Laudo de avaliação de imóveis

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1 Laudo de avaliação de imóveis Renegociação Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário THIAGO MONTEIRO TUXI Nº CPF / CNPJ Nome Empreendimento Valor Compra Venda R$ ,00 Data Venda Nº Controle Interno Proprietário / Construtora Nº Cartório: 14 Matrícula: Logradouro TV ORLEANS Nº 29 Andar Complemento Bairro FONSECA Cidade NITEROI UF RJ CEP Latitude Longitude Caracterização da Região Região Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Outro - Descrever Abaixo Comercial Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Comercial Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Tipo de Implantação Condomínio Isolado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Outro - Descrever Abaixo Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Outro - Descrever Abaixo Vista Permanente Área (em m²):880,00 m² Testada (Frente):10,00 m Lado Direito:85,00 m Fração Ideal:100, % Fundos10,00 m Lado Esquerdo:87,00 m Nome Acompanhante Vistoria: Sem acompanhante Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo Vistoria externa Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano dos Andares Uso Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Comercial Vaga Autônoma Depósito Autônomo Loft Outro - Descrever Abaixo Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 25 Ano Construção Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Em Construção Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 1 Fachada Cerâmica / Pastilhas Esquadrias Alumínio N Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios Dimensões Área Privativa:216,00 m² Área Comum (m²):0,00 m² Área Total (m²):216,00 m² Área Averbada:216 m² Área não Averbada0 m² Nº Vagas Cobertas Cobertas 2 Descobertas 0 Privativas 0 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Sala de Estar / Visitas 1 Vistoria externa Vistoria externa Vistoria externa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 1 / 6

2 Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não 1) Trata-se de uma casa de uso residencial linear; 2) não foi realizada vistoria interna no imóvel, conforme acordado com o contratante.3) Imóvel situado próximo a comunidade. QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 24/10/2018 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? não foi possível aferir o item, pois não foi realizada vistoria interna no imóvel. 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? Trata-se de uma casa residencial unifamiliar, durante a vistoria externa foi identificado portão de garagem para entrada de dois veículos. 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? não foi possível aferir o item, pois não foi realizada vistoria interna no imóvel. 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? não foi possível aferir o item, pois não foi realizada vistoria interna no imóvel. 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O Imóvel não possui suspeitas de Contaminação? Observações Finais 1) não foi realizada vistoria interna no imóvel, conforme acordado com o contratante;2) As áreas de terreno e construção utilizadas no cálculo foram obtidas no IPTU do imóvel fornecido pelo contratante. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno 1 Logradouro R SANTO CRISTO Nº 29 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro FONSECA Cidade NITEROI UF RJ CEP Latitude Longitude Casa residencial - Terreno plano Fonte de Informações Villela Telefone (21) Status Ofertado Nº Vagas Cobertas Nº Dormitórios Nº Banheiros Idade Aparente 20 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular ,00 Valor m² R$ 4.166,67 Padrão Médio Testada (Frente) 12,00 Área do Terreno (em m²) Área Privativa 240 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70 (m²) 240,00 2 Logradouro R LEITE RIBEIRO Nº 121 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro FONSECA Cidade NITEROI UF RJ CEP Latitude Longitude Casa residencial - Terreno plano Fonte de Informações Luzeni Ferreira Telefone (21) Status Ofertado Nº Vagas Cobertas Nº Dormitórios Nº Banheiros Idade Aparente 30 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular ,00 Valor m² R$ 2.974,36 Padrão Médio Testada (Frente) 12,00 Área do Terreno (em m²) Área Privativa 195 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70 (m²) 195,00 3 Logradouro R MURILO PIRES Nº 22 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro FONSECA Cidade NITEROI UF RJ CEP Latitude Longitude Casa residencial - Terreno em aclive leve Fonte de Informações Lessa Imóveis Telefone (21) Status Ofertado Nº Vagas Cobertas Nº Dormitórios Nº Banheiros Idade Aparente 30 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular ,00 Valor m² R$ 1.800,00 Padrão Médio Testada (Frente) 12,00 Área do Terreno (em m²) Área Privativa 200 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70 (m²) 200,00 4 Logradouro AV 22 DE NOVEMBRO Nº S/N Andar Complemento NR 216 FR AO Proximidade do Imóvel km Bairro FONSECA Cidade NITEROI UF RJ CEP Latitude Longitude Casa residencial - Terreno em aclive acentuado Fonte de Informações Self Consultoria Telefone (21) Status Ofertado Nº Vagas Cobertas Nº Dormitórios Nº Banheiros Idade Aparente 25 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Ruim ,00 Valor m² R$ 2.269,50 Padrão Médio-baixo Testada (Frente) 10,00 Área do Terreno (em m²) Área Privativa 141 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70 (m²) 141,00 5 Logradouro AV 22 DE NOVEMBRO Nº 126 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro FONSECA Cidade NITEROI UF RJ CEP Latitude Longitude Casa residencial - Terreno em aclive leve Fonte de Informações Self Consultoria Telefone (21) Status Ofertado Nº Vagas Cobertas Nº Dormitórios Nº Banheiros Idade Aparente 25 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular ,00 Valor m² R$ 1.578,95 Padrão Médio Testada (Frente) 12,00 Área do Terreno (em m²) Área Privativa 380 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70 (m²) 380,00 Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III Metodologia: Comparativo Direto Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo Amostra Área Valor Dados Iniciais Homogeneização (1) (2) (3) (4) (5) (6) (m²) (R$) (R$/m²) (R$/m²) Amostra 1 240, , ,67 0,8000 0,6000 1,0267 0,9458 1,0000 0, ,66 Amostra 2 195, , ,36 0,8000 0,7000 0,9748 1,0659 1,0000 0, ,29 Amostra 3 200, , ,00 0,8000 1,0000 0,9809 1,0659 1,0000 1, ,58 Amostra 4 141, , ,50 0,8000 0,9000 0,9481 0,9890 1,0745 1, ,07 Amostra 5 380, , ,95 0,8000 0,9000 1,0732 0,9458 1,0000 1, ,93 Fatores: (1) - Fonte, (2) - Transposição, (3) - Área, (4) - Fator Idade e Estado Conservação, (5) - Fator Padrão de Construção, (6) - Fator Vaga / Terreno MÉDIAS DAS AMOSTRAS 1.592,11 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 1.114,47 Valor Máximo 2.069,74 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 2 / 6

3 Cálculo Valor Avaliação Área do Terreno (m²): 880,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00 (m²): 216,00 Valor m²: R$ 1.592,11 Valor Edificação: R$ ,76 Valor de Liquidez: R$ ,00 Valor Imóvel: R$ ,76 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real Valor Edificação R$ ,76 Valor por extenso: trezentos e quarenta e três mil e oitocentos e noventa e cinco reais e setenta e seis centavos Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas Indefinido Valor Imóvel R$ ,00 Valor por extenso: trezentos e quarenta e quatro mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ ,00 Tipo Unidade Autônoma Área (m²) Valor Nome da Empresa PRAXIS Nome do Avaliador Paulo Tabah CREA / CAU /D Valor de Liquidação Forçada Local e Data Rio de Janeiro 29/10/2018 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 3 / 6

4 Fotos imóvel Documentação Fotográfica Fachada Vista da Rua Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 4 / 6

5 Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 5 / 6

6 Imagem - Mapa : Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 6 / 6

7 VALOR FINAL DO IMÓVEL R$ ,00 Cálculo do valor de liquidação forçada Considerações: Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) % Despesas financeiras: (taxas de mercado) IPTU 150,00 0,00% ao mês Taxa da aplicação financ. 8,50% Taxa Selic+2% Manutenção/administração 0,16% ao mês Inflação média ao ano 4,53% IPCA 12 meses Comissão de venda 0,10% ao mês Custo financeiro 3,80% ao ano Total 1 0,26% ao mês Total 2 0,31% ao mês Despesas totais Total 1 Total 2 = 0,57% fixas + financeiras Prazo de comercialização 60 meses (deve ser estimado o prazo de liquidação do imóvel de acordo com a região, o mercado local e condições de oferta) O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 70,93% R$ ,00 Diagnóstico de Mercado Nível de Oferta: alto médio/alto x médio médio/baixo baixo Nível de Demanda: alto médio/alto médio médio/baixo X baixo Absorção: rápida normal/rápida normal normal/difícil X difícil Desempenho do Mercado Atual: Aquecido normal/aquecido normal normal/recessivo x recessivo CONSIDERAÇÕES: Identificamos uma quantidade significativa de imóveis similares a venda pela região, sendo que a demanda de compradores encontra-se baixa devido a crise, somamos ainda um agravante em relação ao imóvel situar próximo de comunidade, devido ao exposto, estimados um tempo de absorção pelo mercado de 60 meses.