CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TAMANDARÉ Neste Guia, você tem um roteiro para fazer uma inspeção informal no prédio, com a finalidade de identificar anomalias nos equipamentos e na estrutura, como parte da manutenção preventiva. Equipamentos de segurança contra assaltos Alarmes - Verifique a integridade dos fios nas cercas elétricas - Teste o funcionamento da central junto à empresa de monitoramento - Confira o posicionamento das câmeras - Teste o funcionamento dos sensores, pelo menos uma vez por semana - Caso seu alarme tem teclado fique atento se acender a luz (led) pode ser algum problema - Supondo que esteja aceso o led, efetue os procedimentos do manual do seu alarme, ou os que estejam fixados no teclado - Constatando-se o defeito pelo teclado, acione a empresa instaladora - Se o defeito for em algum sensor, você pode inibir seu funcionamento e chamar a assistência técnica Cerca Elétrica Para se evitar problemas ou defeitos no sistema das cercas elétricas: - Cheque diariamente na própria central de choque se a luz indicadora de choque ou corrente está acesa ou piscando (depende do modelo - consulte o manual) - Caso queira testar o funcionamento da cerca, será necessário cortar o fio e depois emendá-lo - Para testar o choque, se o condomínio não tem ferramenta apropriada, pode aproximar uma chave de fenda longa rente ao fio da cerca; se o choque estiver funcionando sairá faísca até a chave de fenda - Se houver plantas, fios ou linhas de pipas enroscadas na cerca, desligue a central de choque e os retire da cerca, evitando-se assim possíveis disparos falsos CFTV - O sistema de CFTV é o equipamento que menos dá trabalho na manutenção num condomínio
- O importante é criar uma rotina de checar periodicamente as gravações para ver se o sistema está funcionando perfeitamente - Crie também rotina de fazer backup das imagens (semanalmente ou quinzenalmente) - Mantenha limpo o vidro ou acrílico da frente da caixa de proteção, evitando-se assim distorções nas imagens das câmeras e, conseqüentemente, na gravação Equipamentos de segurança contra incêndios São equipamentos de pouco uso, mas que devem estar sempre em ordem e em perfeito estado de manutenção. Extintores Observar se não houve despressurização de algum extintor (acionado acidentalmente ou por vandalismo). Se estiver despressurizado, o manômetro indica. Neste caso, tem que ser recarregado. - Deve haver pelo menos duas unidades extintoras por andar que atendam aos fogos de classe A, B e C - Verifique a vigência da recarga e do teste hidrostático. Ao retirar extintores para recarga, a empresa contratada deve deixar 100% de reposição temporária das peças removidas. - Confira o selo do extintor que garante que o equipamento ou serviço de manutenção foi certificado por uma instituição credenciada pelo INMETRO - Verifique se o lacre não está violado - Faça a recarga anual e o teste hidrostático, realizado a cada cinco anos da data de fabricação ou do último teste Mangueiras - Confira se os hidrantes têm a mangueira corretamente enrolada e dispõe de bico e chave Storz - A mangueira não deve ter água em seu interior, nem a caixa de hidrante. Isso ocasionaria o apodrecimento do tecido da mangueira. - O registro do barrilete do hidrante deve estar sempre aberto. - As mangueiras devem ser testadas periodicamente por empresas especializadas, e receber o anel de certificação deste teste - O teste de mangueiras deve ser feito com água e requer equipamento especializado. Portas corta-fogo - As portas corta-fogo devem estar em bom estado e fechadas, mas nunca trancadas. Nada deve obstruir sua abertura.
Rachaduras - Não há uma distinção formal, porém costuma-se usar os termos fissuras, trincas e rachaduras nesta ordem, indicando da ocorrência menor para a maior. - Mais importante que a nomenclatura é a forma e posição destas ocorrências, que determinam sua gravidade. - Quando uma rachadura ou trinca acontecer, chame logo um especialista para avaliar a ocorrência e diagnosticar a gravidade. Se preferir, faça mais de uma avaliação e compare os laudos - Um tratamento inadequado poderá ocultar problemas maiores que aparecerão no futuro. - Neste caso também, sai mais barato consultar um engenheiro especializado, que apresentará uma solução técnica correta, do que arriscar tratamentos paliativos. - As principais conseqüências do incorreto tratamento de infiltrações são os danos causas à armação do concreto, cujo reparo é caro e requer conhecimentos técnicos especializados. Instalações elétricas O bom funcionamento das instalações elétricas depende muito do serviço inicial e da manutenção, por isso: - Verifique se não há luzes desnecessariamente acesas durante o dia. - Verifique a queima precoce de lâmpadas, usado um mapa de controle com as datas de trocas - Cheque o aquecimento de cabos, a existência de diferentes tipos e/ou capacidades de dispositivos de proteção (disjuntores por ex.) nos quadro de distribuição para as unidades - Evite a existência de fundos de madeira nos quadros, dispositivos obsoletos como chaves faca e fusível tipo cartucho ou rolha - Confira com freqüência, uma vez por mês, a intensidade da iluminação interna e externa, para garantir a segurança do condomínio - Verifique se as instalações dos fios estão soltas ou frouxas - Iluminação de emergência: observe a manutenção periódica das baterias, se não for movida por gerador. Instalações hidráulicas Bombas - Verificar ruídos ou vibrações anormais na bomba d água, superaquecimento e vazamentos - Verificar limpeza e vazamentos - Verificar identificação dos registros e vazamentos Infiltrações
- Em cada andar, observar as paredes e teto para ver se há infiltrações. - Sinais de infiltrações: bolhas, fissuras, queda da massa fina ou gesso, manchas escuras, parede molhada - Problemas na prumada (tubo de água que vai do térreo à caixa d água) podem ocorrer por oxidação nos canos. Podem afetar a estrutura, pela corrosão da água, e afetar até a rede elétrica, se estiver próxima, com risco de danos e curto-circuito - São comuns as infiltrações pelos pontos de luz. Podem ocorrer por falha na impermeabilização da laje do topo, ou por vazamentos do sistema hidráulico. - Infiltrações ocasionais em dias de chuva não devem ser negligenciadas, pois podem indicar uma falha na impermeabilização. Caixas d água - As tampas de vedação das caixas d água não devem ter fissuras, marcas de ferrugem ou estar corroídas. - Verificar se as bordas de alvenaria para conter o acesso da água das chuvas estão em perfeitas condições. - Em limpezas semestrais, checar se o cano do fundo está em bom estado. Elevadores São uns dos principais equipamentos em um condomínio, de maior acesso pelos condôminos e que deve ter um cuidado maior também. - Na sala de máquinas, deve haver ventilação permanente e cruzada (duas janelas). Não deve haver infiltrações, nem poças de óleo no chão. - Atenção aos ruídos anormais no elevador, bem como trancos, trepidações e parada em desnível maior que 5 cm. - Verificar o estado do quadro e das instalações elétricas relacionadas ao elevador - Atenção à limpeza no elevador e nas suas proximidades, não deixe que a água escorra pelas portas, ou para o poço (isso ocasiona deterioração no mecanismo): prefira uma limpeza com pano nos halls dos elevadores e no interior dos equipamentos. Playground Um espaço onde as crianças brincam e na maior parte do tempo sozinhas, por isso pequenos cuidados podem prevenir acidentes, preste atenção nas anomalias em um playground - Verifique integridade dos brinquedos, encaixe, apertos de parafusos, cordas, pintura - Confira as adequações da Norma da ABNT - As normas da ABNT para playgrounds podem ser adquiridas por R$ 25 (www.abnt.org.br)
- Se o playground for externo e de ferro, atente para sinais de ferrugem - Atenção entre a distância entre um balanço e outro, pelo menos 1,30m entre dois brinquedos - Confira periodicamente parafusos, peças quebradas, desgastadas, se estão adequadamente chumbados, sem riscos aparentes Piscinas e Sauna São espaços de lazer e que devem ser fiscalizados de acordo com a utilização. Faça primeiro um levantamento do perfil dos usuários e a freqüência, para a partir de então desenvolver um plano de checagem. - Verificar qualidade da água, vazamentos, ruídos anormais na bomba, elemento filtrante, registros e tubulação - Verificar condições do revestimento e atendimento às recomendações do fabricante do gerador de calor - Elabore um plano de rotina para verificar o tratamento da água, de acordo com a freqüência dos usuários da piscina e da sauna - Verifique se estão sendo realizados os tratamentos adequados como filtração, aspiração, escovação, peneiração, limpeza de bordas e limpeza das áreas adjacentes, tratamento químico etc Fontes: Eng. Zeferino F. Velloso Neto VIP Vistorias e Inspeções Prediais Ian Pacey- SPI Playgrouds David Fernandes Consultor de Segurança Arquivo SíndicoNet