A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O N o 17.967.050/0513 SOLICITANTE: BB PROGRESSIVO II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII OBJETO: ENDEREÇO: RUA DR. COSTA AGUIAR, 626 CAMPINAS - SP ÁREA CONSTRUÍDA: 5.981,84 M² ÁREA TERRENO: 1.252,00 M² FINALIDADE: MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO OBJETIVO: DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA AVALIAÇÃO
ÍNDICE I. INTRODUÇÃO... 3 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO... 4 1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA... 4 2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO... 5 3. DESCRIÇÃO DO TERRENO... 6 3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS... 6 3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO... 6 3.3. RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO... 6 4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES... 7 III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO)... 8 IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)... 8 V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)... 9 VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO... 10 VII. CONCLUSÃO... 12 VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO... 13 2
I. INTRODUÇÃO A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais), com sede na Rua Nelson Camargo nº 391, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São Paulo, CNPJ nº 48.882.971/001-39, procedeu a avaliação do imóvel anteriormente referenciado, classificado como Propriedades para Investimento, de propriedade do BB PROGRESSIVO II Fundo de Investimento Imobiliário FII, administrado pela Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda... No volume incial do laudo identificado com o número 17.967.000/0513 estão descritas todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial, onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices. Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do relatório. Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de projeção. 3
II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO 1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA Distribuição da Ocupação Predominante Densidade de Ocupação Estágio de Desenvolvimento Local Uso Predominante Local Padrão Comercial Local Padrão Econômico Nível Geral de Transportes Nível de Acesso Acesso ao imóvel Intensidade de Trafego Nível de Escoamento de Tráfego O entorno possui ciclovias? Elementos Urbanos Identificados até 500m Elementos Urbanos Identificados de 500m a 1500m Elementos Urbanos Identificados de 1500m a 3000m O local se encontra em uma zona de risco (acidentes, assaltos, roubos)? Principais vias de acesso Vertical Alta Evolução vertical gradual Comercial De vizinhança Médio Ótimo Ótimo Acesso direto Alta Bom não Comércio de vizinhança / Polo comercial regional / Ônibus / Escolas / Igrejas/templos / Segurança pública / Água encanada / Coleta de lixo / Coleta seletiva de lixo / Esgoto pluvial / Esgoto sanitário / Energia elétrica / Iluminação pública / Pavimentação / Telefone Hospitais /Shopping centers / Hotéis / Escolas / Igrejas/templos Clubes sociais ou esportivos / Lazer / Saúde sim Rua Regente Feijó, Rua Dr. Costa Aguiar, Av. Francisco Glicério 4
LOGRADOURO 2 LOGRADOURO 1 2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO Denominação Rua Dr. Costa Aguiar Tipo de Logradouro Calçadão de pedestre Quantidade de Pistas 1 Mãos de Direção 0 Pavimentação Mosaico Traçado Retilíneo Perfil (inclinação) Plano Calçadas Em mosaico Iluminação Pública Vapor de mercúrio Nível Comercial do Logradouro Intenso Denominação Rua Regente Feijó Tipo de Logradouro Principal Quantidade de Pistas 1 Mãos de Direção Única Pavimentação Asfalto Traçado Retilíneo Perfil (inclinação) Levemente inclinado Calçadas Em mosaico Iluminação Pública Vapor de mercúrio Nível Comercial do Logradouro Intenso 5
3. DESCRIÇÃO DO TERRENO 3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS Área (m²) 1.252,00 Quantidade de Frentes 2 Esquina Sim Formato (aproveitamento) Bom Superfície Seca Topografia plano Frente Principal (m) 45,90 3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO Denominação da Zona Central Coeficiente de Aproveitamento Básico 0,50 Coeficiente de Aproveitamento Máximo 5,00 com outorga Coeficiente de Aproveitamento Máximo - 5,00 Operação Urbana Taxa de Ocupação 0,80 3.3. RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO Restrições de Aproveitamento em função de preservação por tombamento ou lei Não identificados 6
4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES Denominação Edifício Tipo Edifício Comercial Padrão Construtivo Comercial/ Escritório /Médio/c/elev. Situação Construído Idade 31 Estado de Conservação b - Entre Novo e Regular Nº Pavimentos 7 Área Útil Total (m²) 3.999,34 Área Construída Total (m²) 5.981,84 Pé direito (metros) 2,80 Posicionamento no terreno Geminado por ambos os lados e sem recuo frontal Estrutura: concreto armado Fechamento Lateral: Alvenaria Tipo de Cobertura: 02 águas Apoio da Cobertura: Concreto Material da Cobertura: fibrocimento Revestimento Externo: massa com pintura a base de látex / pastilhas Dependências Internas: Agência bancária, banheiros, escritórios, salas, copa. Pisos: borracha (plurigoma) / carpete / cerâmico /elevado / granito / mármore Paredes: Azulejo / mármore / massa com pintura a base de látex Forros: gesso / laje / termos acústico Esquadrias: Alumínio / ferro Nº Elevadores: 4 Marca dos Elevadores Atlas Schindler Capacidade dos elevadores (Kg): 560 Segurança: central de PABX /registro de imagem / sistema de alarme (infravermelho) Incêndio / Emergência: extintores / luz e alarme de emergência / rede de hidrantes Ar Condicionado: central VAV Tecnologia: linha digital 7
III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO) Com base nos dados de pesquisa, o valor de mercado foi obtido pelo método do metro quadrado médio, com a aplicação do unitário básico de mercado diretamente sobre a área locável. Área Locável (m²) 3.999,34 Valor de Mercado de Unitário (R/m²) Locação (R) 39,12 156.450,00 IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) Com base nos procedimentos, conceitos, premissas e parâmetros apresentados no volume inicial e seus anexos, obtivemos os seguintes valores: Valor de Mercado Aberto: R 14.393.019,00 Goodwill associado a operação Buy to Lease BB: R 2.852.700,00 Valor no cenário Buy to Lease Back BB: R 17.245.719,00 Goodwill associado a operação FII BB: R 2.197.239,00 Valor no cenário FII BB: R 19.442.957,00 Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação. 8
V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor: Denominação Área Unit. Id. Est. Vida Dep. Custo Custo (m2) R ap. Rem. Reprodução Reedição Terreno 1.252,00 3.360,00 1,00 4.206.720 4.206.720 Edificações Imóvel Comercial 5.981,84 2.438,00 31 b 50 0,61 14.583.726 8.896.073 Subtotal Edificações 5.981,84 14.583.726 8.896.073 Custos 18.790.446 13.102.793 Valor de Mercado F. Comercialização 1,32 17.245.719 A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de comercialização de 32% para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método da Renda. 9
VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação: 1) O imóvel avaliando é uma propriedade especializada? a) O projeto do imóvel permite o uso adequado por atividades convencionais? Em parte b) O imóvel tem condições de atender as necessidades de uma grande quantidade de usuários de mercado? Em parte c) O imóvel é muito especializado para determinado uso ou atividade? Sim d) O imóvel enquadra-se como: Propriedade especializada 2) A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente1: a) O imóvel situa-se em local Evolução vertical gradual ; b) As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno? não; c) O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado? sim; d) Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação? não; e) A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação? não; f) Existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das edificações de acordo com a legislação? não; g) Existe sobra física de terreno para ampliação das edificações? não; h) É possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações atuais? não; i) O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação? sim; j) O uso atual está compatível com o entorno do local? sim; k) Existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança? sim; l) Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação de imóveis no entorno? não; 3) O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando: a) Frente e entrada do Imóvel: Boa. b) Formato do terreno: Boa. c) Posicionamento das edificações no terreno: Regular. d) Distribuição das dependências: Regular. e) Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Regular. f) Circulação interna (horizontal e vertical): Regular. g) Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Regular. h) Estado de conservação geral: Regular. i) O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em aproximadamente 32%, indicando que o imóvel está em uma fase de aproveitamento eficiente em termos de investimento em terreno e edificações. 1 Não foram feitas as análises da documentação pertinente a legalização da propriedade, ou mesmo consultas ou levantamentos junto aos órgãos competentes para a confirmação das informações junto a solicitante e ao usuário do imóvel. 10
j) A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado dividido pelo custo de reedição) está em 1,19% (R 156.450,00/R 13.102.793,00), sinalizando que o imóvel está acima do nível de equilíbrio econômico. O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o terreno. 4) Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços, temos o seguinte cenário: a) Nível de oferta: Médio/Baixo: existe um estoque um pouco abaixo do normal de imóveis similares para negociação no local; b) Nível de demanda: Médio: procura normal por imóveis similares (demanda equilibrada); c) Absorção pelo mercado: Normal-Lenta: expectativa de venda acima de 1 ano; d) Desempenho do mercado atual: Normal-Recessivo: nível de oferta é superior a demanda; e) Momento de mercado: Nível de preços entre média e alta: As forças de negociação estão favoráveis para o vendedor. 11
VII. CONCLUSÃO Diante dos critérios expostos, concluímos os seguintes valores de mercado de compra e venda dos imóveis avaliandos para a data base de maio/2013: VALOR DE MERCADO: R 14.393.019,00 (MERCADO ABERTO) R 17.245.719,00 (BUY TO LEASE BB) R 19.442.957,00 (FII BB) É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados. Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política de impostos e outras variáveis relevantes. Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou desinvestimento. PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO DA CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS CARLOS EDUARDO FONSECA ENG o CIVIL - CREA N o 5060.356.339/D 12
VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de n o 17.967.050/0513, que se compõe de 13 (treze) folhas computadorizadas de um só lado, sendo a última folha datada. Em anexo: - croqui de localização - documentação fotográfica - fluxo de caixa mensal projetado cenário mercado aberto - fluxo de caixa anual projetado cenário mercado aberto - fluxo de caixa mensal projetado cenário buy to lease - BB - fluxo de caixa anual projetado cenário buy to lease - BB - fluxo de caixa mensal projetado cenário FII - BB - fluxo de caixa anual projetado cenário FII - BB - pesquisas de valores Osasco, 18 de junho de 2013. 13
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO IMAGEM VIA SATÉLITE
DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA
FACHADA OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
TÉRREO - SALA DA SEGURANÇA TÉRREO - ÁREA DESATIVADA
2. ANDAR - AGÊNCIA 2. ANDAR - GUARDA CORPO SOLTO
3. ANDAR - HALL DOS ELEVADORES 4. ANDAR - ANTIGA CANTINA
4. ANDAR - CEPEX 5. ANDAR - BANHEIRO
5. ANDAR 6. ANDAR - INFILTRAÇÃO E RACHADURA NA SAL A DO BOMBEIRO
6. ANDAR - REFORMADO CIRCULAÇÃO VERTICAL
FLUXO DE CAIXA MENSAL PROJETADO CENÁRIO MERCADO ABERTO
17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 jan/13 fev/13 mar/13 abr/13 mai/13 jun/13 jul/13 ago/13 set/13 out/13 nov/13 dez/13 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 - - - - - 150 150 149 148 147 147 146 - - - - - 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 - - - - - 39,12 38,93 38,74 38,55 38,36 38,18 38,12 - - - - - 156,45 155,69 154,93 154,18 153,43 152,68 152,47 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% - - - - - 140 140 140 140 140 140 140 - - - - - 150 150 149 148 147 147 146 - - - - - 5 5 5 5 5 5 5 - - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - 5 4 4 4 4 4 4 - - - - - 4 4 4 4 4 4 4 - - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - 2 2 2 2 2 2 2 - - - - - 141 140 140 139 138 138 137 - - - - - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - - 141 140 140 139 138 138 137 - - - - - - (0) (0) 0 0 0 (0) - - - - - 141 140 140 139 138 138 137 - - - - - 16 16 16 16 16 16 16 - - - - - 125 124 123 123 122 122 121 - - - - - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - - 125 124 123 123 122 122 121 - - - - 13.470 - - - - - - - - - - - - 8 8 8 8 8 8 8 - - - - (13.470) 117 116 116 115 115 114 113 - - - - (13.470) (13.353) (13.236) (13.121) (13.005) (12.891) (12.777) (12.663) - - - - 13.470 - - - - - - - - - - - - 117 233 349 464 579 693 806 - - - - - 117 116 116 115 115 114 113 - - - - - 0 0 (0) (0) (0) 0 (0) - - - - - 0 0 (0) (0) (0) 0 (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas - - - - 13.470 - - - - - - - - - - - - 117 116 116 115 115 114 113 - - - - (13.470) 117 116 116 115 115 114 113 Página 1 de 11
17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 jan/14 fev/14 mar/14 abr/14 mai/14 jun/14 jul/14 ago/14 set/14 out/14 nov/14 dez/14 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 145 144 144 143 152 151 150 150 149 148 147 147 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 37,94 37,75 37,57 37,39 37,36 39,39 39,22 39,04 38,87 38,69 38,52 38,48 151,73 150,99 150,25 149,52 149,42 157,55 156,84 156,14 155,44 154,74 154,04 153,89 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 145 144 144 143 152 151 150 150 149 148 147 147 5 5 5 5 6 6 5 5 5 5 5 5 4 4 4 4 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 136 136 135 134 142 142 141 140 140 139 138 138 136 136 135 134 142 142 141 140 140 139 138 138 136 136 135 134 142 142 141 140 140 139 138 138 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 120 120 119 119 126 125 125 124 124 123 122 122 120 120 119 119 126 125 125 124 124 123 122 122 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 113 112 112 111 118 117 117 116 116 115 114 114 (12.551) (12.438) (12.327) (12.216) (12.098) (11.980) (11.864) (11.748) (11.632) (11.517) (11.403) (11.289) 919 1.031 1.143 1.254 1.372 1.489 1.606 1.722 1.838 1.953 2.067 2.181 113 112 112 111 118 117 117 116 116 115 114 114 (0) 0 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 0 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 113 112 112 111 118 117 117 116 116 115 114 114 113 112 112 111 118 117 117 116 116 115 114 114 Página 2 de 11
17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 jan/15 fev/15 mar/15 abr/15 mai/15 jun/15 jul/15 ago/15 set/15 out/15 nov/15 dez/15 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 146 146 145 144 152 151 150 150 149 148 148 147 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 38,31 38,13 37,96 37,79 37,77 39,67 39,51 39,34 39,18 39,02 38,86 38,83 153,20 152,51 151,83 151,14 151,05 158,65 158,00 157,34 156,69 156,04 155,40 155,29 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 146 146 145 144 152 151 150 150 149 148 148 147 5 5 5 5 6 6 5 5 5 5 5 5 4 4 4 4 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 137 137 136 135 142 142 141 140 140 139 139 138 137 137 136 135 142 142 141 140 140 139 139 138 137 137 136 135 142 142 141 140 140 139 139 138 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 121 121 120 120 126 125 125 124 124 123 123 122 121 121 120 120 126 125 125 124 124 123 123 122 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 113 113 112 112 118 117 116 116 115 115 114 114 (11.175) (11.063) (10.950) (10.839) (10.721) (10.604) (10.487) (10.371) (10.256) (10.141) (10.027) (9.913) 2.294 2.407 2.519 2.631 2.749 2.866 2.982 3.098 3.214 3.329 3.443 3.557 113 113 112 112 118 117 116 116 115 115 114 114 (0) (0) - (0) (0) 0 (0) 0 0 0 0 0 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 113 113 112 112 118 117 116 116 115 115 114 114 113 113 112 112 118 117 116 116 115 115 114 114 Página 3 de 11
17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 jan/16 fev/16 mar/16 abr/16 mai/16 jun/16 jul/16 ago/16 set/16 out/16 nov/16 dez/16 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 147 146 145 145 152 154 154 153 152 152 151 151 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 38,67 38,51 38,35 38,19 38,17 39,95 39,80 39,64 39,49 39,34 39,19 39,18 154,65 154,01 153,37 152,74 152,65 159,76 159,15 158,55 157,94 157,34 156,74 156,69 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 147 146 145 145 152 154 154 153 152 152 151 151 5 5 5 5 6 6 6 6 6 6 6 6 4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 138 137 136 136 142 145 144 144 143 143 142 142 138 137 136 136 142 145 144 144 143 143 142 142 0 0 0 0 0 (0) 0 (0) (0) (0) (0) (0) 138 137 136 136 142 145 144 144 143 143 142 142 16 16 16 16 16 17 17 17 17 17 16 16 122 121 121 120 126 128 128 127 127 126 126 125 122 121 121 120 126 128 128 127 127 126 126 125 8 8 8 8 8 9 9 9 9 9 9 9 113 113 112 112 118 120 119 119 118 118 117 117 (9.799) (9.686) (9.574) (9.462) (9.344) (9.225) (9.106) (8.987) (8.869) (8.752) (8.635) (8.518) 3.670 3.783 3.896 4.008 4.125 4.245 4.364 4.482 4.600 4.718 4.835 4.952 113 113 112 112 118 120 119 119 118 118 117 117 0 0 0 0 0 (0) 0 0 0 0 0 (0) (0) (0) (0) (0) 0 (0) 0 0 0 0 0 0 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 113 113 112 112 118 120 119 119 118 118 117 117 113 113 112 112 118 120 119 119 118 118 117 117 Página 4 de 11
17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 jan/17 fev/17 mar/17 abr/17 mai/17 jun/17 jul/17 ago/17 set/17 out/17 nov/17 dez/17 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 150 150 149 148 155 154 154 153 153 152 152 151 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 39,03 38,88 38,73 38,58 38,56 40,23 40,09 39,95 39,80 39,66 39,53 39,52 156,09 155,49 154,90 154,31 154,23 160,89 160,32 159,75 159,19 158,63 158,07 158,07 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 141 150 150 149 148 155 154 154 153 153 152 152 151 5 5 5 5 6 6 6 6 6 6 6 6 5 4 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 141 140 140 139 145 145 144 144 143 143 142 142 141 140 140 139 145 145 144 144 143 143 142 142 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 141 140 140 139 145 145 144 144 143 143 142 142 16 16 16 16 17 17 17 17 17 17 16 16 125 124 124 123 129 128 128 127 127 126 126 125 125 124 124 123 129 128 128 127 127 126 126 125 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 116 116 115 115 120 119 119 118 118 117 117 117 (8.402) (8.286) (8.171) (8.056) (7.936) (7.817) (7.698) (7.580) (7.462) (7.344) (7.227) (7.111) 5.068 5.183 5.299 5.413 5.533 5.653 5.771 5.890 6.008 6.125 6.242 6.359 116 116 115 115 120 119 119 118 118 117 117 117 (0) (0) (0) 0 0 0 (0) (0) 0 0 (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 116 116 115 115 120 119 119 118 118 117 117 117 116 116 115 115 120 119 119 118 118 117 117 117 Página 5 de 11
17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 jan/18 fev/18 mar/18 abr/18 mai/18 jun/18 jul/18 ago/18 set/18 out/18 nov/18 dez/18 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 150 150 149 149 155 154 154 153 153 152 152 151 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 39,38 39,25 39,11 38,97 38,94 40,51 40,38 40,25 40,11 39,98 39,85 39,72 157,51 156,96 156,41 155,86 155,73 162,01 161,48 160,95 160,43 159,90 159,38 158,86 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 141 141 141 141 141 145 145 145 145 145 145 145 150 150 149 149 155 154 154 153 153 152 152 151 5 5 5 5 6 6 6 6 6 6 6 6 5 4 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 141 141 140 140 145 145 144 144 143 143 142 142 141 141 140 140 145 145 144 144 143 143 142 142 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 141 141 140 140 145 145 144 144 143 143 142 142 16 16 16 16 17 17 17 17 17 17 16 16 125 124 124 124 128 128 127 127 127 126 126 125 125 124 124 124 128 128 127 127 127 126 126 125 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 116 116 115 115 120 119 118 118 118 117 117 116 (6.995) (6.879) (6.764) (6.649) (6.529) (6.411) (6.292) (6.174) (6.056) (5.939) (5.822) (5.706) 6.475 6.591 6.706 6.821 6.940 7.059 7.178 7.296 7.413 7.530 7.647 7.764 116 116 115 115 120 119 118 118 118 117 117 116 (0) 0 0 0 (0) 0 (0) 0 0 0 0 (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 116 116 115 115 120 119 118 118 118 117 117 116 116 116 115 115 120 119 118 118 118 117 117 116 Página 6 de 11
17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19 jul/19 ago/19 set/19 out/19 nov/19 dez/19 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 151 150 150 149 155 156 155 155 154 154 153 153 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 39,59 39,46 39,33 39,20 39,07 40,51 40,38 40,25 40,11 39,98 39,85 39,72 158,34 157,82 157,30 156,79 156,27 162,01 161,48 160,95 160,43 159,90 159,38 158,86 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 145 145 145 145 145 150 150 150 150 150 150 150 151 150 150 149 155 156 155 155 154 154 153 153 5 5 5 5 6 6 6 6 6 6 6 6 5 5 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 141 141 140 140 145 146 146 145 145 145 144 144 141 141 140 140 145 146 146 145 145 145 144 144 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 141 141 140 140 145 146 146 145 145 145 144 144 16 16 16 16 17 17 17 17 17 17 17 17 125 125 124 124 128 129 129 129 128 128 127 127 125 125 124 124 128 129 129 129 128 128 127 127 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 116 116 115 115 119 120 120 119 119 118 118 118 (5.590) (5.475) (5.360) (5.245) (5.126) (5.005) (4.886) (4.766) (4.648) (4.529) (4.411) (4.293) 7.879 7.995 8.110 8.225 8.344 8.464 8.584 8.703 8.822 8.941 9.059 9.176 116 116 115 115 119 120 120 119 119 118 118 118 (0) (0) (0) (0) 0 (0) (0) (0) 0 0 0 0 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 116 116 115 115 119 120 120 119 119 118 118 118 116 116 115 115 119 120 120 119 119 118 118 118 Página 7 de 11
17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 jan/20 fev/20 mar/20 abr/20 mai/20 jun/20 jul/20 ago/20 set/20 out/20 nov/20 dez/20 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 152 152 151 151 157 156 155 155 154 154 153 153 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 39,59 39,46 39,33 39,20 39,07 40,51 40,38 40,25 40,11 39,98 39,85 39,72 158,34 157,82 157,30 156,79 156,27 162,01 161,48 160,95 160,43 159,90 159,38 158,86 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,9% 3,9% 3,9% 3,9% 3,9% 3,9% 3,9% 150 150 150 150 150 155 155 155 155 155 155 155 152 152 151 151 157 156 155 155 154 154 153 153 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 143 143 142 142 147 146 146 145 145 144 144 143 143 143 142 142 147 146 146 145 145 144 144 143 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143 143 142 142 147 146 146 145 145 144 144 143 17 17 16 16 17 17 17 17 17 17 17 17 126 126 126 125 130 129 129 128 128 128 127 127 127 126 126 125 130 129 129 128 128 128 127 127 9 9 9 9 9 10 10 10 10 10 10 10 117 117 116 116 121 120 119 119 118 118 118 117 (4.176) (4.060) (3.943) (3.827) (3.707) (3.587) (3.468) (3.349) (3.231) (3.113) (2.995) (2.878) 9.293 9.410 9.527 9.642 9.763 9.883 10.002 10.121 10.239 10.357 10.475 10.592 117 117 116 116 121 120 119 119 118 118 118 117 0 (0) 0 (0) 0 (0) (0) (0) (0) 0 (0) (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 117 117 116 116 121 120 119 119 118 118 118 117 117 117 116 116 121 120 119 119 118 118 118 117 Página 8 de 11
17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 jan/21 fev/21 mar/21 abr/21 mai/21 jun/21 jul/21 ago/21 set/21 out/21 nov/21 dez/21 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 152 152 151 151 156 156 155 155 154 154 153 153 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 39,59 39,46 39,33 39,20 39,07 40,51 40,38 40,25 40,11 39,98 39,85 39,72 158,34 157,82 157,30 156,79 156,27 162,01 161,48 160,95 160,43 159,90 159,38 158,86 3,9% 3,9% 3,9% 3,9% 3,9% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 155 155 155 155 155 160 160 160 160 160 160 160 152 152 151 151 156 156 155 155 154 154 153 153 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 143 142 142 141 147 146 146 145 145 144 144 143 143 142 142 141 147 146 146 145 145 144 144 143 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143 142 142 141 147 146 146 145 145 144 144 143 17 17 16 16 17 17 17 17 17 17 17 17 126 126 125 125 130 129 129 128 128 127 127 127 126 126 125 125 130 129 129 128 128 127 127 127 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 117 116 116 115 120 119 119 118 118 118 117 117 (2.761) (2.645) (2.529) (2.413) (2.293) (2.174) (2.055) (1.937) (1.819) (1.701) (1.584) (1.468) 10.709 10.825 10.941 11.056 11.176 11.296 11.414 11.533 11.651 11.768 11.885 12.002 117 116 116 115 120 119 119 118 118 118 117 117 0 (0) 0 (0) 0 0 0 (0) 0 0 0 (0) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 117 116 116 115 120 119 119 118 118 118 117 117 117 116 116 115 120 119 119 118 118 118 117 117 Página 9 de 11
17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 jan/22 fev/22 mar/22 abr/22 mai/22 jun/22 jul/22 ago/22 set/22 out/22 nov/22 dez/22 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 152 152 151 151 156 155 155 154 154 153 153 152 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 39,59 39,46 39,33 39,20 39,07 40,51 40,38 40,25 40,11 39,98 39,85 39,72 158,34 157,82 157,30 156,79 156,27 162,01 161,48 160,95 160,43 159,90 159,38 158,86 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,1% 4,1% 4,1% 4,1% 4,1% 4,1% 4,1% 160 160 160 160 160 165 165 165 165 165 165 165 152 152 151 151 156 155 155 154 154 153 153 152 6 6 6 5 6 6 6 6 6 6 6 6 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 143 142 142 141 146 146 145 145 144 144 143 143 143 142 142 141 146 146 145 145 144 144 143 143 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143 142 142 141 146 146 145 145 144 144 143 143 17 16 16 16 17 17 17 17 17 17 17 17 126 126 125 125 129 129 128 128 128 127 127 126 126 126 125 125 130 129 128 128 128 127 127 126 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 116 116 115 115 120 119 118 118 117 117 117 116 (1.351) (1.236) (1.120) (1.005) (885) (767) (648) (530) (413) (296) (179) (63) 12.118 12.234 12.350 12.465 12.584 12.703 12.821 12.939 13.057 13.174 13.291 13.407 116 116 115 115 120 119 118 118 117 117 117 116 (0) 0 (0) 0 (0) (0) 0 0 (0) 0 (0) 0 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 116 116 115 115 120 119 118 118 117 117 117 116 116 116 115 115 120 119 118 118 117 117 117 116 Página 10 de 11
17967_BB64imoveis FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria e custódia Taxa CVM/BOVESPA Despesas com auditoria Despesas com CETIP/SELIC Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com publicações legais Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 jan/23 fev/23 mar/23 abr/23 mai/23 jun/23 jul/23 ago/23 set/23 out/23 nov/23 dez/23 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 152 151 151 150 156 155 154 154 153 153 152 152 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 39,59 39,46 39,33 39,20 39,07 40,51 40,38 40,25 40,11 39,98 39,85 39,72 158,34 157,82 157,30 156,79 156,27 162,01 161,48 160,95 160,43 159,90 159,38 158,86 4,1% 4,1% 4,1% 4,1% 4,1% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 165 165 165 165 165 180 180 180 180 180 180 180 152 151 151 150 156 155 154 154 153 153 152 152 6 6 6 5 6 6 6 6 6 6 6 6 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 142 142 142 141 146 145 145 144 144 143 143 142 142 142 142 141 146 145 145 144 144 143 143 142 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 142 142 142 141 146 145 145 144 144 143 143 142 17 16 16 16 17 17 17 17 17 17 17 17 126 126 125 125 129 128 128 127 127 127 126 126 126 126 125 125 129 128 128 127 127 127 126 126 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 116 115 115 115 119 118 117 117 117 116 116 115 53 168 283 398 517 635 752 869 986 1.102 1.218 1.333 13.523 13.638 13.753 13.868 13.987 14.105 14.222 14.339 14.456 14.572 14.688 14.803 116 115 115 115 119 118 117 117 117 116 116 115 (0) (0) 0 (0) 0 0 (0) 0 0 (0) (0) 0 Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 116 115 115 115 119 118 117 117 117 116 116 115 - - - - - - - - - - - 12.848 116 115 115 115 119 118 117 117 117 116 116 12.964 Página 11 de 11
FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO CENÁRIO MERCADO ABERTO
17967_BB64imoveis FCaixaAnual Pessoa Jurídica Convencional Cenário: Mercado aberto Ano 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Total R em moeda constante + Receitas Operacionais 1.036 1.770 1.776 1.802 1.821 1.822 1.835 1.843 1.841 1.838 1.833 19.217 - Área locável (m2) 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 - Unitário de mercado locação (R/m2) 22 38 39 39 39 40 40 40 40 40 40 - Potencial de Mercado de Alugueis 1.080 1.841 1.857 1.874 1.890 1.905 1.910 1.910 1.910 1.910 1.910 19.994 - Vacância do empreendimento 0,2% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,4% - Área vaga (m2) 82 140 140 140 140 143 148 153 158 163 174 - Alugueis Efetivos 1.036 1.770 1.776 1.802 1.821 1.822 1.835 1.843 1.841 1.838 1.833 19.217 - Receitas de estacionamento - Outras receitas - Impostos sobre receitas 38 65 65 66 66 66 67 67 67 67 67 701 - PIS 7 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 125 - COFINS 31 53 53 54 55 55 55 55 55 55 55 577 - Despesas Operacionais 26 44 44 45 45 45 46 46 46 46 47 479 - Despesas de condomínio/iptu (vacância) 4 7 7 7 7 7 7 7 8 8 8 76 - Inadimplência irrecuperável 7 12 12 13 13 13 13 13 13 13 13 135 - Gestão e comercialização de contratos de locação 15 25 25 25 25 26 26 26 26 26 26 269 - Taxa de administração,controladoria e custódia - Taxa CVM/BOVESPA - Despesas com auditoria - Despesas com CETIP/SELIC - Despesas com reavaliação anual dos imóveis - Despesas com publicações legais - Despesas com seguro dos imóveis - Outras despesas - Reserva de contingências - Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) 973 1.661 1.667 1.691 1.709 1.710 1.723 1.730 1.727 1.725 1.719 18.036 - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) 973 1.661 1.667 1.691 1.709 1.710 1.723 1.730 1.727 1.725 1.719 18.036 -/+ Receitas/Despesas financeiras 0 0 0 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) = Lucro antes de Impostos 973 1.661 1.667 1.691 1.709 1.710 1.723 1.730 1.727 1.725 1.719 18.036 - Impostos (IR/CSSL) 113 193 193 196 198 198 200 201 200 200 199 2.091 = Lucro líquido 860 1.469 1.474 1.495 1.511 1.512 1.523 1.529 1.527 1.525 1.520 15.945 + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações 860 1.469 1.474 1.495 1.511 1.512 1.523 1.529 1.527 1.525 1.520 15.945 - Investimento em novos ativos 13.470 - - - - - - - - - - 13.470 - Reinvestimentos para reposição de ativos 54 94 97 101 104 107 110 114 117 120 123 1.142 = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (12.663) 1.375 1.376 1.395 1.407 1.405 1.413 1.416 1.410 1.405 1.396 1.333 = Fluxos de Caixa Acumulado (12.663) (11.289) (9.913) (8.518) (7.111) (5.706) (4.293) (2.878) (1.468) (63) 1.333 + Integralização dos Acionistas 13.470 - - - - - - - - - - 13.470 + Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado 13.470 13.470 13.470 13.470 13.470 13.470 13.470 13.470 13.470 13.470 13.470 - Pagamento de Dividendos a Acionistas 806 1.375 1.376 1.395 1.407 1.405 1.413 1.416 1.410 1.405 1.396 14.803 = Fluxos de Caixa Líquidos do período (0) (0) 0 0 (0) 0 0 (0) 0 (0) 0 0 = Aplicações + Disponibilidades (0) (0) (0) 0 0 0 0 0 0 0 0 Acionistas - Integralização dos Acionistas 13.470 - - - - - - - - - - 13.470 + Distribuição de Dividendos 806 1.375 1.376 1.395 1.407 1.405 1.413 1.416 1.410 1.405 1.396 14.803 - Impostos + Valor Residual - - - - - - - - - - 12.848 12.848 = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (12.663) 1.375 1.376 1.395 1.407 1.405 1.413 1.416 1.410 1.405 14.245 14.182 Página 1 de 2