Contrato de arrendamento rural. Edição de bolso

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1 04 Contrato de arrendamento rural Edição de bolso

2 A série SAIBA MAIS esclarece as dúvidas mais frequentes dos empresários atendidos pelo SEBRAE-SP nas seguintes áreas: Organização Empresarial Finanças Marketing Produção Informática Jurídica Comércio Exterior SEBRAE SP Conselho Deliberativo Presidente Alencar Burti (ACSP) ACSP Associação Comercial de São Paulo ANPEI Associação Nacional de Pesquisa, Desenvolvimento e Engenharia das Empresas Inovadoras Nossa Caixa Agência de Fomento do Estado de São Paulo FAESP Federação da Agricultura e Pecuária do Estado de São Paulo FIESP Federação das Indústrias do Estado de São Paulo FECOMERCIO Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de São Paulo ParqTec Fundação Parque Tecnológico de São Carlos IPT Instituto de Pesquisas Tecnológicas Secretaria do Estado de Desenvolvimento SEBRAE Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas SINDIBANCOS Sindicato dos Bancos do Estado de São Paulo CEF Superintendência Estadual da Caixa Econômica Federal BB Diretoria de Distribuição São Paulo DISAP Diretor-Superintendente Bruno Caetano Diretor Administrativo Financeiro Pedro Jehá Diretor Técnico Ivan Hussni Autor Bóris Hermanson Modelos da capa Fernando Ogawa Priscila Callegari Atualização maio de 2012 Agenor Viana de Santana Projeto gráfico e apoio técnico Marcelo Costa Barros Patrícia de Mattos Marcelino Diagramação, ilustração e revisão Marin & Kromberg Impressão Equipe de coordenação Lilian Fusco Rodrigues Eduardo Santilli Calvo Sandra Regina Bruno Fiorentini

3 CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL Uma das grandes dificuldades no meio rural, especialmente para os pequenos produtores, é conseguir recursos para efetuar a exploração de suas terras. Muitas vezes os recursos financeiros necessários para a aquisição de equipamentos, pagamento da mãode-obra e compra de insumos, defensivos e sementes inviabilizam a exploração da propriedade rural pelo próprio proprietário. Nessa situação, uma das soluções possíveis é permitir a terceiros, que possuam condições econômicas, a exploração do referido imóvel rural. Isto é possível através do arrendamento rural. Arrendamento rural é um sistema pelo qual o proprietário de um imóvel rural aluga, por assim dizer, sua propriedade para que um terceiro interessado a explore, seja no plantio de culturas, na criação de animais ou mesmo em atividades florestais, de forma temporária, mediante o pagamento de um aluguel que pode ser convencionado em moeda ou seu equivalente em produtos rurais. No caso do arrendamento não existe participação do proprietário do imóvel no risco do empreendimento, ou seja, o proprietário (denominado arrendador) receberá o valor combinado pela exploração de suas terras mesmo que o arrendatário (pessoa que locou o imóvel rural) não tenha êxito na exploração do imóvel arrendado. 3

4 Esse tipo de atividade é regulamentada pelo Estatuto da Terra (Lei nº /64 e Dec. nº /66) e deve ser firmada mediante contrato. O Contrato de Arrendamento Rural é o documento que regula os direitos e deveres entre o proprietário (arrendador) do imóvel rural e o arrendatário (o terceiro interessado na exploração econômica do imóvel rural). Apesar de o arrendamento poder ser estabelecido por acordo verbal, aconselhamos sempre que ele seja escrito, de forma a evitar futuros problemas de interpretação da vontade das partes e também para facilitação da prova de sua existência. 4

5 O Contrato de Arrendamento Rural deverá prever os seguintes itens, considerados obrigatórios pela lei (art. 95 da Lei nº /66): a) Prazo de duração não inferior a três anos, variando conforme o ciclo da cultura que pretenda explorar. Caso ocorra o término do prazo contratual antes da colheita da lavoura explorada pelo arrendatário este deverá definir com o proprietário do imóvel a participação que caberá a cada um sobre o resultado da referida colheita. De acordo com o Dec /66, o prazo de duração do contrato de arrendamento deverá obedecer à seguinte escala, quando se tratar da exploração de lavouras: 5

6 I. Prazo de 3 anos no caso de exploração de lavouras temporárias; II. Prazo de 5 anos no caso de exploração de lavouras permanentes, e; III. Prazo de 7 anos no caso de exploração de atividades florestais. b) As condições para renovação do contrato, que garantam o direito de preferência do arrendatário para elaboração de novo contrato de parceria e mesmo para eventual aquisição do imóvel rural, sempre que sua oferta estiver em igualdade de condições com a oferta de terceiros; c) A fixação do valor do contrato de arrendamento, ou seja, o valor a ser pago pelo arrendatário ao proprietário do imóvel rural arrendado não poderá ser superior a 15% do valor cadastral do imóvel (este valor é aquele informado ao INCRA), e as partes convencionaram se este pagamento será mensal, semestral ou anual, em moeda ou seu equivalente em produtos rurais. De acordo ainda com a lei, o proprietário do imóvel ficará responsável pelo recolhimento de todos os tributos que incidam sobre este imóvel (especialmente o ITR); 6

7 d) Os direitos e obrigações quanto às indenizações pelas benfeitorias (benfeitorias são as melhorias realizadas no imóvel rural) e também em relação aos danos causados pelo arrendatário, por práticas predatórias na área de exploração ou nas benfeitorias, nos equipamentos, ferramentas e implementos agrícolas a ele cedidos. Neste requisito é sempre bom estabelecer a obrigatoriedade de respeito à legislação ambiental vigente. Além dos requisitos legais, é aconselhável a previsão no contrato da figura de um fiador, que irá garantir, com seu patrimônio pessoal, o pagamento dos aluguéis estabelecidos caso o arrendatário não o faça. 7

8 Aconselhamos também que o contrato de arrendamento rural seja registrado (averbado) junto ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel rural tenha sido registrado. Esta providência é importante, especialmente para o arrendatário obter a sua inscrição como produtor rural junto à Secretária da Fazenda do Estado de São Paulo. Através dessa inscrição o parceiro obterá autorização para emissão das Notas Fiscais de Produtor Rural, possibilitando assim a comercialização e transporte dos frutos (colheita) do arrendamento contratado. Elaboramos, a título de exemplo, um modelo de Contrato de Arrendamento Rural: 8

9 Modelo de Contrato de Arrendamento Rural Por este instrumento particular de contrato de arrendamento rural... (qualificação completa do proprietário do imóvel)..., denominado proprietário, e... (qualificação completa do parceiro)..., denominado parceiro, estabelecem o presente contrato de arrendamento rural, conforme as seguintes cláusulas: Observação: Na qualificação das partes, deverá ser mencionado nome completo, estado civil, nacionalidade, profissão, número do RG (Cédula de Identidade) e do CPF (inscrição de pessoa física junto à Secretária da Receita Federal), e endereço atual. 1ª - O proprietário cede ao arrendatário uma gleba de terra, com as seguintes especificações... (especificações completas do imóvel rural)... demarcadas de comum acordo pelos contratantes, imóvel este com matrícula n...., registrada no... Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de..., Estado de..., a fim de que nela o arrendatário explore a cultura de... Observação: A especificação da área é muito importante e deverá sempre respeitar os limites topográficos estabelecidos na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, evitandose, desta forma, que sejam utilizadas terras de terceiros no arrendamento. 9

10 10 2ª - O arrendatário pagará... (mensal, semestral ou anualmente) ao proprietário o valor de R$... (ou, ainda o equivalente, em moeda corrente, a... sacas de... produto rural explorada na área arrendada). 3ª - Para garantia do efetivo cumprimento do contrato, o arrendatário indica como fiador... (qualificação completa) que, desde já, renuncia expressamente o privilégio previsto no artigo 827 do Código Civil. 4ª - O proprietário entrega ao arrendatário a terra... (especificar em que estado a terra será entregue, bem como quais as demais condições oferecidas pelo proprietário ao parceiro, tais como benfeitorias, equipamentos, defensivos, sementes etc.), devendo este devolvê-la, findo o presente contrato, no mesmo estado. 5ª - O arrendatário não pode transferir os direitos referentes a este contrato, nem ceder ou emprestar o imóvel ou parte deste, sem prévio e expresso consentimento do proprietário, bem como não poderá modificar a destinação do imóvel expressa neste contrato. Qualquer violação das cláusulas deste contrato implicará a sua rescisão e no despejo do imóvel; 6ª - O presente contrato vale pelo prazo de... anos, contado a partir de sua assinatura pelas partes, terminando, de pleno direito, em..., assim que estiver totalmente terminado o trabalho de colheita, podendo ser renovado se assim o desejarem as partes;

11 Observação: O prazo de duração do contrato de arrendamento rural deverá respeitar os limites mínimos apresentados neste trabalho. 7ª - Fica eleito o foro de... (cidade e estado)... para resolver qualquer pendência decorrente deste contrato. Observação: Foro é o local, no caso cidade e estado, onde as partes discutirão judicialmente quaisquer dúvidas ou conflitos resultantes do contrato de arrendamento. E por assim estarem justos e acordados, assinam o presente instrumento os contratantes, em três vias de idêntico teor, no que são seguidos por duas testemunhas idôneas, a tudo presentes e cientes dos termos da convenção. Local e data. Assinatura das partes, do fiador e das testemunhas. 11

12 Lembramos, por fim, que o contrato de arrendamento rural deverá ser assinado por, pelo menos, duas testemunhas e registrado no Cartório de Registro de Imóveis onde esteja registrado o imóvel rural dado em arrendamento. Esclarecemos ainda que normalmente os custos com o registro (denominado averbação) correm por conta do arrendatário. 12

13 Tome nota: 13

14 14 Tome nota:

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16 Publicação gratuita. Não pode ser vendida.