SISTEMAS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: COMPARAÇÃO ENTRE BRASIL E EUA. Aluno: Rafael dos Santos Zornoff Orientador: Prof. Dr. André Martins Biancareli

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1 SISTEMAS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: COMPARAÇÃO ENTRE BRASIL E EUA Aluno: Rafael dos Santos Zornoff Orientador: Prof. Dr. André Martins Biancareli

2 Agenda Introdução Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário Conclusão

4 Introdução Motivantes Eclosão da Crise Financeira mundial em 2008 Aumento de preços nos imóveis brasileiros Sistema de Financiamento Imobiliário norteamericano Desenvolvido a partir da década de 1930 Desregulamentações sucessivas para aumentar oferta de crédito e diminuir custo Intensa ligação entre mercado imobiliário e mercado financeiro

5 Introdução Sistema de Financiamento Imobiliário brasileiro Desenvolvimento começa em 1964 com a criação do SFH Declínio do SFH é marcado pela quebra do BNH em 1986 Criação do SFI tem objetivo de incentivar novamente o crédito imobiliário através da aproximação do mercado imobiliário e mercado financeiro (inspiração no sistema norte-americano de financiamento imobiliário)

7 Agenda Introdução Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano 1.1 Introdução Surgimento do sistema de financiamento imobiliário 1.3 A Securitização 1.4 O crédito e o mercado imobiliário americano até Vantagens e desvantagens da securitização reveladas pela crise Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário Conclusão

8 1.1 Introdução 1.2 Descrição desenvolvimento do sistema de financiamento imobiliário nos EUA 1.3 Descrição de securitização das hipotecas e órgãos responsáveis 1.4 Panorama recente do crédito imobiliário nos EUA 1.5 Questionamento acerca da capacidade do sistema de financiemanto imobiliário nos EUA se perpetuar

10 1.2 Surgimento dos sistema de financiamento imobiliário Divisão dos períodos em Eras (HUD, 2006) Era da Institucionalização Era da Securitização Era da Tecnologia

11 1.2 Surgimento dos sistema de financiamento imobiliário Era da Institucionalização Criação de mecanismos para incentivar o crédito imobiliário Criação de agência Fannie Mae Instituições de S&Ls descobrem que é lucrativo fazer hipotecas de longo prazo sem seguro promovido pelo governo. Objetivo do governo é atingido ao reestimular o mercado imobiliário

12 1.2 Surgimento dos sistema de financiamento imobiliário Era da Securitização Altas taxas de inflação na época ( ) comprime lucros das operadoras de crédito imobiliário Implementação da Regulatino Q Objetivo era melhorar o passivo das instituições ao impor teto de taxas pagas a investidores e melhorálas ao longo do tempo. Objetivo não é alcançado e muitos depósitos fogem para outros ativos.

13 1.2 Surgimento dos sistema de financiamento imobiliário Era da Securitização Em resposta ao fracasso da Regulation Q, são tomadas as seguintes medidas Criação da Ajustable Rate Mortgage. Juros pagos a investidores dependem dos juros cobrados dos mutuários Divisão da Fannie Mae Uma parte se torna GSE (Government-Sponsored Enterprise) Outra parte continua sendo do governo e se torna a Ginnie Mae Criação da Freddie Mac (outra GSE) Desenvolve a Mortgage-Backed Security (MBS) Empacotamento de hipotecas e revenda Criado embrião do mercado secundário de hipotecas

14 1.2 Surgimento dos sistema de financiamento imobiliário Era da Automatização Maior flexibilidade para conceder hipotecas Criação do Automated Underwriting Systems (AUSs) Freddie Mac e Fannie Mae são os primeiros a usarem o AUS

16 1.3 Securitização Esquema Estilizado de Securitização de Créditos Subprime The image cannot be displayed. Your computer may not have enough memory to open the image, or the image may have been corrupted. Restart your computer, and then open the file again. If the red x still appears, you may have to delete the image and then insert it again. Fonte: Torres (2008)

17 1.3 Securitização Esquema de Funcionamento do Sistema de Financiamento Residencial dos EUA Fonte: Cagnin (2007)

18 1.3 Securitização Esquema de garantias públicas (FHA/VA e Ginnie Mae) The image cannot be displayed. Your computer may not have enough memory to open the image, or the image may have been corrupted. Restart your computer, and then open the file again. If the red x still appears, you may have to delete the image and then insert it again. Fonte: Cagnin (2007)

19 1.3 Securitização Emissões de MBS pelas Agências e por Instituições Privadas 1985 a US$ Bilhões MBS-Agências MBS-Privada Fonte: Ginnie Mae, Freddie Mac, Fannie Mae e Inside MBS&ABS. Apud Vallee (2006).

21 1.4 Crédito e o mercado imobiliário americano até 2007 Evolução do Índice de Preços dos Imóveis nos EUA de 1997 a 2008 Imóveis triplicam de preço de 1997 a 2007 Fonte: S&P/Case-Shiller Home Price Índices

22 1.4 O crédito e o mercado imobiliário americano até 2007 Aumento do preço dos imóveis é explicada pela Incorporação do segmento NINJAS Securitização dos créditos imobiliário realizados pelos NINJAS

23 Fonte: Wray (2007) 1.4 O crédito e o mercado imobiliário americano até 2007 Emissão Total de Novas Hipotecas e Participação das Hipotecas Subprime ( )

24 Fonte: Wray (2007) 1.4 O crédito e mercado imobiliário americano até 2007 Evolução do Percentual de Hipotecas Subprime Securitizadas ( ) ,0 52,4 60, , ,1 80, ,0 80,0 70,0 60,0 50, , ,0 20,0 10, Hipotecas Subprime (US$ Bilhões) Hipotecas Subprime Securitizadas (US$ Bilhões) Percentual de Hipotecas Subprime Securitizadas 0,0

25 1.4 O crédito e o mercado imobiliário americano até 2007 Particularidade do crédito subprime 2 primeiro anos baixa taxa de juros e baixas prestações 27 ou 28 próximos anos: juros maiores e reajustados conforme mercado Contratos interest-only loan Pagamento somente de juros no início

26 1.4 Crédito e mercado imobiliário americano até 2007 Gastos em Construção Residencial nos EUA ( ) Fonte: Borça e Torres (2008)

27 1.4 Crédito e mercado imobiliário americano até 2007 Variação dos Preços dos Imóveis e da Inadimplência e Execuções de Hipotecas do Segmento Subprime Fonte: Borça e Torres (2008)

29 1.5 Vantagens e desvantagens da securitização reveladas pela crise Termos médios dos contratos de hipoteca US$ mil % Preço médio de aquisição Taxa de financiamento Fonte: Federal Housing Finance Board. Monthlty Interest Rate Survey.

30 1.5 Vantagens e desvantagens da securitização reveladas pela crise Investimento Residencial: novas residências e melhorias 1990 a 2005 Fonte: Bureau of Economic Analysis, U. S. Department of Commerce. Apud Cagnin (2007)

32 Agenda Introdução Capítulo 1 - Descrição do sistema de financiamento imobiliário norte-americano Capítulo 2 - Sistema brasileiro do financiamento imobiliário 2.1 Introdução 2.2 Criação, histórico e funcionamento do SFH 2.3 Criação, histórico e funcionamento do SFI 2.4 Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis 2.5 Razões para o Brasil não adotar o sistema americano de financiamento imobiliário Conclusão

33 2.1 Introdução Escopo do Capítulo Descrição do SFI e SFH Descrição do Programa Minha Casa, Minha Vida Embasamento para justificar a sugestão do Brasil não adotar um sistema de financiamento imobiliário igual ao norte-americano

35 2.2 Criação, histórico e funcionamento do SFH Criado em 1964 para estimular o mercado imobiliário nacional Não havia organização do sistema de financiamento habitacional antes de 1964 Não havia incentivos para a iniciativa privada (taxa de 12% a.a. limitada) e cenário de alta inflação SFH foi criado para estimular o crédito imobiliário para famílias de baixa renda

36 2.2 Criação, histórico e funcionamento do SFH SFH cria fontes de financiamento (FGTS e Poupança) Criação do SBPE tinha como objetivo estimular o ato de poupar na população brasileira Planos inicialmente criados Plano A Plano B Metodologia de reajuste do Plano A faz com que este seja preferido em relação ao Plano B SFH vinha de encontro com os objetivos do PAEG

37 2.2 Criação, histórico e funcionamento do SFH Apesar de características de programa social, SFH acabou por não financiar primordialmente as famílias de baixa renda, mas ao mesmo tempo financiou uma grande quantidade de famílias para adquirir a casa própria

38 2.2 Criação, histórico e funcionamento do SFH A decadência do SFH segue-se com a década de 1980 e início de 1990 A capacidade de financiamento do SFH cai com as crises internacionais e com as situações internas Inflação Choque do Petróleo Desaceleração da economia diminui capacidade de captação de recursos (FGTS e SBPE)

40 2.3 Criação, histórico e funcionamento do SFI SFI é criado em 1997 pelo Governo de FHC Objetivo Estimular o crédito imobiliário via regulamentação inspirada no sistema norteamericano Criação surge da falta de fôlego do SFH Novos instrumentos CRI CCI LCI

41 2.3 Criação, histórico e funcionamento do SFI Estrutura básica de uma operação de securitização imobiliária ADQUIRENTES compradores de imóveis Financiamento ($) (1) Crédito Imobiliário ORIGINADOR empresa empreendedora imobiliária 1 Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários 2 Instituição Financeira ou companhia autorizada pelo Banco Central Aquisição dos recebíveis ($) (2) Transferência dos recebíveis (5) Pagamento de Juros e Principal ($) SPE companhia securitizadora ($) (3) Emissão dos Títulos COLOCADOR DE TÍTULOS Banco distribuidor ou 1 DTMV Investimento ($) (4) Fonte: Vedrossi, 2002 GESTOR empresa de gestão de créditos (6) Recursos aos Investidores ($) AGENTE FIDUCIÁRIO 2 instituição financeira (7) Verificação do fluxo de recursos ($) INVESTIDORES investidores do mercado de capitais

42 2.3 Criação, histórico e funcionamento do SFI Nova legislação Alienação Fiduciária Transferência somente da posse e não do domínio (agiliza a execução da garantia) Patrimônio de Afetação Separa ativos dos empreendimentos dos ativos das construtoras Valor Incontroverso Tenta viabilizar a continuação dos pagamentos dos contratos que estão sendo questionados judicialmente

44 2.4 Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis A maior fonte de financiamento imobiliário ainda é a poupança Valores contratados pelo SBPE-FGTS ( ) Fonte: CBIC (2008). Apud Shimbo (2010)

45 2.4 Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis Durante o Governo Lula houve um grande crescimento do financiamento imobiliário, graças à reforma na legislação Lei do Patrimônio de Afetação Liberação dos recursos do SBPE retidos no Bacen

46 2.4 Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis Contudo, há uma gradativa redução da sua participação Variação do Saldo de Poupança x Financiamentos Via SBPE (em R$ milhões) Imóveis novos e usados financiados SBPE (Construção e Aquisição) em milhões R$ Fonte: Banco Central Variação saldo SBPE em milhões R$

47 2.4 Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis Variação Anual do Estoque de LCI e LH (em R$ milhões) Fonte: Cetip

48 2.4 Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões) Fonte: Anuário Uqbar (2012)

49 2.4 Conjuntura do sistema de financiamento de imóveis Programa Minha Casa, Minha Vida Programa para financiar casas próprias para famílias das classes C e D É possível sumarizar 4 modalidades de financiamento Habitação para famílias com renda até R$ Habitação para famílias com renda entre R$ e R$ Operações coletivas urbanas e rurais em parceria com associações e cooperativas sem fins lucrativos Crédito coorporativo para infra-estrutura

51 2.5 Razões para o Brasil não adotar o sistema americano de financiamento imobiliário Há um grande déficit habitacional para as camadas de baixa renda Desregulamentar o crédito imobiliário poderia trazer graves consequências caso o mercado explorasse essa demanda social É preferível um sistema de financiamento sustentável pelo compartilhamento do risco com o originador do crédito imobiliário que o securitizou

53 Conclusão O incentivo ao mercado imobiliário nos EUA se deu mediante desregulamentações que ocorreram desde a década de 1930 Esta desregulamentação culminou na interação propositada entre o mercado financeiro e o mercado imobiliário de camadas de baixa renda A intenção do governo era estimular o mercado imobiliário através do aumento de oferta de crédito por meio da securitização via mercado financeiro, para todos, inclusive os sub prime

54 Conclusão A oferta de crédito imobiliário no Brasil ainda é dependente dos recursos do FGTS e dos 65% do saldo de depósitos de poupança direcionados Contudo, recursos direcionados estão se tornando escassos e imobilizados em lastro de crédito em longo prazo É sugerido o crédito para famílias de baixa renda continue lastreado em FGTS e sem securitização, e o crédito para famílias de média renda seja com funding em depósitos de poupança e securitizados pelo mercado bancário para fundos de pensão