Documento Orientador de Procedimentos para os Representantes da Secção Regional Sul da Ordem dos Arquitectos nas Comissões Arbitrais Municipais

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1 Secção Regional Sul da Ordem dos Arquitectos Documento Orientador de Procedimentos para os Representantes da Secção Regional Sul da Ordem dos Arquitectos nas Comissões Arbitrais Municipais No Âmbito da Aplicação do NRAU Pilar Stichini Vilela e Carlos Rui Sousa Lisboa, Dezembro 2010

2 Agradecemos à Arq. Leonor Cintra Gomes, Presidente do Conselho Directivo Regional do Sul da Ordem dos Arquitectos, à Eng. Isabel Pereira, Presidente da Comissão Arbitral Municipal de Lisboa, ao Arq. João Branco Pedro, Investigador Auxiliar do Laboratório Nacional de Engenharia Civil e ao Eng. António Vilhena, Assistente de Investigação do Laboratório Nacional de Engenharia Civil, co-autores do Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis, ao Eng. Esteves Afonso e à sua equipa, responsáveis pela Gestão da Plataforma Informática do NRAU no Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana e a todos aqueles que contribuíram para a elaboração deste Documento Orientador. 2 / 109

3 INDICE I. INTRODUÇÃO 7 1. Enquadramento Composição e Competências das Comissões Municipais Arbitrais (CAM) A representação da OASRS nas CAM Critérios de Selecção definidos para Representação da OASRS nas CAM 9 2. Objectivos Metodologia 10 II. ENQUADRAMENTO LEGAL Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) Artigo 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) Incentivos à Reabilitação Urbana Legislação Complementar Técnica Instalações de Gás Instalações Eléctricas Instalações de Ascensores 16 III. A ACÇÃO DA CAM TRAMITAÇÃO DE PROCEDIMENTOS Processos de Determinação do Nível e Coeficiente de Conservação Vistorias Pedido de Vistoria Senhorio ou arrendatário requerem a determinação do Coeficiente de Conservação Nomeação do técnico CAM sorteia técnico CAM comunica ao técnico a sua nomeação Técnico aceita ou não, a realização da vistoria Marcação da Vistoria CAM comunica ao arrendatário e ao senhorio a data proposta pelo técnico para a vistoria Arrendatário aceita ou não, a data proposta para a vistoria CAM comunica data alternativa para a vistoria Preparação da Vistoria CAM informa o senhorio dos documentos necessários para a determinação do Coeficiente de Conservação 26 3 / 109

4 CAM informa o arrendatário dos procedimentos recomendados para a determinação do Coeficiente de Conservação Técnico realiza vistoria Acesso ao imóvel Pessoas presentes na vistoria Levantamento de informação Alegações das partes Direitos e deveres do técnico Direitos e deveres do senhorio e do arrendatário Impedimento de acesso ao locado ou a parte dele Técnico preenche Ficha de Avaliação Técnico submete Ficha de Avaliação CAM analisa Ficha de Avaliação CAM aprova ou não, a Ficha de Avaliação Determinação do Coeficiente de Conservação CAM determina Coeficiente de Conservação CAM comunica resultado da avaliação às partes Senhorio aceita ou não Coeficiente de Conservação Arrendatário aceita ou não Coeficiente de Conservação Senhorio e/ou arrendatário reclamam do Coeficiente de Conservação Senhorio ou o arrendatário requerem nova determinação do Estado de Conservação Reclamações e Litígios /Arbitragem de Conflitos Competência Decisória Reclamação do Coeficiente de Conservação n.º 1, do art.º 15.º, da Portaria 1192-B/2006, de 3 de Novembro Reclamação com base na alínea a) Reclamação com base na alínea b) Reclamação com base nas alíneas a) e b) Realização de obras desocupação do locado e realojamento Contestação de residência permanente Pareceres 51 4 / 109

5 3.1. Pedido de descrição de obras para a obtenção de Nível de Conservação superior Parecer relativo à denúncia para demolição Parecer relativo à possibilidade de reabilitação Outras competências da CAM Procedimentos para aplicação do artigo 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) Incentivos à reabilitação urbana 53 IV. LEVANTAMENTO E COMPILAÇÃO DE DOCUMENTOS DISPERSOS Documentos Orientadores de Procedimentos Ordem dos Arquitectos CAM Intervenção da Ordem dos Arquitectos (Doc. 1) CAM Intervenção da Ordem dos Arquitectos (Doc. 2) Comissões Municipais Arbitrais CAM de Lisboa Informação aos Senhorios Actualização das rendas / Determinação do nível de conservação CAM de Lisboa Informação aos Senhorios Vistorias CAM de Lisboa Discriminação dos locados de um artigo matricial para efeitos do NRAU CAM de Lisboa Informação aos Senhorios Determinação do Nível de Conservação com Incidência na totalidade do prédio CAM de Lisboa Informação aos Senhorios Documentos a apresentar CAM de Lisboa Actuação do Arrendatário Direito a Obras CAM de Lisboa Incentivos Fiscais à Reabilitação Imóveis Arrendados (contratos de arrendamento habitacional anteriores a 15/10/90 e não habitacional anteriores a 30/09/95) Pareceres Técnicos Laboratório Nacional de Engenharia Civil I.P. (LNEC) Aplicação dos critérios previstos no Método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis (MAEC) à avaliação das instalações de gás Avaliação de Instalação de gás no Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis Necessidade de apresentação de termos de responsabilidade das instalações de gás em avaliações no âmbito do MAEC Avaliação com o MAEC de elementos funcionais objecto de alterações Avaliação no MAEC de elementos funcionais da responsabilidade do arrendatário em locados não habitacionais Avaliação com o MAEC de locados com anexos 77 5 / 109

6 Análise de quatro fichas de avaliação de unidades com o MAEC submetidas pela Comissão Arbitral do Município do Coimbra Direcção Geral de Energia e Geologia Termos de Responsabilidade de instalações de gás, previstos nos artigos 11 e 12 do Decreto-Lei n.º 262/89, de 17/08, com a redacção dada pelos Decretos-Lei n.º 219/91, de 17/06 e 178/92, de 14/ Lisboagás GDL Sociedade Distribuidora de Gás Natural de Lisboa, S.A Termos de Responsabilidade de instalações de gás, previstos nos artigos 11 e 12 do Decreto-Lei n.º 262/89, de 17/08, com a redacção dada pelos Decretos-Lei n.º 219/91, de 17/06 e 178/92, de 14/08 86 V. QUESTÕES COLOCADAS E RESPECTIVOS ESCLARECIMENTOS Questões relativas a procedimentos dirigidas ao IHRU Não Aprovação de Fichas de Avaliação no âmbito da Reclamação com base na alínea a) Alteração do Coeficiente de Conservação em vistorias sem alegações das partes, com alegações das partes apresentadas à posteriori Questões Técnicas dirigidas ao LNEC Vistorias para efeitos da Avaliação do Estado de Conservação dos Imóveis Questões decorrentes da experiência das CAM na aplicação do MAEC Avaliação dos elementos funcionais 12. Instalação de Gás (outras partes comuns) e 32. Instalação de Gás (locado), para os locados habitacionais cujas Instalações foram convertidas para gás natural Avaliação do elemento funcional 15. Instalação de Ascensores Avaliação do elemento funcional 33. Instalação Eléctrica (locado) Complementaridade das Unidades de arrendamento Avaliação de Unidades ocupando diversos Locados, pertencendo, ou não, ao mesmo senhorio Locados onde as instalações sanitárias se localizam nas partes comuns do edifício e não no interior do locado, sendo partilhadas por um conjunto de locados Infra-estruturas Básicas Vistorias para efeitos da Avaliação do Estado de Conservação dos Imóveis Questões decorrentes do 2º Encontro de Representantes da OASRS nas Comissões Arbitrais Municipais Avaliação do elemento funcional 28. Equipamento Sanitário Avaliação do elemento funcional 29. Equipamento de Cozinha Avaliação do elemento funcional 30. Instalação de Distribuição de Água 102 VI. ÉTICA E DEONTOLOGIA 104 VII. COMUNICAÇÃO 107 VIII. CONTRIBUTOS AVULSO / 109

7 I. INTRODUÇÃO 1. Enquadramento Considerando a particular importância do papel dos Arquitectos na aplicação do regime especial de actualização das rendas antigas, quer como técnicos responsáveis por vistorias aos locados para efeitos de determinação do seu Nível de Conservação, quer como técnicos representantes da Ordem dos Arquitectos (OA) nas Comissões Arbitrais Municipais (CAM); Considerando que, decorridos quatro anos sobre a data de entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), continua a verificar-se a aplicação de critérios diversos de procedimentos, tanto na acção das CAM, como na aplicação do Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis (MAEC) por parte dos técnicos responsáveis pelas vistorias; Considerando a importância do desempenho das CAM em todo o processo de aplicação do NRAU; O Conselho Directivo Regional Sul da Ordem dos Arquitectos (CDRS) decidiu proceder à elaboração de um Documento Orientador, contemplando, não só a súmula dos procedimentos a adoptar, de acordo com a legislação em vigor, como também um conjunto de recomendações de procedimentos complementares, pretendendo, deste modo, orientar todo o trabalho técnico que constitui a participação dos representantes da Secção Regional Sul da Ordem dos Arquitectos (OASRS) nas CAM. O CDRS tem, também, procurado preparar os seus representantes nas CAM, promovendo reuniões anuais onde as questões são debatidas entre representantes e especialistas, onde o IHRU e o LNEC têm marcado a sua presença. Este manual é, também, o culminar deste trabalho. É, ainda, intenção deste Conselho Directivo Regional Sul formar os técnicos que efectuam vistorias, para que os níveis de qualidade possam corresponder às necessidades, dignificando a profissão e aumentando a acuidade das avaliações do estado de conservação dos imóveis. O CDRS desenvolveu já uma área dedicada ao NRAU no seu website, tornando-se num veículo de informação actualizada, com perguntas frequentes e notícias relevantes sobre esta temática. 7 / 109

8 1.1. Composição e Competências das Comissões Municipais Arbitrais (CAM) No âmbito do quadro legal do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, onde é estabelecido um regime especial de actualização das rendas antigas e a forma da sua aplicação, são criadas as CAM, órgão colegial, com funcionamento e competências reguladas no Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto, diploma complementar ao NRAU. Segundo o mesmo diploma, pretende-se que as CAM desempenhem um papel de relevo na aplicação do NRAU, sobretudo no que concerne ao regime transitório destinado aos contratos de arrendamento mais antigos 1, nomeadamente: a. As CAM têm competência para dirimir alguns tipos de conflitos entre as partes intervenientes na relação arrendatícia; b. As CAM desempenham funções essenciais na determinação do Nível de Conservação do locado para efeito de actualização da renda; c. As CAM coordenam todo o processo de determinação do Coeficiente de Conservação, o qual tem reflexos no valor da renda a pagar. As CAM desempenham, ainda, funções relevantes em matéria de recolha e encaminhamento de informação, de forma a permitir a monitorização da aplicação prática do NRAU. Define este diploma, que as CAM devem ser constituídas por: a. Um representante da câmara municipal, que preside; b. Um representante do serviço de finanças; c. Um representante dos senhorios, nomeado pelas associações de senhorios; d. Um representante dos arrendatários habitacionais, nomeado pelas associações de arrendatários; e. Um representante dos arrendatários não habitacionais, podendo este ser nomeado por associações representativas de interesses económicos; f. Um representante da Ordem dos Engenheiros; g. Um representante da Ordem dos Arquitectos; 1 Contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, e contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro 8 / 109

9 h. Um representante da Ordem dos Advogados A representação da OASRS nas CAM Actualmente, a OASRS tem nomeados representantes para todas as CAM que o solicitam, participando em mais de 70 Municípios, sendo excepção os municípios da Horta, da Madalena e da Praia da Vitória, nos Açores, por falta de candidatos. Em diversos Concelhos não foram constituídas CAM, sendo as competências administrativas e de acompanhamento previstas no decreto-lei nº 161/2006, de 08 de Agosto, atribuídas ao Município, nos termos do art. 21º Critérios de Selecção definidos para Representação da OASRS nas CAM Segundo deliberação do Conselho Directivo Nacional da Ordem dos Arquitectos, em reunião de 4 de Janeiro de 2007, os requisitos para integrar as referidas Comissões são os seguintes: a. Estar inscrito no Portal da Habitação para integrar as CAM; b. Ter mais de cinco anos de inscrição na Ordem dos Arquitectos - incluindo o de estágio (activo e com as quotas em dia); c. Não ser técnico da(s) autarquia(s) às quais pertencem as CAM a que se propõe; d. Não estar abrangido por incompatibilidades previstas nos diplomas do Novo Regime de Arrendamento Urbano e ter frequentado a Formação específica sobre o NRAU. Deliberou ainda, o Conselho Directivo Nacional, que os representantes da Ordem não podem ser nomeados para mais de três CAM e a nomeação deve ter o prazo de mandato dos órgãos sociais da Ordem e deverá ser objecto de avaliação, após o termo de mandato. O Conselho Directivo Regional Sul da Ordem dos Arquitectos aprovou ainda a necessidade de análise curricular baseada nos seguintes critérios: área de actuação profissional e respectiva experiência profissional, formação específica, disponibilidade e identificação da área de residência/ local de trabalho do técnico (confrontando-a com o Distrito das CAM a que se propunha). 9 / 109

10 2. Objectivos Com vista à uniformização de critérios e de procedimentos, tanto na acção das CAM, como na aplicação do Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis (MAEC), por parte dos técnicos responsáveis pelas vistorias, este Documento Orientador de Procedimentos contempla: a. A compilação de recomendações de orientação produzidas avulsas, pelas diversas entidades no contexto da aplicação do NRAU, nomeadamente, IHRU, LNEC, OASRS e CAM; b. A compilação de procedimentos recomendados, decorrentes da experiência de participação dos representantes da OASRS nas CAM, conforme o extrapolado dos encontros organizados pela OASRS e dos contributos avulsos, produzidos pelos mesmos durante o período de revisão do presente Documento; c. A conciliação dos procedimentos e orientações recomendados com a legislação especifica em vigor. 3. Metodologia Na elaboração do presente documento foi adoptada a seguinte metodologia de trabalho: a. Levantamento da Legislação Especifica / Enquadramento Legal; b. Levantamento da Legislação Complementar Técnica: Instalações de Gás; Instalações Eléctricas; Instalações de Ascensores; c. Levantamento de Documentos Complementares, produzidos pelas diversas entidades, no contexto da aplicação do NRAU; d. Compilação da informação dispersa nos esclarecimentos e nas recomendações avulsas produzidas pelas diversas entidades envolvidas na aplicação do NRAU; e. Levantamento e esclarecimento de dúvidas, quanto aos procedimentos e a questões técnicas, no âmbito da aplicação do MAEC; f. Auscultação das principais entidades envolvidas, a Sul, na aplicação do NRAU, na pessoa dos seus representantes, para o efeito: Presidente do Conselho Directivo Regional do Sul da Ordem dos Arquitectos, Arq. Leonor Cintra Gomes; do DIA Departamento de Incentivo ao Arrendamento do Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana, responsável pela Gestão da Plataforma Informática do NRAU, Eng. Esteves Afonso, Eng. Maria José Pereira e Dr. Fernanda de Sousa; Investigador Auxiliar do 10 / 109

11 Laboratório Nacional de Engenharia Civil, Arq. João Branco Pedro e Assistente de Investigação do Laboratório Nacional de Engenharia Civil, Eng. António Vilhena, coautores do Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis; Presidente da Comissão Arbitral Municipal de Lisboa, Eng. Isabel Pereira; g. Análise da informação disponível sobre os procedimentos e funcionamento adoptados pelas diversas CAM, extrapolada das respostas ao Inquérito que foi distribuído em Julho de 2009 pela OASRS, aos seus representantes nas CAM; h. Compilação da análise realizada em Documento Preliminar; i. Análise e debate de Documento Preliminar, no âmbito do Encontro dos Representantes da OASRS nas CAM, seguido de período complementar de recolha de propostas/contributos; j. Produção de Documento Final. 11 / 109

12 II. ENQUADRAMENTO LEGAL O presente Documento Orientador de Procedimentos é enquadrado pelas seguintes disposições e diplomas legais: 1. Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) Compreende diversos diplomas que se apresentam de forma resumida: i) Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, com as rectificações introduzidas pela Declaração de Rectificação n.º 24/2006, de 6 de Abril Aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que estabelece um regime especial de actualização das rendas antigas, e altera o Código Civil, o Código de Processo Civil, o Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e o Código do Registo Predial. ii) Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto Estabelece o modo de fixação do Nível de Conservação dos imóveis locados, conforme o previsto no n.º 2 do artigo 33.º do NRAU. iii) Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as rectificações introduzidas pela Declaração de Rectificação n.º 68/2006, de 21 de Setembro e com as alterações introduzidas pela Lei n.º 95-A/2009, de 2 de Setembro e pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro Aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados; É aplicável: a. À denuncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos; b. À realização de obras coercivas pelos municípios, nos casos em que o senhorio não as queira ou não as possa realizar; c. À edificação em prédio rústico arrendado e não sujeito a regime especial; Estabelece o regime aplicável nos contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, e nos contratos de arrendamento para fim não habitacional celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de / 109

13 de Setembro: a. À realização de obras pelo arrendatário; b. Ao direito de aquisição do prédio pelo arrendatário quando o senhorio não realize as obras necessárias, nos termos da alínea c) do n.º 4 do artigo 4.º do NRAU. iv) Lei n.º 95-A/2009, de 2 de Setembro Autoriza o Governo a aprovar o regime jurídico da reabilitação urbana, em áreas de reabilitação urbana e dos edifícios nestas situados, e a proceder à primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, nomeadamente, ao aprovar o regime de denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos e da actualização de rendas na sequência de obras com vista à reabilitação. v) Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de Agosto, com as rectificações introduzidas pela Declaração de Rectificação n.º 67/2006, de 21 de Setembro Estabelece os regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido, designado de RABC, e de atribuição do subsídio de renda nos arrendamentos para habitação, ao abrigo do n.º 9 do artigo 37.º e do artigo 46.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro. O RABC apurado nos termos deste Decreto-Lei releva para efeitos de determinação do período de faseamento da actualização das rendas e bem assim, de atribuição do subsídio de renda ao arrendatário habitacional. vi) Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de Agosto Estabelece os casos em que um prédio urbano ou fracção autónoma é considerado devoluto, para efeitos de aplicação da taxa do imposto municipal sobre imóveis (IMI), ao abrigo do disposto no artigo 112.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro. vii) Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto Regula os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração, conforme previsto no n.º 2 do artigo 1070º do Código Civil, na redacção que lhe foi dada pelo NRAU. 13 / 109

14 viii) Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto Regula as Comissões Arbitrais Municipais (CAM), previstas no artigo 49º do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, pretendendo-se que estas desempenhem um papel de relevo na aplicação do NRAU, sobretudo no que concerne ao regime transitório destinado aos contratos de arrendamento mais antigos. ix) Portaria n.º 1192-A/2006, de 3 de Novembro Regula os procedimentos relativos à actualização das rendas relativas a contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro (NRAU), e não habitacionais celebrados antes da vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, em especial, os pedidos de avaliações fiscais dos prédios e a determinação do seu nível de conservação; Regula os processos relativos aos pedidos de atribuição do subsídio de renda ao arrendatário e as demais diligências legalmente previstas que o senhorio e o arrendatário podem solicitar ou promover junto da Administração Pública; Aprova o Modelo Único Simplificado e as instruções de preenchimento, publicados em anexo à mesma portaria, e os procedimentos relativos à sua entrega, através do qual o senhorio e o arrendatário formulam os pedidos e procedem às comunicações. x) Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro Aprova e publica a Ficha de Avaliação, a qual integra os elementos do locado relevantes para a determinação do Nível de Conservação, nos termos do n.º 2 do artigo 33.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o NRAU, determinados de acordo com o MAEC; Regula os critérios de avaliação e as regras necessárias à determinação do Nível de Conservação, ao abrigo do disposto no n.º 2 do artigo 1º do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, e do Coeficiente de Conservação previsto na alínea c) do n.º 1 do artigo 49º do NRAU e no artigo 15º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto; Regula a qualificação dos técnicos que realizam vistorias, assim como a remuneração devida aos técnicos que executam as vistorias e aos árbitros das CAM. xi) Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis (MAEC) Documento complementar ao NRAU que visa determinar, com rigor, objectividade e 14 / 109

15 transparência o Estado de Conservação do locado e a existência de infra-estruturas básicas, conforme definido no Decreto-Lei nº156/2006, de 8 de Agosto, e na Portaria 1192-B/2006, de 3 de Novembro. Compreende um conjunto de instruções a aplicar pelos técnicos nas vistorias de determinação do Nível de Conservação e no preenchimento da respectiva Ficha de Avaliação. 2. Artigo 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) Incentivos à Reabilitação Urbana Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de Julho, e republicado pelo Decreto-Lei n.º 108/2008, de 26 de Junho; aditado pelo artigo 99.º da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro, com entrada em vigor em 1 de Janeiro Define o conjunto de benefícios fiscais disponíveis de incentivo à reabilitação de edifícios situados em "Área de Reabilitação Urbana" e recuperados nos termos das respectivas estratégias de reabilitação, ou com fogos arrendados passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º6/2006, de 27 de Fevereiro. 3. Legislação Complementar Técnica 3.1. Instalações de Gás i) Decreto-Lei n.º 521/99 de 10 de Dezembro Revoga o Decreto-Lei n.º 262/89, de 17 de Agosto; Estabelece a obrigatoriedade de existência nos projectos de construção, ampliação ou reconstrução de edifícios, de instalações dimensionadas para gás natural e as normas a que ficam sujeitos os projectos de instalações de gás; Veio prever a adopção de mecanismos para assegurar a comprovação da conformidade dos projectos e da respectiva execução, bem como a obrigatoriedade de realização de inspecções regulares às instalações de gás. ii) Portaria n.º 362/2000 de 20 de Junho Estabelece as regras aplicáveis aos procedimentos a que devem obedecer as inspecções e a manutenção das redes e ramais de distribuição e instalações de gás 15 / 109

16 e aprova o Estatuto das Entidades Inspectoras das Redes e Ramais de Distribuição e Instalações de Gás. iii) Norma NP (2002) Define as regras a que devem obedecer os sistemas de ventilação natural dos edifícios de habitação, de modo a que os mesmos cumpram a sua função, nos seus múltiplos aspectos, como seja o funcionamento dos aparelhos a gás e a qualidade do ar interior Instalações Eléctricas i) Decreto-Lei n.º 226/2005, de 28 de Dezembro, Define o estabelecimento e a exploração das instalações eléctricas de utilização de energia eléctrica de baixa tensão, as instalações colectivas de edifícios e entradas, que obedecerão a regras técnicas específicas, regulamentadas por portaria. ii) Portaria n.º 949-A/2006 de 11 de Setembro Define as normas de instalação e de segurança a observar nas instalações eléctricas de utilização em baixa tensão. Na sua elaboração foram considerados os documentos de harmonização relevantes do Comité Europeu de Normalização Electrotécnica e da Comissão Electrotécnica Internacional, bem como utilizados termos contidos no Vocabulário Electrotécnico Internacional Instalações de Ascensores i) Decreto-Lei n.º 295/98, de 22 de Setembro Estabelece os princípios gerais de segurança a que devem obedecer os ascensores e respectivos componentes de segurança e define os requisitos necessários à sua colocação no mercado, assim como à avaliação da conformidade e à marcação CE de conformidade, transpondo para o direito interno a Directiva n.º 95/16/CE, de 29 de Junho. ii) Decreto-Lei n.º 320/2001 de 12 de Dezembro Estabelece as regras a que deve obedecer a colocação no mercado e a entrada em serviço das máquinas e dos componentes de segurança isoladamente, inclusive no que respeita a monta-cargas, escadas mecânicas e tapetes rolantes. 16 / 109

17 iii) Decreto-Lei n.º 320/2002 de 28 de Dezembro de 2002 Estabelece o regime de manutenção e inspecção de ascensores, monta-cargas, escadas mecânicas e tapetes rolantes, após a sua entrada em serviço, bem como as condições de acesso às actividades de manutenção e de inspecção. O presente diploma visa, também, transferir para as câmaras municipais a competência para o licenciamento e fiscalização destas instalações, até ao momento atribuída às direcções regionais de economia. 17 / 109

18 III. A ACÇÃO DA CAM TRAMITAÇÃO DE PROCEDIMENTOS 1. Processos de Determinação do Nível e Coeficiente de Conservação Vistorias 2 2 Instruções de Aplicação do MAEC 18 / 109

19 1.1. Pedido de Vistoria Senhorio ou arrendatário requerem a determinação do Coeficiente de Conservação O senhorio ou o arrendatário podem requerer à CAM a determinação do Coeficiente de Conservação do imóvel arrendado, desde que o mesmo seja passível de actualização faseada de renda, nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU (Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro), e se aplique um dos seguintes casos: a. O Senhorio: Pretende actualizar a renda; Pretende usufruir de Benefícios Fiscais por acção de reabilitação no imóvel arrendado, conforme previsto no art.º 71 do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF). b. O Arrendatário, concluindo que o Estado de Conservação do locado é mau ou péssimo, pretende intimar o senhorio a fazer obras 3. A actualização da renda, não tem por base a iniciativa do Arrendatário, só ocorre por iniciativa do Senhorio. A determinação do Nível de Conservação é requerida mediante o preenchimento e a entrega do modelo único simplificado aprovado pela Portaria n.º 1192, A/2006 de 3 de Novembro 4. O modelo único simplificado e as respectivas instruções estão disponíveis na Internet, no Portal da habitação e na respectiva CAM. No acto de entrega do requerimento é devida uma taxa. Só é admissível a desistência de um pedido de determinação do Coeficiente de Conservação se esse pedido não tiver sido satisfeito no prazo de seis meses a contar da data de entrega do requerimento e se o senhorio recorrer à dispensa de determinação do coeficiente 5. No acto da submissão do requerimento de determinação do Coeficiente de Conservação o sistema informático verifica se já existe alguma avaliação anterior para o locado. O sistema impede a submissão de novo requerimento se já existir 3 Número 1 do artigo 48º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro 4 Número 1 do artigo 18.º da Portaria n.º 1192-B/ Número 3 do artigo 18.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro 19 / 109

20 algum processo em curso do mesmo tipo. É, contudo, permitido requerer avaliações de diferente tipo, designadamente, avaliação do Estado de Conservação do locado e avaliação do Estado de Conservação do prédio na sua totalidade. Se o pedido de determinação do Coeficiente de Conservação for realizado junto à CAM, a CAM deverá facultar ao requerente informação complementar, esclarecendo, de modo simplificado, a globalidade dos procedimentos. Assim como, será desejável que forneça minutas tipo, respeitantes às comunicações legalmente previstas entre senhorio e arrendatário. Recomenda-se, ainda, que a CAM informe o senhorio da possibilidade de usufruir de Benefícios Fiscais, caso pretenda fazer Obras de Reabilitação no imóvel arrendado, conforme previsto no art.º 71 do EBF. Neste caso a determinação do Estado de Conservação deverá ser realizada antes e após a acção de reabilitação, devendo, por força das Obras realizadas, subir, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da acção de reabilitação 6. O procedimento de actualização da renda só poderá ser efectuado, se a cada contrato de arrendamento, corresponder: uma Descrição predial, um Artigo matricial e uma Fracção ou Unidade de arrendamento. Caso contrário, não será possível proceder à submissão do requerimento Modelo Único. Assim, deverão ser previamente adoptados os seguintes procedimentos, pelo senhorio: a. Se a descrição predial está em propriedade plena, deve: Ser descriminada em unidades de arrendamento de acordo com a divisão dos contratos de arrendamento; Em alternativa, ser descriminada em fracções autónomas de acordo com a divisão dos contratos de arrendamento. b. Se o contrato de arrendamento abrange mais do que uma fracção ou unidade de arrendamento, deve: Ser alterada a descrição predial para que a divisão coincida com a fracção ou unidade do contrato de arrendamento; Em alternativa, ser aditado o contrato de arrendamento para descriminação do valor da renda por cada fracção ou unidade de arrendamento. 6 Número 22, do artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais 20 / 109

21 As alterações da descrição predial são solicitadas ao Chefe de Finanças do Bairro Fiscal onde se localiza o prédio Nomeação do técnico A determinação do Nível de Conservação é realizada por arquitecto ou engenheiro inscrito na respectiva Ordem profissional, ou por engenheiro técnico inscrito na Associação Nacional dos Engenheiros Técnicos (ANET). Os últimos, quando a CAM entenda que o número de arquitectos e engenheiros inscritos não é suficiente. Os técnicos devem estar devidamente habilitados com formação acreditada na aplicação do MAEC 7 e integrar a lista de técnicos fornecida pelas respectivas Ordens e Associações profissionais às CAM. Dispõe a Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro, no seu artigo 19.º, a título de Norma transitória, que, durante o seu primeiro ano de vigência, os técnicos sem a formação acreditada na aplicação do MAEC podem realizar vistorias, desde que inscritos nas respectivas ordens ou associações profissionais, e com experiência profissional não inferior a cinco anos, incluindo o tempo de estágio. Por até à data não ter sido realizada formação acreditada na aplicação do MAEC, tendo em vista assegurar a validade jurídica das vistorias agendadas e conceder prazo suplementar para a realização da necessária formação acreditada, o governo tem vindo, sucessivamente, a prorrogar a possibilidade de realização de vistorias pelos técnicos inscritos nas ordens ou associações profissionais, nas condições acima definidas, sem formação acreditada CAM sorteia técnico Compete à CAM nomear o técnico responsável pela realização de cada vistoria, para determinação do Nível de Conservação do locado, que servirá de base ao Coeficiente de Conservação a fixar pela CAM 8. A escolha do técnico deve ser feita por sorteio, a partir das listas de técnicos fornecidas pelas ordens ou associações profissionais, com recurso aos meios informáticos disponíveis no Portal da Habitação 9. Será aconselhável que a CAM realize o sorteio nos 30 dias subsequentes ao pedido. 7 Artigo 12.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro. 8 Artigo 14.º e artigo 15.º, do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto 9 Número 1 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto 21 / 109

22 CAM comunica ao técnico a sua nomeação O técnico sorteado para a realização de vistorias é notificado, de modo automático, pela Plataforma Informática do NRAU. Após a notificação, o técnico deve confirmar no Portal da Habitação a sua nomeação e a morada do imóvel a vistoriar, consultar o tipo de avaliação pretendida Locado ou Edifício, e obter a identificação das partes interessadas 10. Aconselha-se que, adicionalmente, via correio electrónico, a CAM envie ao técnico informação complementar, relativa aos procedimentos a seguir, de modo a que, não só sejam evitados contratempos, como também a Ficha de Avaliação venha a revelar o máximo de informação útil à CAM, a título de exemplo: a. Registar no Portal, nos 3 dias subsequentes à notificação da CAM, a data e hora de marcação da vistoria, sob pena do processo ser atribuído a um outro técnico, mediante novo sorteio; b. Marcar a vistoria para data compreendida entre o 14º e o 40º dia, subsequentes, de forma a permitir a devolução, pelos CTT, dos avisos de recepção; c. Por , dar conhecimento à CAM da marcação da vistoria no Portal da Habitação, para a célere notificação das partes; d. À data da vistoria fazer-se acompanhar de documento de identificação, inclusive, do da respectiva Ordem ou Associação Profissional onde conste o seu número de inscrição; e. Efectuar o preenchimento da Ficha de Avaliação respeitando os critérios de avaliação definidos no Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis (MAEC), disponível no Portal da Habitação, e de acordo com as normas fixadas no n.º 1 do artigo 3.º da Portaria 1192-B/2006; f. Avaliar o locado em função do uso definido no contrato de arrendamento, ainda que o mesmo difira da utilização dada ao locado pelo arrendatário; g. Registar a presença dos interessados, senhorio e arrendatário, ou dos seus representantes; 10 Número 1 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro 22 / 109

23 h. Fazer constar da Ficha de Avaliação informação sobre a existência, ou não, de obras realizadas pelas partes, assim como sobre eventuais actuações ilícitas do arrendatário, nomeadamente, cumprindo o disposto em ; i. No caso de avaliação da totalidade do prédio, solicitar a descrição das obras realizadas nos últimos três anos; j. No caso da avaliação da totalidade do prédio, determinar o nível de anomalia que afecta os elementos funcionais das partes comuns considerando a totalidade do prédio e não apenas as partes que beneficiam directamente cada um dos locados. Os níveis de anomalias indicados para os elementos funcionais de 1 a 17 deverão ser iguais nas fichas de avaliação de todos os locados implicados na avaliação; k. Se o arrendamento for para fim não habitacional e a conservação do locado couber, contratualmente, ao arrendatário, não considerar o Estado de Conservação do locado na determinação do Estado de Conservação da totalidade do prédio, que será igual ao Estado de Conservação dos elementos funcionais de 1 a Nesta circunstância e em caso de desacordo entre as partes, solicitar ao senhorio cópia do contrato de arrendamento; l. Para além do registo fotográfico, obrigatório, das situações de anomalias graves ou muito graves, efectuar levantamento fotográfico, sumário, esclarecedor do Estado de Conservação dos elementos funcionais mais relevantes para a avaliação locado e partes comuns ; anexar à Ficha de Avaliação ou, em alternativa, enviar por para a CAM; m. Descrever, sumariamente, o Estado de Conservação dos elementos funcionais mais relevantes para a avaliação; n. Solicitar a entrega dos Certificados das Instalações de gás e de electricidade, sempre que os mesmos sejam exigíveis, e se até à data da vistoria a CAM não lhe tiver feito chegar cópia dos mesmos; o. Caso o edifício possua instalação de ascensores, verificar da existência de Certificado de Inspecção Periódica e de comprovativo do Contrato de Manutenção, válidos e afixados na instalação de forma bem visível e legível; 11 Número 4 do artigo 10º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro. 23 / 109

24 p. Guardar cópia da Ficha de Avaliação, após a sua conclusão, visto que se houver necessidade de serem introduzidas alterações à mesma, tal só será possível mediante a submissão de uma nova Ficha de Avaliação, deixando o técnico de ter acesso à ficha que pretende substituir, entretanto, anulada pelo IHRU. A comunicação ao técnico deverá, ainda, conter os contactos e horários dos serviços da CAM. Os contactos com os técnicos devem sempre ser realizados por . Nesse sentido, todo o teor relevante de, eventuais, conversas telefónicas, deverá sempre ser confirmado por Técnico aceita ou não, a realização da vistoria O técnico, nos 3 dias subsequentes à notificação da CAM, nomeando-o para realizar uma vistoria, deve confirmar a recepção da notificação e, em alternativa 12 : a. Registar a data e hora de marcação da vistoria, no Portal da Habitação, dando à CAM conhecimento do facto, via correio electrónico; b. Informar a CAM de que está impedido de realizar a vistoria, podendo alegar para o efeito os seguintes motivos: Não poder intervir em relação a prédios próprios ou em que seja interessada, a qualquer título, entidade de que seja administrador ou colaborador, ou a prédios em que sejam interessados seus ascendentes, descendentes ou parentes e afins até ao 4.º grau da linha colateral 13 ; Não poder contrariar outros deveres estabelecidos no código de ética descrito no número 3.1 do MAEC ou no Código Deontológico da respectiva Ordem ou Associação Profissional. Caso o técnico comunique à CAM impedimento justificado para realizar a vistoria, a CAM procederá à nomeação de outro técnico. Caso o técnico comunique impedimento não enquadrável nas situações previstas nas alíneas anteriores ou não responda à CAM no prazo previsto, a CAM deverá, igualmente, proceder à nomeação de outro técnico, comunicando ao representante da respectiva Ordem ou Associação profissional a ocorrência, para os fins tidos por convenientes. 12 Número 2 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro 13 Número 2 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto 24 / 109

25 1.3. Marcação da Vistoria CAM comunica ao arrendatário e ao senhorio a data proposta pelo técnico para a vistoria Após a resposta do técnico aceitando a realização da vistoria, a CAM deve comunicar ao arrendatário e ao senhorio, por via postal registada, a identificação do técnico nomeado, inclusive do seu número de inscrição na Ordem ou Associação Profissional, bem como a data e a hora por ele propostas para a realização da vistoria. Deve, ainda, informar o senhorio dos documentos necessários à realização da vistoria 14. Aconselha-se que o mesmo se aplique ao arrendatário, que será, igualmente, informado pela CAM dos procedimentos recomendados para a realização da vistoria. Se a carta dirigida ao arrendatário, pela CAM, vier devolvida, a CAM deve enviar uma segunda carta ao arrendatário, também registada, decorridos 30 dias após o envio da primeira carta 15. Neste caso e porque a data proposta poderá ou já ter sido ultrapassada ou vir a ser ultrapassada antes da recepção da carta pelo inquilino, recomenda-se que o técnico indique à CAM nova data e hora para a realização da vistoria, que deverá ocorrer tão breve quanto possível, a partir do 15º dia subsequente ao envio da segunda via da carta de notificação do arrendatário. A CAM deverá informar o senhorio da alteração da data e da hora da vistoria. Na segunda carta enviada pela CAM, ao arrendatário, deve ser explicitado que se trata de uma segunda via e constarem a nova data e hora propostas pelo técnico para a vistoria. Se esta segunda carta voltar a ser devolvida, considera-se a comunicação recebida no décimo dia posterior ao do seu envio 16. Se, à data da vistoria, não for possível o acesso ao locado, o técnico deve estar disponível para colaborar com a CAM; nesse caso, esta vistoria deve ser realizada de acordo com o definido em Admite-se que, mesmo não tendo sido notificado, o arrendatário possa facultar o acesso ao locado. 14 Número 3 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro 15 Número 4 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro 16 Número 4 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro 25 / 109

26 Arrendatário aceita ou não, a data proposta para a vistoria O arrendatário deve comunicar à CAM uma data alternativa à proposta pelo técnico, se, por si ou através de terceiro, não puder facultar o acesso ao locado para a realização da vistoria na data proposta. A data alternativa não deve distar mais de 30 dias da data proposta pelo técnico 17 e deve ser comunicada à CAM nos 10 dias subsequentes à data do envio da carta pela CAM 18. O arrendatário deve conciliar a data alternativa que pretende propor com as disponibilidades do técnico e do senhorio. Se o arrendatário não comunicar à CAM uma data alternativa para a realização da vistoria: a. Sendo recebida a primeira carta, considera-se aceite a data inicial proposta pelo técnico; b. Sendo apenas recebida a segunda carta, a vistoria será realizada na segunda data proposta pelo técnico CAM comunica data alternativa para a vistoria Se o arrendatário indicar à CAM uma data alternativa para a realização da vistoria, a CAM deve comunicar ao técnico e ao senhorio essa data 19. Admite-se que por motivo de força maior o técnico não tenha disponibilidade para realizar a vistoria na data alternativa indicada pelo arrendatário. Sugere-se que, nessa situação, a CAM procure conciliar com o técnico, com o arrendatário e com o senhorio uma data consensual Preparação da Vistoria CAM informa o senhorio dos documentos necessários para a determinação do Coeficiente de Conservação Com vista a preparar a vistoria, conforme referido em 1.3.1, a CAM deve informar o senhorio dos documentos necessários para a determinação do Coeficiente de Conservação, nomeadamente 20 : 17 Número 2 do artigo 36.º da Lei n.º 6/2006, 27 de Fevereiro, e número 5 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro 18 Número 4.8 das Instruções de Aplicação do MAEC 19 Número 5 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro 20 Número 1 do artigo 8.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro 26 / 109

27 a. Cópia dos Certificados de Inspecção e/ou dos Relatórios de Inspecção da instalação de gás canalizado da unidade de arrendamento e das partes comuns do edifício (caso existam), quando obrigatório nos termos da legislação em vigor; b. Cópia do Certificado de electricidade, quando obrigatório nos termos da legislação em vigor; c. Caso o edifício possua instalação de ascensores, verificar da existência de Certificado de Inspecção Periódica e de comprovativo do Contrato de Manutenção, válidos e afixados na instalação de forma bem visível e legível. O senhorio pode facultar os documentos referidos nas alíneas a. e b. em algum dos seguintes momentos: com antecedência não inferior a 5 dias relativamente à data da vistoria, na CAM; durante a vistoria, ao técnico; nos 8 dias subsequentes à vistoria, na CAM 21. Será, ainda, de recomendar ao senhorio que reúna outra documentação com informação pertinente para a determinação do Estado de Conservação do imóvel, nomeadamente: d. Projecto do locado e/ou do edifício, que permitirá, por exemplo, analisar a organização espacial e inferir o sistema construtivo; e. Contrato de arrendamento, para confirmação, por exemplo, do uso contratado para o locado, de quais os espaços e instalações que são objecto de arrendamento e de quais as obrigações de manutenção que assistem ao arrendatário; f. Relatórios de inspecções ou de vistorias anteriores, efectuados por fiscais municipais ou outros, onde o técnico possa, por exemplo, encontrar registo de anomalias existentes ou já rectificadas; g. Provas documentais de que dispuser, para comprovar as afirmações que pretenda vir a realizar na fase de alegações das partes, da vistoria, (ver 1.5.4), tais como: Registo fotográfico de obras de beneficiação que tenham sido promovidas no imóvel; 21 Números 1 e 3 do artigo 8.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro 27 / 109

28 Comprovativo de aquisição de bens ou serviços empregues na manutenção ou beneficiação do imóvel. Caso o senhorio necessite de apresentar documentos para a vistoria que estão em poder do condomínio (ex., Certificado de Inspecção ou Relatório de Inspecção da parte comum da instalação de gás canalizado do edifício), deve solicitar à CAM a notificação desta administração para proceder à sua apresentação no momento da vistoria 22. O senhorio deve também providenciar junto da administração do condomínio a possibilidade de o técnico aceder a todos os espaços comuns, nomeadamente, à cobertura do edifício ou ao seu desvão (quando o acesso não se faça pelo interior do locado em avaliação). Será recomendável que o senhorio faça chegar, previamente, ao técnico, através da CAM, os documentos mencionados nas alíneas d., e. e f., conjuntamente aos documentos mencionados nas alíneas a. e b.. Caso não o faça, poderá proceder à sua entrega durante a vistoria. Recomenda-se que, nesta altura, a CAM recorde ao senhorio da possibilidade de usufruir de Benefícios Fiscais, caso pretenda fazer Obras de Reabilitação no imóvel arrendado, conforme previsto no art.º 71 do EBF CAM informa o arrendatário dos procedimentos recomendados para a determinação do Coeficiente de Conservação Igualmente, para preparação da vistoria e no seguimento do sugerido no número 1.3.1, deste capítulo, a CAM recomendará ao arrendatário a adopção dos seguintes procedimentos 24 : a. Reunir a documentação relevante para a determinação do Coeficiente de Conservação, nomeadamente, as provas documentais de que dispuser para comprovar as afirmações que pretenda vir a realizar na fase de alegações das partes da vistoria (ver 1.5.4); b. Preparar o locado para a vistoria, realizando as seguintes tarefas: Desobstruir os percursos e acessos de modo que o técnico possa aceder a todos os espaços do locado, incluindo as suas partes principais (ex., num 22 Número 2 do artigo 8.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro 23 Número 22, do artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais 24 Número 4.11 das Instruções de Aplicação do MAEC 28 / 109

29 locado habitacional: quartos, salas, cozinha), as partes secundárias (ex., num locado habitacional: varandas, arrecadação, garagem privativa), e a cobertura do edifício ou o seu desvão (quando o acesso se faça pelo interior do locado); Guardar objectos pessoais, de valor ou outros, que pretenda que não sejam vistos e eventualmente surjam em fotografias tiradas pelo técnico para ilustrar o Estado de Conservação do locado; Criar condições para que o técnico possa testar as instalações em condições de uso (ex., abrir e fechar torneiras, descarregar autoclismos para verificar o escoamento da água e o funcionamento das sanitas, ligar e desligar interruptores de luz) Técnico realiza vistoria Acesso ao imóvel Na data e hora agendada para a vistoria o técnico deve apresentar-se pontualmente no locado a vistoriar. Ao aceder ao imóvel e contactar as partes presentes o técnico deve identificar-se e ser portador de documento comprovativo da sua identidade (bilhete de identidade ou outro documento de identificação e cartão emitido pela respectiva Ordem ou Associação Profissional, onde conste o seu número de inscrição). O arrendatário deve confirmar que a identificação apresentada pelo técnico coincide com a que lhe foi comunicada pela CAM. Caso não sejam coincidentes não deve deixar entrar o indivíduo que se apresenta no imóvel, pois pode tratar-se de uma burla Pessoas presentes na vistoria Na vistoria, o técnico pode fazer-se acompanhar por uma ou mais pessoas, desde que a sua presença seja permitida pelas partes presentes. As pessoas que acompanham o técnico na vistoria podem não ser técnicos habilitados para actuar no âmbito do MAEC. Contudo, salienta-se que a realização da vistoria pelo técnico nomeado pela CAM não é um acto delegável, e a responsabilidade pela condução da vistoria e pelo preenchimento da ficha é sempre desse técnico. Admite-se, por 25 Número das Instruções de Aplicação do MAEC 29 / 109