MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES

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1 MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES SISTEMA DE GESTÃO DE MANUTENÇÃO DIRETRIZES PARA ELABORAÇÃO Eng.º Roberto Matozinhos Consultor Técnico Sinduscon-MG

2 ESTRUTURA DA APRESENTAÇÃO Diretrizes Normativas Referências Legais Experiência do Sinduscon-MG Sensibilização do Construtor Considerações finais

3 ABNT NBR 14037:2011 Diretrizes para elaboração de uso, operação e manutenção das edificações Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos

4 CONSIDERAÇÕES NBR Elevada é a importância das atividades de uso, operação e manutenção dos edifícios como forma de assegurar a durabilidade e a preservação das condições de utilização das edificações durante a sua vida útil de projeto. A elaboração e a implementação do programa de manutenção corretiva e preventiva, são essenciais, principalmente quanto se tornam mais complexas as edificações, afastando-se de padrões convencionais conhecidos. Direcionamento para esclarecer dúvidas relativas às etapas de conservação, uso e manutenção, e da operação dos equipamentos, de forma sistematizada em forma de manuais relativos à edificações, tem sido outro instrumento para melhorar a comunicação.

5 ESCOPO NBR Estabelece os requisitos mínimos para a elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção das edificações elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislação vigente, de forma a: Informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da edificação construída; Descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e manutenção da edificação, bem como para a operação dos equipamentos. Em linguagem didática, informar e orientar os proprietários e o condomínio com relação às suas obrigações no tocante à realização de atividades de manutenção e conservação, e de condições de utilização da edificação. Prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado. Contribuirparaqueaedificaçãoatinjaavidaútildeprojeto. Conforme item 1.4 a incumbência pelas atividades de uso, operação dos equipamentos e manutenção da edificação é do proprietário ou do condomínio.

6 TERMOS E DEFINIÇÕES Manual de uso, operação e manutenção: documento que reúne todas as informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso, inspeção e manutenção da edificação e operação dos equipamentos. Manutenção: conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários. Prazodegarantia:períododetempoemqueéelevadaaprobabilidadedeque eventuais vícios ou defeitos em um sistema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam em desempenho inferior àquele previsto. Vida útil de projeto (VPU): período estimado de tempo em que um sistema é projetado para atender aos requisitos de desempenho estabelecido na norma ABNT NBR 14037:2011, desde que cumprido o programa de manutenção previsto no manual e equipamentos instalados na edificação.

7 FORMA DE ESTRUTURAÇÃO DO MANUAL O manual deve ser escrito em linguagem didática, simples e direta, utilizando vocabulário preciso e adequado aos seus leitores. Recomenda-se a utilização de recursos como ilustrações, desenhos esquemáticos, fotografias e tabelas. Omanualdevesemanterneutroemrelaçãoamarcascomerciais. O manual deve ser produzido em meio físico durável e acessível aos seus leitores. O uso de meios eletrônicos (CD, DVD e pen drive) é permitido, desde que possuam a alternativa de fácil reprodução dos conteúdos em meios impressos convencionais, sendo facultada ao usuário a solicitação de uma via impressa, por ocasião da entrega da obra.

8 ESTRUTURA MÍNIMA DO MANUAL Apresentação Garantias de assistência técnica Memorial descritivo Fornecedores Índice Introdução Definições Garantias e assistência técnica Desenhos/Descrição dos Sistemas/Cargas Máximas Relação de fornecedores Relação de projetistas Serviços de utilidade pública

9 Operação, uso e limpeza Manutenção Informações complementares Sistemas hidrossanitários Sistemas eletroeletrônicos Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas Sistemas de ar-condicionado, ventilação e calefação Sistemas de automação Sistemas de comunicação Sistemas de incêndio Fundação e estruturas Vedações Revestimentos internos e externos Pisos Coberturas Jardins, paisagismo e áreas de lazer Esquadrias e vidros Pedidos de ligação pública Programa de manutenção preventiva Registro Inspeções Meio ambiente e sustentabilidade Segurança Operações equipamentos e suas ligações Documentação técnica e legal Elaboração e entrega do Manual Atualização do manual

10 OPERAÇÃO, USO E LIMPEZA Deve tratar dos procedimentos para operação, uso e limpeza dos componentes ou equipamentos mais importantes da edificação, a fim de prevenir danos que possam acarretar consequências graves. O manual deve apresentar informações sobre os procedimentos para a colocação em uso da edificação, contendo: a) Descrição clara dos procedimentos para solicitação de ligação dos serviços públicos, informando endereços, telefones de contato, documentação necessária etc.; b) Instruções sobre onde e como instalar os equipamentos previstos em projetos para serem fornecidos e instalados pelos usuários; c) Instruções para a movimentação horizontal e vertical nas áreas comuns do edifício, identificando as dimensões e cargas máximas de móveis e equipamentos dentro da edificação construída;

11 ELABORAÇÃO E ENTREGA DO MANUAL A elaboração do Manual, conforme descrito na NBR 14037, deve ser feita por uma empresa ou responsável técnico. A entrega do manual deve ser feita pela incorporadora ou construtora, conforme legislação vigente. Em edificações condominiais devem ser entregues, no ato da entrega das chaves: Aos primeiros proprietários, um exemplar do manual com informações sobre cada área de uso privativo, contendo também informações julgadas necessárias sobre sistemas, elementos e componentes, instalações e equipamentos de uso comuns; Ao primeiro representante legal do condomínio, um exemplar do manual específico às áreas comuns e seus equipamentos, incluindo o conjunto completo de projetos atualizados como construídos e especificações técnicas. Caso o proprietário não seja ocupante efetivo da edificação, ele deverá entregar cópia do manual para o usuário, de forma que este atenda às instruções e prescrições contidas no manual.

12 MANUTENÇÃO Programa de manutenção preventiva: O proprietário ou o condomínio deve elaborar o programa de manutenção. A observação e o cumprimento do programa de manutenção fornecem subsídios para o bom funcionamento da edificação, atendendo as condições de saúde, segurança e salubridade do usuário. O manual deve apresentar o modelo de programa de manutenção preventiva, cuja elaboração e implementação atendam à ABNT NBR Deve apresentar informações sobre procedimentos e roteiros recomendáveis para a manutenção da edificação e descrever as condições de manutenibilidade previstas no projeto. Recomenda-se que a manutenção seja efetuada por pessoal qualificado ou empresa especializada. Registros: O manual deve indicar a obrigatoriedade de se registrar a realização da manutenção. Estes registros devem ser armazenados adequadamente conforme a ABNT NBR 5674.

13 GARANTIAS E ASSISTÊNCIA TÉCNICA O Manual deve conter informações sobre os prazos de garantia. Eventuais contratos de garantia preexistentes, especialmente de equipamentos, devem ser informados no manual. Deve conter explicitamente as condições de perdas de garantias. Assistência Técnica O manual deve conter o procedimento da forma como o construtor e/ou incorporador se obriga a prestar o serviço de atendimento ao cliente, para orientação e esclarecimentos de dúvidas referentes à manutenção e assistência técnica. Prazos Conforme descrito no item D da NBR a contagem dos prazos de garantias indicados na tabela D.1 inicia-se a partir da expedição do Auto de Conclusão, denominado Habite-se.

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16 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES Meio ambiente e sustentabilidade: o manual deve apresentar recomendações para o uso racional da água, energia, gás e coleta seletiva de lixo, incluindo resíduos de construção e demolição, a fim de utilizar os recursos de forma consciente e racionalizada. O manual deve conter informações sobre termos de compensação ambiental, quando houver, ou outras condicionantes ambientais estabelecidas na fase de projeto e obtenção do Auto de Conclusão do móvel, alertando para incidências de penalidades.

17 DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA E LEGAL DO CONDOMÍNIO Principais documentos que devem fazer parte da documentação do condomínio, sendo que alguns deles são entregues pela construtora ou incorporadora e os demais devem ser providenciados pelo condomínio, conforme a tabela A.1. da ABNT NBR Tabela A.1 Incumbência pelo fornecimento inicial a cargo da construtora ou incorporadora Incumbência pela renovação a cargo do proprietário ou condomínio e periodicidades.

18 Documento Incumbência pelo fornecimento inicial Incumbência pela renovação Periodicidade da renovação Manual do proprietário Construtora ou incorporadora Proprietário Pelo proprietário quando houver alteração na fase de uso Manual das áreas comuns Construtora ou incorporadora Condomínio Pelo condomínio quando houver alteração na fase de uso ou legislação Certificadode garantia dos equipamentos instalados Construtora ou incorporadora Condomínio A cada nova aquisição/manutenção Notasfiscais dos equipamentos Construtora ou incorporadora Condomínio A cada nova aquisição/manutenção Manuais técnicos de uso, operação e manutenção dos equipamentos instalados Construtora ou incorporadora Condomínio A cada nova aquisição/manutenção Auto de conclusão (habitese) Construtora ou incorporadora Não há Não há Alvará de aprovação e execução de edificação Construtora ou incorporadora Não há, desde que inalterada as condições do edifício Não há Alvará de instalação de elevadores Construtora ou incorporadora Não há, desde que inalterada as condições do edifício Não há Alvará de funcionamento do elevador Construtora ou incorporadora Condomínio Não há

19 ATUALIZAÇÃO DO MANUAL O Manual deve conter uma advertência explícita e grifada ao proprietário ou condômino a respeito de sua responsabilidade pela atualização obrigatória do conteúdo do manual quando da realização de modificações na edificação em relação ao originalmente construído e documentado no manual original.

20 ABNT NBR 5674:2012 Aguardando Publicação Manutenção de edificações Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção.

21 CONSIDERAÇÕES NBR 5674 A manutenção de edificações é um tema cuja importância, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construção limitado até o momentoquandoaedificaçãoéentregueeentraemuso. As edificações são construídas para atender seus usuários durante muitos anos, e ao longo deste tempo de serviço devem apresentar condições adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais. É inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista ambiental considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por novas construções quando os requisitos de desempenho atingem níveis inferiores àqueles exigidos pelas normas ABNT NBR partes 1 a6. Isto exige que se tenha em conta a manutenção das edificações, tão logo colocadas em uso. A elaboração e a implantação de programa de manutenção corretiva e preventiva nas edificações, além de ser importante para a segurança e qualidade de vida dos usuários, é essencial para a manutenção dos níveis de desempenho aolongodavidaútil.

22 ORGANIZAÇÃO A organização da gestão do sistema de manutenção deve considerar levar em consideração as características das edificações, tais como: tipologia das edificações; uso efetivo da edificação; tamanho e complexidade da edificação; localização e implicações do entorno da edificação. SISTEMA DE MANUTENÇÃO: Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os serviços de manutenção.

23 INDICADORES DE EFICIÊNCIA GESTÃO DO SISTEMA DE MANUTENÇÃO Atendimento ao desempenho mínimo das edificações e seus sistemas conforme descritos mencionado nas ABNT NBR a ABNT NBR Prazo acordado entre a observação da não-conformidade e a conclusão de serviço de manutenção; Tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e intervenções de emergência; Periodicidade das inspeções prediais de uso e manutenção estabelecidas no manual de operação, uso e manutenção. Registros das inspeções.

24 INCUMBÊNCIAS OU ENCARGOS O proprietário de uma edificação, síndico ou empresa terceirizada responsável pela gestão da manutenção, devem atender a esta Norma, às normas técnicas aplicáveis e ao manual de operação, uso e manutenção da edificação. O proprietário de uma edificação ou o condomínio, deve fazer cumprir e prover os recursos para o Programa de manutenção preventiva das áreas comuns. O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietário do imóvel o manual deoperação,usoemanutençãodaedificaçãoqueatendeàabntnbr No caso de propriedade condominial, os condôminos, respondem pela manutenção das partes autônomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto da edificação, de forma a atender ao manual de operação, uso e manutenção de sua edificação. O proprietário ou o síndico pode delegar a gestão da manutenção da edificação à empresa ou profissional contratado. Edificações existentes antes da vigência da NBR 5674 devem se adequar ou criar os seus programas de manutenção.

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26 Modelo para a elaboração programa de manutenção preventiva(anexo A 5674:2012) A.1 Sugestão das inspeções ou verificações para um edifício hipotético Periodicidade Sistema Elemento/ Componente Atividade Responsável A cada semana Equipamentos industrializados Sistemas Hidro Sanitários Sauna Úmida Grupo Gerador Reservatórios de água potável Sistema de Irrigação Fazer a drenagem de água no equipamento Verificar após o uso do equipamento o nível de óleo combustível e se há obstrução nas entradas e saídas de ventilação Verificar nível dos reservatórios e funcionamento das bóias Verificar funcionamento dos dispositivos Equipe de Manutenção Local Equipe de Manutenção Local Equipe de Manutenção Local Equipe de Manutenção Local A cada 15 dias Sistemas Hidro Sanitários Equipamentos industrializados Bombas de água potável, água servida e piscinas Iluminação de emergência Grupo Gerador Verificar funcionamento e alternar a chave no painel elétrico para utilizá-las em sistema rodízio, quando aplicável Efetuar teste de funcionamento dos sistemas conforme instruções do fornecedor Efetuar teste de funcionamento do sistema de ventilaç conforme instruções do fornecedor Equipe de Manutenção Local Equipe de Manutenção Local Equipe de Manutenção Local

27 Periodicidade Sistema Elemento/ Componente Atividade Responsável Jardim Manutenção geral Empresa Especializada/Equipe Manutenção local A cada mês Equipamentos industrializados Pressurização de escada Fazer teste de funcionamento do sistema de ventilação conforme instruções do fornecedor e projeto Manutenção Geral dos sistemas, conforme instruções do fornecedor. Equipe de Manutenção Local Empresa especializada Banheira de Hidromassagem / Spa Fazer teste de funcionamento conforme instruções do fornecedor Equipe de Manutenção Local

28 ABNT NBR Em consulta Pública na ABNT Edificações habitacionais desempenho Parte 1 Requisitos gerais

29 TERMOS E DEFINIÇÕES Manual de operação, uso e manutenção: documento que reúne apropriadamente todas as informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção da edificação. Nota: também conhecido como manual do proprietário, quando aplicado para as unidades autônomas, e manual das áreas comuns ou manual do síndico, quando aplicada para as áreas de uso comum. Vida útil (VU): período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam as atividades para as quais foram projetados e construídos considerando a periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Operação, Uso e Manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal e certificado).

30 Nota: interferem na vida útil, além da vida útil projetada, as características dos materiais e da qualidade da construção como um todo, o correto uso e operação da edificação e de suas partes, a constância e efetividade das operações de limpeza e manutenção, alterações climáticas e níveis de poluição no local da obra, mudanças no entorno da obra ao longo do tempo (trânsito de veículos, obras de infra estrutura, expansão urbana) etc. O valor legal do tempo de vida útil será influenciado pelas ações de manutenção, da utilização, da natureza e de sua vizinhança. As negligências no cumprimento integral dos programas definidos no manual de operação, uso e manutenção da edificação, bem como ações normais do meio ambiente, irão reduzir o tempo de vida útil, podendo este ficar menor que o prazo teórico calculado como Vida Útil Projetada. Vida útil de projeto (VUP): Período estimado de tempo para qual um sistema é projetado afim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos na norma 15575, considerando os atendimentos aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o cumprimento da periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de operação, Uso e Manutenção ( a VUP não deve ser confundida com o tempo de vida útil, durabilidade, prazo de garantia legal e certificado.).

31 CONSTRUTOR E INCORPORADOR Ao construtor e incorporador cabe elaborar o Manual de Operação, Uso e Manutenção, ou documento similar, conforme 3.18, da norma , atendendo a ABNT NBR e ABNT NBR 5674, que devem ser entregue ao proprietário da unidade quando da disponibilização da edificação para uso, cabendo também elabora o manual das áreas comuns, que deve ser entregue ao condomínio. O Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação deve atender ao disposto na ABNT NBR 14037, com explicitação pelo menos dos prazos de garantias aplicáveis ao caso, previstos pelo construtor ou incorporador, e citado no Anexo D da norma ABNT NBR Nota: recomenda-se o uso de garantia estabelecidas no manual de operação, uso e manutenção, ou documento similar, sejam iguais ou maiores que os apresentados no AnexoDdanormaABNTNBR Usuário: ao usuário ou ao seu preposto cabe realizar a manutenção, de acordo com que estabelece a ABNT NBR 5674 e o manual de operação, uso e manutenção, ou documento similar.

32 DESEMPENHO ESTRUTURAL Generalidades: de acordo com a ABNR NBR 8681, os estadoslimites de uma estrutura estabelecem as condições a partir das quais a estrutura apresenta desempenho inadequado às finalidades da construção. O manual do proprietário, ou documento similar, deve conter as informações relativas às sobrecargas limitantes no uso das edificações.

33 MÉTODO DE AVALIAÇÃO DA VUP Decorrido 50% dos prazos de Vida Útil de Projeto (VUP), conforme tabela 14.1 da ABNT NBR , contados a partir do auto de conclusão da obra, sem a necessidade de intervenções com custo de manutenção e reposições iguais ou superiores a categoria D conforme a tabela C3 da ABNT NBR , desde que não prevista no Manual de Gestão de Manutenção, considerando-se atendido o requisito de Vida Útil de Projeto(VUP), salvo prova objetiva em contrário. Para se atingir a VUP, os usuários devem desenvolver os programas de manutenção segundo a ABNT NBR Os usuários devem seguir as instruções do manual de operação, uso e manutenção, as instruções dos fabricantes de equipamentos e recomendações técnicas das inspeções prediais.

34 REFERÊNCIA LEGAL Código do Consumidor: lei 8.078/90, que institui o Código de Proteção e Defesa do Consumidor, melhor definindo os direitos e obrigações de consumidores e fornecedores, como empresas construtoras e/ou incorporadoras.

35 REFERÊNCIA LEGAL SEÇÃO III - Da Responsabilidade por Vício do Produto e do Serviço Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em: I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis; II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis. 3 Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

36 REFERÊNCIA LEGAL SEÇÃO III - Da Responsabilidade por Vício do Produto e do Serviço Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas (Redação dada pela Lei nº , de 11/6/1994): VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro).

37 REFERÊNCIA LEGAL Código Civil Brasileiro: Lei /02 que regulamenta a legislação aplicável às relações civis. Principais pontos: Art. 618 Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. Art Compete ao síndico: V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

38 Sinduscon-MG O alicerce seguro da Construção Civil Fundado em 14 de dezembro de 1936, o Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG) representa um dos mais importantes setores produtivos da economia mineira, a Indústria da Construção Civil. A sua base territorial congrega 545 municípios do Estado. Possui mais de 300 empresas associadas e quase empresas sindicalizadas. Em 2011 o Sinduscon-MG completou 75 anos de atuação.

39 AÇÕES PARA O DESENVOLVIMENTO DA INSPEÇÃO/MANUTENÇÃO PREDIAL PROJETO GARANTIAS

40 BENEFÍCIOS ALMEJADOS Atendimento às exigências do Código de Defesa do Consumidor Fixar as condições de manutenções preventivas de forma a atender os requisitos estabelecidos na NBR 5674 (manutenção de edificações) Divulgar as responsabilidades do consumidor quanto as manutenções preventivas recomendadas

41 BENEFÍCIOS ALMEJADOS Estabelecer regras de assistência técnica para o setor da construção civil Padronizar os prazos de garantia oferecidos pelo mercado da construção civil Obter o aval das entidades que congregam as indústrias e os fornecedores de insumos, matérias primas e produtos aplicados nas edificações, quanto as manutenções e garantias

42 PROPOSTA Que o Manual, reconhecido e aprovado pelo setor da construção, torne-se uma ferramenta indispensável e fonte essencial de consulta para as construtoras, elaborarem seus manuais.

43 RESPONSABILIDADES PROJETO GARANTIAS A Construtora e/ou incorporadora deverão se comprometer a: Fornecer o MANUAL DO PROPRIETÁRIO, desenvolvido em conformidade com a NBR 14037:2011, bem como o esclarecimento para o uso correto da edificação, objetivando atender às expectativas previstas de durabilidade e desempenho durante sua vida útil Fornecer o termo de garantia (MANUAL GARANTIAS), constando os prazos de garantia e manutenções preventivas a serem feitas na unidade, visando a minimização de custos com a manutenção corretiva Prestar serviço de assistência técnica, desde que dentro dos prazos de garantia e realizadas todas as inspeções/manutenções previstas no MANUAL GARANTIAS, reparando, sem ônus, os vícios ocultos e aparentes dos serviços, respeitados os prazos legais para reclamação Prestar o Serviço de Atendimento ao Cliente para orientações e esclarecimentos de dúvidas, referentes às revisões e manutenções preventivas e garantia

44 RESPONSABILIDADES O Proprietário deverá se comprometer a: Cumprir as instruções de uso constantes no MANUAL DO PROPRIETÁRIO Garantir a manutenção preventiva do imóvel conforme as orientações constantes no MANUAL GARANTIAS Respeitar os cuidados de uso e a realização das manutenções rotineiras descritas no capítulo 3, do MANUAL GARANTIAS Ser o responsável pela realização da manutenção preventiva de sua unidade, e co-responsável pela Manutenção Preventiva do conjunto da edificação, conforme estabelecido na NBR 5674:99 Manutenção de edificações Procedimento (ABNT) Contratar empresa ou profissional legalmente habilitado para execução dos serviços de manutenção preventiva e inspeções Permitir o acesso do profissional credenciado pela construtora e/ou incorporadora, para proceder às vistorias técnicas necessárias

45 RESPONSABILIDADES O Proprietário deverá se comprometer a: No caso de revenda, o proprietário se obriga a transmitir as orientações sobre o adequado uso, manutenção preventiva, inspeções e garantia do seu imóvel ao novo condômino, entregando os documentos e manuais correspondentes Cumprir os prazos previstos no CDC para a comunicação de vícios construtivos Solicitar o serviço de assistência técnica da construtora, desde que dentro dos prazos de garantia e realizadas todas as manutenções e inspeções previstas no MANUAL GARANTIAS, quando verificada a existência de vícios ocultos ou aparentes dos serviços, respeitados os prazos legais para reclamação já citados anteriormente Manter atualizado o MANUAL DO PROPRIETÁRIO, quando da realização de modificações na edificação Registrar as manutenções e inspeções, constando data e responsável

46 PERDA DE GARANTIA Ocorre: Se durante o prazo de vigência da garantia não for observado o que dispõe o MANUAL GARANTIAS, o MANUAL DO PROPRIETÁRIO e a NBR 5674:2012 Manutenção da Edificação, no que diz respeito à manutenção preventiva correta, para imóveis habitados ou não e condomínios Se durante o prazo de vigência da garantia não forem tomados os cuidados de uso e realizadas as inspeções/manutenções rotineiras, por profissional/empresa habilitados, descritas neste MANUAL GARANTIAS Se, nos termos do artigo 1058, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de força maior, que impossibilite a manutenção da garantia concedida Se for executada reforma no imóvel ou descaracterizações dos sistemas construtivos, com fornecimento de materiais e serviços pelo próprio usuário

47 PERDA DE GARANTIA Ocorre: Se houver danos por mau uso, ou não se respeitar os limites admissíveis de sobrecarga nas instalações e estruturas Se o proprietário não permitir o acesso do profissional destacado pela construtora e/ou incorporadora, às dependências de sua unidade, para proceder à vistoria técnica Se forem identificadas irregularidades na vistoria técnica e as devidas providências sugeridas não forem tomadas por parte do proprietário ou condomínio Se não forem observados os prazos legais para a comunicação do vício ao construtor

48 PUBLICAÇÕES Objetivo: Destina-se a orientar as empresas construtoras na criação e produção de manuais de orientação ao consumidor sobre a utilização e manutenção do imóvel, seus acessórios, equipamentos, peças e materiais, bem como as precauções e diligências que os usuários deverão tomar para a correta conservação do imóvel. 1994

49 Objetivo: Destina-se a orientar as empresas construtoras na criação e produção de manuais de orientação ao consumidor sobre a formação e instalação do condomínio, e sobre a utilização e manutenção das áreas condominiais do edifício, seus acessórios, equipamentos, peças e materiais, bem como as precauções e diligências que os usuários deverão tomar para a sua correta utilização e conservação. Manual do Condomínio Guia de utilização, conservação e manutenção das áreas condominiais, e de funcionamento do condomínio

50 Objetivo: Esclarecer as empresas construtoras a respeito da criação e produção de instrumentos de orientação ao consumidor, relativos à garantia e manutenção nas edificações. 2000

51 Manual Garantias Versão 2005

52 Manual Garantias Versão 2006

53 Manual Garantias 3ª Edição

54 Manual Garantias 4ª Edição

55 SISTEMAS DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA E INSPEÇÃO - PROCEDIMENTOS Alvenaria estrutural com bloco de concreto ou cerâmico Alvenaria de vedação com bloco de concreto ou cerâmico Antena coletiva Automação de portões Cabeamento estruturado Esquadrias de alumínio Esquadrias de madeira Esquadrias e peças metálicas Estrutura de concreto Estrutura metálica Ferragem das esquadrias Forro de gesso Iluminação automática Iluminação de emergência Impermeabilização Instalações de combate a incêndio Instalações elétricas (fios e disjuntores) Instalações de gás / central de gás Instalações hidrossanitárias Louças sanitárias Caixas de descarga e válvulas Instalações de interfonia Instalações de telefonia Juntas de dilatação da fachada Metais sanitários Motobomba Pintura externa / interna Piscina Pisos de madeira Revestimento em argamassa decorativa Revestimentos cerâmicos (interno e externo) Revestimentos em pedras (mármore e granito) Sistema de aquecimento central de água Sistema de cobertura estrutura, calhas e rufos Sistema de proteção para descargas atmosféricas Sistema de segurança Vidros

56 ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO IDENTIFICAÇÕES Descrição do sistema Sistema que compreende todos os componentes construtivos (caixilho) empregados na execução de portas, janelas, basculantes etc., fabricados em alumínio. São os caixilhos responsáveis por promover a estanqueidade das aberturas de ventilação e iluminação dos edifícios, estando sujeitas a movimentações para sua abertura e fechamento. Podem ser confeccionadas em escala industrial ou sob encomenda, com perfis estruturados, sólidos ou abertos ou mesmo pela associação dos perfis com laminados de alumínio e chapas. Neste trabalho o foco está em: janelas e portas de correr e janelas máximo-ar. Tipo de uso: Separação entre ambientes contíguos de forma permanente no caso das esquadria fixas,...protege o interior das intempéries... Normas Técnicas: NBR , NBR , NBR e NBR Vida útil prevista: Período aproximado de 8 a 12 anos.

57 ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO SISTEMA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA E INSPEÇÃO Cuidados de uso e manutenção rotineira Travar as janelas contra rajadas de vento As janelas devem correr suavemente não devendo ser forçadas Os trincos não devem ser forçados As janelas e portas de correr exigem que seus trilhos inferiores sejam constantemente limpos, para evitar o acúmulo de poeira Não usar em hipótese alguma detergentes ácidos, esponjas de aço ou qualquer outro produto abrasivo: sua aplicação poderá manchar a esquadria Não utilizar objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na limpeza de cantinhos de difícil acesso: esta operação poderá ser feita com o auxilio de um pincel de cerdas macias embebido em uma solução de água e detergente neutro

58 ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO SISTEMA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA E INSPEÇÃO Cuidados de uso e manutenção rotineira continuação Não utilizar produtos derivados do petróleo (vaselina, removedor etc.). Na fórmula desses produtos existem componentes que vão atrair partículas de poeira, as quais agirão como abrasivo, reduzindo, em muito, a vida do acabamento superficial do alumínio. Esses derivados também podem ressecar plásticos e borrachas, fazendo com que percam a sua ação vedadora Não lubrificar as articulações e roldanas Limpar a esquadria com pano umedecido em solução de água e detergente neutro a 5%, em seguida com pano seco Não pintar as esquadrias de alumínio

59 ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO CONDIÇÕES DE GARANTIA INSPEÇÃO PREVISTA Inspecionar a integridade física a cada ano. Verificar ocorrência de vazamentos a cada ano. Revisar os orifícios dos trilhos inferiores a cada ano. Revisar a persiana de enrolar (quando houver) a cada ano. Apertar parafusos aparentes dos fechos a cada ano. Regular o freio (quando houver) a cada ano. GARANTIA DECLARADA Borrachas, escovas, roldanas, fechos e articulações (itens sujeitos ao desgaste natural): Desempenho do material (falhas de fabricação) 2 anos. Problemas com a instalação 2 anos. Perfis de alumínio, fixadores: Amassados, riscados ou manchados no ato da entrega. Problemas de integridade do material 5 anos. Partes móveis (inclusive recolhedores de palhetas, motores e conjuntos elétricos de acionamento). Problemas de vedação e funcionamento 2 anos.

60 ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO CONDIÇÕES DE GARANTIA Perda da garantia Caso ocorra aplicação de abrasivos Se forem instaladas cortinas, persianas ou quaisquer aparelhos tais como ar condicionado etc., diretamente na estrutura das esquadrias ou que nelas possam interferir Se for feita qualquer mudança na esquadria, na sua forma de instalação ou na modificação de seu acabamento, alterando suas características originais Se não forem tomados os cuidados de uso ou não forem feitas as manutenções previstas por profissional ou empresa habilitada

61 PERIODICIDADE DAS MANUTENÇÕES PREVENTIVAS E INSPEÇÕES

62 ENTIDADES QUE APOIARAM SINDUSCON/JF SINDUSCON/TAP SINDUSCON VALE DO PIRANGA ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DE TUBOS E ACESSÓRIOS DE METAL - ABITAM ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DA CONSTURÇÃO METÁLICA - ABCEM ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE CONSULTORIA E ENGENHARIA ESTRUTURAL - ABECE - Regional Belo Horizonte ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE CIMENTO PORTLAND - ABCP - Regional Minas Gerais ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE ENGENHARIA DE SISTEMAS PREDIAIS - ABRASIP -MG ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DOS FABRICANTES DE CHAPAS DE GESSO - ABRAGESSO INSTITUTO MINEIRO DE AVALIAÇÃO E PERÍCIAS DE MINAS GERAIS - IBAPE -MG

63 MANIFESTAÇÕES SOBRE O MANUAL Modernizar significa, em suma, satisfazer plenamente o consumidor final, atendendo-o em todos os seus diretos... a proposta do SINDUSCON-MG é de sempre acompanhar a evolução do setor, este manual é entregue à sociedade como uma obra aberta, que acata sugestões e críticas para nortear o desenvolvimento de projetos semelhantes. Tanto é que foi democraticamente produzido, concentrando experiências diversas de construtoras e fabricantes, através de suas entidades representativas... Eduardo Kuperman Presidente do SINDUSCON-MG Gestão / Afixaçãodeumadata-limitequeatuecomoummarcoindiciáriodotérminoda vida útil de qualquer produto ou serviço e, ao mesmo tempo, tenha eficácia liberatória da responsabilidade por vícios ou danos, sempre foi um objetivo docemente acalentado pelos empresários da construção civil. Dessa tarefa se encarregou o SINDUSCON-MG, elaborando o presente documento que estabelece prazos de garantia abrangentes dos diversos itens dos produtos e serviços utilizados na construção civil... Zelmo Denari Bacharel em Direito pela Universidade de São Paulo... Redator do Código de Defesa do Consumidor

64 MANIFESTAÇÕES SOBRE O MANUAL Estamos diante de uma obra essencialmente técnica no plano da Engenharia de Construções que, todavia, tem real importância no plano jurídico... Humberto Theodoro Júnior Desembargador Aposentado do TJMG... Aos preceitos estabelecidos na NBR 5674/99, junta-se o Projeto Garantias do Sinduscon-MG, buscando colaborar de forma inteligente e objetiva na divulgação da importância de planos de manutenção preventiva como elemento fundamental para o prolongamento da vida útil das edificações, certamente em menor custo que o trabalho corretivo, enfatizando, assim, os cuidados e obrigações de ambas as partes... Elcio AvelarMaia Presidente IBAPE-MG Em geral, as estruturas ou componentes a elas associados emitem sinais indicativos de eventuais anomalias que podem não ser percebidos pelos usuários ou mesmo por profissionais engenheiros não especializados. Faz-se necessária, portanto, a adoção de um programa sistemático e profissional de inspeção das estruturas de concreto armado, assim como das construídas com qualquer outro material... Paulo Bedê Delegado Regional - ABECE - Belo Horizonte

65 PRINCIPAIS REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR :2010:Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos Desempenho. Rio de Janeiro, 12 de dezembro de BRASIL, Ministério da Justiça, Secretaria de Direito Econômico, Departamento de Proteção e Defesa do Consumidor. Decreto nº , de 20 de março de IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo Inspeção Predial Check-up predial: Guia da Boa Manutenção. GOMIDE, Tito; PUJADAS,Flávia; NETO, Gerônimo. Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial. São Paulo, Pini

66 SENSIBILIZAÇÃO DO CONSTRUTOR A edificação não pode ser considerada como produto descartável- São construídas para atender seus usuários durante muitos anos - cultura de durabilidade- Isto exige a manutenção das edificações... Mesmo as novas edificações Sob a ação do tempo e mal uso os sistemas/materiais alteram suas propriedades Ações de Assistência Técnica/manutenções preventivas são indispensáveis para a edificação atingir a vida útil prevista O construtor não é responsável eternamente pela manutenção da Edificação A garantia é limitada Os proprietários/usuários são responsáveis pela manutenção, e deverão observar e cumprir as NBR s, assim como o manual de operação, uso e manutenção de sua edificação Nível de desempenho desejável Critério de compra

67 CONSIDERAÇÕES FINAIS O Manual desenvolvido em conformidade com as normas e legislações é um importante instrumento da incorporadora ou construtora instruir os usuários e demais responsáveis pela gestão do edifício na forma correta e uso e manutenção, considerando as particularidades de sua concepção. A existência do Manual e, principalmente, do Manual bem elaborado, de acordo com a prescrição das normas, pode resguardar o Construtor, em caso de demandas, principalmente quando pode ser identificado que a origem de eventuais manifestações patológicas é decorrente de deficiência de manutenção, configurando falha. Neste caso a responsabilidade recai sobre o Usuário ou Síndico, podendo eximir o Construtor. Fonte: Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial PINI 2006 Autores: Membros do IBAPE

68 Eng.º Roberto Matozinhos Consultor Técnico do Sinduscon-MG Telefone: ( 31)