Reunião APIMEC com Analistas e Investidores

Transcrição

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2 Vivae Residencial Clube (Living) Rio de Janeiro - RJ Julho 2008 Reunião APIMEC com Analistas e Investidores Dezembro de 2008

3 Agenda 1. Visão Geral Luis Largman Financeiro e RI 2. Vendas Gilson Hochman Vendas Brasil 3. Expansão Antônio Guedes Novos Negócios 4. Incorporação em SP e RJ Ubirajara Freitas Incorporação SP 5. Mudanças Contábeis Saulo Lara Controle Financeiro

4 VISÃO GERAL Luis Largman Financeiro e RI

5 Os Fundamentos continuam... A Cyrela decidiu readequar o ritmo de lançamentos para preservar-se diante de um cenário turbulento. Crédito pelo SFH normal. Não mudou. Estabilidade institucional e macroeconômica. Estrutura de capital adequada para enfrentar a crise. Redução no preço dos imóveis: improvável. Em 2007 foram lançadas 300 mil unidades enquanto a demanda foi de 1,2 milhão (estimativa FGV) Projeções para 2009*: Crescimento do PIB entre 1% e 3% Taxa de desemprego inferior a 10% Apesar de tudo isso, temos uma certeza: já passamos por situações de turbulências... E nos saimos bem. * MCM Consultores Associados, dez/08. 5

6 Capacidade de Financiamento - SFH Disponibilidade de financiamento para a construção R$ bilhões Contratado 3,1 Limite de crédito 8,1 Saldo Devedor: 0,6 Disponível 5,0 Para cada R$ 1 de financiamento a produção disponível é possível lançar R$ 3 de VGV Com as linhas ainda disponíveis, é possível financiar cerca de R$ 15 bilhões de VGV, sem considerar securitização de recebíveis Exemplo: Terreno: até 20% 100% de VGV 80% financiado pelo SFH = 32% do VGV Obras: 40% 20%: capital próprio ou CEF = 8% do VGV 6

7 Financiamento pelo SFH até R$ 350 mil por unidade Para produção: - Valor limitado a 80% do custo de construção ou R$ 350 mil/unidade - R$ 350 mil de construção pode representar VGV de R$ 1 milhão/unidade Para cliente: - Valor limitado a 80% do valor de venda e avaliação - Garantia: alienação fiduciária - Prazo de pagamento de até 30 anos - Garantia: 120% do saldo devedor - Prazo de pagamento de até 4 anos após o término da obra - Todos os empreendimentos podem ser financiados pelo SFH, observado o valor máximo por unidade 7

8 Repasses de Financiamento Repasses em 2008: R$ 70 milhões, 117% maior que em % são realizados em menos de 1 mês após a averbação do condomínio Previsão de repasses: R$ 200 milhões em 2009 e R$ 400 milhões em 2010 Outubro/2008: Primeiro repasse Living - Garden Resort em Jundiaí - SP 8

9 Como o Repasse acontece? Lançamento até 12m antes das chaves Aprovação do crédito do cliente com o simulador do Banco 4 meses antes das chaves Consulta de restrição de crédito 3 meses antes das chaves Mala direta com instruções aos clientes 1ª abordagem ativa pelo Call Center Coleta de documentação e abertura das contas correntes Informativo no boleto de cobrança sobre a parcela do financiamento 30 dias antes da entrega das chaves Mala direta com instruções aos clientes 2ª abordagem de Call Center ativo Informativo no boleto de cobrança sobre a parcela do financiamento Evento para os moradores (café da manhã, palestras, etc) Entrega das Chaves Repasse ao agente financeiro Entrega das chaves 9

10 VENDAS Gilson Hochman Vendas Brasil

11 Impacto da Crise na Dinâmica de Vendas Vendas de Estoques Velocidade de vendas de estoque inalterada Vendas mais líquidas: empreendimentos quase prontos Excelente giro de estoque: ~50% Venda de R$ 1,5 bilhão dos R$ 2,9 bilhões estava em estoque no início do ano Venda de Estoques - SP Venda de Estoques - RJ 59% 55% 58% 29% 42% 35% *Estoque: tudo o que foi lançado até 31/12/

12 Vendas de Lançamentos VELOCIDADE DE VENDAS - LANÇAMENTOS São Paulo região metropolitana: 77% Rio de Janeiro: 60% Expansão (S, SE exceto SP metro, CO e Argentina): 68% Nordeste: 87% Norte: 99% VENDAS MAIS LENTAS Vendas mais racionais cliente vai várias vezes ao plantão Notícias pessimistas na mídia inverdades precisam ser desfeitas 12

13 Segmentos Alto Padrão Não afetado. Possui uma dinâmica própria (cliente negociador). Médio Padrão Redução na velocidade de vendas. Econômicos Vendas normais. Maior risco de inadimplência. 13

14 Condições de Vendas NÃO HOUVE MUDANÇA Não estamos oferecendo descontos ou facilidades Manutenção das margens REGIÕES AFETADAS Dependentes das grandes empresas (Petrobrás, Vale...) Exemplo: ES Dependentes de Exportações e Importações Exemplo: AM 14

15 Força de Vendas INTERNA 625 corretores Todos vendem lançamento e estoque Corretores online e corretores convencionais SP, RJ, ES, RS (Lendecker), BA, PE EXTERNA Lopes (SP, RJ, RS, SC, PR, ES, BA, MG, PE, AM, CE) BR Brokers (SP, RJ, RS, ES, BA, MG, RN, PA, AM, GO) Imobiliárias Regionais: Elite (SP) Eduardo Feitosa (PE) Francisco Rocha (MA) Achaval (ARG) 15

16 Força de Vendas LOCAIS EM QUE A SELLER NÃO ATUA Operações inicialmente pontuais Mínimo de 2 imobiliárias Treinamento de prática de vendas EXPANSÃO SELLER & SELLING Concomitante com o crescimento das operações regionais Corretores bem remunerados 16

17 EXPANSÃO Antônio Guedes Novos Negócios

18 Estoque de Terrenos VGV Potencial: R$ 34,6 bilhões Participação da Cyrela: 76% 81% permutado 11,1 milhões de m 2 126,7 mil unidades Norte 3,0% Nordeste 19,8% Sul 5,7% Sudeste 71,4% São Paulo Capital 29,6% São Paulo Interior 17,3% Rio de Janeiro 49,7% Minas Gerais 0,5% Espírito Santo 3,0% Segmento de Renda Segmento de Renda por Marcas Super Econômico 4% Econômico Médio 25% 31% Cyrela 76% Living 24% Médio-Alto 32% Luxo 8% 18

19 Expansão Geográfica cidades em 14 estados do Brasil e em Buenos Aires cidades e 3 estados Total: 55 cidades em 17 estados do Brasil e em Buenos Aires % de Participação nas Lançamentos Totais % de Participação nas Vendas Totais Expansão 28% Expansão 42% RJ 14% RJ 17% SP 57% SP 41% Expansão 20% Expansão 36% RJ 19% RJ 18% SP 61% SP 46%

20 Living Estratégia de Marca Mais de 10 mil unidades Lançadas em e* Variação Lançamentos (100%) R$ 883,5 milhões R$ 1.491,7 milhões Unidades lançadas 6,7 mil 10,9 mil Venda de lançamentos 66% 73% Vendas (100%) R$ 641,1 milhões R$ 1.232,8 milhões Landbank (100%) R$ 4.518,1 milhões R$ 8.278,8 milhões *Até 09/dez/2008 exceto Landbank data base set/08. Números já considerados no Guidance +68,9% +62,6% +92,29% +83,2% Velocidade de Vendas de 73% dos lançamentos do ano 20

21 Living Participação na Companhia 3.970, , , ,2 1/3 dos Lançamentos da Cyrela são da marca Living (em 2007: 16,4%) 1.350,7 34% 1.053,3 26% 26% das vendas contratadas da Cyrela são Living (em 2007: 14,6% ) Lançamentos Vendas Living Cyrela 34,6 22,1 Participação Living estoque de terrenos: 2007: 20% 17,6 2008: 24% 4,5 26,3 8,3 20% % Living Cyrela 21

22 Casos de Sucesso Econômico Vivare (Curitiba PR) Parceria: Doria e Goldsztein Tipo: 2 e 3 (suíte) dorms. Preço: 2D R$ ,00 3D R$ ,00 Financiamento: Banco ABN Real Lançamento: Junho/2008 Unidades: % vendido em 30 dias 22

23 Casos de Sucesso Super Econômico Dez Aricanduva (São Paulo SP) Parceria: Cury Preço: 2D R$ ,00 Financiamento: Caixa Econômica Lançamento: set/2008 Unidades: 250 Taxa de Juros a partir de 6%a.a. + TR Destinado a famílias com renda mensal de até 6 salários mínimos 100% Vendido 100% vendido em 14 dias! 23

24 Perspectivas Expansão As cidades fora do eixo RJ SP demoraram mais tempo para sentir o efeito da crise. Em novembro os efeitos já apareceram com o recuo (oferta) das grandes empresas. Econômico: ainda não houve impacto Riscos: desemprego, inadimplência Oportunidades: incentivo do governo para taxas, forte demanda Perspectivas: manter a participação 1/3 Living e 2/3 Cyrela Econômico: demanda continuará Incentivo CEF: Taxas especiais via recursos FGTS 24

25 INCORPORAÇÃO SÃO PAULO Ubirajara Freitas Incorporação São Paulo

26 Empreendimentos Residenciais SP região metropolitana Desempenho de Vendas Mercado Geral (Janeiro a Setembro de 2008) Número de Empreendimentos Lançados: 358 Número de Unidades Lançadas: Número de Unidades Vendidas: Vendas: 64% $ VGV Total Lançado (em milhões de R$): ,86 VGV Total Vendido (em milhões de R$): 7.821,84 Vendas: 60% Desempenho de Vendas Cyrela e Living (Janeiro a Setembro de 2008) Número de Empreendimentos Lançados: 25 Número de Unidades Lançadas: Número de Unidades Vendidas: Vendas: 79% $ VGV Total Lançado (em milhões de R$): 1.566,59 VGV Total Vendido (em milhões de R$): 1.201,86 Vendas: 77% * OBS.: Empreendimentos Cyrela/Living contabilizados em sua totalidade, sem levar em conta a participação real da Empresa FONTE: Inteligência de Mercado Cyrela 26

27 Empreendimentos Residenciais SP região metropolitana Desempenho de Vendas Mercado Geral (Janeiro a Setembro de 2008) EXCETO CYRELA Número de Empreendimentos Lançados: 333 Número de Unidades Lançadas: Número de Unidades Vendidas: Vendas: 62% $ VGV Total Lançado (em milhões de R$): ,27 VGV Total Vendido (em milhões de R$): 6.619,98 Vendas: 58% Desempenho de Vendas Cyrela & Living (Janeiro a Setembro de 2008) Número de Empreendimentos Lançados: 25 Número de Unidades Lançadas: Número de Unidades Vendidas: Vendas: 79% $ VGV Total Lançado (em milhões de R$): 1.566,59 VGV Total Vendido (em milhões de R$): 1.201,86 Vendas: 77% * OBS.: Empreendimentos Cyrela/Living contabilizados em sua totalidade, sem levar em conta a participação real da Empresa FONTE: Inteligência de Mercado Cyrela 27

28 Evolução Lançamentos por Segmento 2004 a 2008 SP região metropolitana Número de Unidades % 12% % 11% 18% 18% 31% 31% % 11% % 25% % 30% % 11% 29% 29% 36% 36% % 33% 37% 37% % 12% 28% 28% 47% 46% % % 34% 34% % 24% % 19% % 13% Jan-Set 2008 % relativa a cada segmento, em cada ano Alta Renda > R$ 3.500/m² Médio > R$ 2.700/m², <3.500/m² Econômico > R$ 1.900/m², <2.700/m² Super-Econômico < R$ 1.900/m² 28

29 Evolução Lançamentos por Segmento 2004 a 2008 SP região metropolitana VGV em Milhões de R$ % 29% % 35% 35% 35% 42% % % % 35% 39% 25% 23% % % 20% 25% 23% % % 23% 20% 24% 14% % % 6% % % 753 7% 972 6% % 34% 33% 34% 27% 27% 5% 5% Jan-Set 2008 % relativa a cada segmento, em cada ano Alta Renda > R$ 3.500/m² Médio > R$ 2.700/m², <3.500/m² Econômico > R$ 1.900/m², <2.700/m² Super-Econômico < R$ 1.900/m² 29

30 Lançamentos e Desempenhos de Venda 9M08 SP região metropolitana MERCADO - Número de Unidades Lançadas (Por Segmento de Valor do m²) 47% % 13% % Super-Econômico Econômico Médio Alto Padrão Desempenho de Vendas: 77% 66% 59% 57% Nº de Unidades Lançadas adas % % de Participação do Segmento em relação ao Total de Unidades Lançadas adas % Desempenho de Vendas de cada Segmento 30

31 Lançamentos e Desempenho de Vendas 9M08 SP região metropolitana Cyrela/Living - Número de Unidades Lançadas (Por Segmento de de Valor do do m²) m²) 44% % % % 785 Super-Econômico Econômico Médio Alto Padrão Desempenho de Vendas: 77% 83% 75% 75% Nº de Unidades Lançadas adas % % de Participação do Segmento em relação ao Total de Unidades Lançadas adas % Desempenho de Vendas de cada Segmento 31

32 Rua Monte Alegre, 838 Perdizes Lançamento: Maio de 2008 Tipologias: 4 suítes 266 e 307m² Nº de Unidades Lançadas: 69 Valor do m² no Lançamento: R$ 5.780,00/m² Nº Atual de Unidades Vendidas: 100% Preço, localização desejada e falta de oferta. 32

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34 Velocidade de Vendas 100% 80% 60% PLACE ROYALE (69 unidades) 99% 99% 99% 99% 99% 94% 83% 46% 40% 20% 0% jan/08 mar/08 mai/08 jul/08 set/08 nov/08 34

35 Rua Cubatão x Rua Abílio Soares - Paraíso Lançamento: Outubro de 2008 Terreno:2.089,79m² Nº de torres: 1 Tipologias: de 38 a 145m² Nº de Unidades Lançadas: 156 Percentual Vendido no 1º Mês: 100% Valor do m² no Lançamento: R$ 6.240,00/m² VGV:R$37,33 milhões Vagas: 1 vaga (coberta e demarcada) 35

36 138m² 138 m² Pavimento superior Pavimento inferior 36

37 ANDAR INTEIRO ANDAR INTEIRO 37

38 Velocidade de Vendas 100% 80% 60% 40% 20% ESCRITÓRIOS PAULISTA (156 unidades) 99% 100%100% 0% jan/08 mar/08 mai/08 jul/08 set/08 nov/08 38

39 INCORPORAÇÃO RIO DE JANEIRO

40 Empreendimentos Residenciais RJ e região Região do Município do Rio de Janeiro, Baixada Fluminense e Niterói Desempenho de Vendas Mercado Geral (Janeiro a Setembro de 2008) Número de Empreendimentos Lançados: 50 Número de Unidades Lançadas: Número de Unidades Vendidas: Vendas: 63% $ VGV Total Lançado (em milhões de R$): VGV Total Vendido (em milhões de R$): 2.569, ,35 Vendas: 57% Desempenho de Vendas RJZ Cyrela & Living (Janeiro a Setembro de 2008) Número de Empreendimentos Lançados: 10 Número de Unidades Lançadas: Número de Unidades Vendidas: Vendas: 62% $ VGV Total Lançado (em milhões de R$): VGV Total Vendido (em milhões de R$): 547,85 318,82 Vendas: 58% * OBS.: Empreendimentos RJZ Cyrela/Living contabilizados em sua totalidade, sem levar em conta a participação real da Empresa FONTE: Inteligência de Mercado Cyrela 40

41 Empreendimentos Residenciais RJ e região Região do Município do Rio de Janeiro, Baixada Fluminense e Niterói Desempenho de Vendas Mercado Geral (Janeiro a Setembro de 2008) EXCETO RJZ CYRELA Número de Empreendimentos Lançados: 40 Número de Unidades Lançadas: Número de Unidades Vendidas: Vendas: 64% $ VGV Total Lançado (em milhões de R$): 2.022,65 VGV Total Vendido (em milhões de R$): 1.134,35 Vendas: 56% Desempenho de Vendas RJZ Cyrela & Living (Janeiro a Setembro de 2008) Número de Empreendimentos Lançados: 10 Número de Unidades Lançadas: Número de Unidades Vendidas: Vendas: 62% $ VGV Total Lançado (em milhões de R$): VGV Total Vendido (em milhões de R$): 547,85 318,82 Vendas: 58% * OBS.: Empreendimentos RJZ Cyrela/Living contabilizados em sua totalidade, sem levar em conta a participação real da Empresa FONTE: Inteligência de Mercado Cyrela 41

42 Evolução Lançamentos por Segmento 2004 a 2008 RJ e região Região do Município do Rio de Janeiro, Baixada Fluminense e Niterói Número de Unidades % % % % % 38% % % % % 32% 39% 6% % 43% 10% % 39% 27% 16% Jan-Set 2008 Alta Renda > R$ 3.500/m² Médio > R$ 2.700/m², <3.500/m² Econômico > R$ 1.900/m², <2.700/m² Super-Econômico < R$ 1.900/m² % relativa a cada segmento, em cada ano 42

43 Evolução Lançamentos por Segmento 2004 a 2008 RJ e região Região do Município do Rio de Janeiro, Baixada Fluminense e Niterói VGV em Milhões de R$ % % % % % % % % % 22% % 32% % % 6% 2% Jan-Set % 43% 14% 5% Alta Renda > R$ 3.500/m² Médio > R$ 2.700/m², <3.500/m² Econômico > R$ 1.900/m², <2.700/m² Super-Econômico < R$ 1.900/m² % relativa a cada segmento, em cada ano 43

44 Lançamentos e Desempenhos de Venda 9M08 RJ e região MERCADO - Número de Unidades Lançadas (Por Segmento de Valor do m²) 39% 27% % % Super-Econômico Econômico Médio Alto Padrão Nº de Unidades Lançadas adas % % de Participação do Segmento em relação ao Total de Unidades Lançadas adas 44

45 Lançamentos e Desempenhos de Venda 9M08 RJ e região Cyrela/Living - Número de Unidades Lançadas (Por Segmento de Valor do m²) 40% % 19% % 351 Desempenho de Vendas: Super-Econômico Econômico Médio Alto Padrão 64% 60% 63% 62% Nº de Unidades Lançadas adas % % de Participação do Segmento em relação ao Total de Unidades Lançadas adas % Desempenho de Vendas de cada Segmento 45

46 MUDANÇAS CONTÁBEIS Saulo Lara Controle Financeiro

47 CPC 01 Em discussão 47

48 CPC 01 Encargos Financeiros 1. Associado ao financiamento da construção e para aquisição de terrenos; 2. Evidências suficientes foram usadas na construção dos imóveis; 3. O montante de encargos financeiros registrados nos estoques não devem exceder o montante de encargos financeiros incorridos no período; 4. São apropriados a resultados, observando o mesmo critério da apropriação da receita de incorporação. 48

49 CPC 01 Ativo Imobiliário Custo Construção Estande Vendas Vida útil período de uso pela incorporadora Depreciado Despesas comerciais Comissões Pagamentos antecipados Amortizados pelos mesmos critérios da receita Despesas comerciais Provisão Para Garantia O custo dos imóveis deve incluir gastos com garantias existentes, relativas ao período posterior a sua entrega 49

50 CPC 01 Permutas Físicas Permuta unidades imobiliárias que não tenham mesma natureza Valor reconhecido pelo valor justo Valor que o ativo poderia ser alienado IMPACTO Redução das margens Bruta / EBITDA 50

51 CPC 01 Ajuste a Valor Presente ATIVOS / PASSIVOS Transação tratada como financiamento, cuja data de liquidação é diferente da data de reconhecimento desses elementos Valor Contábil Registrado com base no valor presente PRINCIPAIS IMPACTOS Contas a receber clientes Fornecedores de terrenos Fornecedores obras Classificação dos ajustes Receita Financeira Receita Operacional Taxa de Desconto Diferencial entre a taxa de mercado e as implícitas nos contratos 51

52 Contate RI Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações Fone: (55 11) ri@cyrela.com.br Av. Presidente Juscelino Kubitschek, 1.455, 3º andar São Paulo - SP Brasil CEP Este comunicado contém considerações futuras referentes às perspectivas do negócio, estimativas de resultados operacionais e financeiros, e às perspectivas de crescimento da Cyrela Brazil Realty. Estas são apenas projeções e, como tal, baseiam-se exclusivamente nas expectativas da administração da Cyrela Brazil Realty em relação ao futuro do negócio e seu contínuo acesso a capitais para financiar o plano de negócios da Companhia. Tais considerações futuras dependem, substancialmente, de mudanças nas condições de mercado, regras governamentais, pressões da concorrência, do desempenho do setor e da economia brasileira, entre outros fatores, além dos riscos apresentados nos documentos de divulgação arquivados pela Cyrela Brazil Realty e estão, portanto, sujeitas a mudança sem aviso prévio. 52

53 CYRELA BRAZIL REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES