Fevereiro de 217 Para maiores informações sobre o Fundo, envie e-mail Destaques para o Canal Investidor: ri@ ou acesse a página de fundos estruturados em nosso site http://www./fundos-estruturados.aspx Objetivo do Fundo O tem como objetivo auferir ganhos pela aplicação de seus recursos na aquisição de créditos privados com lastro imobiliário, tais como Certificados de Recebíveis Imobiliários, Letras de Crédito Imobiliário e Letras Hipotecárias. Informações Gerais Início do Fundo: 16/11/211 Patrimônio Líquido Atual: 115.867.635 CNPJ: 13.811.4/1-29 Código BOVESPA: XPGA11 Distribuição de Rendimentos ISIN: Fluxo Financeiro BRXPGACTF5 Receitas 1 Público Alvo: Investidores em geral Administrador: XP Investimentos CCTVM S.A. Receita de Locação Lucros Imobiliários Receitas FII Receitas CRI Gestor: Receita LCI e Renda Fixa XP Gestão de Recursos Ltda. Despesas 2 Taxa de Administração: Despesas Imobiliárias 1,1% a.a. Despesas Operacionais -83.598 Taxa de Perfomance: 2% sobre o retorno acima do Benchmark Resultado Benchmark NTN-B com prazo de vencimento próx. de 6 anos Tributação: Pessoas físicas que detêm volume inferior a 1% do total do fundo, desde que o fundo possua, no mínimo, 5 cotistas e suas cotas sejam negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado (Lei 11.196/5), são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em 2% de Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital na venda da cota. Categoria ANBIMA - foco de atuação: FII TVM Gestão Ativa - TVM Neste mês, observou-se um aumento na distribuição de rendimentos quando comparado ao mês anterior devido ao aumento do índice de inflação IGPM, no qual a maior parte dos CRIs estão atrelados. Para maiores informações sobre os CRIs da carteira de investimentos do Fundo, consultar páginas 4 e 5 do presente relatório. A distribuição de R$ por cota comunicada no último dia útil do mês de fevereiro será realizada em 14/3/17 para os detentores de cotas do Fundo em 24/2/17. No semestre, foi distribuído montante superior a 95% dos lucros apurados segundo o regime de caixa, evidenciando a conformidade da política de distribuição de rendimentos do Fundo com a legislação vigente (Art. 1 da Lei 8.668/93) que determina a distribuição de, no mínimo, 95% do resultado financeiro semestral. Reserva de contingência Rendimento distribuído Distribuição média por cota 1.22.513 2.261.693 13.165.276 1.197.698 2.233.67 12.492.87 22.815 28.86 673.189-83.598-174.14-1.333.123-174.14-1.333.123 1.136.915 2.87.553 11.832.153 945.876 1.786.654 11.35.58,85 ¹Receitas de Locação: considera os ganhos provenientes de aluguéis, aluguéis em atraso, adiantamentos, multas e receitas auferidas na exploração de espaços comerciais dos empreendimentos. Lucros Imobiliários: diferença entre valor de venda e valor de compra de ativos imobiliários, incluindo investimentos em benfeitorias. Receitas CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados pelos devedores. Receitas FII: considera rendimentos distribuídos, ganhos e perdas de capital. Receitas LCI: apurada somente quando da liquidação financeira. 2 Despesas Imobiliárias: vinculadas diretamente aos imóveis, como, por exemplo, IPTU, água, energia, condomínio, seguros, reembolsos, entre outros. Despesas Operacionais: relacionadas propriamente ao Fundo, incluindo taxa de administração, assessoria técnica, imobiliária e contábil, honorários advocatícios, taxas da CVM, SELIC, CETIP e BM&FBovespa, Imposto de Renda sobre ganho de capital, entre outros. Canal Investidor: ri@ Fevereiro de 217 1iiiiiiiiiiiiiii
A seguir, pode-se observar a composição do resultado financeiro 3 e a distribuição por cota nos últimos 12 meses: 1,4 2,1 1,6 1,1,84,5,91,5,83,7,98,96,7,91,88,85,85,13,14,96,6 1,1,95,2 1,19,98,94,94,2,,1 1,8,2 1,2 1,,6,6,98,88 1,,92,86 1,3 1,14 1,3 1,3,99 1,14,4,1 -,11 -,13 -,12 -,11 -,13 -,11 -,13 -,7 -,11 -,9 -,9 -,8,2 -,4 mar-16 abr-16 mai-16 jun-16 jul-16 ago-16 set-16 out-16 nov-16 dez-16 jan-17, Receitas CRI Receita LCI e Renda Fixa Despesas Distribuição por cota Resultado 3 O resultado financeiro é calculado com base no regime de caixa. Evolução do Valor da Cota e Volume Médio Diário de Negociação Abaixo, observa-se a representação gráfica da comparação entre a evolução histórica do valor de mercado e patrimonial da cota e o volume médio diário de negociação das cotas desde o início do Fundo: 1.4 1.2 1. 8 6 4 2 14 12 11 99 1 8 6 4 158 2 Volume médio diário de negociação (') Valor de mercado da cota Valor patrimonial da cota Fonte: BM&FBOVESPA Liquidez As cotas do Fundo são listadas em bolsa para negociação secundária sob o código XPGA11. Ocorreram 29. negociações no período, movimentando um volume de R$ 2,8 milhões. A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 158 mil e a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$ 99,49 por cota. Presença em pregões Volume negociado Número de Negócios Giro (% do total de cotas) Valor de mercado Quantidade de cotas Fonte: BM&FBOVESPA 1% 1% 1% 2.849.64 7.659.993 4.573.488 29. 77.271 472.729 2,7% 7,4% 45,% 14.561.34 1.5.973 Canal Investidor: ri@ Fevereiro de 217 2iiiiiiiiiiiiiii
Rentabilidade A taxa interna de retorno bruta (TIR) é calculada com base no fluxo de caixa que considera os rendimentos mensais recebidos e a variação do valor da cota no período para efeito de desinvestimento, sendo que os rendimentos são reinvestidos no próprio fluxo e não é considerada a incidência de tributação sobre o ganho de capital. O retorno total bruto representa o somatório dos rendimentos com o ganho de capital bruto, sem considerar o reinvestimento da renda no fluxo e a tributação pertinente. Este retorno é comparado com o Benchmark do Fundo, o qual é calculado com base no retorno auferido pela aquisição hipotética de uma Nota do Tesouro Nacional Série B (NTN-B) com prazo de vencimento próximo de 6 anos. É feita também a comparação com o Índice de Fundos Imobiliários calculado pela BM&FBovespa (IFIX), que indica o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados na Bolsa. Patrimônio Líquido Valor Patrimonial da Cota Valor Mercado da Cota Ganho de capital bruto TIR Bruta (% a.a.) 7 Retorno Total Bruto NTN-B (principal) 8 IFIX Diferença vs NTN-B (princ.) Diferença vs IFIX 4 5 6 99,49 99,95 87,77 -,11% 2,22% 44,13% 11,41% 14,83% 43,49%,79% 3,95% 62,36% 4,87% 8,81% 49,7%,% 2,34% 49,66% 4 Valor de fechamento. 5 Média do período. 6 Média do período. 7 Taxa anualizada. Para o cálculo da TIR Bruta apresentada nas colunas de "", "217" e "12 meses" foi considerada a aquisição hipotética da cota do fundo nas datas de início do Fundo 8 (IPO), 2 de janeiro de 217 e 29 de fevereiro de 216, respectivamente, e o desinvestimento em 24 de fevereiro de 217. NTN-B (principal) com data de vencimento em 15/8/222. Fontes: ANBIMA / BM&FBOVESPA / Bloomberg / XPG O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada da Nota do Tesouro Nacional Série B (NTN-B) 9 e do Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos desde o início do Fundo 1 : 21 115.867.635 115.882.837 115.687.649 11,25 11,26 11,8,79% 1,61% 12,7% -4,7% -4,86% 13,29% 199 189 18 Colocar 15 gráfico de rentabilidade 12 18 157 99 9 6 3 dez-11 fev-12 abr-12 jun-12 ago-12 out-12 dez-12 fev-13 abr-13 jun-13 ago-13 out-13 dez-13 fev-14 abr-14 jun-14 ago-14 out-14 dez-14 fev-15 abr-15 jun-15 ago-15 out-15 dez-15 fev-16 abr-16 jun-16 ago-16 out-16 dez-16 Valor de Mercado da Cota Valor de Mercado da Cota + Rendimentos Valor Patrimonial da Cota + Rendimentos NTN-B (principal) IFIX 9 Foi considerada a aquisição hipotética de uma NTN-B (principal) com vencimento em 15/8/222 na data de início do fundo e com preço definido pela taxa indicativa divulgada pela ANBIMA na referida data. 1 Diante da disparidade entre o valor de mercado e o patrimonial da cota, decorrente basicamente de assimetrias na precificação das garantias vinculadas aos CRIs, foi incluído o "Valor Patrimonial da Cota + Rendimento" no comparativo de rentabilidade. Fontes: ANBIMA / BM&FBOVESPA / XPG Portfolio Investimento por classe de ativo em geral (% de Ativos) Renda Fixa e outras aplicações de caixa 3% Investimento alvo (% de Ativos) Crédito Corporativo 8% Comercial 16% Renda Fixa e outras aplicações de caixa 3% CRI 97% Residencial 73% Canal Investidor: ri@ Fevereiro de 217 3iiiiiiiiiiiiiii
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) Abaixo, evidencia-se o status de CRIs com histórico recente de eventos que podem influenciar o fluxo de pagamentos dos papéis previsto na aquisição do título: (a) CRI Harte (14B58368): Conforme informado nos últimos relatórios, as conversas com interessados em adquirir o edifício por completo continuam vigentes. Surgiram novos interessados em adquirir o empreendimento, porém a negociação está em fase inicial. As demais negociações continuam no mesmo estágio do mês anterior. Foi realizada uma visita de rotina ao imóvel pela equipe de engenharia da XPG, o Imóvel não apresenta problemas estruturais. (b) CRI Cameron (12L33177): A obra de construção do empreendimento imobiliário avançou e teve os gradis sociais concluídos, porém os elevadores e outros serviços para conclusão e emissão do habite-se permanecem pendentes por conta de descumprimentos contratuais do devedor. Além disso, os detentores dos CRI aprovaram a contratação de um escritório de advocacia especializado para auxiliar na retomada do crédito. (c) CRI Torp (12H84): Não houve evolução no mês atual, no entanto a equipe de Gestão trabalha na comercialização da área e em paralelo acompanha o processo de aprovação do loteamento juntamente com os sócios do empreendimento. Há a expectativa de aprovação do loteamento até o final junho de 217 para o posterior lançamento. Tendo em vista que o projeto está localizado na cidade de Ribeirão Preto, os recentes acontecimentos com a prefeita da cidade, dificultaram o processo de aprovação. A equipe da XP Gestão está trabalhando com as partes envolvidas (cedente, emissor) para chegar em uma solução. (d) GSP (12B35151, 12B35289, 12B35313, 12B35531, 12B35534 ) : Houve evento de amortização extraordinaria das séries 13ª, 14ª, 15ª, 17ª e 18ª do CRI GSP dado o excedente existente no fundo de reserva. Os demais CRIs que compõem a carteira do Fundo não tiveram evoluções relevantes. Por fim, a XP Gestão permanece na análise de oportunidades de aquisições de novos ativos e eventual giro de carteira. Lastro (% dos CRIs) Crédito Corporativo 5% Loteamento 61% Edifícios/Lajes Corporativas 6% Shopping Centers 4% Galpões Logísticos/Industriais 7% Residencial 17% Distribuição Regional (% dos CRIs) Pulverizado 23% São Paulo 47% Bahia 3% Ceará 6% Mato Grosso 2% Rio de janeiro 4% Rio Grande do Norte 9% Rio Grande do Sul Santa Catarina 2% Indexador (% dos CRIs) Vencimento (% dos CRIs) PRÉ % CDI 13% 4% 33% IGP-M 45% 1% 9% 17% IPCA 42% Canal Investidor: ri@ Fevereiro de 217 4iiiiiiiiiiiiiii
Composição da carteira Código 11F31266 11 19 2 3 8 22 9 1 23 Emissor Risco Emissão Série Qtde. Investimento % de CRIs Data Aquis. Vcto. Index. Taxa Emiss. Periodicidade Gaia GSP 5ª 4ª 5 1.984.37 1,8% 29/12/211 15/2/219 IPCA 1,% Mensal 11F39677 11F42226 11L5713 12B35151 12B35289 12B35313 12B3548 12B35531 12B35534 12E1369 12E3199 12E35783 12L33177 13A372 13A8892 13B6454 13B36124 13E42787 13H41115 13J24983 13K111771 13L49128 14K561 15H698161 15H698669 16C27926 16F132354 16L17816 16L245118 12H84 Brazilian Sec. Pulverizado 1ª 242ª 833 117.919,1% 23/1/213 13/4/231 PRÉ 11,8% Mensal Gaia Brookfield 4ª 3ª 11 2.515.275 2,2% 29/12/211 11/1/221 IGP-M 11,5% Mensal Habitasec Urbplan 2ª 4ª 27 1.282.531 9,1% 14/3/212 15/4/223 IPCA 15,% Mensal Gaia GSP 5ª 13ª 1 1.992.433 1,8% 29/2/212 28/2/222 IPCA 11,% Mensal Gaia GSP 5ª 14ª 1 1.73.334 1,5% 29/2/212 28/12/221 IPCA 11,% Mensal Gaia GSP 5ª 15ª 1 1.568.21 1,4% 29/2/212 28/1/221 IPCA 11,% Mensal Gaia GSP 5ª 16ª 1 1.811.539 1,6% 29/2/212 28/1/222 IPCA 11,% Mensal Gaia GSP 5ª 17ª 1 1.942.334 1,7% 29/2/212 28/12/221 IPCA 11,% Mensal Gaia GSP 5ª 18ª 1 1.433.369 1,3% 29/2/212 28/2/222 IPCA 11,% Mensal Gaia Cipasa 5ª 21ª 9 1.415.378 1,3% 23/11/212 2/8/221 IGP-M 9,5% Mensal Habitasec Aloes 1ª 9ª 12 5.24.116 4,4% 31/5/212 28/5/222 IGP-M 12,4% Mensal Gaia GSP 5ª 29ª 31 6.548.775 5,8% 22/6/212 25/1/221 IPCA 1,% Mensal Cibrasec Cameron 2ª 188ª 17 5.983.981 5,3% 16/1/213 28/12/219 IGP-M 11,% Mensal Isec BIB 1ª 1ª 1 1.597.56 1,4% 7/1/213 7/1/219 IGP-M 11,5% Mensal Isec CNL 1ª 2ª 33 2.738.933 2,4% 15/1/213 7/1/219 IGP-M 9,7% Mensal Isec Conspar 2ª 1ª 3 6.635. 5,9% 15/2/213 7/2/223 IGP-M 9,5% Mensal Habitasec Campos Belos 1ª 21ª 19 3.333.554 2,9% 19/3/213 15/5/221 IGP-M 1,3% Mensal Isec Ecomax 1ª 3ª 49 8.8.499 7,8% 24/5/213 7/6/219 IGP-M 9,2% Mensal Brazilian Sec. Rojemac 1ª 319ª 5 5.599.334 4,9% 16/8/213 18/2/225 IPCA 9,25% Mensal Brazilian Sec. Odebrecht 1ª 33ª 3 838.533,7% 11/1/213 11/1/218 CDI 115,% Semestral RB Capital Lojas Renner 1ª 95ª 4 1.781.823 1,6% 21/1/216 15/1/229 IPCA 7,73% Mensal Isec Vitacon 1ª 6ª 1 992.555,9% 1/1/214 7/12/218 CDI 2,8% Mensal Isec Esser 3ª 3ª 15 5.135.291 4,5% 28/11/216 5/11/219 CDI 3,% Mensal SCCI NEX 1ª 16ª 3 2.92.21 2,6% 8/4/214 5/9/219 CDI 5,% Mensal Habitasec BRDU 1ª 58ª 1 2.818.146 2,5% 9/9/215 14/8/225 IPCA 11,5% Mensal Ápice Sec. MRV 1ª 75ª 2. 2.24.937 1,8% 13/1/215 26/3/218 CDI 1,8% Mensal Cibrasec Cameron 2ª 269ª 1 974.74,9% 28/9/216 17/12/217 IPCA 16,% Mensal Brazilian Sec. Direcional 1ª 379ª 1. 1.21.37,9% 25/7/216 17/12/219 CDI,7% Trimestral Ápice Sec. Urbamais 1ª 82ª 1.7 1.717.34 1,5% 6/8/212 3/12/219 CDI 1,15% Mensal Gaia Torp 5ª 33ª 7 13.43.163 11,5% 29/12/216 2/11/219 IGP-M 11,5% Anual 14B58368 Polo Harte 1ª 2ª 16 6.857.767 6,1% 29/12/216 22/2/218 IPCA 12,% Mensal ESTE MATERIAL É DE CARÁTER EXCLUSIVAMENTE INFORMATIVO E NÃO DEVE SER CONSIDERADO UMA OFERTA PARA COMPRA DE COTAS DO FUNDO. O PRESENTE MATERIAL FOI PREPARADO DE ACORDO COM INFORMAÇÕES NECESSÁRIAS AO ATENDIMENTO DAS NORMAS E MELHORES PRÁTICAS EMANADAS PELA CVM E ANBIMA. AS INFORMAÇÕES CONTIDAS NESSE MATERIAL ESTÃO EM CONSONÂNCIA COM O REGULAMENTO, PORÉM NÃO O SUBSTITUEM. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR, COM ESPECIAL ATENÇÃO PARA AS CLÁUSULAS RELATIVAS AO OBJETIVO E À POLÍTICA DE INVESTIMENTO DO FUNDO, BEM COMO DAS DISPOSIÇÕES ACERCA DOS FATORES DE RISCO A QUE O FUNDO ESTÁ EXPOSTO. ANTES DE TOMAR UMA DECISÃO DE INVESTIMENTO DE RECURSOS NO FUNDO, OS INVESTIDORES DEVEM, CONSIDERANDO SUA PRÓPRIA SITUAÇÃO FINANCEIRA, SEUS OBJETIVOS DE INVESTIMENTO E O SEU PERFIL DE RISCO, AVALIAR, CUIDADOSAMENTE, TODAS AS INFORMAÇÕES DISPONÍVEIS NO PROSPECTO E NO REGULAMENTO DO FUNDO. AS EXPRESSÕES QUE ESTÃO COM PRIMEIRA LETRA MAIÚSCULA SE ENCONTRAM DEFINIDAS NO REGULAMENTO E/OU PROSPECTO DO FUNDO. O MERCADO SECUNDÁRIO EXISTENTE NO BRASIL PARA NEGOCIAÇÃO DE COTAS DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO APRESENTA BAIXA LIQUIDEZ E NÃO HÁ NENHUMA GARANTIA DE QUE EXISTIRÁ NO FUTURO UM MERCADO PARA NEGOCIAÇÃO DAS COTAS QUE PERMITA AOS COTISTAS SUA ALIENAÇÃO, CASO ESTES DECIDAM PELO DESINVESTIMENTO. DESSA FORMA, OS COTISTAS PODEM TER DIFICULDADE EM REALIZAR A VENDA DAS SUAS COTAS NO MERCADO SECUNDÁRIO, OU OBTER PREÇOS REDUZIDOS NA VENDA DE SUAS COTAS. ADICIONALMENTE, OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO SÃO CONSTITUÍDOS SOB A FORMA DE CONDOMÍNIO FECHADO, NÃO ADMITINDO O RESGATE A QUALQUER TEMPO DE SUAS COTAS. O INVESTIMENTO DO FUNDO DE INVESTIMENTO DE QUE TRATA ESTE MATERIAL APRESENTA RISCOS PARA O INVESTIDOR. AINDA QUE A INSTITUIÇÃO ADMINISTRADORA MANTENHA SISTEMA DE GERENCIAMENTO DE RISCOS, NÃO HÁ GARANTIA DE COMPLETA ELIMINAÇÃO DA POSSIBILIDADE DE PERDAS PARA O FUNDO E PARA O INVESTIDOR. O FUNDO DE INVESTIMENTO DE QUE TRATA ESTE MATERIAL NÃO CONTA COM GARANTIA DA INSTITUIÇÃO ADMINISTRADORA, DO GESTOR, DO CUSTODIANTE, DE QUAISQUER OUTROS TERCEIROS, DE MECANISMOS DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDORE DE CRÉDITO - FGC. A RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. INSTITUIÇÃO ADMINISTRADORA: XP INVESTIMENTOS CCTVM S.A. CNPJ/MF nº 2.332.886/1-4. ENDEREÇO: PRAIA DE BOTAFOGO, 51 - SALA 61 - A1 - BOTAFOGO, RIO DE JANEIRO - RJ. 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