RELATÓRIO MENSAL DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS JANEIRO DE 2016 O IFIX registrou baixa de 2,96% em dezembro/15, acumulando ganhos de 5,46% em 2015. Tais desempenhos foram melhores do que os apresentados pelo Ibovespa (dez: -3,93%; ano: -13,31%) e o IMOB (dez: -5,45%; ano: -21,38%). Com relação ao volume negociado em dezembro (R$ 805 milhões), este foi bem maior do que o registrado em novembro (R$ 467,06 milhões) e de igual período de 2014 (R$ 410 milhões). O número de negócios avançou em relação ao mês anterior, ao registrar 172.391 negócios em dezembro, ante 166.341 negócios em novembro. Em 2015, os Fundos de Investimento Imobiliários obtiveram volume financeiro de R$ 5,33 bilhões em 1.247.627 negócios. No ano anterior, o volume financeiro registrado foi de R$ 5,09 bilhões, em 960.259 negócios. O número de pessoas físicas caiu novamente, de 89.453 para 88.952 investidores. Na participação por tipo de investidores no volume de negócios no mês, a pessoa física manteve-se com a maior (38,39%), mas bem abaixo do período anterior (54,49%). Houve um grande avanço no volume negociado dos nãoresidentes, que foram responsáveis por 21,94% em dezembro, ante 4,39% no mês anterior. Em termos de estoque, as pessoas físicas seguem na liderança, com 76,35% do volume depositado, com os institucionais detendo 18,36%. Os não-residentes passaram a deter 2,88% em dezembro, ante 1,66% em novembro. Após alguns meses sem ocorrer ofertas de novas cotas de FIIs, em 15 de janeiro teve início a 4ª oferta pública de distribuição, de até 2.876.319 de cotas, do FII KINEA RI (KNCR11), que poderá captar até R$ 300 milhões. Com a escassez de novas ofertas e fundos, vale destacar que a BM&F Bovespa encerrou 2015 com 127 fundos imobiliários registrados, assim como em 2014. No ano passado foram realizadas 10 ofertas, contra 16 em 2014, com captação de R$ 5,8 bilhões, ante R$ 4,7 bilhões no ano anterior. Seguimos com grande dificuldade de traçar um cenário para o segmento, visto os vários fatores complicadores, que afetam não só os FIIs mas toda a economia brasileira. A possibilidade de alteração tributária, através da MP 694, deve voltar a assombrar o segmento quando da volta do recesso parlamentar em fevereiro. Além disso, a MP tem de ser aprovada até 08/03/2016 para não caducar. Além disso, a inflação ainda segue em alto patamar, assim como a vacância, que aumenta à medida que o cenário econômico do país se deteriora. Por fim, os juros foram mantidos na reunião do Copom, quebrando com as expectativas de nova rodada de elevação da Selic. Em primeiro momento, isto seria positivo para os Fundos, visto que o valor das cotas em bolsa tem grande relação com o rendimento distribuído e o yield resultante, que é diretamente comparado com o rendimento do CDI. Apesar do cenário incerto, recomendamos seletividade na escolha da carteira de fundos imobiliários, com maior participação para os de gestão ativa, diversificação geográfica e observando bons fundamentos (com destaque para: menor vacância, boa localização, previsibilidade e diversificação de fontes de receitas e liquidez). Interessante também buscar fundos que estejam com grande desconto sobre seus valores patrimoniais, visando a oportunidade de ganho com a valorização das quotas negociadas em bolsa, além dos rendimentos distribuídos mensalmente. No presente Relatório apresentamos alguns destaques recentes dos fundos acompanhados pela Lopes Filho & Associados, assim como breves resumos dos segmentos analisados, onde são apresentadas algumas características e perspectivas dos segmentos. Para maiores detalhes sobre os fundos apresentados nesse Relatório é recomendada a leitura das respectivas análises dos FIIs, que encontram-se no módulo Fundos do Onde Investir. www.ondeinvestir.lopesfilho.com.br 22.jan.16 - Pág. 1/9
DESTAQUES RECENTES O FII C JARDIM (BBVJ11) comunicou que ocorreu a reprecificação do imóvel que está no portfólio do Fundo. Foram elaborados dois laudos, por empresas diferentes, estabelecendo-se o valor de R$ 208,73 milhões, que foi a média dos laudos apresentados. O FII HG REAL (HGRE11) firmou, em 23/12/2015, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e Outras Avenças ( CCV ) e recebeu o sinal da venda das unidades 13 e 123 do Edifício Atrium IV, e respectivas vagas de garagem. Os imóveis foram adquiridos pelo Fundo em agosto-2008 (conjunto 13) e novembro-2009 (conjunto 123). Até a referida data, considerando os custos de aquisição e benfeitorias realizadas, o investimento total foi de R$ 1,05 milhão, aproximadamente R$ 5.405/m². No fechamento de novembro-2015 representavam 0,12% da área locável do Fundo e 0,19% da receita imobiliária total. Após a venda dos conjuntos 13 e 123, o Fundo passa a deter 7,12% da fração ideal do Edifício Atrium IV. A venda foi realizada em linha com a estratégia de gestão ativa do Fundo, visando concentrar os investimentos em posições relevantes nos empreendimentos. A operação totaliza R$ 1,60 milhão, equivalente a R$ 8.210/m², sendo R$ 320.000 recebidos na referida data e o restante a ser recebido conforme condições estabelecidas no CCV, até 15 de fevereiro de 2016. A operação gerará um lucro líquido de custos de R$ 476.240, equivalente a 45% em relação ao valor do investimento. O valor de venda é 25% superior ao valor contábil total dos imóveis, com base no laudo de avaliação realizado em dezembro de 2015. O FII BC FUND (BRCR11) informou que a Petrobras notificou o administrador do FII Torre Almirante (ALMI11B) e do FII Prime Portfólio, cujas cotas deste último são integralmente detidas pelo BC Fund, solicitando a rescisão do Contrato de Locação referente ao Edifício Torre Almirante e do Edifício Garagem, localizado na Av. Almirante Barroso, nº 81, Rio de Janeiro RJ. Vale destacar que os referidos fundos, em conjunto, são titulares de 100% dos imóveis mencionados, sendo 40% do FII Torre Almirante e 60% do FII Prime Portfólio. De acordo com o Informativo mensal de Novembro/2015 do BC Fund, o ativo Torre Almirante representava 15,5% da receita total potencial. Em outra comunicação, o FII BC FUND exerceu a opção de resolver os compromissos de venda e compra relativos aos imóveis: (1) localizado no Lote D da área destinada a Serviços Públicos do SIA/SUL, em Brasília DF; (2) localizado na Rua General Polidoro 99, no Rio de Janeiro RJ; e (3) imóvel localizado na Rua Beneditinos 15 e 17, no Rio de Janeiro RJ. A transação foi concluída em 04/01/2016 com o recebimento do valor pelo Fundo de R$ 364,90 milhões. Por consequência, a partir de 04/01/2016, o Fundo não fará mais jus ao recebimento dos aluguéis e outros contratos assemelhados vigentes relacionados aos Imóveis. O FII TRXLOG (TRXL11) recebeu comunicado de 2 Alianças Armazém Gerais Ltda, atual locatária do imóvel situado na Estrada Rio D Ouro, 800 Rio de Janeiro/ RJ, pertencente à carteira do Fundo, através do qual manifesta sua intenção de renegociar amigavelmente as atuais bases do contrato de locação em vigor. A locatária ocupa 17.243,57 m² do Imóvel e, conforme contrato de locação, celebrado na modalidade típica, com vencimento em fevereiro de 2020, possui obrigações mensais junto ao Fundo no montante de R$ 460,77 mil. O FII CSHGSHOP (HGBS11) informou que os imóveis do fundo foram avaliados a mercado pela empresa Cushman & Wakefield, resultando em valor 2,9% superior ao valor contábil atual, o que totaliza variação positiva de aproximadamente 1,6% no valor patrimonial da cota. O FII TRXLOG (TRXL11) informou que a devolução definitiva do imóvel situado no Parque Novo Mundo São Paulo/SP, locado à inquilina PILKINGTON BRASIL LTDA., prevista para 19 de janeiro de 2016, não ocorreu, devido à TRX, na qualidade de Gestora e Consultora Imobiliária do Fundo, não ter aceitado a devolução do imóvel. A não aceitação da devolução do imóvel se deu em virtude de dois motivos: não pagamento, pela Pilkington, da multa rescisória contratual, conforme previsto no contrato de locação, e não realização, pela Pilkington, de todos os reparos necessários no imóvel exigidos pela TRX, bem como pela não apresentação de todos os documentos necessários para formalizar a desocupação do imóvel. O FII CSHGLOG (HGLG11) anunciou que os imóveis do referido Fundo de Investimento Imobiliário foram avaliados a mercado pela empresa Cushman & Wakefield, resultando em valor 2,1% inferior ao valor contábil atual, o que totaliza variação negativa de aproximadamente 1,5% no valor patrimonial. www.ondeinvestir.lopesfilho.com.br 22.jan.16 - Pág. 2/9
AGÊNCIAS BANCÁRIAS BBBBPPOO1111 AAGGCCXX1111 SSAAAAGG1111 MMBBRRFF1111 Estes fundos têm seus recursos destinados a adquirir imóveis utilizados como agências bancárias ou sedes administrativas das instituições financeiras locatárias. Em geral os imóveis estão distribuídos pelo País, apesar de maior concentração na região Sudeste. Estes fundos destinam-se a locar seus imóveis a uma única instituição financeira, que nos casos acompanhados apresentam baixo risco de crédito. Os fundos de agências bancárias possuem contratos de longa duração, blindando-os do aumento da vacância que fundos focados em outros segmentos têm registrado, principalmente a partir de 2013, quando o mercado imobiliário mostrou um aumento expressivo na taxa de vacância para lajes corporativa em grandes centros e queda nos preço de locação. Desta forma, há maior previsibilidade da receita locatícia, com maior linearidade na distribuição de rendimentos dos fundos. Os contratos locáticios, em geral, possuem claúsulas que protegem os fundos no caso de rescisão antecipada por parte do locatário, garantindo o pagamento do aluguel remanescente. Em compensação, os fundos e locatários renunciam aos seus respectivos direitos de pedir revisão judicial do valor do aluguel. Somente o MBRF não possui tal claúsula. Estas características conferem aos fundos deste segmento um perfil mais defensivo, o que pode ser visto nos betas inferiores a um apresentados na tabela de comparação de múltiplos. Este perfil conservador também se traduz em um dividend yield (2) menor, que, com o aumento da taxa de juros, vem reduzindo a atratividade destes fundos. INDICADOR / FUNDO BBPO11 AGCX11 SAAG11 MBRF11 VPA/COTA R$ 93,86 R$ 1.067,73 R$ 93,99 R$ 1.279,92 P/VPA 1,0331 0,9178 0,9129 0,6016 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 10,40% 10,09% 10,50% 12,78% INDEXADOR DO ALUGUEL IPCA IGP-M IGP-M IGP-M ABL ND 43.266,08 M² 68.146,06 M² 21.769 M 2 RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) ND 2.135.126,00 4.539.475,35 1.000.926,00 TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO NÃO TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,28% a.a. 0,551% a.a. 0,25% a.a. 0,30% a.a. DIVERSIDADE PORTF. ALTA ALTA ALTA BAIXA BETA (ÚLTIMOS 12M) 0,7 0,5 0,9 1,6 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100,00% 100,00% 100% 93,90% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 12,1% 12,60% 14,0% - VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 3.108 (mil) R$ 268 (mil) R$ 689 (mil) R$ 76 (mil) Dados referentes ao fechamento de dezembro/15 www.ondeinvestir.lopesfilho.com.br 22.jan.16 - Pág. 3/9
COMERCIAL BBRRCCRR1111 KKNNRRII1111 HHGGRREE1111 RRNNGGOO1111 FFFFCCII1111 BBBBVVJJ1111 TTBBOOFF1111 Os FII dedicados a investimentos em empreendimentos comerciais têm desempenho atrelado à atividade econômica. O PIB brasileiro em queda, acompanhado pela confiança do empresariado em baixa e da entrega de novos empreendimentos, fez crescer a vacância do segmento, principalmente nos imóveis de alto padrão. Este cenário pesa sobre os rendimentos distribuídos por esses Fundos e consequentemente sobre as suas cotas no mercado secundário. O mercado de escritórios corporativos passa por um cenário desafiador, tanto em São Paulo como no Rio de Janeiro, com tendência de elevação nas taxas de vacância, o que traria pressão sobre os preços de locação. Recente pesquisa, On Point da JLL, mostrou que a taxa de vacância de escritório de alto padrão em São Paulo atingiu 24,14% ao final de set/15, ante 21,09% no encerramento do 2T15. Por outro lado, no Rio de Janeiro houve queda de 0,3 p.p. no mesmo período, encerrando set/15 com 24,3%. Com relação aos preços pedidos, no RJ houve quedas de 2,5% ante o 2T15 e de 6,5% ante o 3T14. Em SP, as quedas foram de 0,9% e 4,5%, respectivamente. A entrega de novos empreendimentos, aliada ao mau desempenho da economia, acirram ainda mais o cenário desafiador para o segmento. No entanto, observamos oportunidades de investimentos em alguns dos FII analisados, que mesmo com o momento ruim do setor continuam entregando dividend yield atrativos. Dividimos os FII analisados deste segmento em dois grupos para a comparação dos múltiplos: (1) fundos com gestão ativa, que compram e vendem imóveis visando lucro; (2) fundos com ativo-alvo, cujos investimentos se concentram em um único ativo. www.ondeinvestir.lopesfilho.com.br 22.jan.16 - Pág. 4/9
COMERCIAL GESTÃO ATIVA INDICADOR / FUNDO BRCR11 KNRI11 HGRE11 FFCI11 VPA/COTA R$ 151,37 R$ 156,36 R$ 1.497,73 R$ 1,81 P/VPA 0,6173 0,6930 0,7598 0,7183 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 12,11% 9,94% 13,71% 10,79% VACÂNCIA FINANCEIRA 11,7%** 5,59% 12,7% 9,57% TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO NÃO TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,25% a.a. 1,25% a.a.* 1,00% a.a. 0,7% a.a.* GESTÃO ATIVA SIM SIM SIM SIM DIVERSIDADE PORTF. ALTA ALTA ALTA ALTA BETA (ÚLTIMOS 12M) 1,10 1,6 1,7 0,8 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 17,00% 15,6% 19,70% 16,8% VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 3.883 mil R$ 1.669 (mil) R$ 1023 (mil) R$ 70 (mil) Dados referentes ao fechamento de Dezembro/15 * Percentual relativo ao Valor de Mercado ** Dado referente a novembro/15 COMERCIAL ATIVO-ALVO INDICADOR / FUNDO RNGO11 BBVJ11 TBOF11 VPA/COTA R$ 86,28 R$ 80,28 R$ 72,36 P/VPA 0,8693 0,6513 0,7918 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 12,48% 9,01% 8,14% VACÂNCIA FÍSICA (por ABL) 0% 36,31%* 42%* TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,20% a.a. 1,00% a.a. 0,20% a.a. GESTÃO ATIVA NÃO NÃO NÃO DIVERSIDADE PORTF. BAIXA BAIXA BAIXA BETA (ÚLTIMOS 12M) 1,0 1,2 0,5 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100% 100% 100% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 16,2% 25,5% 23,5% VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 263 (mil) R$ 106 (mil) R$ 401 (mil) Dados referentes ao fechamento de Dezembro/15 * Dado referente a Outubro/15 www.ondeinvestir.lopesfilho.com.br 22.jan.16 - Pág. 5/9
GALPÕES INDUSTRIAIS E LOGÍSTICOS SSDDIILL1111 HHGGLLGG1111 TTRRXXLL1111 Os fundos deste segmento visam a exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais. Os imóveis, preferencialmente, estão localizados próximos a grandes centros urbanos ou em vias de acesso compatíveis com a atividade prevista para o imóvel. A maior parte dos contratos de locação são de longa duração, chegando até a 10 anos. Houve um boom de investimentos em galpões logísticos e industriais até metade de 2013, aumentando a oferta de unidades neste segmento. A partir de então passou a apresentar evolução mais modesta, refletindo a fraca performance industrial e o fato das empresas varejistas terem trabalhado com estoques mais apertados. A Pesquisa On Point da JLL, para o segmento industrial de galpões de alto padrão, estima que os novos estoques no Brasil sejam de 5,8 milhões de m² entre 2015 e 2017. Com relação aos preços pedidos, estes tiveram queda de 4,3% no 1S15 ante 1S14, com média de R$ 19,95/m²/mês. Desta forma, como os fundos que investem no segmento estão mais expostos à desaceleração econômica e à menor produção industrial, estes fatores podem influenciar na questão da vacância e nos atrasos dos pagamentos de aluguéis. INDICADOR / FUNDO SDIL11 HGLG11 TRXL11 VPA/COTA R$ 94,67 1.040,35 R$ 86,04 P/VPA 0,7494 0,9605 0,7327 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 11,89% 11,66% 16,90% VACÂNCIA 9,0% 0,6% 16,7% ABL 44.131 M 2 170.000,00 M² 89.635,26 RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) R$ 1.115.428,00 R$ 2.643.948,00 1.219.854,41 TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,24% a.a. sobre PL 0,6% a.a. do valor de mercado 0,2% ao ano sobre o PL DIVERSIDADE PORTF. BAIXA ALTA MEDIANA BETA (ÚLTIMOS 12M) 1,8 1,7 0,9 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100% 100% 99,6% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 21,1 21,4% 21,8% VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 123 (mil) R$ 416 (mil) R$ 126 (mil) Dados referentes ao fechamento de dezembro/15 *Dados referentes a outubro/15 www.ondeinvestir.lopesfilho.com.br 22.jan.16 - Pág. 6/9
RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS JJSSRREE1111 KKNNCCRR1111 VVRRTTAA1111 Os FII de recebíveis imobiliários investem em ativos imobiliários financeiros, principalmente de renda fixa. Os Fundos analisados deste segmento possuem carteiras concentradas em CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e, em menor magnitude, LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Vale ressaltar que muitos FII são autorizados a manter estes títulos em suas carteiras, mas os fundos deste segmento se dedicam exclusivamente a isto. Em linhas gerais, CRI representa um fluxo de recebíveis relativos a financiamento de imóveis, aluguéis ou arrendamentos. O investidor do CRI assume o risco de crédito da operação que, geralmente, está atrelado ao devedor final. LCI são títulos emitidos por bancos autorizados a fazer o financiamento habitacional. A instituição capta o recurso e o direciona para o crédito imobiliário. Neste caso, o investidor assume apenas o risco da instituição. Assim como o investidor pessoa física, os FII também têm isenção de Imposto de Renda (IR) em investimentos em CRI e LCI. Estes Fundos possuem títulos atrelados a indicadores de inflação (principalmente IGP- M e IPCA) e ao CDI. O atrelamento de parte da carteira ao CDI tende a proteger as cotas destes FII no mercado secundário, principalmente em momento de aperto monetário como o atual. Após o início do ciclo de alta da Selic, em outubro de 2014, as cotas destes Fundos vêm performando acima do IFIX no mercado secundário. INDICADOR / FUNDO JSRE11 KNCR11 VRTA11 VPA/COTA R$ 104,12 R$ 99,54 R$ 104,01 P/VPA 0,8692 1,0936 1,0143 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 13,65% 12,19% 13,60% TAXA DE PERFORMANCE SIM NÃO SIM TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 1,00% a.a. 1,00% a.a. 1,00% a.a. DIVERSIDADE PORTF. ALTA ALTA ALTA BETA (ÚLTIMOS 12M) 0,6 0,8 0,6 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100,0% 100,0% 100,0% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 15,4% 16,6% 14,8% VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 651 (mil) R$ 979 (mil) R$ 104 (mil) Dados referentes ao fechamento de Dezembro/15 www.ondeinvestir.lopesfilho.com.br 22.jan.16 - Pág. 7/9
SHOPPINGS CENTERS HHGGBBSS1111 SSHHPPHH1111 Os fundos deste segmento são proprietários de parte ou totalidade dos shoppings centers. Há casos de fundos que possuem somente um imóvel (ou participação), havendo casos de obrigatoriedade de investir exclusivamente em empreendimentos desenvolvidos e/ou administrados por determinadas empresas. O desempenho do negócio shoppings centers é fortemente atrelado ao ramo varejista que, por sua vez, depende de fatores como renda e gastos do consumidor, taxa de juros e inflação, disponibilidade de crédito, tributação, confiança nas condições econômicas futuras e nível de emprego. Em média, 70% do faturamento das empresas administradoras de shoppings centers é proveniente de aluguéis de lojas, completando o faturamento as receitas com estacionamento, serviços, venda de imóveis e outras. O cenário conjuntural brasileiro é importante ser destacado, ao se vislumbrar o investimento em fundos do segmento de shopping center, visto que parte das receitas de aluguel advém de um percentual das vendas das lojas. Atualmente temos um cenário com alguns pontos preocupantes, tais como o maior endividamento das famílias, aumento do desemprego e inflação e juros em patamar elevado. Consubstanciados todos estes fatores, os indicadores de comércio varejista têm mostrado quedas consecutivas. INDICADOR / FUNDO SHPH11 HGBS11 VPA/COTA R$ 605,76 R$ 2.086,07 P/VPA 1,0202 0,6682 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 6,90% 11,40% ABL 35.500 M 2 97.115,00 M 2 RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) 3.538.587,00 7.805.972,00 TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 1,5% a.a. do valor de mercado 1,5% a.a. do valor de mercado DIVERSIDADE PORTF. ALTA ALTA BETA (ÚLTIMOS 12M) 0,3 1,5 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 75,6% 100,00% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) - 17,2% VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 42 (mil) R$ 729 (mil) Dados referentes ao fechamento de dezembro/15 (1) Índice BM&FBOVESPA Fundos de Investimentos Imobiliários, que tem por objetivo medir a performance de uma carteira composta por cotas de fundos imobiliários que são listados para negociação nos ambientes administrados pela BM&FBOVESPA. (2) O dividend yield de um período é calculado pela divisão da cotação de fechamento deste período pelo rendimento distribuído. www.ondeinvestir.lopesfilho.com.br 22.jan.16 - Pág. 8/9
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