Investimento em Condo-Hotéis

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1 Investimento em Condo-Hotéis

2 Investimento em Condo-Hotéis Paulo Ferreira Dias da Silva Graduado em Economia e em Direito pela USP. Especialista em Regulação do Mercado de Capitais pelo Instituto de Economia da UFRJ. Mestre em Direito Constitucional pela PUC-Rio. Mestre em Direito Civil pela Universitat de Girona. Analista de mercado de capitais da Comissão de Valores Mobiliários. Advogado no Rio de Janeiro.

3 Investimento em Condo-Hotéis As opiniões aqui emitidas são de minha inteira responsabilidade e podem não coincidir com a opinião da CVM. Os casos citados são públicos.

4 O que é Condo-Hotel? Empreendimento imobiliário, organizado em condomínio regido pela Lei de Incorporações (nº 4.591/64) e/ou pelo Código Civil Brasileiro, utilizado na exploração da atividade econômica hoteleira. Quando financiado por meio de oferta pública, constitui valor mobiliário, atraindo a regulação da CVM.

5 O que é Valor Mobiliário? Lei nº 6.386/76: Art. 2 o São valores mobiliários sujeitos ao regime desta Lei: I - as ações, debêntures e bônus de subscrição; II - os cupons, direitos, recibos de subscrição e certificados de desdobramento relativos aos valores mobiliários referidos no inciso II; III - os certificados de depósito de valores mobiliários; IV - as cédulas de debêntures; V - as cotas de fundos de investimento em valores mobiliários ou de clubes de investimento em quaisquer ativos; VI - as notas comerciais; VII - os contratos futuros, de opções e outros derivativos, cujos ativos subjacentes sejam valores mobiliários; VIII - outros contratos derivativos, independentemente dos ativos subjacentes; e

6 O que é Valor Mobiliário? IX - quando ofertados publicamente, quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros. (Há exceções legais)

7 O que é Valor Mobiliário? Definição genérica de valor mobiliário Inspirada no conceito de security, estabelecido em decisão da Suprema Corte dos EUA, datada de 1946, para o caso S.E.C. v. W. J. Howey Company.

8 O que é Valor Mobiliário? DEFINIÇÃO DE SECURITY DA SUPREMA CORTE AMERICANA Todo contrato, transação ou esquema através do qual uma pessoa aplica o seu dinheiro em um empreendimento comum, com o objetivo de obter lucro, em virtude exclusivamente dos esforços que venham a ser desenvolvidos pelo lançador ou por uma terceira pessoa.

9 O que é Valor Mobiliário? Howey Test: A security is a transaction whereby (1) a person invests his money (2) in a common interprise and (3) is led to expect profits (4) solely from the efforts of the promoter or a third party.

10 O que é Valor Mobiliário? Caso Howey: Constituem security os títulos (ações, debêntures, partes beneficiárias) emitidos por uma sociedade por ações. Mas também configuram security os investimentos em atividades econômicas diversas, como em gleba de terra, loteamento, empreendimentos rurais, obras de construção civil etc., desde que os recursos nelas investidos sejam obtidos junto ao público (e não haja expressa exclusão legal).

11 O que é Valor Mobiliário? Voto do Diretor Marcos Barbosa Pinto (Processo CVM RJ 2007/11.593, julgado em ) O inciso IX foi claramente inspirado em decisões da Suprema Corte dos Estados Unidos a respeito do conceito de security, em particular, no caso SEC v. W. J. Howey Company. Neste caso, a Suprema Corte decidiu adotar um "princípio flexível e não estático, capaz de se adaptar aos variáveis e incontáveis arranjos criados por aqueles que captam dinheiro de terceiros."

12 O que é Valor Mobiliário? Analisando este conceito, a doutrina e a jurisprudência norte-americanas destacam cinco elementos: 1. para que estejamos diante de um security, uma pessoa deve entregar sua poupança a outra com o intuito de fazer um investimento; 2. a natureza do instrumento pelo qual o investimento é formalizado é irrelevante, pouco importando se ele é um título ou contrato ou conjunto de contratos;

13 O que é Valor Mobiliário? 3. o investimento deve ser coletivo, isto é, vários investidores devem realizar um investimento em comum; 4. o investimento deve ser feito com a expectativa de lucro, cujo conceito é interpretado de maneira ampla, de forma a abarcar qualquer tipo de ganho; e 5. o lucro deve ter origem exclusivamente nos esforços do empreendedor ou de terceiros, que não o investidor.

14 O que é Valor Mobiliário? Sem muitas dificuldades, podemos perceber que estas diretrizes encontraram acolhida no inciso IX do art. 2º da Lei nº 6.386/76, que estabeleceu os seguintes requisitos para a caracterização dos valores mobiliários: 1. deve haver um investimento ("IX -... quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo...");

15 O que é Valor Mobiliário? 2. o investimento deve ser formalizado por um título ou por um contrato ("IX -... quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo..."); 3. o investimento deve ser coletivo, isto é, vários investidores devem investir sua poupança no negócio ("IX -... quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo...");

16 O que é Valor Mobiliário? 4. o investimento deve dar direito a alguma forma de "remuneração", termo ainda mais amplo que o correlato "lucro" utilizado no direito norte-americano ("IX -... títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração...");

17 O que é Valor Mobiliário? 5. a remuneração deve ter origem nos esforços do empreendedor ou de terceiros que não o investidor ("IX -... cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros"); e 6. os títulos ou contratos devem ser objeto de oferta pública, requisito que não encontra similar no conceito norte-americano mas que se coaduna perfeitamente com o sistema regulatório dos Estados Unidos ("IX - quando ofertados publicamente, quaisquer outros títulos...").

18 O que é Valor Mobiliário? Voto do Diretor Luiz Antonio de Sampaio Campos (Processo CVM RJ 2003/0499, de ) o conceito de valor mobiliário, do ponto de vista técnico-doutrinário, não tem grande importância, havendo até mesmo dificuldade em se definir conceitualmente o que seja um valor mobiliário.

19 O que é Valor Mobiliário? A caracterização de valor mobiliário passa necessariamente pelo esforço de captação da poupança pública com a conotação de investimento, ou mesmo especulação, por parte dos doadores dos recursos: esta sempre foi a tônica da definição de valores mobiliários para fins de regulação pela CVM, muito embora não fosse assim tão explícita, não obstante fosse intuitiva.

20 O que é Valor Mobiliário? a melhor interpretação do art. 2º da Lei nº 6.385/76 é aquela que o lê como se houvesse um complemento no sentido de que são valores mobiliários sujeitos ao regime desta Lei quando ofertados ou negociados publicamente ".

21 O Condo-Hotel Valor Mobiliário Incortel - Processo CVM RJ 2014/1503 Frações de condomínio regido pelo Código Civil (restrições da legislação municipal) Matrícula única no RGI

22 O Condo-Hotel Valor Mobiliário DECISÃO DO COLEGIADO: O Colegiado da CVM deferiu o pedido de dispensa de registro, condicionando-a à realização de ajustes no que se refere ao público alvo da oferta.

23 O Condo-Hotel Valor Mobiliário Oferta exclusivamente destinada a investidores que se enquadrem no conceito de investidor qualificado previsto no art. 109 da Instrução CVM 409, e que: (i) possuam ao menos R$ 1,5 milhão de patrimônio; ou, alternativamente, (ii) invistam ao menos R$ 1 milhão na Oferta.

24 O Condo-Hotel Valor Mobiliário Os Requerentes serão responsáveis por verificar o atendimento aos requisitos patrimoniais dos investidores, examinando, para tanto, extrato bancário, declaração de imposto de renda, escritura de imóvel, ou documento equivalente.

25 O Condo-Hotel Valor Mobiliário STX - Processo CVM RJ 2014/6342 Condomínio regido pela Lei de Incorporações Unidade imobiliária com registro individual no RGI

26 O Condo-Hotel Valor Mobiliário DECISÃO DO COLEGIADO O Colegiado da CVM autorizou a oferta sem restringir o público alvo, mas destacou a importância de que as informações divulgadas na oferta reflitam clara e fielmente as características do negócio, alertando o investidor para os riscos por ele assumidos, inclusive o da possibilidade de chamamento de capital adicional, além do aplicado na aquisição da unidade imobiliária, caso o mau desempenho do empreendimento o necessite.

27 O Condo-Hotel Valor Mobiliário ODEBRECHT Processo CVM RJ 2014/5323 Condomínio regido pela Lei de Incorporações Unidade imobiliária com registro individual no RGI

28 O Condo-Hotel Valor Mobiliário DECISÃO DO COLEGIADO: O Colegiado reiterou a importância de que as informações divulgadas no âmbito da Oferta reflitam de maneira clara e fidedigna as características do negócio, com linguagem serena e moderada, inclusive alertando o investidor para os principais riscos e compromissos associados aos CICs, como por exemplo a necessidade de aporte financeiro adicional aos custos de aquisição da unidade imobiliária.

29 O Condo-Hotel Valor Mobiliário O Colegiado, na oportunidade, ressaltou que as informações financeiras e contábeis do empreendimento, trimestrais e anuais, devem ser submetidas a auditor independente registrado na CVM e divulgadas aos investidores durante toda a vida do empreendimento.

30 Dispensa de Registro Condo-Hotéis POSSIBILIDADE: Art. 4º da Instrução CVM 400 sempre observados o interesse público, a adequada informação e a proteção ao investidor

31 Dispensa de Registro Condo-Hotéis RESPONSABILIDADE Art. 56 da Instrução CVM 400: O ofertante é o responsável pela veracidade, consistência, qualidade e suficiência das informações prestadas por ocasião do registro e fornecidas ao mercado durante a distribuição.

32 Dispensa de Registro Condo-Hotéis São considerados ofertantes: As contrapartes dos investidores nos contratos que compõem o CIC: compra e venda de imóvel, cessão, locação, prestação de serviços, operação de hotel, sociedade em conta de participação ou quaisquer outros que sejam ofertados ao investidor, a título facultativo ou compulsório, relacionados ao empreendimento hoteleiro a ser explorado. - Possibilidade de diferentes modelos jurídicos

33 Dispensa de Registro Condo-Hotéis Documentos elaborados pelos ofertantes e examinados pela CVM para serem disponibilizados ao público: I Prospecto Resumido da Oferta, contendo no mínimo as seguintes informações: Todo e qualquer custo, aporte, despesa, taxa, ou retenção de lucro que sejam ou possam vir a ser arcados pelos investidores.

34 Dispensa de Registro Condo-Hotéis Identificação da construtora, da incorporadora e da administradora hoteleira; Descrição do empreendimento; Resumo das disposições contratuais que regulam as relações entre os investidores em cotas, frações ou unidades imobiliárias, e os ofertantes; Informações claras, completas e precisas sobre a remuneração prevista dos investidores e da administradora hoteleira.

35 Dispensa de Registro Condo-Hotéis Fatores de risco incidentes sobre a oferta e o negócio, apresentados em ordem de especificidade, do mais específico ao mais genérico, abordando, necessariamente: (a) a possibilidade de os investidores não obterem lucro ou até mesmo terem prejuízos em decorrência do insucesso do empreendimento hoteleiro; (b) a possibilidade de desvalorização dos imóveis, tendo em vista, inclusive, sua destinação específica;

36 Dispensa de Registro Condo-Hotéis (c) as eventuais responsabilidades civil, trabalhista etc., dos investidores, incidentes durante a construção do imóvel e da operação do hotel; (d) quando for o caso, as consequências jurídicas da inexistência de matrícula individualizada da fração no registro de imóveis; (e) quando for o caso, o potencial conflito de interesse decorrente da remuneração da administradora hoteleira vinculada à receita bruta do empreendimento; (f) quando for o caso, o potencial conflito de interesse decorrente da participação do ofertante como investidor.

37 Dispensa de Registro Condo-Hotéis II - Estudo de Viabilidade Econômica do Empreendimento Hoteleiro, elaborado por profissional ou empresa independente e contendo no mínimo a descrição e análise dos seguintes aspectos: Tendências e perspectivas macroeconômicas; Mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução; Localização e concorrência no mercado hoteleiro regional;

38 Dispensa de Registro Condo-Hotéis Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial; Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira; Projeções da rentabilidade do investimento e sua metodologia de cálculo;

39 Dispensa de Registro Condo-Hotéis Projeção da cap rate do empreendimento e comparação com empreendimentos similares; Descrição dos critérios para escolha da bandeira (rede hoteleira) e da administradora hoteleira; Parecer sobre a qualidade do empreendimento considerando-o como produto de investimento voltado a investidores imobiliários pulverizados.

40 Dispensa de Registro Condo-Hotéis III - Declaração de Investidor nos termos do inciso I do 4º do art. 4º da Instrução CVM 400 a qual deverá trazer anexa a lista dos principais Fatores de Risco da Oferta, na ordem de especificidade (do mais específico ao mais genérico), a ser rubricada pelo declarante;

41 Dispensa de Registro Condo-Hotéis IV Declaração, inspirada no art. 56 da Instrução CVM 400, contendo assinatura e qualificação de sócio ou diretor estatutário de cada uma das Ofertantes, de que as informações prestadas por ocasião da dispensa e fornecidas ao público investidor durante a oferta são verdadeiras, consistentes, completas e suficientes, permitindo aos investidores uma tomada de decisão fundamentada a respeito da oferta.

42 Dispensa de Registro Condo-Hotéis V - Modelos de todos os contratos que compõem o CIC; e VI Documento probatório da propriedade do imóvel ofertado.

43 Dispensa de Registro Condo-Hotéis Documentos a serem elaborados pelos Ofertantes e disponibilizados aos investidores : Informações financeiras periódicas, trimestrais e anuais, nos termos da Lei nº 6.404/76, as trimestrais revisadas, e as anuais auditadas, sempre por auditor independente registrado na CVM.

44 Dispensa de Registro Condo-Hotéis Periodicidade de divulgação das informações financeiras: Informações trimestrais devem estar disponíveis aos investidores ao menos 45 (quarenta e cinco) dias após o encerramento do trimestre a que se refere e por um prazo de 3 (três) anos. Demonstrações Financeiras anuais devem estar disponíveis aos investidores ao menos 60 (sessenta) dias após o encerramento do exercício a que se refere e por um prazo de 3 (três) anos.

45 Dispensa de Registro Condo-Hotéis MATERIAL PUBLICITÁRIO Todas as peças de divulgação da oferta, sejam de áudio, vídeo ou texto e independentemente do veículo, deverão (tendo em vista o disposto nos artigos 5º, 7º e 8, e 50, ambos da Instrução CVM 400): I fazer referência expressa de que se trata de material publicitário;

46 Dispensa de Registro Condo-Hotéis II - conter os endereços completos dos sítios da internet onde os documentos relativos à oferta (prospecto, estudo de viabilidade, modelos de contratos e declarações) estão disponíveis; III - conter informações verdadeiras, consistentes, completas suficientes e que não induzam o investidor a erro; IV - ser escritos em linguagem simples, clara, objetiva, serena e moderada;

47 Dispensa de Registro Condo-Hotéis V - advertir os leitores para os riscos do investimento; VI incluir, com destaque, as seguintes advertências: A PRESENTE OFERTA FOI DISPENSADA DE REGISTRO PELA CVM. A CVM NÃO GARANTE A VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES PRESTADAS PELOS OFERTANTES NEM JULGA A SUA QUALIDADE OU A DOS CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO OFERTADOS e LEIA O ESTUDO DE VIABILIDADE E O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA, EM ESPECIAL A SEÇÃO FATORES DE RISCO.

48 Dispensa de Registro Condo-Hotéis Caso o material publicitário apresente projeção de rentabilidade, também deverá explicitar, com o mesmo destaque, que a referida projeção pode não se realizar.

49 Dispensa de Registro Condo-Hotéis DISPENSAS QUE ACOMPANHAM A DISPENSA DE REGISTRO: I de registro de emissor de valores mobiliários; II de contratação de instituição intermediária integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários; e III de cumprimento dos prazos de duração da oferta previstos nos artigos 17 e 18 da Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003.

50 Dispensa de Registro Condo-Hotéis ORIENTAÇÃO AOS CORRETORES DE IMÓVEIS: Os corretores de imóveis que atuarão na oferta devem receber cópia do prospecto resumido para sua orientação, e não poderão, em seus esforços de venda, mencionar informações que não estejam contidas no prospecto resumido.

51 Dispensa de Registro Condo-Hotéis LEMBRETE FINAL: Aplicam-se às ofertas dispensadas de registro pela CVM os artigos 9º e 11 da Lei nº 6385, de 07 de dezembro de MUITO OBRIGADO! pferreira@cvm.gov.br