Roni Antônio Mendes. Novatec

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1 Roni Antônio Mendes Novatec

2 Copyright 2018 da Novatec Editora Ltda. Todos os direitos reservados e protegidos pela Lei de 19/02/1998. É proibida a reprodução desta obra, mesmo parcial, por qualquer processo, sem prévia autorização, por escrito, do autor e da Editora. Editor: Rubens Prates PY Revisão gramatical: Tássia Carvalho Editoração eletrônica: Carolina Kuwabata Capa: Carolina Kuwabata ISBN: Histórico de impressões: Maio/2018 Primeira edição Novatec Editora Ltda. Rua Luís Antônio dos Santos São Paulo, SP Brasil Tel.: [email protected] Site: Twitter: twitter.com/novateceditora Facebook: facebook.com/novatec LinkedIn: linkedin.com/in/novatec

3 Sumário Isenção de responsabilidade... 6 Agradecimentos Apresentação do autor Prefácio Capítulo 1 Aspectos gerais O que são Fundos de Investimento Imobiliário? Como posso ganhar dinheiro investindo em FIIs? Diferenças entre o investimento em fundos imobiliários e o investimento direto em imóveis Necessidade de menor quantidade de capital para iniciar o investimento e maior possibilidade de diversificação Liquidez, facilidade de transação e custos Possibilidade de fazer desinvestimento parcial A administração é delegada a terceiros Os inquilinos Menor incidência de impostos Rentabilidade Comodidade Resumo As dimensões do mercado de Fundos de Investimento Imobiliários Riscos do investimento em fundos imobiliários Risco de liquidez Risco de mercado Risco de vacância Risco de inadimplência Risco da taxa de juros Risco de Tributação dos Rendimentos Códigos de negociação dos FIIs Considerações sobre o Capítulo

4 8 Fundos de Investimento Imobiliário Capítulo 2 Classificação dos FIIs Quanto ao tipo de gestão Quanto ao tipo de ativo investido Quanto ao setor Quanto à quantidade de imóveis-inquilinos Considerações sobre o Capítulo Capítulo 3 Como negociar cotas de FIIs na Bolsa Escolhendo uma corretora e abrindo uma conta investimento Como escolher uma boa corretora? Utilizando o Home Broker Verificando a cotação atualizada Analisando o book de ofertas e enviando ordens Outros tipos de ordem Considerações sobre o Capítulo Capítulo 4 Onde encontrar informações específicas (oficiais) sobre um FII Capítulo 5 Aprendendo a analisar um FII de tijolo Primeira Etapa Obtendo informações sobre o fundo Segunda Etapa Realizar uma visita aos imóveis do fundo Terceira Etapa Avaliar os aspectos qualitativos do fundo Quarta Etapa Calcular, interpretar e comparar alguns parâmetros quantitativos do FII Preço do aluguel/m Preço de mercado do m P/VP (Preço/Valor Patrimonial) DY (Dividend yield) Considerações sobre o Capítulo Capítulo 6 Aprendendo a estimar preço justo em FII de tijolo pelo FCD Para que serve o FCD? Avaliação de imóveis físicos pelo FCD Imóvel no início do seu ciclo operacional (imóvel novo) Imóvel no meio do ciclo operacional (usado) Comentários adicionais Avaliação de FIIs por FCD Determinação de preço justo para FII de tijolo com gestão passiva Determinação de preço justo para FIIs de tijolo na perpetuidade Cálculo de preço justo de FIIs especiais Considerações sobre as taxas de crescimento (g) Considerações sobre o Capítulo

5 Sumário 9 Capítulo 7 Exemplos de avaliação de FIIs de tijolo Avaliação de FIIs de tijolo com gestão passiva e monoimóvel CBOP GRLV PQDP Avaliação de FIIs de tijolo de gestão passiva com vários imóveis FIIP11B Avaliação de FII de tijolo com gestão ativa HGRE Considerações finais do Capítulo Capítulo 8 Aprendendo a avaliar FII de papel Generalidades Diferenças dos FIIs de papel em relação aos FIIs de tijolo Informações importantes dos relatórios dos FII de papel Parâmetros qualitativos e quantitativos avaliados num FII de papel A qualidade da carteira de ativos Os indexadores e o prazo de vencimento dos títulos O valor patrimonial da cota e/ou a relação P/VP DY Estudo de caso: avaliação de um FII de papel KNCR Considerações finais sobre o Capítulo Capítulo 9 Aprendendo a avaliar FII de fundos Generalidades Informações importantes dos relatórios dos FIIs de Fundos (FoF) Parâmetros qualitativos e quantitativos que devem ser avaliados num FII de fundos (FoF) para nortear uma decisão de investimento A qualidade da carteira Competência do gestor Taxa de administração P/VP Estudo de caso avaliação de um FII de fundos BCFF11B Considerações finais sobre o Capítulo Capítulo 10 Noções de como montar uma carteira de investimentos Diversificação Pensando como um técnico de time de futebol Fundamentos de escalação do time Escalando o meio de campo

6 10 Fundos de Investimento Imobiliário Capítulo 11 Os inimigos e os aliados do investidor Capítulo 12 Entendendo as oscilações de mercado Capítulo 13 Sobre gerenciamento da carteira Gerenciamento ativo Gerenciamento passivo Como executar um gerenciamento passivo? Capítulo 14 Acertando as contas com o Leão Como apurar o resultado e recolher o imposto sobre lucro Guarde as notas de corretagens Calcule o preço médio de aquisição Quando fizer vendas, apure o resultado O resultado deve ser apurado na base mensal Em caso de lucro, pague IR Preencha os dados apurados na declaração de IR Como declarar os rendimentos recebidos dos fundos imobiliários Declare as posições detidas ao final de cada ano Considerações finais sobre o Capítulo Capítulo 15 Outras fontes de informação sobre fundos imobiliários e investimentos em geral Capítulo 16 Aos gestores de fundos imobiliários Apêndice A Encontrando o β e a taxa de desconto (r) A.1 Encontrando Rf A.2 Encontrando o β A.2.1 O significado de β A.2.2 Como determinar o β de um ativo? A.3 Determinando o retorno do mercado (Rm) A.4 Determinando a taxa de desconto real Referências bibliográficas