Dados Básicos. Legislação. Ementa

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1 Dados Básicos Fonte: Tipo: Acórdão TJMG Data de Julgamento: 24/05/2011 Data de Aprovação Data não disponível Data de Publicação:10/06/2011 Estado: Minas Gerais Cidade: São Lourenço Relator: Armando Freire Legislação Legislação: Art. 225 da Lei nº 6.015/73 Ementa DÚVIDA. MATRÍCULA DE IMÓVEL. VENDA DE IMÓVEL. REGISTRO INDICANDO ÁREA TOTAL EM NOME DA COMPRADORA. PREVISÃO DE PAGAMENTO AOS VENDEDORES POR MEIO DE RESERVA DE LOTES APÓS INFRA-ESTRUTURA. LOTEAMENTO FEITO PELA COMPRADORA. PRETENSÃO À ABERTURA DE NOVAS MATRÍCULAS DE LOTES DESTINADOS AOS VENDEDORES. RECUSA LÍCITA POR PARTE DO OFICIAL DE REGISTRO. SENTENÇA CONFIRMADA. Embora se afirme que, na prática, a empresa apelante adquiriu dos proprietários e esposas a área de ,14 m2 no lugar denominado Lagoa Seca no Município de São Lourenço, que faz parte de uma área maior de ,93 m2, onde seria implantado loteamento residencial e que, a título de pagamento pela área de ,14 m2, a empresa beneficiaria, além dos lotes de sua propriedade, lotes que seriam propriedade dos vendedores, com toda infra-estrutura, numa área de ,52 m2, tem-se como lícita e correta a negativa do Sr. Oficial de Registro em proceder à abertura de novas matrículas de lotes que foram implantados na área contratualmente reservada aos antigos proprietários (vendedores), tal como pretendido. Conforme consta da matrícula, toda a área foi transferida para a empresa

2 que, em nome próprio, aprovou o projeto de loteamento junto à Prefeitura Municipal, bem como apresentou em Cartório, como determina a lei, processo de loteamento, registrando todos os lotes em seu nome. Com efeito, não pode, agora, vir a empresa requerer a abertura de novas matrículas no registro dos lotes que foram implantados na área contratualmente reservada aos vendedores, sendo que este nem figuram como loteadores, sob pena de se admitir transferência legalmente anômala em descumprimento, inclusive, de obrigações fiscais e tributárias. Íntegra TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS Numeração Única: Relator: Des.(a) ARMANDO FREIRE Relator do Acórdão: Des.(a) ARMANDO FREIRE Data do Julgamento: 24/05/2011 Data da Publicação: 10/06/2011 Inteiro Teor: EMENTA: DÚVIDA. MATRÍCULA DE IMÓVEL. VENDA DE IMÓVEL. REGISTRO INDICANDO ÁREA TOTAL EM NOME DA COMPRADORA. PREVISÃO DE PAGAMENTO AOS VENDEDORES POR MEIO DE RESERVA DE LOTES APÓS INFRA-ESTRUTURA. LOTEAMENTO FEITO PELA COMPRADORA. PRETENSÃO À ABERTURA DE NOVAS MATRÍCULAS DE LOTES DESTINADOS AOS VENDEDORES. RECUSA LÍCITA POR PARTE DO OFICIAL DE REGISTRO. SENTENÇA CONFIRMADA. Embora se afirme que, na prática, a empresa apelante adquiriu dos proprietários e esposas a área de ,14 m2 no lugar denominado Lagoa Seca no Município de São Lourenço, que faz parte de uma área maior de ,93 m2, onde seria implantado loteamento residencial e que, a título de pagamento pela área de ,14 m2, a empresa beneficiaria, além dos lotes

3 de sua propriedade, lotes que seriam propriedade dos vendedores, com toda infraestrutura, numa área de ,52 m2, tem-se como lícita e correta a negativa do Sr. Oficial de Registro em proceder à abertura de novas matrículas de lotes que foram implantados na área contratualmente reservada aos antigos proprietários (vendedores), tal como pretendido. Conforme consta da matrícula, toda a área foi transferida para a empresa que, em nome próprio, aprovou o projeto de loteamento junto à Prefeitura Municipal, bem como apresentou em Cartório, como determina a lei, processo de loteamento, registrando todos os lotes em seu nome. Com efeito, não pode, agora, vir a empresa requerer a abertura de novas matrículas no registro dos lotes que foram implantados na área contratualmente reservada aos vendedores, sendo que este nem figuram como loteadores, sob pena de se admitir transferência legalmente anômala em descumprimento, inclusive, de obrigações fiscais e tributárias. APELAÇÃO CÍVEL N /001 - COMARCA DE SÃO LOURENÇO - APELANTE(S): CONSTRUTORA E INCORPORADORA RIBEIRO LTDA - APELADO(A)(S): OFICIAL REGISTRO DE IMÓVEIS SÃO LOURENÇO - RELATOR: EXMO. SR. DES. ARMANDO FREIRE ACÓRDÃO Vistos etc., acorda, em Turma, a 1ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador EDUARDO ANDRADE, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO. Belo Horizonte, 24 de maio de DES. ARMANDO FREIRE, Relator NOTAS TAQUIGRÁFICAS O SR. DES. ARMANDO FREIRE: VOTO

4 Trata-se de apelação aviada contra a sentença de fl. 58/60, por meio da qual o ilustre Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de São Lourenço, nos autos da presente SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA, conclui que deve o Sr. OFICIAL DO SERVIÇO REGISTRAL DE IMÓVEIS DE SÃO LOURENÇO não atender à requerida, CONSTRUTORA E INCORPORADORA RIBEIRO LTDA., "quanto a simples abertura de matrículas dos lotes na área reservada pelos vendedores, devendo a requerente utilizar os meios legais cabíveis, inclusive com o pagamento das obrigações fiscais e tributárias para a transferência legal dos lotes que são devidos aos vendedores, nos moldes pactuados entre as partes". Em razões recursais (fl. 61/65), o apelante requer que se dê provimento ao recurso, reformando-se a sentença, para que seja determinada a retificação dos registros de modo a adequá-los aos termos da escritura de fl. 11/12, na forma do requerimento de fl. 7/10. Alega: "Em obediência aos princípios do domínio, da cadeia dominial, da veracidade do registro, da anterioridade e da historicidade, verifica-se que as novas matrículas tem que ser criadas, sob pena os adquirentes dos lotes do loteamento ficarem à descoberto, de virem a ter seus lotes sem origem, pois que a a área original pertencerá, na forma do registro, aos proprietários originais, que NÃO A ALIENARAM TODA A PROPRIEDADE OBJETO DE LOTEAMENTO, MAS RESERVARAM AREA QUE FOI BENEFICIADA COM OS LOTES PARA OS QUAIS SE IMPÕE A ABERTURA DE NOVAS MATRÍCULAS". Acrescenta que, além da compra e vendada área de ,14 m2, construtora e vendedores formaram uma sociedade visando a constituição de loteamento. Sustenta que o Oficial do Registro de Imóveis se equivocou, pois o registro de todos os lotes jamais poderia ter sido feito em nome da construtora. Recurso recebido a fl. 69. Manifestação do Sr. Oficial a fl. 70.

5 A douta Procuradoria-Geral de Justiça, por meio do parecer de fl. 82/84-TJMG, opinou pelo desprovimento do apelo. Em síntese, é o relatório. Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade. Data venia, razão não assiste ao apelante. A Lei nº 6.015/73 dita que em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório (art. 222). As partes que, por instrumento particular, celebrarem atos relativos a imóveis, ficam sujeitas à obrigação, a que alude o artigo anterior (art. 223). O Professor Universitário e Registrador Substituto do Registro de Imóveis de Lajeado/RS, LUIZ EGON RICHTER, em seu artigo "Fragmentos Teóricos da Base Matricial do Imóvel no Registro de Imóveis" (CD JURIS PLENUM. Edição 96. Vol. 1. Setembro de 2007), destaca que a matrícula tem o seu suporte no domínio. O espaço terrestre é o suporte físico do domínio, enquanto que o domínio é o suporte jurídico da matrícula e esta, por sua vez, o suporte físico e jurídico dos atos a serem nela lançados. E completa: "(...) quando a realidade jurídica estiver em desacordo com a realidade física, é necessária a retificação nos termos dos artigos 212 e 213, da Lei dos Registros Públicos. O direito de propriedade recai sobre um determinado bem imóvel, que deve estar perfeita e inequivocamente identificado na matrícula. Portanto, deve haver uma perfeita sintonia entre a realidade física e jurídica, sob pena de irregularidade. Daí a importância da individualização, unitarização e especialização de cada imóvel matriculado, com observância dos requisitos dispostos na Lei dos Registros Públicos (artigos 176, 1º, II nº 3, e 225) e na Consolidação Normativa Notarial e Registral da CGJ-RS (artigo 322, nº 3)."

6 Em nosso sistema de registro fundado no fólio real, prima-se, portanto, pela individualização, "com a devida especialização geodésica e unitarização do imóvel", ainda conforme o Professor LUIZ EGON RICHTER. Realmente, de acordo com a Lei nº 6.015/73, os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do Registro Imobiliário (art. 225). Naturalmente, ao Oficial de Registro, que não é um mero registrador de títulos, incumbe o exame cauteloso dos títulos à luz dos princípios norteadores do sistema registrário, inclusive no que respeita à disponibilidade da área. No caso em apreço, o Sr. Oficial, frente à documentação que lhe foi apresentada e o requerimento feito pela CONSTRUTORA E INCORPORADORA RIBEIRO LTDA., ora apelante, suscitou dúvida que está a espelhar a divergência existente quanto à transferência de lotes para antigos proprietários do imóvel descrito na inicial e que foi urbanizado e loteado. Segundo os fatos narrados na inicial, a empresa adquiriu de José Celso Garcia, Maurício Dutra Garcia e respectivas esposas área de ,14 m2, que faz parte de uma área maior de ,93 m2, onde seria implantado loteamento residencial. A título de pagamento pela área de ,14 m2, a empresa beneficiaria, além dos lotes de sua propriedade, lotes que seriam propriedade dos vendedores, com toda infraestrutura, numa área de ,52 m2. Ou seja, os vendedores da área de ,93 m2 alienaram à empresa a área de ,14 m2, reservando para si a área de ,52 m2, sendo que o restante da área se destinaria a logradouros públicos e áreas comunitárias como determina a lei de loteamentos, O pagamento da área adquirida pela empresa seria feito com a implantação do loteamento e beneficiamento da área reservada pelos vendedores, transformando-as em lotes de terreno. Para

7 pagamento da área efetivamente adquirida, a empresa apelante e os vendedores ajustaram escolha e divisão dos lotes, em suas várias quadras, por vezes alternando-os de modo que mantivessem um equilíbrio por questões de área, localização e valor. A empresa requer a abertura de novas matrículas para os lotes que pertencem a José Celso Garcia, Maurício Dutra Garcia e respectivas esposas, dividindo-os. Ocorre que, conforme matrícula , toda a área de ,93 m2 foi transferida para a empresa que, em nome próprio, aprovou o projeto de loteamento junto à Prefeitura Municipal, bem como apresentou em Cartório, como determina a lei, Processo de Loteamento, registrando todos os lotes em seu nome. Agora, a empresa requer a simples abertura de matrículas dos lotes que foram implantados na área reservada pelos vendedores. O Sr. Oficial, enfim, questiona tal pretensão. De fato, o que se observa é que, em todo o processo de aprovação do loteamento, a apelante figurou como proprietária da área total de ,93 m2. Os vendedores não figuraram como loteadores, não obstante os ajustes feitos particularmente com a apelante. Aqueles não participaram do processo de implantação do loteamento, sobretudo porque a área, conforme dito, foi transferida à empresa apelante. Esta transferência é a que se encontra registrada. Por isto, o ilustre suscitante da Dúvida entende que, em sendo a empresa a única dona do loteamento, "o único modo de cumprir o pactuado na escritura de compra e venda é a transferência, por via de dação de pagamento, os lotes aos vendedores (José Celso Garcia, Maurício Dutra Garcia e respectivas esposas), finalizando a transação firmada. Alega que eventual atendimento do pleiteado pela empresa "feriria de morte a letra da lei, no caso o Código Civil Brasileiro, especialmente no que se refere aos modos de transmissão da propriedade, bem como lesará o fisco municipal (ITBI) bem como fisco federal, dentro da responsabilidade de cada uma das partes envolvidas e sua situação fiscal e patrimonial" (fl. 05). A matrícula é ato cadastral por meio do qual se caracteriza e se individualiza um imóvel, sintonizado à realidade do imóvel e à sua historicidade, tem-se que o Sr. Oficial de Registro, mediante justo receio, pretende se ater, simplesmente, ao que se encontra registrado, ou seja, que a apelante figura como única dona do loteamento.

8 Os lotes se encontram em seu nome, após aprovação pela Prefeitura Municipal do projeto de loteamento. Embora se afirme que, na prática, a empresa apelante adquiriu dos proprietários e esposas a área de ,14 m2 no lugar denominado Lagoa Seca no Município de São Lourenço, que faz parte de uma área maior de ,93 m2, onde seria implantado loteamento residencial e que, a título de pagamento pela área de ,14 m2, a empresa beneficiaria, além dos lotes de sua propriedade, lotes que seriam propriedade dos vendedores, com toda infra-estrutura, numa área de ,52 m2, tem-se como lícita e correta a negativa do Sr. Oficial de Registro em proceder à abertura de novas matrículas de lotes que foram implantados na área contratualmente reservada aos antigos proprietários (vendedores), tal como pretendido. Conforme consta da matrícula, toda a área de ,93 m2 no lugar denominado Lagoa Seca no Município de São Lourenço foi transferida para o nome da empresa apelante foi transferida para a empresa que, em nome próprio, aprovou o projeto de loteamento junto à Prefeitura Municipal, bem como apresentou em Cartório, como determina a lei, processo de loteamento, registrando todos os lotes em seu nome. Como bem ressaltou o ilustre Sentenciante, "todos os lotes, quando da aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal, estão em nome da requerente registrados", sendo que "em nenhum momento figuram os vendedores da área, como loteadores, o que obsta o pedido de fazer-se a transferência pela simples abertura de matrícula, o que, sem sombra de dúvidas, no caso em comento, estaria em confronto com as obrigações fiscais e tributárias" (fl. 59). Com efeito, não pode, agora, vir a empresa requerer a simples abertura de novas matrículas no registro dos lotes que foram implantados na área reservada aos vendedores que não figuram como loteadores, sob pena de se admitir transferência legalmente anômala em descumprimento, inclusive, de obrigações fiscais e tributárias. CONCLUSÃO Por todo o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

9 Custas recursais pelo recorrente. É como voto. Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): ALBERTO VILAS BOAS e EDUARDO ANDRADE. SÚMULA: NEGARAM PROVIMENTO.