Área de Prática - Imobiliário Junho 2012 Alterações ao Regime do Arrendamento Urbano Foi aprovada na Assembleia da República a Proposta de Lei n.º 38/XII/1.ª, que procede à revisão do regime jurídico do Arrendamento Urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006 (NRAU). Esta lei altera a reforma, de Fevereiro de 2006, ao Regime do Arrendamento Urbano (o NRAU). Este novo diploma apresenta como objetivo a dinamização do mercado do arrendamento urbano, conferindo maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos, reforçando a negociação e facilitando a transição dos contratos para este novo quadro legal, bem como criando um procedimento especial de despejo que permita a célere recolocação do locado no mercado de arrendamento. I - Rendas Antigas Uma das principais alterações ocorre a nível das designadas rendas antigas, ou seja as rendas em vigor nos contratos de arrendamento: - habitacionais celebrados antes da vigência do RAU (ou seja até 19.11.1990); - não habitacionais celebrados antes da vigência do DL n.º 257/95, ou seja antes de 05.10.1995. Tratam-se das datas até às quais cada um destes tipos de contratos tinham, obrigatoriamente e por imposição legal, a natureza de arrendamentos vinculísticos. Os contratos vinculísticos são aqueles em que as partes consagravam um prazo de duração (por ex., 6 meses) mas em que o Senhorio não podia fazer cessar o contrato para o termo deste prazo (o inicial ou os das renovações), denúncia / oposição à renovação que só era possível ser feita pelo Arrendatário. a) Arrendamentos Habitacionais O Senhorio passará a dispor da faculdade de iniciar o processo de atualização destas rendas e de alteração do contrato. Este mecanismo será baseado numa negociação particular entre o Senhorio e o Arrendatário, a desenrolar-se da seguinte forma: i) Proposta do Senhorio: o Senhorio propõe ao Arrendatário o valor de atualização da renda, o tipo de contrato (de prazo certo ou de duração indeterminada) e a sua duração; O Arrendatário pode (nos 30 dias seguintes) denunciar o contrato, aceitar a proposta do Senhorio, apresentar uma contraproposta ou invocar circunstâncias excecionais. No caso de aceitação ou contraproposta o Arrendatário pode ainda pronunciar-se quanto ao tipo e ou à duração do contrato propostos pelo Senhorio. A falta de resposta do Arrendatário equivale à aceitação das propostas do Senhorio. pág. 1
ii) Denúncia pelo Arrendatário: Se o Arrendatário denunciar o contrato, a denúncia produz efeitos no prazo de 2 meses, devendo o Arrendatário desocupar o locado e entregá-lo no prazo de 30 dias. Na prática, o Arrendatário ter que desocupar o locado em 3 meses (2+1) e não haverá atualização de renda; iii) Arrendatário aceita a proposta: Se o Arrendatário aceitar a proposta, a renda é atualizada para o valor proposto pelo Senhorio e, a partir do 1.º dia do segundo mês seguinte ao da receção da resposta, o contrato passará a ser de prazo certo de 5 anos, salvo se as partes acordarem quanto a outro tipo de contrato e de duração; iv) Arrendatário contrapropõe: O Arrendatário pode apresentar uma contraproposta ao Senhorio, tanto a nível da renda como do tipo de contrato de arrendamento e da sua duração, dispondo o Senhorio de um prazo de 30 dias para comunicar se aceita ou não a contraproposta. A falta de resposta do Senhorio equivale à aceitação da proposta do Arrendatário: iv.a) Se o Senhorio aceitar a contraproposta, a renda é atualizada para o valor contraproposto pelo Arrendatário e, a partir do 1.º dia do segundo mês seguinte ao da receção da resposta pelo Arrendatário, o contrato passará a ser de prazo certo de 5 anos, salvo se as partes acordarem quanto a outro tipo de contrato e de duração; iv.b) Se não aceitar a contraproposta do Arrendatário, o Senhorio poderá: - Denunciar o contrato, pagando ao Arrendatário uma indemnização equivalente a 5 anos de renda, resultante do valor médio das propostas formuladas pelo Senhorio e pelo Arrendatário. Esta indemnização é agravada para o dobro ou em 50 % se a renda oferecida pelo Arrendatário não for inferior à proposta pelo Senhorio em mais de 10% ou de 20% respetivamente; ou - Atualizar a renda de acordo com o valor da habitação (Valor Patrimonial Tributário), tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, passando o contrato a ser de prazo certo pelo período de 5 anos. v) Arrendatário invoca carência económica: Se o Arrendatário invocar e comprovar que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais (RMNA), poderá ser fixado um período transitório de 5 anos em que a atualização da renda estará limitada: v.a) a um máximo de 25% do RABC do agregado familiar, tendo a renda como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado; v.b) a um máximo de 17% do RABC do agregado familiar, tendo a renda como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, no caso de o RABC do agregado familiar ser inferior a 1500 mensais. Decorrido este período transitório de 5 anos, o Senhorio pode promover a transição do contrato para prazo certo pelo período de dois anos, salvo se as partes acordarem quanto ao tipo de contrato e duração, não podendo o Arrendatário invocar circunstâncias excecionais; pág. 2
vi) Arrendatários idosos ou deficientes: Se o Arrendatário invocar e comprovar que tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, a renda poderá ser atualizada por procedimento iniciado pelo Senhorio, sendo aplicáveis as regras de negociação referidas nas alíneas i) a iv), com exceção do previsto iv.b). Assim, se o Senhorio não aceitar a contraproposta o contrato mantém-se em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável, sendo o valor da renda apurado com base no valor da habitação (VPT) Em qualquer caso, não haverá alteração do tipo de contrato de arrendamento (que se manterá como vinculístico), salvo se houver acordo do Arrendatário para o efeito. Se o valor da renda apurado com base no valor da habitação for inferior ao valor que resultaria da atualização anual calculada com base nos coeficientes anuais de renda, é este o valor aplicável. b) Arrendamentos Não Habitacionais Nos arrendamentos não habitacionais (celebrados antes de 05 de outubro de 1995) aplica-se o mesmo regime de negociação referido nas alíneas i) a iv) do ponto anterior. O Arrendatário deve, quando for caso disso, invocar uma das seguintes circunstâncias: Existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microentidade; Tem a sua sede no locado e que é uma associação privada sem fins lucrativos e declarada de interesse público, nacional ou municipal; O locado funciona como casa fruída por república de estudantes. Nestes casos, salvo acordo entre as partes, o Arrendatário beneficiará de um período transitório de 5 anos findo o qual o Senhorio pode promover a transição do contrato para prazo certo de 2 anos, salvo acordo em contrário. Durante o período de 5 anos, o valor atualizado da renda é determinado com base no valor da habitação, tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor da habitação. Se o valor da renda apurado com base no valor da habitação for inferior ao valor que resultaria da atualização anual calculada com base nos coeficientes anuais de renda, é este o valor aplicável O conceito de microentidade equivalerá, entre outros, ao facto de ter um volume de negócios líquido não superior a 500.000,00 e um número médio de cinco empregados durante o exercício. Os Senhorios que tenham iniciado a atualização da renda ao abrigo do atual regime o NRAU), podem optar pela continuação da aplicação desta regime se, no momento da entrada em vigor da nova lei, estiver a decorrer o período de atualização faseada da renda, em 2, 5 ou 10 anos, ou já tiverem iniciado o procedimento de atualização mas não se encontrando o mesmo concluído. A opção pela continuação no regime atual deve ser comunicada pelo Senhorio ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P., no prazo de 30 dias a contar da entrada em vigor da nova lei. pág. 3
II - Transmissão por Morte nos Contratos Habitacionais Antigos Procede-se à alteração do regime de transmissão por morte nos contratos de arrendamento celebrados antes de 19.11.1990. No regime atualmente em vigor esta transmissão poderia operar-se para qualquer ascendente, havendo transmissão sucessiva entre pais, ascendentes e filhos. As alterações agora aprovadas correspondem ao seguinte: a) Limita-se a transmissão por morte para ascendentes em 1º grau (ou seja, para os pais do Arrendatário); b) Impede-se a transmissão para pessoa com outra habitação na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou no respetivo concelho quanto ao resto do País; c) A transmissão implica a transição do contrato para um novo regime de contrato, que, na falta de acordo entre as partes, terá o prazo de 2 anos, nos casos de transmissão para ascendente que viva com o Arrendatário e tenha idade inferior a 65 anos ou para descendente ou enteado quando este fizer 18 anos ou, estando ainda a estudar, 26 anos. III - Denúncia dos Arrendamentos Vinculísticos Procede-se à alteração do regime de denúncia dos contratos vinculísticos que tenham sido celebrados após 19.11.1990 (habitacionais) ou após 05.10.1995 (não habitacionais). a) Arrendamentos Habitacionais na vigência do RAU Nos contratos vinculativos que tenham sido celebrados na vigência do RAU (ou seja, entre 19.11.1990 e 26.06.2006), o Senhorio só poderá proceder à respetiva denúncia com fundamento na necessidade: - de habitação pelo próprio e seus descendentes; - para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundo que obriguem à desocupação do locado, caso em que se o Arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, na falta de acordo, o Senhorio fica obrigado a realojar o Arrendatário em condições análogas às que já detinha. b) Arrendamentos Não Habitacionais na vigência do RAU Nos contratos vinculativos que tenham sido celebrados na vigência do Dec. Lei 257/95, RAU (ou seja, entre 05.10.1995 e 26.06.2006) o Senhorio não poderá proceder à respetiva denúncia, de forma livre. c) Arrendamentos Habitacionais anteriores à vigência do RAU Nos contratos vinculativos que tenham sido celebrados anteriormente à vigência do RAU (ou seja, até 19.11.1990) o Senhorio não poderá proceder à respetiva denúncia, de forma livre. pág. 4
d) Arrendamentos Não Habitacionais anteriores à vigência do RAU Nos contratos vinculativos que tenham sido celebrados anteriormente à entrada em vigor do Dec. Lei 257/95, RAU (05.10.1995) o Senhorio mantém a possibilidade de proceder à respetiva denúncia, de forma livre e mediante uma antecedência de 5 anos quando: Ocorra trespasse, locação do estabelecimento ou cessão do arrendamento para o exercício de profissão liberal após a entrada em vigor da nova lei; Sendo o Arrendatário uma sociedade, ocorra a transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50 % face à situação existente aquando da entrada em vigor da nova lei, IV - Alteração do Prazo nos Arrendamentos Futuros Esta alteração legislativa também incide sobre os prazos dos contratos de arrendamento que venham a ser celebrados após a sua entrada em vigor. a) Arrendamentos Habitacionais No regime atualmente em vigor (o NRAU) os arrendamentos habitacionais de prazo certo têm que ser celebrados com um prazo de vigência mínima de 5 (cinco) anos, com exceção das situações, devidamente fundamentadas, de arrendamentos para fim especial e transitório. Na alteração agora aprovada deixa de existir qualquer prazo mínimo para a vigência dos contratos de arrendamento habitacional, continuando a existir o limite máximo de 30 anos. Deste modo, o Senhorio e o Arrendatário poderão negociar livremente as condições do prazo de vigência do contrato (só tendo que respeitar o limite máximo de 30 anos). No silêncio das partes, os contratos de arrendamento habitacional consideram-se celebrados pelo prazo de 2 (dois) anos. b) Arrendamentos Não Habitacionais Mantém-se a liberdade das partes negociarem as condições de duração, denúncia ou oposição à renovação. Porém, se as partes nada estipularem no contrato considera-se que o arrendamento é celebrado pelo prazo de 5 anos (em vez do prazo de 10 anos que se encontra em vigor). Também os prazos de antecedência para exercer a oposição à renovação por parte do Senhorio e Arrendatário são alterados, existindo um determinado prazo conforme a duração do contrato. Se, por exemplo, o contrato tiver a duração igual ou superior a 6 anos é conferido ao Senhorio um prazo de pré-aviso de 240 dias e ao Arrendatário de 120 dias para se oporem à respetiva renovação. V - Despejo por mora ou falta de pagamento de Renda O Senhorio passa a poder proceder à resolução do arrendamento após dois meses em que o Arrendatário não pague ou se constitua em mora no pagamento da renda. pág. 5
O direito à resolução quando exercido judicialmente caduca logo que o Arrendatário, até ao termo do prazo para a contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização correspondente a 50% do valor em divida. O Arrendatário só poderá fazer uso desta faculdade uma única vez, com referência a cada contrato. Quando o direito à resolução for exercido de forma extrajudicial (por comunicação), a resolução ficará sem efeito se no mês seguinte o Arrendatário proceder ao pagamento das quantias em divida (com a indemnização de 50%). Porém, o Arrendatário só poderá fazer uso desta faculdade uma única vez, com referência a cada contrato. Assim, na prática, o despejo passa a ser possível ao fim de 3 meses (2+1) ou após novo atraso de pagamento de renda durante 2 meses. Os atrasos reiterados no pagamento da renda que sejam superiores a 8 (oito) dias e por 4 (quatro) vezes, seguidas ou interpoladas no período de 1 (um) ano, conferem ao Senhorio o direito de resolver o contrato. VI - Procedimento de Despejo É criado um mecanismo especial de despejo, que decorre no Balcão Nacional de Arrendamento e que é aplicável às seguintes situações de fundamento de despejo: a) Por cessação do contrato de arrendamento: - por revogação; - por caducidade, pelo decurso do prazo; - por oposição à renovação; - por denúncia. b) Por resolução do contrato de arrendamento - por não pagamento de renda por mais de 2 meses; - por oposição do Arrendatário à realização de obras coercivas. c) Por denúncia do contrato de arrendamento - em caso de necessidade do locado para habitação do Senhorio; - para demolição ou realização de obras profundas. - em caso de denúncia pelo Arrendatário decorrido um terço do prazo de duração inicial, quando o Senhorio impedir a renovação do contrato ou denúncia pelo Arrendatário em virtude de não aceitar a transição para o NRAU e a atualização da renda, sempre que este não desocupe o locado na data prevista. Este mecanismo especial de despejo só pode ser utilizado relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto do selo tenha sido liquidado. pág. 6
Os procedimentos a seguir no Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) são os seguintes: i. o Senhorio pode apresentar o pedido de despejo no BNA com base num daqueles fundamentos juntando os documentos comprovativos; ii. O BNA notifica o Arrendatário para desocupar o locado e sendo caso disso pagar a quantia pedida ou deduzir oposição ou requerer o diferimento da desocupação; iii. Se o Arrendatário não deduzir oposição, o BNA emite um título de desocupação, podendo a efetivação do mesmo ser promovida por agente de execução, notário, ou na falta destes ou sempre que a lei lhe atribua essa competência, o oficial de justiça, só havendo intervenção do Tribunal se for necessário autorizar a entrada no domicílio do Arrendatário quando este não desocupe o locado de livre vontade (caráter urgente); iii. Se o Arrendatário deduzir oposição, é aberto um processo especial e urgente, onde o Arrendatário paga a taxa de justiça devida e uma caução no valor das rendas e outros encargos em atraso, com um máximo correspondente a 6 rendas. iv. Deduzida a oposição e não julgando logo procedente alguma exceção dilatória ou nulidade que lhe cumpra conhecer, ou não decidindo logo do mérito da causa, o juiz ordena a notificação das partes da data de audiência de julgamento. No locado para habitação o Arrendatário poderá, dentro do prazo para a oposição, requerer o diferimento da desocupação, invocando razões sociais imperiosas, o que será decidido de acordo com o prudente arbítrio do tribunal. Terá de se verificar algum dos seguintes fundamentos: i. em caso de resolução por falta de pagamento de rendas, esta se deva a situação de carência económica do Arrendatário; ii. o Arrendatário seja portador de deficiência com grau de incapacidade comprovado superior a 60%. Após a emissão do título de desocupação poderá ainda haver a suspensão das diligências de desocupação, sempre que o detentor do imóvel, ao qual não tenha sido dada a oportunidade de intervir no procedimento especial de despejo, venha a exibir título: (i) de arrendamento ou de outro gozo legítimo com data anterior ao início do procedimento; (ii) de subarrendamento ou cessão de posição contratual e documento comprovativo de ter sido requerida a respetiva notificação do Senhorio, também em data anterior ao início do procedimento de despejo. Por fim, é ainda conferida ao Arrendatário a possibilidade de impugnar o título de desocupação do locado, com fundamento na violação das regras aplicáveis à forma de comunicação e notificação. VII - Reabilitação Urbana Nos arrendamentos habitacionais a denúncia do contrato para o Senhorio proceder à demolição ou à realização de obras profundas passa a operar-se por mera comunicação remetida ao Arrendatário com antecedência não inferior a 6 (seis) meses sobre a data pretendida para a desocupação. Deixa de ser exigido o recurso à ação judicial. pág. 7
Neste caso o Senhorio fica obrigado, mediante acordo e em alternativa: a) ao pagamento de uma indemnização correspondente a um ano de renda; b) a garantir o realojamento do Arrendatário em condições análogas às que este já detinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e encargos. Estipula-se o prazo de 30 (trinta) dias para que o Senhorio e o Arrendatário cheguem a acordo. Na falta de acordo, durante este prazo, o Senhorio terá que pagar a indemnização. Caso o Senhorio não inicie as obras, por motivo que lhe seja imputável, nos 6 (seis) meses seguintes à desocupação do locado constitui-se na obrigação de pagar uma indemnização ao Arrendatário correspondente a 10 (dez) anos de renda. Nos contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes de 19.11.1990 a denúncia para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos também opera por mera comunicação do Senhorio ao Arrendatário. Caso nestes contratos habitacionais anteriores a 19.11.1990 o Arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, o Senhorio é obrigado, na falta de acordo, a realojar o Arrendatário no mesmo concelho e em condições análogas. A nova lei não prevê qualquer regime especial aplicável aos arrendamentos não habitacionais. VIII - Regime Fiscal Está prevista a possibilidade de ser criada uma taxa especial de tributação em sede de IRS que seja aplicável aos rendimentos prediais, visando a uniformização da tributação destes rendimentos com a tributação dos rendimentos de capitais. IX - Entrada em Vigor Estas alterações entrarão em vigor 90 dias após a publicação da nova lei. Prevê-se que a nova lei seja publicada em meados de setembro de 2012, pelo que, muito provavelmente só entrará em vigor no início de 2013. Os casos de negociação de renda em que seja necessária a avaliação do imóvel ficam dependentes do que está a ser realizado pela Administração Fiscal a nível de atualização do IMI e que se prevê só estar concluído no final de 2012. Estamos disponíveis para enviar informações mais detalhadas sobre qualquer destas alterações. Contato do responsável da Área de prática: Luís Filipe Carvalho lf.carvalho@abbc.pt Esta newsletter é de distribuição individual, sendo vedada a sua cópia ou circulação. A informação disponibilizada é de carácter geral e não dispensa o recurso a aconselhamento jurídico na apreciação das situações em concreto. Caso pretenda deixar de receber a nossa newsletter, agradecemos o envio de e-mail para o seguinte endereço: abbc.info@abbc.pt pág. 8 ABBC & Associados. Largo de São Carlos, nº 3, 1200-410 Lisboa - Portugal. Tl: +351 21 358 36 20. Fax: +351 21 315 94 34. mail: abbc@abbc.pt. www.abbc.pt