EFEITOS DO CICLO ECONÔMICO NA PRODUÇÃO IMOBILIÁRIA EM TERESINA Prof. Dr. Antonio Frederico V. C. Branco 1
O texto abaixo é o título do CAPÍTULO III de minha Tese de Doutorado, defendida no ano de 2012. CAPÍTULO III TERESINA NO MERCADO MUNDIAL: Uma análise da mudança na estrutura de produção do espaço da zona Leste Teresinense Prof. Dr. Antonio Frederico V. C. Branco 2
O título apresentado causou certa polêmica com um dos examinadores, pois ele entendia que havia ali uma intenção de valorizar o papel de Teresina. Na realidade, não significava dizer que Teresina passava a ser um grande entreposto comercial mundial, mas que Teresina havia sido atingida pelos Processos de Mundialização/Globalização, e que, como tal não sairia ilesa da crise com que o mundo capitalista se defrontava. Prof. Dr. Antonio Frederico V. C. Branco 3
Naquele momento se vivia o ápice de um ciclo mercadológico, cujo marco local havia sido o lançamento do Edifício Meridien, na imagem ao lado. À época os preços unitários de apartamentos praticados pelo mercado deram um salto de R$ 1.300,00/m² para R$ 2.000,00 m². Lançamento 2004, Entrega 2006. Prof. Dr. Antonio Frederico V. C. Branco 4
O edifício Meridien fora plantado em uma região da cidade de Teresina com notável processo de segregação socioespacial, como mostra a figura acima, onde se pode ver a produção imobiliária entre 1995 2014 (Edifícios com mais de quatro pavimentos) Prof. Dr. Antonio Frederico V. C. Branco 5
A exemplo do que aconteceu na área mostrada na figura anterior, que no mapa ao lado aparece com tom verde mais escuro, nos bairros adjacentes, em tons mais claros, houve intensa produção de condomínios horizontais (números em preto) Produção imobiliária na região Entre 1995 2015 Condomínios horizontais. Prof. Dr. Antonio Frederico V. C. Branco 6
As duas figuras anteriores permitem uma idéia da escala da produção imobiliária no zona Leste de Teresina em 20 anos (1995 2015). Entre edifícios e condomínios horizontais foram aproximadamente 200 (duzentos empreendimentos), o que significa que nesses bairros foram comercializados aproximadamente duas centenas de terrenos. A seguir mostra-se a evolução dos preços registrados entre 1997 e 2016 nesses bairros. Todos os preços foram corrigidos para o mês de outubro de 2016. Prof. Dr. Antonio Frederico V. C. Branco 7
Variação dos preços dos terrenos entre 1997 e 2016 Observa-se que os preços dos terrenos cresceram até o ano de 2013, estando em queda a partir de então. Prof. Dr. Antonio Frederico V. C. Branco 8
Além dos impactos nos preços praticados na tipologia terreno, verifica-se que há diversos outros sinais de redução da atividade imobiliária, tais como: - Adiamento de novos empreendimentos; - Redução nos preços praticados; - Preponderância de negócios na forma de permutas, em lugar de vendas em moeda; - Formação de estoques de unidades imobiliárias à espera de recuperação de preços. Prof. Dr. Antonio Frederico V. C. Branco 9
Mostra-se a seguir a evolução da comercialização das unidades de um empreendimento imobiliário com duas torres e 180 apartamentos. É mostrada a evolução do empreendimento desde seu lançamento, em 2013, até os dias atuais. O gráfico foi montado a partir de informações mensais fornecidas pela incorporadora a imobiliárias parceiras. Prof. Dr. Antonio Frederico V. C. Branco 10
mai/13 jul/13 set/13 nov/13 jan/14 mar/14 mai/14 jul/14 set/14 nov/14 jan/15 mar/15 mai/15 jul/15 set/15 nov/15 jan/16 mar/16 mai/16 jul/16 set/16 EVOLUÇÃO DAS VENDAS DE UNIDADES HABITACIONAIS EMPREENDIMENTO COM 180 UNID. 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Venda Reserva Contrato const. Financ. OK estoque total Empreendimento com duas torres e com unidades com 80 e 100m². Prof. Dr. Antonio Frederico V. C. Branco 11
Interessante observar alguns detalhes no gráfico: - A redução acentuada das unidades em estoque (gráfico azul claro) e o crescimento dos contratos de compra e venda (gráfico em verde), que se comportaram de forma acentuada durante o ano de 2013 e início de 2014. - A mudança de tendência no gráfico dos contratos ocorrido no final do ano de 2014 e ao longo de 2015, quando predominaram os destratos. Prof. Dr. Antonio Frederico V. C. Branco 12
ERA ISTO! MUITO OBRIGADO! Prof. Dr. Antonio Frederico V. C. Branco 13