ª. Turma do Tribunal Regional Federal, ao julgar o Agravo de Instrumento , Relator Juiz Benedito Gonçalves, decidiu que esta cobrança é ilegal, sob o argumento brilhante de que o proprietário só responde pelos encargos do aforamento devido desde a data da averbação no competente RGI (2003), sob pena de prejudicar terceiro de boa-fé, que adquiriu o imóvel, desconhecendo tratar-se de imóvel foreiro, por falha ocasionada pelo próprio SPU. Agora está ocorrendo nova tragédia. Ao optar pela regularização de seu imóvel, o SPU está confiscando a propriedade do imóvel situado dentro da área impactada. É que, não obstante ter determinado que o Registro de Imóveis averbasse que o imóvel é foreiro, o SPU cadastra o proprietário como simples ocupante, cobrando taxas de ocupação (e não foro), laudêmio e multa de transferência dos últimos 5 anos, embora esta cobrança seja ilegal como decidido pelo Tribunal Regional Federal. O fato do SPU cadastrar o proprietário como ocupante (e não foreiro), significa que ele perdeu sua propriedade para a União Federal, sendo apenas um simples ocupante, pagando anualmente uma taxa anual de ocupação e não foro. Ocorreu assim um confisco,
3 eis que o foreiro possui o domínio útil do imóvel, enquanto o ocupante nada possui. A questão é um paradoxo, já que o proprietário do imóvel o tem registrado no 9º. Ofício de Imóveis como foreiro à União Federal (como exigido pela própria União), enquanto no SPU é cadastrado como simples ocupante e não foreiro. A tese da União Federal para este procedimento (cadastrar como ocupante e não foreiro) que reputamos verdadeiro confisco, é que, por força do artº. 198 do Decreto/Lei ela tem como nula qualquer pretensão de domínio pleno de terrenos de marinha e seus acrescidos, salvo quando originadas de títulos por ela outorgados. Vale dizer, como os proprietários dos imóveis situados dentro da área impactada, não adquiriram o domínio útil da União, não são foreiros e sim meros ocupantes, pouco importando o fato de terem títulos registrados no RGI há dezenas de anos. Importante é alertar aos proprietários destes imóveis, que, ao solicitarem a regularização dos seus imóveis junto ao SPU, será exigido e cobrado multas, laudêmios e taxas de ocupação dos últimos 5 anos (os demais estariam prescritos) o que é ilegal. Com efeito, a decisão do Tribunal Regional Federal é clara ao estabelecer que esta cobrança só é devida a partir da averbação no competente RGI (ocorreu em 28/03/2003), sob pena de prejudicar terceiro de boa-fé que adquiriu o imóvel, desconhecendo tratar-se de imóvel de propriedade plena da União Federal (ou mesmo foreiro), por falha ocasionada pelo próprio SPU. A própria ADEMI, em parecer emitido pelo Dr. Maury Rouede Bernardes adota o procedimento de sugerir aos proprietários que regularizem sua ocupação, mediante o pagamento do devido à União tão somente a partir da data da dominialidade da União, nas correspondentes matrículas imobiliárias. Entendem alguns juristas que, seria o caso de ingressar contra a União Federal para anular aquelas averbações, por irregularidades na elaboração da linha demarcatória e falhas nas publicações dos editais, ocorrido em 1956 através do processo administrativo /56 e ainda no processo 1.241/64, o que reputamos temerário, face ao instituto da prescrição. Vale dizer, mesmo que tenham
4 ocorrido irregularidades, o ato da União está protegido definitivamente pelo manto da prescrição. A posição do SPU/RJ de cadastrar os proprietários como ocupantes e não foreiros (contrariando as averbações feitas nas matrículas), suscita questões jurídicas relevantes. Com efeito, sustenta a União que ela tem a propriedade plena de todos os terrenos situados dentro da linha demarcatória, lastreada no artº. 1º do Decreto-Lei 9.760/46, o qual inclui entre os bens imóveis da União os terrenos de marinha e acrescidos, não reconhecendo nenhum título de propriedade que não tenha sido outorgada por ela (União). A respeito, o então Procurador da Fazenda Nacional Dr. José Nicodemos de Oliveira, no processo administrativo /85/86 sobre os terrenos cuja origem foi a Tijucamar e a Barra da Tijuca S/A., emitiu parecer no qual afirma que, o ato de demarcação da linha de pelo SPU, é ato meramente declaratório, eis que o direito de propriedade da União é ex-lege. Afirma ainda aquele parecer que jamais se admitiu no Brasil que particulares tivessem a propriedade plena de terrenos de Marinha. O SPU sustenta que os registros dos imóveis como alodiais, enquanto não cancelados produzem todos seus efeitos legais, comportando, contudo, retificação administrativa se caracterizado em procedimento regular, que ditos imóveis são de propriedade da União e não de particulares. Neste sentido é o Parecer PGFN/CPA/1.715/97, que deu origem a Lei de 15 de maio de 1988, que em seu artigo 1º. concedeu ao SPU o direito de identificar, demarcar, cadastrar, registrar,fiscalizar e regularizar as ocupações de bens imóveis do domínio da União Federal. Se admitido que a União Federal está correta, sendo todos apenas ocupantes, surgem questões jurídicas que, como afirmamos acima, são relevantes e graves. A primeira questão jurídica relevante diz respeito ao IPTU. Óbvio que, se a União Federal tem a propriedade plena destes terrenos, os mesmos estão isentos de pagamento de IPTU. Assim, um proprietário(agora mero ocupante) de um terreno situado dentro da
5 linha demarcatória, poderá pleitear, até mesmo mediante ação declaratória contra o Município do Rio de Janeiro, a isenção do pagamento daquele tributo, como também terá direito de postular a devolução dos IPTUs pagos nos últimos 5 (cinco) anos. No tocante aos terrenos que já possuam edificações (casas, lojas, salas etc), poderão pleitear redução do IPTU, pois nesta hipótese o tributo incidirá somente sobre as benfeitorias. A segunda questão é concernente as matrículas existentes no 9º. Ofício de Imóveis. Se a União Federal possui a propriedade plena dos imóveis relacionados naquelas matrículas, nada justifica a existência destas matrículas em nome de particulares. Devem pois estas matrículas serem todas canceladas, não mais se tornando necessário qualquer registro de compra e venda, já que toda transação daqui em diante, será de simples venda de direitos de ocupação de terreno de propriedade da União, o que não exige escritura pública, pagamento de ITBI e registro do RGI, bastando apenas ingressar com este instrumento particular junto ao SPU (acompanhado do laudêmio pago e no prazo de 60 (sessenta) dias) para transferência do RIP para o nome do comprador. A questão se tornou tão grave, que exige, urgentemente, a edição de uma lei para disciplinar a matéria, já que o caos jurídico foi instalado. Este artigo é de autoria do Dr. Francisco Bastone, Juiz de Direito aposentado, membro da AMAERJ e da AMB, advogado militante junto ao SPU e Consultor Jurídico da Barra Chase Adm.Imóveis.
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