JHSF RIO BRAVO FAZENDA BOA VISTA CAPITAL PROTEGIDO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII

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1 JHSF RIO BRAVO FAZENDA BOA VISTA CAPITAL PROTEGIDO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII RELATÓRIO ANUAL PRELIMINAR DEZEMBRO/2013

2 JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital Protegido Fundo de Investimento Imobiliário - FII O JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital Protegido Fundo de Investimento Imobiliário - FII iniciou suas atividades no dia 17 de julho de 2013 com patrimônio líquido de R$ 125,4 milhões e um total de cotistas. O fundo objetiva gerar rendimento aos seus cotistas por meio de participação indireta na receita líquida a ser gerada pelo empreendimento Fazenda Boa Vista, loteamento residencial fechado de alto padrão localizado na cidade de Porto Feliz SP e incorporado e construído pela JHSF Participações S.A.. O início de negociação do fundo em bolsa de valores ocorreu no dia 06 de agosto de 2013 sob o código RBBV11. Seus rendimentos, pagos mensalmente, são isentos de imposto de renda para os investidores, desde que sejam pessoas físicas e não detenham mais de 10% do total de cotas emitidas pelo fundo 1. Seu prazo de duração é de 8 anos, sendo que a amortização das cotas se dará em 7 parcelas anuais 2 a partir do 24º mês do seu início. O fundo persegue rentabilidade de IPCA + 9,00% ao ano, que, na prática, dependerá do desempenho de vendas de unidades do empreendimento Fazenda Boa Vista. Entretanto, a JHSF garante ao investidor, durante toda a vida do fundo, o pagamento mensal equivalente a IPCA + 1% ao ano ( Rentabilidade Mínima ) e, caso a rentabilidade do empreendimento, subtraída dos custos 1 E na medida em que o fundo permaneça enquadrado nos termos da Lei 9.779/99, que confere tal isenção. 2 O cronograma de amortização dependerá da disponibilidade de caixa do fundo, podendo variar do inicialmente previsto: sete pagamentos anuais iguais a partir do 24º mês. RELATORIO ANUAL DEZ13 1

3 operacionais do fundo 3, supere a Rentabilidade Mínima, o excedente será distribuído ao investidor em uma única parcela anual, que acontecerá ao fim de cada exercício (pagamento previsto até maio subsequente ao fim de cada exercício). O fundo é administrado pela Caixa Econômica Federal e gerido pela Rio Bravo Investimentos Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. Características Fundo JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital Protegido Fundo de Investimento Imobiliário - FII Tipo Cotas Emitidas Fundo de Investimento Imobiliário Público Alvo Público em Geral Valor Inicial da Cota R$ 100,00 Prazo de Duração 8 anos PL na Emissão R$ 125,4 milhões Vencimento 05/08/2021 Liquidez Negociação em Bolsa Taxa de Administração 0,62% a.a., incluindo o Consultor Imobiliário Código de Negociação RBBV11 Amortização 7 parcelas anuai iguais, a partir do 24º mês do início do fundo Código ISIN BRRBBVCTF004 Rendimentos Mensal, sem carência Administrador CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Taxa de Performance 30%, caso a rentabilidade do fundo seja de IPCA+9,00% a.a. até IPCA+11,50% a.a. 80%, caso a rentabilidade do fundo seja superior a IPCA+11,50% a.a. Gestor Rio Bravo Investimentos Ltda. Av Chedid Jafet, 111 Bloco B 3º andar Vila Olímpia - SP CEP Tel: (11) O Fundo Constituído na forma de condomínio fechado, o fundo detém, como único ativo, 100% das cotas da empresa denominada SPE Holding Fazenda Boa Vista Ltda ( SPE Holding ), que por sua vez, por meio de onze diferentes Sociedades em Conta de Participação SCPs, detém participação em cada uma das onze SPEs desenvolvedoras do empreendimento Fazenda Boa Vista. A participação consolidada do fundo no empreendimento é de 13,66%. Nestas SCP s, o fundo se configura como sócio participante e, as diferentes SPEs, como sócias ostensivas. Neste sentido, o fundo não está exposto a qualquer passivo que possa ser resultante do desenvolvimento do empreendimento, 3 Além da taxa de administração, de 0,60% ao ano, 0,02% de taxa do consultor imobiliário e de outros custos operacionais, há cobrança de taxa de performance de 30% caso a rentabilidade do fundo seja entre IPCA+9,00% a.a. e IPCA+11,50% a.a., e de 80% caso a rentabilidade seja superior a IPCA+11,50% a.a.. RELATORIO ANUAL DEZ13 2

4 como estouro no custo de obras, passivos judiciais ou quaisquer outras obrigações, sejam elas pecuniárias ou não. Abaixo o organograma da estrutura do fundo: Opção de Venda da SPE Veículo ao final do fundo 13,66% JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital Protegido Fundo de Investimento Imobiliário - FII 100% SPE Holding 13,66% 86,34% SCP 1 SPE ,34% SCP 11 SPE 11 Boa Vista Desenvolvimento Imobiliário Ltda. 100% JHSF Participações S.A. A porcentagem de participação do fundo no empreendimento foi definida a partir da relação entre o valor total aportado pelo fundo nas diferentes SPEs e o valor de avaliação do fluxo de caixa descontado das SCPs, na data base de 27 de junho de A captação da primeira emissão de cotas do fundo ocorreu em de julho de 2013 com a integralização de cotas, levando o patrimônio do fundo a um volume inicial de R$ ,00 (R$100,00/cota). No dia 31 de julho, realizou-se o aporte nas SPEs do empreendimento no valor total de R$ ,00, valor este resultante do racional abaixo: Valor Captado na Emissão R$ ,00 Receita Financeira auferida em Julho/13 R$ ,32 Provisão para despesas futuras do Fundo -R$ ,32 Valor Aportado pelo Fundo nas SCPs R$ ,00 4 Significa dizer que o fundo deterá participação proporcional na receita líquida de venda de todos os produtos vendidos a partir do dia 27 de junho de 2013, exclusive. RELATORIO ANUAL DEZ13 3

5 A avaliação das SCPs, por sua vez, foi realizada pelo Método de Fluxo de Caixa Descontado. Projetou-se uma velocidade de vendas para as unidades em estoque na data base de 27 de junho de 2013, um determinado preço em R$/m² e determinado perfil de recebimento para estas vendas, para cada tipo de produto (mais detalhes sobre essas premissas a seguir). O fluxo de caixa gerado a partir do recebimento das vendas foi trazido a valor presente à taxa de 9,00% ao ano, taxa real de remuneração perseguida pelo fundo ( Plano de Negócios ). O valor atribuído à Fazenda Boa Vista, utilizando este método, foi de R$ ,03. A avaliação foi realizada pela Rio Bravo e atestada pela Colliers International 5, empresa especializada em avaliações imobiliárias. Abaixo, o valor aportado em cada SPE desenvolvedora do empreendimento: SPE Valor do Aporte (R$) BOA VISTA DE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA ,25 KANSAS DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA ,14 SÃO SEBASTIÃO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA ,20 VISTA DO BOSQUE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA ,84 VISTA DO PARQUE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA ,24 VISTA DO LAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ,08 VISTA DO CAMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ,13 FERRARA INCORPORAÇÕES LTDA ,72 SANTA MARINA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA ,69 CANARIAS ADMINISTRADORA DE BENS LTDA ,00 CHAKRAS DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA ,60 TOTAL ,00 5 O relatório original de avaliação da Fazenda Boa Vista elaborado pela Colliers International encontra-se no Prospecto da emissão do fundo, disponível em No relatório disponível no Prospecto consta valor de avaliação da Fazenda Boa Vista diferente ao mencionado no presente relatório. Isto se deve à diferença na data base de cálculo. Entretanto, o método de cálculo utilizado é o mesmo. RELATORIO ANUAL DEZ13 4

6 Plano de Negócios Conforme mencionado anteriormente, o fundo, por meio das SCPs, é sócio na medida de sua participação na receita líquida gerada pela venda futura das unidades em estoque da Fazenda Boa Vista. Este estoque, verificado na data base de 27 de junho de 2013 era o seguinte: Produtos Unidades Área Total (m²) Valor Geral de Vendas (R$) Valor de Avaliação (R$) Villas <= 300m² Villas > 300m² Lotes Estâncias Estâncias do Laranjal Total Em 27 de junho de Onde: Villas <= 300m² = casas prontas para morar, com área construída inferior à 300m² Villas >= 300m² = casas prontas para morar, com área construída superior à 300m² Lotes = lotes residenciais com área de até m² Estâncias e Estâncias do Laranjal = áreas residenciais com área superior a 7.000m² A projeção da venda das unidades da Fazenda Boa Vista, para fins de avaliação do empreendimento, foi realizada adotando-se as premissas conforme a seguir descritas: Velocidade de Vendas A velocidade de vendas futura para cada um dos produtos foi adotada conforme a tabela a seguir. Produtos Velocidade de Vendas (unid./mês) Villas <= 300m² + Villas > 300m² 2,56 Lotes 3,4 Estâncias + Estâncias do Laranjal 1,11 A velocidade de vendas para cada produto foi adotada de acordo com a velocidade de vendas média observada para cada produto durante os anos de 2010, 2011 e RELATORIO ANUAL DEZ13 5

7 Preço de Vendas O preço adotado para cada produto foi estimado inicialmente de acordo com a média dos preços praticados para cada produto durante os anos de 2011 e Na projeção futura de vendas, foi considerado um aumento real de preços de 1,5% ao ano. Produtos Preço de Venda (R$/m²) Villas <= 300m² 9.129,03 Villas > 300m² 6.944,14 Lotes 504,62 Estâncias 509,87 Estâncias do Laranjal 316,89 Condições de Venda Para simular a geração futura de caixa proveniente das vendas realizadas, adotamos as seguintes condições de venda, apuradas de acordo com a média observada nas vendas empreendimento realizadas durante 2011 e Villas <= 300m² Villas > 300m² Lotes Estâncias Estâncias do Laranjal À Vista 4,26% 4,26% 10,94% 6,25% 6,25% À Prazo 95,74% 95,74% 89,06% 93,75% 93,75% Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Nas vendas a prazo, adotou-se: Villas <= 300m² Villas > 300m² Lotes Estâncias Estâncias do Laranjal Entrada 20,01% 29,85% 25,35% 25,35% 20,01% Mensais 79,99% 70,15% 74,65% 74,65% 79,99% Parcelas Analisando os contratos de vendas anteriores, observamos que nem todos os contratos de vendas realizadas a prazo continham juros, e quando continham, nem sempre cobravam juros sobre toda a RELATORIO ANUAL DEZ13 6

8 parcela do financiamento. A partir disso, para adotarmos um valor de juros nas vendas coerente com o histórico de comercialização, fizemos uma análise contrato a contrato para determinar uma taxa média de juros reais, que foi fixada em 3,20% ao ano. Estoque Final Na modelagem original, foi adotado como premissa que 10% da área de Estâncias, 10% de Estâncias do Laranjal e 5% de lotes não serão vendidos até o prazo de encerramento do fundo. Este estoque, até o limite acima previsto e se realmente existente ao fim do prazo do fundo, será recomprado pela JHSF por valor correspondente ao demonstrado na tabela abaixo corrigido por 9% ao ano, desde o início do fundo até seu vencimento. Se, na data de encerramento do fundo, restar disponível um estoque superior ao previsto, o excedente será recomprado, mas pelos preços atualizados pela Rentabilidade Mínima garantida pela JHSF (1% ao ano). Produto Estoque Previsto ao Final do Fundo Área (m²) Estância 10,00% Lotes 5,00% Villas <= a 300m² 0,00% 0 Villas > 300m² 0,00% 0 Estâncias do Laranjal 10,00% Acompanhamento Período compreendido entre o início do fundo e 31 de dezembro de 2013 O principal objetivo deste relatório é disponibilizar aos investidores informações referentes ao desempenho comercial da Fazenda Boa Vista no período em análise. A velocidade, o preço e as condições nas quais as vendas das unidades do empreendimento são realizadas são as principais variáveis determinantes da rentabilidade proporcionada pelo fundo a seus cotistas. Se estas condições se mostrarem exatamente iguais às adotadas no Plano de Negócios (anteriormente descritas), o investidor gozará de rentabilidade real equivalente a 9,00% ao ano. Esta rentabilidade poderá variar, para cima ou para baixo, em função do desempenho comercial do RELATORIO ANUAL DEZ13 7

9 empreendimento 6, observada sempre a Rentabilidade Mínima de IPCA + 1% ao ano, garantida pela JHSF. Neste sentido, as seções a seguir têm o intuito de demonstrar, para cada produto, o desempenho real das vendas desde o início do fundo até 31 de dezembro de 2013, compará-lo com as premissas adotadas na avaliação do empreendimento, apresentar a rentabilidade auferida no período e, finalmente, apresentar, se for o caso, a rentabilidade excedente à Rentabilidade Mínima referente ao primeiro exercício de existência do fundo. Tais rendimentos excedentes à Rentabilidade Mínima serão distribuídos aos cotistas em 13 de maio de 2014, juntamente com o pagamento da Rentabilidade Mínima referente ao mês de abril. Farão jus ao recebimento dos rendimentos excedentes, bem como da Rentabilidade Mínima, os cotistas detentores de cotas em 2 de maio (1º dia útil do mês). Para facilitar o entendimento dos dados apresentados, consideraremos como o terceiro trimestre de 2013 o período compreendido entre 27 de junho (data de corte para a participação do fundo nas receitas do empreendimento) e 31 de dezembro daquele ano. Obras No que tange às obras do empreendimento, a Fazenda Boa Vista está cerca de 33% concluída, faltando investimentos de R$ 134 milhões para a total finalização de sua infraestrutura. De acordo com o cronograma de lançamento das novas fases previstas, o empreendimento estará completo ao final de Abaixo o status atual das obras e previsão de entrega da infraestrutura das diferentes fases: Fase do Empreendimento Investimento Total Investimento Realizado Investimento a Realizar Previsão de Conclusão Status Atual FASES II e VI R$ R$ R$ dez/14 84% FASE IV R$ R$ R$ ago/17 22% FASE V R$ R$ R$ dez/14 55% FASE VIII (Volta do Golf) R$ R$ R$ ago/17 34% FASES VII e VIII (restante) R$ R$ R$ dez/19 3% TOTAL R$ R$ R$ % As Fases I e III estão 100% concluídas 6 Observada a regra de cobrança da taxa de performance, conforme descrita na página 1 deste relatório. RELATORIO ANUAL DEZ13 8

10 Velocidade de Vendas Durante o período em análise, foram vendidos 34 Lotes, 1 Estância do Laranjal, 3 Estâncias e 2 Villas de área superior a 300m², totalizando 40 produtos vendidos. Abaixo, demonstramos o estoque inicial quando do início do fundo, o número de unidades vendidas durante o período em análise e o estoque ao final de cada trimestre. Apresentamos também, a comparação destes valores com os adotados originalmente no Plano de Negócios. ESTOQUE Estoque Inicial Vendido no 3T13* Estoque ao Final do 3T13* Vendido no 4T13 Estoque ao Final do 4T13 Unidades Villas <= a 300m² Área (M²) Unidades Villas > 300m² Área (M²) Unidades Lotes Área (M²) Unidades Estâncias Área (M²) Unidades Estâncias do Laranjal Área (M²) Unidades TOTAL Área (M²) * considera o período de 27/07/2013 a 30/9/2013 Vendas projetadas e comparação com o realizado: 4T13 3T13* + 4T13 Produto Projetado para o 4T13 Vendido no 4T13 Realizado x Projetado Produto Projetado para 3T13* + 4T13 Vendido no 3T13* + 4T13 Realizado x Projetado Villas <= a 300m² Villas > 300m² Lotes Estâncias Estâncias do Laranjal TOTAL 3,9 un. 0,0 un. 815 m² m² 3,8 un. 1,0 un m² 372 m² 10,2 un. 6,0 un m² m² 3,1 un. 1,0 un m² m² 0,2 un. 0,0 un m² m² m² m² -100% -74% -41% -67% -100% -62% 7,8 un. 0,0 un. Villas <= a 300m² m² m² 7,6 un. 2,0 un. Villas > 300m² m² 802 m² 20,4 un. 34,0 un. Lotes m² m² 6,1 un. 3,0 un. Estâncias m² m² 0,5 un. 1,0 un. Estâncias do Laranjal m² m² TOTAL m² m² * considera o período de 27/07/2013 a 30/9/ % -74% 66% -51% 104% -6% RELATORIO ANUAL DEZ13 9

11 A velocidade de vendas consolidada observada no 4T13 7 foi 62% inferior ao projetado, enquanto a velocidade de vendas observada durante o 3T13 e 4T13 em conjunto foi 6% inferior ao projetado para o período. Ressaltamos que a velocidade de vendas projetada originalmente no modelo leva em contas médias históricas aplicadas linearmente sobre o período de projeção. Entretanto, o desempenho de vendas num determinado período individualmente depende não só da demanda, mas também da existência de oferta de determinado tipo de produto. Como exemplo, esta dinâmica pôde ser observada no volume de vendas ocorrido no terceiro trimestre de 2013, quando houve aprovação e lançamento de uma nova fase do empreendimento e a venda de 32 produtos no total, volume significativamente superior à projeção original de vendas. Por outro lado, não ocorreram novos lançamentos no quarto trimestre, quando foram vendidos 8 produtos vis-à-vis uma projeção de venda também de 21 produtos. De maneira mais específica, podemos também enxergar este comportamento na ausência de vendas de Villas com área inferior a 300 m², que não teve novos lançamentos desde o início do fundo. Por essa razão, a comparação do desempenho vis-à-vis a projeção original fica mais pertinente em janelas de análise mais longas. No agregado dos dois trimestres, foram vendidos 40 produtos, contra previsão de 42 no Plano de Negócios. Lembrando que o Fundo ainda não completou um ano de vida, de forma que outros aspectos da sazonalidade anual também podem influenciar a análise em relação à projeção original em janelas curtas. A seguir, apresentamos o volume de vendas acumulado desde o início do fundo até 31 de dezembro de 2013 para os cinco diferentes produtos: 7 Vale ressaltar, na coluna referente ao volume projetado, a projeção de vendas de unidades não inteiras para os produtos (por exemplo: projeção de vendas de 10,2 lotes para o quarto trimestre). Apesar de irreal (é impossível vender metade de um Lote, por exemplo), o método utilizado para a projeção de vendas utilizou a média mensal a ser vendida e tal efeito deve se anular durante toda a vida do fundo. RELATORIO ANUAL DEZ13 10

12 Undiades Vendidas Undiades Vendidas Undiades Vendidas Unidades Vendidas Undiades Vendidas Vendas Acumuladas - Villas <= 300m² Vendas Acumuladas - Villas > 300 m² 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 7,8 6,5 5,2 3,9 2,6 1,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Vendido Acumulado Projeção de Vendas Acumulada 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 7,57 6,31 5,05 3,79 1,26 2,52 2,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 Vendido Acumulado Projeção de Vendas Acumulada Vendas Acumuladas - Lotes Vendas Acumuladas - Estâncias ,4 17,0 13,6 10,2 6,8 3, ,1 5,1 4,1 3,1 2, ,0 Vendido Acumulado Projeção de Vendas Acumulada Vendido Acumulado Projeção de Vendas Acumulada 1,2 Vendas Acumuladas - Estâncias do Laranjal 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,2 0,0 0,0 Vendido Acumulado Projeção de Vendas Acumulada RELATORIO ANUAL DEZ13 11

13 Preço de Vendas 8 No agregado, o preço de vendas observado no quarto trimestre de 2013 foi 6,8% inferior ao projetado no Plano de Negócios. Quando consideradas as vendas no ano desde o início do Fundo, o preço médio de vendas ficou 3,7% abaixo do originalmente projetado. O impacto maior foi nos Lotes e Estâncias, sendo que em Villas 9 e Estâncias do Laranjal os preços praticados ficaram acima da média projetada. 4T13 3T13 + 4T13 Produto Projetado para o 4T13 Vendido no 4T13 Realizado x Projetado Produto Projetado para o 3T13 + 4T13 Vendido no 3T13 + 4T13 Realizado x Projetado Villas <= a 300m² - - NA Villas > 300m² R$ R$ % Lotes R$ 517 R$ 490-5% Estâncias R$ 525 R$ % Estâncias do Laranjal - - NA TOTAL R$ 587 R$ 547-6,8% Villas <= a 300m² - - NA Villas > 300m² R$ R$ % Lotes R$ 507 R$ 482-5% Estâncias R$ 515 R$ 476-8% Estâncias do Laranjal R$ 319 R$ 330 3% TOTAL R$ 510 R$ 491-3,7% A seguir, apresentamos o desempenho do preço de vendas acumulado desde o início do fundo até 31 de dezembro de 2013 para os cinco diferentes produtos: 8 Há casos em que a venda a prazo ocorreu sem correção monetária das parcelas de financiamento, nestes casos, o preço de venda - para fins de análise - foi adotado como sendo o fluxo mensal das parcelas trazido a valor presente por uma inflação projetada de 5% ao ano, de modo a refletir a falta de correção das parcelas no preço de venda dos produtos ( deságio ). 9 Villas maiores que 300m2. Não foram comercializadas Villas menores que 300m2 no período. RELATORIO ANUAL DEZ13 12

14 Undiades Vendidas Undiades Vendidas Undiades Vendidas R$/m² Undiades Vendidas Preço de Vendas - Villas <= 300m² Preço Realizado Preço Projetado Preço de Vendas - Villas > 300 m² Preço Realizado Preço Projetado Preço de Vendas - Lotes Preço de Vendas - Estâncias Preço Realizado Preço Projetado Preço Realizado Preço Projetado Preço de Vendas - Estâncias do Laranjal Preço Realizado Preço Projetado RELATORIO ANUAL DEZ13 13

15 Valor Geral de Vendas - VGV A seguir apresentamos a o desempenho de vendas no período medido em Valor Geral de Vendas VGV, que é composição da velocidade e preço de vendas. 4T13 Produto Projetado para o 4T13 (RS Mil) Vendido no 4T13 (R$ Mil) Realizado x Projetado Villas <= a 300m² - - NA Villas > 300m² % Lotes % Estâncias % Estâncias do Laranjal - 0 NA TOTAL % 3T13 + 4T13 Produto Projetado para o 3T13 + 4T13 (R$ Mil) Vendido no 3T13 + 4T13 (R$ Mil) Realizado x Projetado Villas <= a 300m² NA Villas > 300m² % Lotes % Estâncias % Estâncias do Laranjal % TOTAL % Condições de Venda O perfil de recebimento das vendas também afeta a rentabilidade do empreendimento. Quanto maior porcentagem das vendas for realizada a prazo e quanto mais longo for o financiamento destas vendas, mas longo se torna o período de recebimento do fluxo de caixa. Durante 2013, as vendas foram realizadas em prazos mais longos do que projetado no Plano de Negócios original, com acentuação desta diferença no quarto trimestre, quando a quase totalidade das vendas foi realizada com pagamento a prazo. RELATORIO ANUAL DEZ13 14

16 As taxas de juros desses contratos também afetam a rentabilidade do empreendimento. A seguir, apresentamos a comparação do realizado durante o terceiro e quarto trimestres em relação ao projetado no Plano de Negócios: PROJETADO Estratégia de Venda Villa Villa L Lote Estância Estância do Laranjal A Vista 4% 4% 11% 6% 6% A Prazo 96% 96% 89% 94% 94% Total 100% 100% 100% 100% 100% Condições - Vendas à Prazo Villa Villa L Lote Estância Estância do Laranjal Ato 25% 25% 30% 20% 20% Mensais 75% 75% 70% 80% 80% Meses de Parcelamento REALIZADO Estratégia de Venda Villa Villa L Lote Estância Estância do Laranjal À VISTA - 0% 2% 0% 0% À PRAZO - 100% 98% 100% 100% Total - 100% 100% 100% 100% Condições - Vendas à Prazo Villa Villa L Lote Estância Estância do Laranjal Ato - 19% 16% 8% 2% Mensais - 81% 84% 92% 98% Meses Parcelamento No que tange à taxa de juros utilizada no financiamento dos contratos, no Plano de Negócios, foi utilizada taxa real média de 3,20%. Durante o terceiro e quarto trimestres, a taxa média real de juros observada nas vendas a prazo foi de 5,02%, superior ao adotado como projeção. PROJETADO REALIZADO 3,20% 5,02% RELATORIO ANUAL DEZ13 15

17 Rentabilidade do Fundo Quarto trimestre e acumulado desde o início do fundo Os fluxos que compõem a apuração da rentabilidade do empreendimento durante o quarto trimestre são, basicamente: a) fluxo (com sinal negativo) referente ao valor atribuído à participação do fundo na Fazenda Boa Vista ao final do terceiro trimestre; b) fluxo de recebimento das parcelas pagas durante o quarto trimestre - que serão contabilizadas para o fundo seguindo sua participação de 13,66% no empreendimento e; c) o fluxo positivo referente à soma: c.1) do valor da participação do fundo no estoque da Fazenda Boa Vista ao final do quarto trimestre e c.2) do valor presente dos recebíveis provenientes das vendas realizadas a prazo durante o trimestre e vincendos em 2014 em diante, descontados a 9% a.a.. Após a apuração da rentabilidade do empreendimento, deduz-se os custos operacionais do fundo para se chegar em sua rentabilidade líquida. Rentabilidade no 3T13 + 4T13 (R$ MM) Líquida de custos e taxa de performance Rentabilidade no 4T13 (R$ MM) Líquida de custos e taxa de performance 130,2 130,2 +5,20% +2,50% 0,3 0,9 0,0 0,3 0,2 0,1 0,3 0,2 0,1-125,3-127,4 Para o cálculo da rentabilidade acumulada pelo fundo desde seu início, utilizamos a mesma técnica, alterando apenas o fluxo inicial de desembolso para 27 de junho de 2013, data base da avaliação inicial. Durante o quarto trimestre, a rentabilidade nominal líquida apresentada pelo Fundo foi de 2,50% para o período, já líquida dos custos de operação do Fundo. Durante o terceiro e quarto trimestres, o fundo apresentou rentabilidade nominal, já livre de custos de operação, de 5,20%. Durante 2013 foi distribuído um total de 2,31% aos cotistas referente à rentabilidade mínima mensal de IPCA + 1% ao ano. O excedente entre a rentabilidade do fundo no período, de 5,20%, e o valor RELATORIO ANUAL DEZ13 16

18 R$/cota pago aos cotistas até então (2,31%) será distribuído aos cotistas em 13 de maio de Este pagamento será de R$ 2, /cota. 2,5 2,0 Pagamento aos Cotistas 2,38 1,5 1,0 0,5 0,0 0,15 0,12 0,32 0,44 0,65 0,62 Tomando por base o valor nominal de emissão da cota do Fundo (R$ 100,00) as distribuições em causa refletem uma rentabilidade anualizada de IPCA + 6,0% a.a. vis-à-vis à rentabilidade alvo do fundo, de IPCA + 9,0% ao ano. Vale ressaltar que, nos termos dos documentos que norteiam a operação do Fundo, os cálculos apresentados no presente relatório são efetuados ainda com base em relatórios preliminares enviados pela JHSF aos gestores do Fundo. Após a divulgação das demonstrações financeiras anuais auditadas da JHSF, essa última tem que enviar à gestora os relatórios definitivos de vendas. Eventuais ajustes ao dividendo anual (se a maior) serão pagos aos cotistas do Fundo até dez dias após a aprovação das demonstrações financeiras do Fundo. Se a menor, serão ajustados no pagamento do dividendo anual do ano seguinte. Na ocasião, será divulgado o relatório de gestão definitivo. RELATORIO ANUAL DEZ13 17

19 Valor Cota (R$) Ajustado por dividendos Volume Negociado Mercado Secundário - Bolsa de Valores O fundo é negociado em bolsa de valores sob o código RBBV11 desde 6 de agosto de Até 31 de dezembro, a cota apresentou variação, já considerando os rendimentos mensais pagos pelo fundo, negativa em 18,6%. O volume diário médio negociado, considerando-se apenas os dias em que houve negociação (34% dos dias decorridos desde o início do fundo) foi de R$ 29,8 mil (em média 3,4 negociações diárias). JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital Protegido (RBBV11) 130,00 R$ ,00 120,00 110,00 100,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 90,00 R$ ,00 80,00 70,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 60,00 R$ 0,00 Negociado (R$) Cota Resumo Operacional jul/13* ago/13 set/13 out/13 nov/13 dez/13 Patrimônio (R$) Cota Patrimonial (R$/cota) 100,20 100,14 100,29 100,33 100,58 100,54 Saldo a Amortizar 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 Valor de Mercado (R$) Cotação Bolsa (R$/cota) - 100,00 90,00 84,99 83,00 82,01 Cotação em Bolsa/Cota Patrimonial - 99,9% 89,7% 84,7% 82,5% 81,6% Amortização (R$/ cota) Rendimentos (R$/cota) 0,15 0,12 0,32 0,44 0,65 0,62 Pagamento Total ao Cotista 0,15 0,12 0,32 0,44 0,65 0,62 *de 17 a 31 de julho jul/13* ago/13 set/13 out/13 nov/13 dez/13 Rendimentos (R$/cota) 0,15 0,12 0,32 0,44 0,65 0,62 Dividend Yield Anual* (valor da cota na emissão) 1,83% 1,40% 3,88% 5,29% 7,79% 7,48% RELATORIO ANUAL DEZ13 18