Agora é o LAUDO DE MARQUISE

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1 Ano XXIII Edição 265 Abril/ Exemplares (51) EXEMPLAR DO SÍNDICO Agora é o LAUDO DE MARQUISE Não há com se insurgir com a avalanche de exigências atribuídas ao condomínio, retenção de impostos, relações trabalhistas, limpeza da caixa d água, laudos de incêndio, predial, marquise, fachada e por aí vai... Estas obrigações disciplinam, organizam e mantêm seguras e salubres o habitat de quem mora em condomínio. Como tudo em nosso país, a fiscalização acontece em duas situações, por denuncia ou por necessidade de arrecadação, o que nestes tempos bicudos não será surpresa a caneta começar a funcionar e, quando algum evento ocorre no condomínio tipo, incêndio, queda de uma marquise etc. a primeira providencia tomada pela perícia é levantar se a documentação laudos etc., estão em dia. É melhor que esteja, pois à mão pesada da lei cairá sob as costas do Sindico, sua responsabilização é civil e criminal, e tem mais, na eventualidade de se acionar seguros sem estas documentações, não haverá pagamento de prêmio. Porém o que mais nos preocupa é a responsabilidade atribuída ao Síndico quanto às providências destas exigências. Não tem verba destinada e normalmente, deve-se aprovar este gasto numa assembleia. Mas como pode ser necessária aprovação de todos se só tem um condômino responsável? Estes laudos todos são necessários porque tratam de segurança e, se justificam devido ao histórico recente (queda de prédios no RJ e Capão da Canoa), o justo seria que esta responsabilidade fosse compartilhada com todos no condomínio (em caso de indenização), ficando com o Sindico a responsabilização pela obrigação de fazer. Faz parte do aprimoramento e evolução através de experiências. Leiam na página 3 a matéria Expirando Prazos... Seus laudos estão em dia? O Laudo de Marquise, fachada etc., iniciam em 60 dias as fiscalizações e multas. POR Airton Roxo Expirando o prazo: Laudo estrutural de marquise, sacada, fachada e outros página 3 Condomínios optam por Portaria Remota: segurança e economia página 5 Inadimplente a Chaga do Condomínio página 7

2 Página 2 ABRIL/2015 POLUIÇÃO SONORA em condomínios A poluição sonora apresenta-se como uma constância na vida de todos, em especial nos grandes centros urbanos. Além de prejudicar a tranqüilidade de quem deseja descansar, ruídos em excesso representam um problema de saúde pública. Isto porque a audição humana pode sofrer danos permanentes quando exposta prolongadamente a ruídos acima de 50 decibéis. Mas os prejuízos não se resumem a isto. O barulho constante impede o relaxamento, agravando os sintomas de stress e em última instância gera problemas cardíacos, infecções e outras doenças. Não bastasse a gravidade de tais implicações, em condomínios a questão mostra-se ainda mais grave, face à proximidade das pessoas. Muitas vezes fazemos barulho sem percebermos, e a simples utilização de um eletrodoméstico que emita certo som, muitas vezes é considerado motivo para a instauração de discussões entre vizinhos. Mas o que fazer quando realmente um vizinho pratica abusos? Como qualquer questão a ser dirimida em condomínio, o bom senso sempre deve prevalecer. Boa parte dos problemas causados por ruídos ocorre por desconhecimento das normas de convivência por parte dos próprios condôminos. A primeira atitude a ser tomada é no sentido de procurar o vizinho e expor a sua insatisfação de maneira amigável (lembre-se que ele pode estar produzindo ruído sem mesmo saber que está incomodando). Caso o problema afete várias unidades condominiais, e a atitude acima mencionada não resolva o impasse, o próximo passo é procurar o síndico para que este intervenha junto ao problema e chame a atenção do morador impertinente. Cumpre ressaltar que o código civil prevê a coibição de abusos dos condôminos anti-sociais inclusive através da aplicação de multa, cujos valores podem ser estabelecidos pelo próprio síndico (art ). Se nenhuma destas providencias funcionar, chega o momento de tomar atitudes mais drásticas, que muito embora sejam mais eficientes, acabam por prejudicar a posterior convivência amigável, quais sejam, requisitar o auxílio da polícia, denúncia junto à Secretaria Municipal do Meio Ambiente, e, por fim, medidas judiciais pertinentes, inclusive no que diz respeito à ação criminal prevista no art. 42, IV da Lei das Contravenções Penais. De qualquer forma, o melhor é conscientizar todos os condôminos a respeitar a lei do silencio antes mesmo que tais situações desagradáveis ocorram, e deve partir do próprio síndico, realizando campanhas de esclarecimento em assembleias, distribuição de folhetos em caixas de correios, panfletos em murais e elevadores. Tal providencia acaba por demonstrar a todos que existe uma lei que regula a produção de ruídos, sendo obrigação de todos conhecê-la e respeitá- -la. POR Thiago Moraes Bertoldi, Advogado EDIÇÕES DIRIGIDAS Publicação Mensal da ClickSíndico Publicações Ltda. CNPJ: / Av. Getúlio Vargas, 108-1º andar CEP Fone: (51) Porto Alegre/RS clicksindico@clicksindico.com.br Diretor Comercial: Airton Roxo airtonroxo@clicksindico.com.br Jornalista / Editor Responsável: Airton Roxo - DRT Projeto Gráfico e Diagramação: Isabel Schneider Ramires isa_schneider@hotmail.com (51) Tiragem Comprovada: Exemplares Porto Alegre, Santa Cruz do Sul e São Leopoldo. O CONTEÚDO DOS TEXTOS VEICULADOS NESTE INFORMATIVO É DE INTEIRA RESPONSABILIDADE DE SEUS RESPECTIVOS AUTORES. ORÇAMENTO TRANSPARENTE Ltip, PPCI e Marquise Agilidade na obtenção de orçamentos! Profissionais cadastrados farão o atendimento! É só um click! Entre no nosso site e preencha o formulário de solicitação! ACESSE SOL-PORTARIA-LIMPEZA E SERVIÇOS FUNDADA EM 08/1985 Somos a empresa SOL! Porteiros e vigias uniformizados ou traje social para segurança em empresas, condomínios, festas e eventos; Limpeza de condomínios, empresas e escritórios; Uma empresa atuante no mercado há mais de 28 anos. Desde 1985, voltada exclusivamente para a área de VIGIA, PORTARIA, LIMPEZA e SERVIÇOS. A Sol orgulha-se de em todos estes anos não ter deixado que suas responsabilidades socias e trabalhistas tenham recaídas sobre seus contratantes, tanto em contratos atuais como em contratos rescindidos em que ex-funcionários possam ter perpetrado judicialmente, tendo assumido todos os casos sem exceção. Somos uma empresa de responsabilidade e qualidade, a qual visa o melhoramento contínuo do seu pessoal e sua organização, na área de segurança pessoal ANOS Rua dos Andradas, 1781 Conj. 602 POA/RS solportaria@terra.com.br

3 ABRIL/2015 Página 3 EXPIRANDO O PRAZO: Laudo estrutural de marquise, sacada, fachada e outros De acordo com a Lei 6.323/88, compete aos proprietários dos prédios a manutenção e a conservação dos elementos construtivos e/ou apostos às fachadas, ainda, os responsáveis, nas pessoas dos síndicos ou proprietários pelos prédios que possuam marquises projetadas sobre logradouros públicos, deverão apresentar à Smov laudo estrutural das mesmas. O Decreto 9.425/89 estabelece que o laudo de estabilidade estrutural de marquise deve ser apresentado na Smov no prazo máximo de 60 dias, contados a partir do terceiro ano de construção da marquise e renovado a cada período de três anos. OBSERVAÇÕES As medidas preconizadas no laudo deverão ser executadas no prazo de 60 dias, devendo sua conclusão ser comunicada à Smov por meio de formulário padrão. Em caso de ser recomendada a demolição da marquise, dependerá a mesma de prévio licenciamento. Os laudos estruturais deverão ser protocolados separadamente por assunto (marquise, sacada, fachada ou outros) e a ART poderá ser única. Laudos estruturais de muro, edificação, telhado entram no campo referente a outros no formulário padrão. SANÇÕES Será lavrado auto de infração pela autoridade competente quando houver descumprimento da Lei 6.323/88 e do Decreto 9.425/89. Lavrado o auto de infração, o autuado terá o prazo máximo de 15 dias para oferecer defesa. Imposta multa, o infrator será notificado para que proceda pagamento no prazo de 15 dias, cabendo recurso a ser interposto no mesmo prazo, que somente será recebido se acompanhado do comprovante do depósito. Será aplicada ao proprietário, responsável ou usuário a qualquer título a multa de três a 35 URMs (Unidades de Referência Municipal) pela falta de encaminhamento e/ou de acompanhamento da tramitação do expediente até o respectivo deferimento do laudo de estabilidade estrutural de marquise, sacada, fachada e outros. LEGISLAÇÃO Lei 6.323/88 e Decreto 9.425/89 à disposição na Smov, na avenida Borges de Medeiros, 2.244, andar térreo, no Protocolo Setorial (disponível no site da Smov). Fonte: site PMPOA portoalegre.rs.gov.br/smov/default. php?p_secao=116 SERVITEC Desde 2000 Pintura Predial e Impermeabilizações Reforma de Telhados Restauração de Fachadas (51) servitec@net.crea-rs.org.br Reformas Fachadas Laudos PCCI Telhados e impermeabilizações Instalações hidraúlicas e elétricas (51) (51)

4 Página 4 ABRIL/2015 NOVO CONDOMÍNIO Desafio é ainda maior para quem assume um novo empreendimento A função de síndico representa um grande desafio para aquele que assume o cargo e uma enorme expectativa para os moradores do condomínio. Mas, a missão se torna ainda mais difícil quando se trata de um prédio que acaba de ser entregue. O momento da entrega do condomínio é marcado por altas expectativas, tanto pelo lado da construtora, que deseja ver o seu empreendimento dar certo, quanto para os moradores que, na maioria das vezes, estão ali realizando um sonho, após esperar ansiosamente e por anos a construção do mesmo. Em um condomínio novo, o síndico precisa gerir de forma a atender os anseios de sua comunidade e, ao mesmo tempo, tentar manter um bom relacionamento com a construtora, bem como com a administradora escolhida por ela para o início da vida condominial. Vale ressaltar que o artigo do Código Civil (CC) rege que, para assumir a função de síndico em um condomínio, a pessoa deverá ser eleita, não apenas indicada. Por essa razão, nada impede que, no momento da entrega do condomínio, a construtora indique alguém para tal função, mas essa escolha deverá ser ratificada pelos condôminos presentes em assembleia. Estes poderão concordar com a escolha ou discordar e eleger outro represente dentre os presentes. Art A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. O mesmo vale para a nomeação da administradora, que é prerrogativa do síndico e deverá ser aprovada em assembleia (artigo do CC). Porém, quando se trata de condomínio a ser entregue, o processo de escolha da administradora tem ficado a cargo da construtora, caso contrário o prédio seria instalado sem uma administradora, o que tornaria inviável a gestão do patrimônio. É importante lembrar que o contrato assinado pela construtora tem valor até a instalação do prédio. Da instalação para frente o condomínio passa a tomar as decisões gerenciais do prédio. A escolha da administradora deverá ser ratificada pelos presentes na própria assembleia de instalação e deverá ter contrato com previsão de rescisão de 30 dias. O ideal é que após a assembleia seja firmada nova avença com a administradora em nome do condomínio. Indicados pela construtora e ratificados pelos condôminos ou eleitos em assembleia, o fundamental é que administradora e síndico defendam os interesses do condomínio. Se a opção for pelo formato sugerido pela construtora, o corpo diretivo condominial exercerá importante papel na fiscalização e sugestão de novo formato, quando necessário. A construtora não deve oferecer resistência para a troca do formato de gestão inicialmente imposto, se esta for a vontade da maioria dos condôminos. Caso a opção seja por um síndico profissional, é salutar que esteja claro na convocação enviada a todos os condôminos sobre essa alternativa. Assim, os condôminos também poderão indicar profissionais para serem entrevistados e selecionados em assembleia. O contrato desse profissional poderá ser definido pela própria assembleia e a lei estabelece prazo de até dois anos para cumprimento do mandato. POR Rodrigo Karpat, Advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados Fonte: Sindiconet ORÇAMENTO TRANSPARENTE Ltip, PPCI e Marquise Agilidade na obtenção de orçamentos! Profissionais cadastrados farão o atendimento! É só um click! Entre no nosso site e preencha o formulário de solicitação! clicksindico@clicksindico.com.br

5 ABRIL/2015 Página 5 Condomínios optam por Portaria Remota: SEGURANÇA E ECONOMIA Nova tecnologia chega a Porto Alegre para garantir maior segurança e redução de custos em portarias de até 50% As portarias físicas estão com os dias contados. Chega ao mercado porto-alegrense uma nova ferramenta que controla múltiplas portarias à distância, sem a necessidade da presença física de um funcionário na portaria do prédio. Estamos falando da PORTARIA REMOTA, um sistema que já funciona em outras capitais do País, como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Florianópolis. Aliando maior segurança com redução nos custos dos condomínios, a PORTARIA REMOTA apresenta-se como uma excelente opção entre aqueles que estão insatisfeitos com os serviços tradicionais de portaria física. A contratação do novo modelo elimina para o condomínio qualquer vínculo empregatício e suas consequências, como o grande número de processos trabalhistas, a alta rotatividade de funcionários e a escassez de mão-de-obra qualificada. De acordo com a desenvolvedora do software, ao aderir a esse serviço, além de ter uma maior segurança, ocorre uma redução de até 50% nos custos mensais do condomínio. Esse novo sistema ainda possibilita um maior controle de acessos internos e a identificação, via vídeo-monitoramento à longa distância, dos visitantes e prestadores de serviço. Chegando ao condomínio, a pessoa apresenta-se pelo interfone e é atendida pelo operador que acompanha as imagens por uma central, o qual entra em contato com o morador para autorizar ou não a visita. Todo esse procedimento fica registrado através de gravações, as quais ficam à disposição do síndico. Os moradores, por sua vez, passam a ter seu acesso por uma TAG (sistema de informação automática). O processo da PORTARIA REMOTA se desenvolve com a utilização de um software e uma tecnologia inovadora, tornando o funcionamento do sistema mais simples do que aparenta. Segundo Maurício Zorzi, executivo de negócios, tal inovação garantirá uma maior segurança para os condôminos. Diferente das tradicionais portarias, esse serviço oferece um maior controle via câmeras e o monitoramento por VOIP (tecnologia que permite a transmissão de voz por IP) é feito por técnicos especializados. Isso acaba dificultando os famosos truques e delitos usados pelos falsos entregadores, prestadores de serviço ou daqueles que usam da força ou de arma de fogo para coagir portarias físicas, explica Maurício. Assim, as PORTARIAS REMOTAS acompanham a tendência de modernização e complementam a automação predial, permitindo um equilíbrio entre eficiência na segurança com redução significativa nos custos. POR Pablo Pinto, Consultor de Segurança

6 Página 6 ABRIL/2015 Fração IDEAL Saiba o que é e entenda como são calculadas A contribuição condominial, ou seja, a obrigação mensal que todo condômino tem o dever de pagar está pautada no conceito de fração ideal, salvo de a convenção trouxer previsão expressa em sentido contrário (inciso I do Art do Código Civil): Art São deveres do condômino: I Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº , de 2004). Essa contribuição é a somatória das despesas mensais do condomínio, dividida pela fração ideal, correspondente a unidade do morador, como regra geral. Mas, afinal o que é fração ideal e como ela é calculada, qual sua previsão normativa? A fração ideal está prevista na Lei 4.591/64 (Lei Especial de Condomínios e Incorporações), nos artigos 32 (letra i ) e 53: Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter: I) Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar: IV Modeo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no art. 32; 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá primordialmente: C) As áreas de construção. Assim, fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e do terreno de um condomínio proporcional à unidade autônoma de cada condômino, como regra geral ela é composta de uma parte comum e de uma parte privativa. É a quota ou parte que cabe a cada proprietário sobre as coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária, esclarece Marcelo Terra, integrante do Conselho Jurídico do Secovi-SP. Prossegue Terra: A quota-parte ideal assume relevância em alguns aspectos, como no momento do rateio das despesas comuns ou mesmo na contagem de votos em assembleias gerais. O Código Civil conceitua da seguinte forma: Art Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº , de 2004). Muito bem, mas, como se calcula essa proporcionalidade? As regras para o cálculo estão contidas na norma da ABNT de nº /2005, intitulada: Critérios para avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios, que traz como definição de unidade autônoma e de fração ideal: 3.6 UNIDADE AUTÔNOMA: Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns, sujeita às limitações da lei, constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela das dependências e instalações de uso comum da edificação, destinada a fins residenciais ou não, assinalada por designação especial numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação Fração ideal: 3.13 FRAÇÃO IDEAL: Fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta E qual a fórmula para cálculo da fração ideal? Fração Ideal da unidade = FI Área total do terreno Ater Área da Unidade Residencial em questão Aund Área total construída das unidades At und FI = (Ater x Aund)/ At und Lembramos que a fração ideal de cada imóvel, em relação ao todo do terreno, deve constar da convenção do condomínio, além do memorial de incorporação e do respectivo quadro de frações ideais, conforme previsão da Lei 4591/64, desse modo temos como exemplo de texto de uma convenção: apartamento com área útil de 110,62 m2, área comum de 42,89 m2 e área total de 153,51 m2, correspondendo a fração ideal de terreno de 1,53510%... Conclusão, cada unidade condominial, por lei, recebe uma designação única no empreendimento, compondo um total, proporcional a fração ideal que ocupa e a que tem direito, isso é fundamental para efeito do rateio de despesas e contabilização do voto em assembleia, sendo certo que, somente poderá ser feito o rateio de forma diversa de princípio geral, se a convenção do condomínio assim trouxer previsão. É isso pessoa. Esperamos ter colaborado, ainda que modestamente, para esclarecer este assunto que aparentemente é complexo. Porém, como se vê, é bem simples. Abraços e até a próxima. POR Alexandre Marques, Advogado UNIDADE PORTO ALEGRE - RS (51) Av.Brasil, Navegantes P.N. Equipamentos para Condomínios Ltda. 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7 ABRIL/2015 Página 7 INADIMPLENTE a Chaga do Condomínio A inadimplência, nos condomínios, é sem dúvida a grande chaga do condomínio, uma vez que os condôminos tem que cobrir os que não pagam, a fim de que nenhuma conta fique em aberto. Não há alternativa, pois o síndico não pode deixar de pagar os salários e encargos dos funcionários, nem a conta de energia elétrica, a manutenção dos elevadores, das bombas, etc. Assim, a administradora, verificando que determinados condôminos não pagaram, deve enviar carta de cobrança e, não havendo resposta ou possibilidade de acordo, passará para o jurídico, que enviará correspondência de cobrança amigável. Não atendida, o remédio é a propositura de ação judicial. O acordo deve consistir somente em parcelamento do débito, integral, com multa, juros, correção monetária, etc. Frise-se que salvo casos especialíssimos, não se deve abrir mão dos acréscimos decorrentes da mora, pois implicaria em tratamento desigual em relação aos condôminos que pagam em dia suas taxas, abrindo precedente aos adimplentes a exigirem o mesmo tratamento, além de descumprimento da convenção condominial (que prevê as penalidades na hipótese de inadimplemento). A cobrança dos inadimplentes deve ser iniciada logo após decorrido o prazo para pagamento em banco com multa, pois a recomendação é rédeas curtas. Em condomínios onde a assembleia decide que a ação judicial só deve ser proposta após 90 dias de atraso, por exemplo, as pessoas já ficam sabendo que podem atrasar até esse prazo. É um convite à inadimplência. Encaminhada a cobrança para o jurídico propor a ação, o advogado deverá instruir a petição inicial com os documentos indispensáveis, dentre os quais se destacam a convenção e a especificação de condomínio, a procuração, a certidão de propriedade atualizada, a ata de assembleia que elegeu o síndico e a relação de débitos. Outro documento importante é a ata ou atas que aprovaram a previsão orçamentária do período cobrado. Consiste na apresentação em assembleia, pelo síndico, em atendimento ao disposto no artigo 1348 do Código Civil, inciso VI, do que será gasto na conta ordinária (referente às despesas de manutenção), mensalmente, nos próximos doze meses. O valor aprovado será rateado aos condôminos e se constitui na taxa de condomínio cobrada geralmente através de boleto bancário. Tratando-se de previsão, é perfeitamente possível que, no decorrer do tempo, as despesas ultrapassem o que foi calculado. Nada impede que o síndico convoque outra assembleia geral para aumentar o rateio. Essa ata também deverá ser encaminhada ao advogado, para ser juntada à petição inicial. O que se tem visto é que, nos condomínios que possuem autoadministração, muitas vezes não se faz essa assembleia ordinária anual, obrigatória, na qual são aprovadas as contas do síndico dos doze meses anteriores, nem a previsão dos próximos doze meses. Se realizam essa assembleia, não inserem na Ordem do Dia a previsão orçamentária, faltando com isso documento indispensável à propositura da ação de cobrança de taxas condominiais. POR Airton Roxo Fonte: Condomínio, de Daphnis Citti de Lauro VOCÊ ENCONTRA O CLICK SÍNDICO NAS SEGUINTES ADMINISTRADORAS: PORTO ALEGRE ADASCON R. dos Andradas, 943/406 ADM. IMOBILIÁRIA R. Duque de Caxias, 1418 ADMINIST. DE IMÓVEIS DE IMÓVEIS CERTA Av. Osvaldo Aranha, 1074 ADMINISTRADORA ALIANÇA Av. Carlos Gomes, 1165 ADM. PROMARK R. dos Andradas, 1534 conj 13 AIALA NEG. IMOB. LTDA R. dos Andradas, 1464, 12º AZENHA EMPR. IMOBIL. LTDA Av. Bento Gonçalves, 387 BARCELLOS R. 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8 Página 8 ABRIL/2015 WALTER JOÃO JORGE JR Bacharel em Direito, escritor e especialista em gestão condominial OBRAS EM ÁREAS COMUNS: Quando da realização de obras e/ou benfeitorias em áreas comuns, por menor que sejam, que venham a alterar a destinação original do local, necessitamos do voto de 100% dos condôminos em assembleia. Estamos aqui tratando de qualquer mínima ação humana que venha alterar uma área de forma diferente do original da edificação. Podemos citar a instalação de vasos, parquinhos, construção de churrasqueiras e bicicletários, criação de vagas de estacionamento de visitantes, aluguel do apartamento do zelador e tantas outras benfeitorias que visam, basicamente, melhor utilizar determinada área comum. cuidado! Além da proibição da alteração de destinação de área sem o voto de 100% dos condôminos, existe também a proibição de que as alterações nas áreas comuns venham a prejudicar, por menor que seja, a utilização plena das áreas por qualquer condômino, salvo se 100% deliberar neste sentido. Tais entendimentos são oriundos das segundas partes dos artigos e do Código Civil, onde o primeiro dita não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. e o segundo artigo traz que a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos; É comum a utilização destes artigos em ações judiciais visando o veto de pequenas obras em áreas comuns e que, mesmo que diminutamente, privam o condômino de utilizar a área conforme ela foi concebida pelo construtor e/ou diminuem a sua possibilidade de utilização. Os termos obras, benfeitorias e construções são aqui interpretados praticamente como sinônimos, buscando assim não restar o condomínio à mercê da interpretação judicial dos termos e, assim, garantimos ainda mais o sucesso do condomínio com as obras em áreas comuns. Finalizo frisando que as obras em áreas comuns devem ser amplamente divulgadas e debatidas em assembleias para que todas as dúvidas sejam sanadas e que os votos sejam realizados documentalmente e de forma declarada. No mesmo sentido, os procedimentos para realização da assembleia para coleta quorum de 100% também necessitam ser cuidadosamente realizados, tais como a convocação, realização da reunião e registro da competente ata. Empresa especializada em serviços Ambientais: Aproveitamento de água da Chuva Energia Éolica em Condomínios Laudos de Corte e Podas de Árvores Execução de Serviços de Poda e Remoção Licenciamento Ambiental geoconect@hotmail.com Paisagismo Sustentável Georreferenciamento de Imóveis Serviços de Topografia Planos de Gestão de Resíduos geoconectambiental (51) (51) (51) (54) (54) Av João Correa, º andar Centro São Leopoldo/RS (51) etika@etikacondominios.com.br Tapetes personalizados direto de fábrica (vinil, fibra de côco e absorção de água) Fitas anti-derrapante p/ escadaria Tratamento de piso: cera anti-derrapante, removedor e selador Carrinhos e lixeiras Novidades da Casa dos Capachos: Grama sintética e persianas! vendas@casadoscapachos.net FALE COM MAIS DE SÍNDICOS AO MESMO TEMPO (51) Especializada em Condomínios SELETA SERVICE Empresa com mais de 10 anos no mercado Todas nossas portarias são monitoradas e fiscalizadas diariamente Porteiros monitorados de 15 em 15 minutos 24hs (51) / seleta.service@gmail.com

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10 Página 10 ABRIL/2015 FALÊNCIA de condomínio Como é sabido, os condôminos podem ficar em estado de insolvência, sejam pessoas físicas ou jurídicas, que se dá quando as dívidas excedem à importância dos bens do devedor. Quando isso ocorre, os credores discutem sobre a preferência no recebimento de seus créditos, pois é claro que todos desejam receber e antes que os demais, ou antes que o dinheiro, se ainda houver, acabe. Os credores hipotecários ou privilegiados têm a preferência, os créditos trabalhistas também, bem como os fiscais. E como fica o condomínio diante disso? A questão é pacífica, mas vale a pena retornar ao assunto, pois de vez em quando vemo-nos diante de sentenças que indeferem o pedido de penhora da unidade objeto de ação de cobrança de taxas condominiais, quando o condômino tem a sua falência decretada, determinando a suspensão da execução e que o crédito do condomínio seja habilitado na falência e concorra com os outros credores. Esse foi o tema do Agravo de Instrumento nº ª Câmara do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no qual figurou como relator o Desembargador Morais Pucci (janeiro/2013). Diz a ementa desse acórdão: Decretada a falência da executada em 1.998, as despesas condominiais são consideradas encargos da massa, com preferência sobre os demais créditos, porque visam a manutenção e continuidade do condomínio (art. 124, caput, e 1º, inc. III, do Decreto-lei nº 7.661/45). Desnecessidade da habilitação do crédito do exequente no juízo da falência e da suspensão da execução. Decisão reformada. Recurso provido. Importante acrescentar que, em 9 de fevereiro de 2005, foi sancionada a lei nº que regula a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária e que revogou o Decreto-lei nº 7.661/45. Mas, no seu artigo 84 repete o disposto na lei 7.661/45, esclarecendo que serão considerados créditos extraconcursais e serão pagos com precedência sobre os mencionados no art. 83 desta Lei, na ordem a seguir, os relativos a... III despesas com arrecadação, administração, realização do ativo e distribuição do seu produto, bem como custas do processo de falência. No corpo do acórdão, o relator ensina: As despesas condominiais têm natureza de obrigação propter rem e visam a conservação e continuidade do condomínio, devendo cada condômino pagar suas respectivas cotas, sem o que pode ele deixar até mesmo de existir. Deve a massa falida proprietária de unidade condominial, portanto, adimplir com as respectivas cotas condominiais, a fim de atingir o objetivo de continuidade da coisa comum, satisfazer o interesse coletivo e preservar seu próprio patrimônio. Nesse sentido, as despesas condominiais da massa falida são consideradas encargos da massa, devendo ser pagas com preferência sobre todos os créditos admitidos à falência. E menciona vários acórdãos, dentre os quais o do Superior Tribunal de Justiça: As taxas condominiais são consideradas encargos da massa. Sendo assim, classificam-se como créditos não sujeitos a rateio e, por conseguinte, exercem preferência sobre os créditos admitidos à falência, ressalvadas as despesas com a arrecadação, a administração, a realização de ativo e a distribuição de seu produto, inclusive a comissão de síndico. (...) (RESP /DF, rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, , DJe ). POR Daphnis Citti de Lauro, Sindiconews/SP A solução de Controle de Acesso certa para o seu condomínio. A Bio Digital atenta as necessidades dos condomínios residenciais e empresariais, estuda e desenvolve soluções que levam mais segurança aos condôminos, colaboradores e também ao patrimônio. FALE COM MAIS DE SÍNDICOS AO MESMO TEMPO PARA ANUNCIAR: (51) clicksindico@clicksindico.com.br Ligue-nos, agende uma visita. Nós temos a solução ideal para você. NOSSOS SERVIÇOS Sistemas de cadastramentos, Catracas, Torniquetes, Soluções para portarias, Eclusa, Portas e portões, Antenas e Cancelas para estacionamento. (51) (51) biodigital@biodigitalrs.com.br

11 ABRIL/2015 Página 11 A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO SUMIU, e agora? A legislação brasileira reconhece a possibilidade da coletividade condominial se autorregulamentar por meio de uma Convenção, visando a uma convivência pacífica de todos (artigo 9º da Lei nº 4.591/1964 e artigos e do atual Código Civil). Referido documento tornou-se desde 1964 essencial à constituição do condomínio. A Convenção Condominial poderá ter o formato de uma escritura pública ou um instrumento particular, devendo ser registrada sempre que oponível contra terceiros. Precisa ser concebida quando do início das vendas das unidades condominiais pelo Incorporador, o qual deve fazer o depósito prévio da minuta do futuro documento (art. 32 da Lei nº 4.591/1964) no Cartório de Imóveis. Desta forma, deve a Convenção ser ratificada ou alterada na primeira assembleia de instalação do condomínio, para sua plena existência e eficácia. Em caso de alteração, o artigo do Código Civil determina a necessidade de aprovação de dois terços dos votos dos condôminos em assembleia especificamente convocada, podendo tal ato ser levado a registro. Caso não se encontre a Convenção nos arquivos do condomínio, ou ainda não seja fornecida pelo administrador (síndico), deve-se procurá-la inicialmente no próprio Cartório de Imóveis onde o condomínio está subscrito. É possível ainda buscar informações junto às atas antigas ou em Cartórios de Títulos e Documentos da região, onde poderão ser localizados os documentos arquivados em nome do condomínio. Caso as buscas sejam negativas, é aconselhável a chamada de uma assembleia especifica para se regularizar tal fato e regrar a vida condominial, evitando-se no futuro questionamentos ou discussões desnecessárias. POR Cristiano de Souza, publicada na Revista Direcional Condomínios Você é adepto ao MARKETING DE BINÓCULOS? Chegue na frente de seu concorrente! Síndicos estãoà sua espera! (51) clicksindico@clicksindico.com.br

12 Página 12 ABRIL/2015 Abelhas remoção CLASSISÍNDICO Bombas Abelhas Retirada de enxames de abelhas, ninhos de marimbondos e de vespas Serviço Prossional - Regulamentado pela NR18 e autorizado pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente - SMAM/POA Fones: (51) Orçamento sem compromisso Antiderrapante Antiderrapante definitivo gemprestadora.wix.com/gempoa Fone: Novo endereço MANUTENÇÃO DE MOTORES E BOMBAS D ÁGUA INDUSTRIAIS E COMERCIAIS Motobombas Recalque Incêndio Submersas Motores cordus@ig.com.br Cel.: (51) Fone: (51) / PORTÕES AUTOMÁTICOS BOMBAS D'ÁGUA INSTALAÇÕES ELÉTRICAS PORTEIRO ELETRÔNICO CONTROLE REMOTO CONTRATOS DE MANUTENÇÃO Asfalto Acabe com reparações desnecessárias, sujeiras e rachaduras no seu piso. Com as nossas soluções, você tem certeza de rapidez, durabilidade e perfeito acabamento. Ideal para estacionamentos, garagens, quadras espor vas etc. Automações ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA ALARMES QUADROS ELÉTRICOS CFTV PPCI SENSORES DE PRESENÇA Desde 1984 TENHA FIRMEZA NA ESCOLHA ASFALTO CONCRETO POLIDO CALÇAMENTO (51) Tiburcio de Oliveira, 471 Novo Mundo Gravataí/RS Av. Benjamin Constant, 513 São João CEP Porto Alegre/RS (51) eletricaflorida@eletricaflorida.com.br DESENTUPIDORA Atendimento Residencial. Atendimento Predial. Atendimento Empresarial. Honestidade, Qualidade e Garantia. Nossos serviços: CONTROLE DE PRAGAS URBANAS Detetização Desratização Descupinização Controle de pombos Controle de morcegos ESGOTOS & HIDROJATEAMENTO Fossas Sépticas, Orgânicas e Negras Caixa de Gordura Poços de Recalque Esgotamentos de Lama Alagamentos Desentupidora 50% DESCONTO em todas as chamadas Fone (51) LIMPEZA DE RESERVATÓRIOS Reservatórios de Água Torre de Água Caixas D Água Impermeabilização Atendemos 24 Horas e Orçamento Gratuíto. Telefone: Horário: 8h30min às 17h30min Telefones PLANTÃO: (vivo) (tim) DESENTUPIMENTO Desentupidora Coletoras Colunas Ramais de Esgotos e Águas Pluviais Ralos, Pias, Tanques e Vasos sanitários Grades e Portões LOCALIZAÇÃO DE VAZAMENTO ENCANADOR LIMPA FOSSA FORNECIMENTO DE ÁGUA POTÁVEL DEDETIZAÇÃO CONSERTOS HIDRAÚLICOS Fossas Sépticas, Orgânicas e Negras Caixas de Gordura Poços de Recalque Esgotamentos de Lama Alagamentos contato@desentupidoraaguiadourada.com.br aguiadouradadesentupidora@hotmail.com karper@karper.com.br Fechamento em Gradil Portas de garagem automáticas Esquadrias Corrimãos Cobertura de policarbonato Orçamento sem compromisso. Pagamento parcelado. metalarthferros@gmail.com Rua Washington Luiz, 194 POA/RS FONE/FAX: (51)

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14 Página 14 ABRIL/2015 Portaria CLASSISÍNDICO Porteiros Eletrônicos BSS Segurança BSS - Serviços de Segurança ü Limpeza predial / Portaria Zeladoria Higienização Recepção Jardinagem gruposhelber@gmail.com Operacional: (51) Comercial: (51) Av. Getúlio Vargas, 2020 Sala 2 Berto Círio Nova Santa Rita/RS FUNDADA EM 08/1985 SOL-PORTARIA-LIMPEZA E SERVIÇOS Portaria Segurança Eventos Estrada Cristiano Kraemer, 568 Bairro Vila Nova Porto Alegre/RS Fones: (51) / / aureliogou@bol.com.br Sua satisfação é o nosso compromisso! ü Portaria PORTARIA LIMPEZA Rua dos Andradas, 1781 Conj. 602 POA/RS solportaria@terra.com.br ü Zeladoria ü Monitoramento 24horas 28 ANOS 28 anos de experência no mercado! Não somos aventureiros. Sabemos o que fazemos e amamos nosso trabalho! Serviços gerais Limpeza Zeladoria BSS Segurança bssseg@bol.com.br - bss_seg@hotmail.com 36 Alarmes Cercas Elétricas Controles Remotos Cancelas Automáticas Serviços de Serralheria CFTV (circuito fechado) Contratos de Manutenção 24h Porteiros Eletrônicos e Travas Automatização de Portas e Portões Belas Artes Construções & Reformas Hidraúlicas Impermeabilização Sistemas contra-incêndio MTZ CONSTRUÇÕES Desde 1991 marildaziglia@gmail.com mtzconstrucoes@gmail.com (51) Reformas mundobelasartes@hotmail.com (51) (51) GRANITEX Lixamento/Tratamento de Pisos (51) Elétrica Pinturas Recuperações de fachadas Assist. Téc. Autorizada Fones: rparealeza@rparealeza.com.br ORÇAMENTO SEM COMPROMISSO Reformas Pinturas Impermeabilização Restauração de Fachadas Telhados Projetos Laudos Hidráulica Elétrica Gesso Marcenaria Serralheria Mármores e Granitina Lixamento/Restauração e Tratamento em escadas e pisos de granitina Consertos em granitina Execução de Frisos antiderrapantes permanentes Impermeabilização para proteção e brilho; Revestimento de Caixas d água Portaria Zeladoria Higienização Recepção A2 Diferencial. A segurança que faltava para seu Patrimônio. Avenida Getulio Vargas, Nº 88 Sala B Menino Deus POA/RS CEP: Telefone operacional: (51) (51) a2diferencial@gmail.com Porteiros Eletrônicos Sul Port Sistemas e Serviços (51) SENSORES DE PRESENÇA PORTEIRO ELETRÔNICO MINUTERIAS SISTEMAS DE CFTV

15 CLASSISÍNDICO MARÇO/2015 ABRIL/2015 Página 15 Revestimento de Caixas d água Revestimento e Impermeabilização de Caixa d água (51) garantia Orçamento Grátis Fone: (51) / bortoncellocentergla@terra.com.br Segurança Eletrônica REVENDEDORA AUTORIZADA VENDAS INSTALAÇÃO MANUTENÇÃO ASSESSORIA TÉCNICA Segurança Eletrônica FOTO: DIVULGAÇÃO NS Telecomunicações Rua Adão Baino, 18/conj. 102 Cristo Redentor - P. Alegre RS nstelecom@superig.com.br Fone: / SEGURANÇA ELETRÔNICA: Circuito Fechado de TV Analógico, HD e IP, Alarmes com monitoramento em celular, Cerca Elétrica, Alarme de Incêndio, Iluminação de Emergência INTERFONIA: Central de Portaria Digital e IP, Porteiro Eletrônico, Vídeo Porteiro AUTOMAÇÃO: Controle de Acesso (Biométrico, Chaveiros de Proximidade, Senhas, Tags veiculares), Catracas, Eletroímas e Solenoides p/ portas e portões, Máquinas de Portão, Cancelas Veiculares, Sensores de Iluminação contratek@contratek.com.br A NS Telecomunicações atua no mercado desde 1994 com venda, instalação e manutenção de equipamentos nas áreas de: Segurança Eletrônica Vídeo Porteiro Porteiro Eletrônico CFTV/CFTV Digital Alarmes de Incêndio Alarmes Residenciais Eletricidade Instalações Prediais Instalações Comerciais Sensor de Presença Instalações de Aparelhos Iluminação Inteligente Informática Rede Lógica Cabeamento Estruturado Fibra Óptica Internet sem fio Telefonia Fax PABX Centrais Digitais Fones de Cabeça Aparelhos Telefônicos Centrais de Portaria CFTV Cercas Elétricas Controle de Acesso Portões Eletrônicos Porteiros Eletrônicos Alarmes Iluminação de Emergência Centrais de Portaria Centrais Telefônicas Cabeamento Lógico e Estruturado Iluminação de Emergência Sensores de Presença Serviços de Elétrica (51) lidercomseguranca@gmail.com Síndico Profissional SÍNDICA PROFISSIONAL Elenita dos santos (51) (51) lidercondominios lidercondominios e.sd@bol.com.br SÍNDICOS PROFISSIONAIS Victor Hugo Borges Fortes Cíntia Henkin Telefones (51) (51) (51) contato@vhcsindicos.com Telhados

16 Página 16 ABRIL/2015 COM A PALAVRA INALDO DANTAS É Administrador de Condomínio Presidente do Secovi PB contato: inaldo.dantas@globo.com O REGIMENTO INTERNO do condomínio Conjunto de normas do dia a dia deve fazer parte da convenção Entende-se por regimento interno o conjunto de normas que regulam e disciplinam a conduta interna dos condôminos, seus locatários, usuários, serventes ou aqueles que de uma forma ou de outra usam o condomínio. Deve ser, por força do que determina o Art V do CCB, parte integrante da convenção. Este documento é peça importantíssima na administração de um condomínio, tanto no auxílio ao síndico, como num melhor disciplinador do dia a dia de um edifício. Nas mais de 500 convenções que já tivemos a oportunidade de atualizar após a entrada em vigo do novo Código Civil, pudemos constatar erros primários nos regimentos internos ( é que toda as convenções que atualizamos, inserimos nelas, como parte integrante), a exemplo de mandato do síndico, a impossibilidade de sua reeleição, a forma e as multas para o pagamento das taxas de condomínio, a competência e a forma de realização das assembleias, entre muitas outras. Mas, o que haveria de errado nisso? É que, todos estes exemplos que citei acima, não devem fazer parte do RI, são de competência da convenção do condomínio. E tudo aquilo que já esteja na convenção, não deve ser repetido no RI. Veja a lei. CÓDIGO CIVIL Art Além das cláusulas referidas no art e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II Sua forma de administração; III A competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V O regimento interno. Assim, definido o que vem a ser o RI e sua fundamentação legal, vamos ver o que pode e o que não pode nele: PODE: E deve, ser parte integrante da convenção do condomínio. Reunir regras a fim de disciplinar o uso da edificação, que estejam diretamente ligados com o funcionamento do condomínio, contendo normas disciplinadoras para o uso das diversas coisas comuns do condomínio, omissas na convenção. Por ser o conjunto de normas que regulam e disciplinam a conduta interna dos condôminos, seus locatários, usuários, serventes ou aqueles que de uma forma ou de outra usam o condomínio, deve ser elaborado pelos próprios moradores do condomínio, uma vez que são eles os conhecedores da real necessidade da coisa. Porém, com o auxílio de um advogado, preferencialmente. Conter as seguintes proibições: colocação de faixas ou letreiros nas fachadas das edificações, bem como estender roupas, toalhas ou similares; destinar os funcionários do condomínio para serviços particulares, instalar antenas individuais na cobertura; criar animais nos apartamentos. NÃO PODE: Em seus dispositivos, conter regras que confrontem com a convenção do condomínio, bem como as leis superiores (a Constituição, a Lei 4.591/64, o Código Civil, entre outras). Influenciar em normas que conflitem com o direito de propriedade dos condôminos, a exemplo de proibição de visitas às unidades, limite de moradores nos apartamentos, proibição de animais no interior dos apartamentos (desde que não sejam nocivos), etc. Ser registrado em cartório, sem que seja parte integrante da convenção, com assinatura de condôminos com número inferior a 2/3. Fonte: Sindiconet Credibilidade a seu serviço Portaria Limpeza Serviços gerais Zeladoria Recepção Apoio a serviços orgânicos gruposervice.net.br