\ NORMAS TÉCNICAS DE USO, APROVEITAMENTO E CONSTRUÇÃO As "Normas Técnicas de Uso, Aproveitamento e Construção" têm como objetivo
regular o direito de utilização e aproveitamento dos lotes, sendo que tais limitações são supletivas e prevalecem após o cumprimento das Legislações Federal, Estadual e Municipal tanto, ao uso do solo, quanto à aprovação de projetos. 1. RESTRIÇÕES DE OCUPAÇÃO DOS LOTES As restrições presentes neste manual são aquelas que constam do "Contrato Padrão" em sua cláusula décima, as quais foram objeto de homologação junto à Associação do Villa Real de Bragança na forma do Estatuto, registradas em cartório e elaboradas com o intuito de facilitar a consulta e orientação dos proprietários e profissionais por eles contratados. a. Nos lotes não poderá ser edificado mais de um prédio, que se destinará exclusivamente para fins residenciais, com exceção dos lotes comerciais situados nas quadra 26, 27 e 28, cujo projeto deverá ser aprovado pela Prefeitura do Município de Bragança Paulista, Concessionárias e Órgãos Públicos, e seus respectivos projetos deverão ser previamente analisados e aprovados pela Associação do Villa Real de Bragança, observadas as exceções estipuladas nos itens b. e f. abaixo ; b. Será permitido o remembramento e correspondente desdobro dos lotes desde que respeitados o número de unidades e a área do menor lote original, obedecidos os recuos descritos no item 1.1.d. abaixo. Poderão ser unificados dois ou mais lotes contíguos por divisas laterais ou de fundos, devendo neste último caso ser previsto tratamento arquitetônico adequado nos fundos da edificação, favorecendo o plano urbanístico destinado ao logradouro para o qual fique voltada a face posterior da edificação. Todas as obrigações e restrições constantes destas Normas continuarão a ser aplicadas no lote resultante da unificação. Os lotes 01 e 02 da quadra 25 poderão ser desdobrados desde que respeitem no mínimo a área do menor lote do loteamento; c. Os pedidos de remembramento ou desmembramento de lotes deverão ser aprovados pela Associação de Amigos do Villa Real de Bragança e a sua solicitação deverá ser encaminhada ao departamento técnico da Associação; d. No caso de remembramento ou desmembramento de lotes, a construção no lote resultante deverá ter aproveitamento aprovado pela Associação; e. Não será permitida, em hipótese alguma, a abertura de vielas, ruas, praças ou passagem de pedestre, quando da unificação de lotes; f. Os lotes das quadras 2, 25, 26, 27 e 28 e lotes 8 e 9 da quadra 17 deverão obedecer os recuos mínimos, coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação previstos nesta Norma e poderão ter permissão de uso conforme abaixo previsto: f1. O lote da quadra 2 será utilizado para implantação da portaria de controle de acesso e áreas para serviços correlatos; f.2. Os lotes das quadras 26, 27 e 28 poderão ter usos residencial multifamiliar, comercial ou serviços; f.3. Os lotes da quadra 25 poderão também ser utilizados para implantação de equipamentos urbanos, comunitários, de lazer, associações e similares;
f.4. Os lotes 08 e 09 da Quadra 17 poderão ser utilizados para implantação de edificação destinada a centro de convivência para os moradores do empreendimento. g. Somente será permitida a execução de canis, gatis ou viveiros destinados à criação de cão de guarda, gatos e aves ornamentais, sendo vedada a execução e manutenção de quaisquer outros, de forma que o ruído e condições de higiene não incomodem a vizinhança; h. Serão aceitos quiosques e churrasqueiras afastados do corpo da edificação da casa desde que não caracterizem, nos termos da Lei Municipal, área construída computável; i. Com o fim de evitar a erosão e assoreamento, além de prejuízo visual, a partir da imissão de posse, mesmo enquanto não construir, o associado deverá manter o lote limpo e gramado, providenciando a limpeza de seu lote pelo menos uma vez por ano, conservando sempre a flora local, não sendo permitido o uso do lote para qualquer finalidade ou atividade. Caso os associados não cumpram a obrigação da limpeza conforme aqui determinado, fica a Associação autorizada a fazê-lo, cobrando o ressarcimento das despesas incorridas; j. Os lotes estão todos demarcados e caso necessite de nova demarcação o proprietário arcará com este custo. 1.1. RECUOS E OCUPAÇÃO A Lei Complementar nº. 534/2007 de 16.04.2007, do Município de Bragança Paulista, estabelece o Plano Diretor e a Lei Complementar nº. 556/2007 aprova o Código de Urbanismo e adotam as seguintes definições que foram destacadas resumidamente para dirimir quaisquer dúvidas, relacionadas a seguir: Alinhamento - limite divisório entre o lote e o logradouro público; Divisa - é o limite da propriedade que a separa da propriedade contígua; Recuo ou afastamento - é a distância medida entre o limite externo da posição horizontal da edificação e a divisa do lote, sendo que o recuo de frente é medido com relação ao alinhamento ou quando se tratar de lote lindeiro a mais de um logradouro público, a todos os alinhamentos; Área construída - edificações de caráter permanente, cobertas e com condições de habitabilidade ou utilização para fins civis, industriais, comerciais ou de prestação de serviços, ficando excluídas desta definição os pergolados, jardins, abrigos desmontáveis, totens, muros, caixas d água, barriletes, dutos de serviços, pavimentos impermeáveis descobertos, elementos decorativos e assemelhados; Área non aedificandi - gleba ou parcela do solo onde não é permitida a edificação como área construída nos termos do inciso anterior; Taxa de ocupação: é a relação entre a soma das projeções horizontais das áreas construídas sobre um terreno e a área total desse mesmo terreno;
Coeficiente de aproveitamento: é a relação entre a soma das áreas construídas sobre um terreno e a área desse mesmo terreno; Taxa de impermeabilização: é a relação entre a soma das áreas impermeabilizadas sobre um terreno e a área desse mesmo terreno; Acréscimo ou ampliação: aumento de uma edificação em relação ao projeto aprovado, quer no sentido horizontal, quer no vertical, formando novos compartimentos ou ampliando os já existentes; Revitalização: obras que têm por finalidade a melhoria das condições estruturais, de habitabilidade ou a alteração funcional total ou parcial de uma edificação, sem que seja nela modificada a área ou o número de pavimentos ou os recuos da edificação; Reforma: obras que têm por finalidade a melhoria das condições estruturais, de habitabilidade ou a alteração funcional total ou parcial de uma edificação, com ampliação e/ou redução dos seus índices urbanísticos; A titulo de informação seguem ainda mais algumas definições: Declividade do lote - é a relação entre a diferença de nível dos pontos mais altos e mais baixos das divisas do lote e a distância horizontal entre os pontos; Fachada - qualquer das faces externas de uma edificação. Fachada principal - aquela voltada para o logradouro público. Frente do lote - sua divisa lindeira à via de circulação. Fundo do lote - divisa oposta à frente. Profundidade do lote - distância medida entre o alinhamento do lote e uma paralela a este, que passa pelo ponto mais extremo do lote em relação ao alinhamento. Taxa de ocupação máxima - é o fator pelo qual a área do lote deve ser multiplicada para se obter a máxima área de projeção horizontal. a. A área de construção total (coeficiente de aproveitamento) não poderá ser superior a 140% (cento e quarenta por cento) e inferior a 30% (trinta por cento) da área do lote. b. A área de projeção horizontal da construção (taxa de ocupação) não deve ultrapassar os limites máximo e mínimo de 70% (setenta por cento) e 30% (por cento) da área do lote, respectivamente. c. Será permitida a construção de edicula isolada da edificação principal desde que tenha um só pavimento e a sua área não ultrapasse 10% (dez por cento) da área total do lote e obedeça aos seguintes recuos: 4.00 m da edificação principal e 1.50m em uma das laterais do lote, podendo estar alinhada com o fundo e uma das laterais. Não será permitida a construção de edicula nos lotes 13, 14 e 25 da quadra 06, lotes 09 e 18 da quadra 08, lotes 01, 25 e 26 da quadra 12, lotes 01 a 22 da quadra 19, lote 10 da quadra 22 e lotes 01, 02 e 03 da quadra 23, que têm fundos para o muro de fechamento do loteamento. Não será permitido também a construção de edicula nos lotes de esquina. d. Sem prejuízo das restrições das posturas e dlretrizes municipais, construção principal deverá respeitar os seguintes recuos mínimos; a de frente: 5,00 metros a partir do alinhamento do lote de fundos: 4,00 metros a partir do alinhamento do lote laterais: 1,50 metros medidos da divisa dos fundos do lote de cada um dos lados do lote original
e. Os recuos acima mencionados são contados a partir da alvenaria externa até a divisa do lote. Após o final da alvenaria só poderá haver o beiral natural do telhado ou laje, com no máximo 1,00 metro de largura (nota: observar os croquis esquemáticos a seguir). Observações : As duas laterais deverão ter no mínimo 1,50m de largura.
ALINHAMENTO
*Obs.: Todos os recuos f. acima mencionados são contados a partir do alinhamento do lote. Serão permitidas pérgolas no recuo lateral, desde que ligadas à edificação e sua profundidade não seja superior a 1/3 da lateral do corpo principal da edificação; A faixa frontal do lote, exceto se utilizada para estacionamento sem cobertura, será destinada exclusivamente ao jardim, sendo vedada qualquer outra utilização; g. Para os lotes em declive ou no nível da rua, as edificações deverão ter até dois pavimentos acima do nível da rua sendo, porém, permitido o pavimento térreo ser implantado em uma cota máxima de 1,00 (um) metro acima do nível médio das guias em frente ao terreno; Para os lotes em aclive as edificações deverão ter até dois pavimentos acima da cota média da crista do talude existente na frente do lote, ou na inexistência deste, a cota média referente ao recuo frontal de 5,00 metros; h. Para a apuração da altura das edificações deverá ser considerado o ponto mais alto do telhado. 1.2. FECHAMENTOS (MUROS E CERCAS VIVAS) a. Os muros divisórios, de alvenaria ou não, deverão ter altura máxima de 2,50 metros a partir do alinhamento frontal, excetuando-se os muros de divisa do loteamento. A vedação da frente do lote, caso haja interesse, deverá ser feita em cerca viva com no máximo 1,00 m de altura; b. Na hipótese de haver obrigatoriedade técnica de elevação de muros de arrimo o limite acima mencionado poderá ser alterado, prevalecendo os critérios de segurança, porém sua construção deverá ser indicada em projeto, analisada e aprovada pela Associação; c. Nesse caso, deverá ser adotada cautela na execução da terraplenagem, no sentido de não comprometer ou colocar em situação de instabilidade os muros existentes. Os projetos deverão informar as cotas extremas do nível do lote a ser ocupado e o perfil da terraplenagem;
EXECUÇÃO DAS OBRAS PREDIAIS 2. DA APROVAÇÃO DO PROJETO Todos os projetos, antes de serem apresentados à Prefeitura de Bragança Paulista, deverão ser analisados e aprovados pela Associação de Amigos do Villa Real de Bragança. Segue abaixo a relação da documentação necessária para análise da Associação: a. b. c. d. 02 vias do Projeto elaborado segundo o padrão Prefeitura de Bragança Paulista contendo: plantas baixas de todos os pavimentos e da cobertura (escala 1:100), cortes, elevação frontal e lateral (escala 1:100) e levantamento topográfico (escala 1:100); 02 vias do memorial descritivo; Cópia da guia de ART recolhida pelo autor do projeto; Comprovante do valor da taxa de análise de projeto que será definido pela Associação do Villa Real de Bragança. Quando houver unificação ou desmembramento de lotes, também deverão ser apresentadas a documentação e plantas exigidas pela Associação e pela Prefeitura Municipal de Bragança Paulista. Para início da obra será necessária a apresentação de cópia do Alvará de Execução e cópia da Planta Aprovada pela Prefeitura Municipal de Bragança Paulista. Nota: Para os lotes das quadras 26, 27 e 28 deverão ser apresentados ainda 2 vias do projeto do Sistema de Tratamento Individual composto de tanque séptico, filtro anaeróbio e sumidouro, além da localização e implantação apontados nos projetos previstos no ítem a acima.
3 DA EXECUÇÃO DAS OBRAS a. Não será permitida a ocupação de lote(s) vizinho(s) para fins de canteiro de obras, depósito de materiais ou quaisquer outras finalidades sem prévia autorização, por escrito, do proprietário/possuidor do lote que se pretende ocupar; b. O lote de apoio deverá fazer divisa comum com a obra em uma das laterais ou nos fundo, não sendo permitida a utilização de lotes atravessando ruas, nem o uso de áreas públicas destinadas a jardim ou lazer como lote de apoio ao canteiro; c. O lote de apoio deverá ser reconstituído, removidos todos os vestígios da obra, materiais e entulhos, além de ser entregue nas mesmas condições de recebimento com a topografia original, limpo e gramado; d. Cada proprietário deverá recolher para dentro dos limites de seu lote ou do lote de apoio todo o material destinado à execução de sua obra, no prazo máximo de 12 (doze) horas, do respectivo recebimento; e. Quando realizar(em) edificação no(s) lote(s), o(s) proprietário(s) deverá(ão) manter a área da calçada em frente ao(s) lote(s) totalmente gramada e os taludes de aterro e corte, bem como os locais potencialmente erodiveis com cobertura vegetal, de forma a impedir a erosão; f. As calçadas deverão ser executadas de acordo com o padrão definido pela Associação; g. Antes do inicio da construção principal, mas após a expedição do alvará de licença do poder público competente, será permitida a construção de um barracão provisório para depósito de materiais de construção e uso do guarda da obra. O referido barracão deverá ser demolido após a conclusão da obra ou no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados da expedição daquele alvará, caso a obra não seja iniciada em tal período; h. As guias deverão ser protegidas a fim de evitar sua danificação quando do acesso de caminhões durante a obra; caso sejam danificadas deverão ser refeitas imediatamente pelo proprietário do lote; i. A instalação sanitária para o canteiro de obra deverá distar 2,50m de todas as divisas;
j. Durante a execução das obras de edificação das casas as ruas deverão se manter limpas; k. O lote deverá estar todo tapumado durante a obra na cor verde, e caso haja previsão de muros em projeto, os mesmos poderão ser construídos substituindo o tapume. O início da construção só poderá se dar* após o completo fechamento do canteiro de obras. Deverá ser executado portão provisório para entrada de veículos e pedestres; placas com número de alvará e dados do engenheiro responsável; l. As instalações sanitárias deverão ser construídas, obrigatoriamente, no lote onde será feita a obra, sendo vetadas suas construções no lote de apoio; m. Os barracões deverão ter acesso único pelo interior do canteiro. Não sendo permitidas portas e janelas voltadas para as vias públicas. Os barracões para guardar material poderão ser construídos em alvenaria, madeira ou container de metal; n. O esgoto da obra deverá ser captado e conduzido à rede coletora. Fica expressamente proibido o lançamento de efluentes de esgotos ou detritos na rede coletora de águas pluviais; o. As caçambas para retirada de entulhos deverão ser depositadas sempre dentro dos lotes. Excepcionalmente, quando a obra estiver em fase final, mediante a autorização formal da Associação, poderá ser depositada no leito carroçável da rua, afastada da canaleta. Em hipótese alguma será autorizado pela Associação, o depósito das caçambas em passeios públicos; 4. DAS INSTALAÇÕES PREDIAIS 4.1. Água e Esgoto a. Os proprietários deverão procurar diretamente a Sabesp para solicitar a sua ligação domiciliar de água e esgoto; b. As instalações do cavalete e abrigo deverão respeitar as normas da Sabesp; c. Todos os adquirentes estarão obrigados a dar servidão para a ligação e passagem de águas e esgoto, na faixa de recuo lateral livre, desde que devidamente canalizados e assentados, correndo por conta do favorecido toda e qualquer despesa inerente a esses serviços, bem como à sua manutenção; d. Para os lotes das quadras 26, 27 e 28 os proprietários são obrigados, sob sua responsabilidade, a implantar tanque séptico, filtro anaeróbio e sumidouro, de acordo com a NBR 7229 e NBR 13969 da ABNT, de conformidade com projeto sempre previamente apresentado antes da ocupação dos lotes; 4.2. Energia Elétrica, Telefone e TV a Cabo a. A ligação de energia elétrica deverá ser solicitada diretamente na Empresa Elétrica Bragantina S/A (Rede Bragantina); b. O fornecimento de energia será feito por meio de cabos aéreos e a entrada de luz (local do medidor) deve ser executada conforme padrão usual da Concessionária local.