RESPONSABILIDADE CIVIL DOS OPERADORES DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

Transcrição

1 RESPONSABILIDADE CIVIL DOS OPERADORES DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS Atividade de intermediação de negócios imobiliários relativos à compra e venda e locação Moira de Toledo Alkessuani

2 Mercado Imobiliário Importância e Complexidade Principais eixos temáticos: Parcelamento do solo urbano Incorporação e construção Condomínio Locação Compra e Venda Contrato de corretagem e regulamentação da profissão de corretor

3 O Papel do Intermediador Alto grau de informação boa fé contratual ampliação das obrigações pelo Código Civil impõe mudança

4 O Papel do Intermediador O Corretor tem que ser um consultor de negócios

5 Para a análise que se propõe, se faz necessária a análise da atividade de intermediação, considerando se 4 premissas: O CONTRATO DE CORRETAGEM CONTRATO DE CORRETAGEM X NEGÓCIO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE CIVIL (COMPRA E VENDA OU LOCAÇÃO) APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E SEU REGIME DE RESPONSABILIDADE

6 1. O CONTRATO DE CORRETAGEM Relação definida no art. 722 do Código Civil Art Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. - oneroso remuneração - bilateral obrigações para ambas as partes - aleatório futuro incerto - obrigação de resultado - sem forma prescrita em lei

7 1. O CONTRATO DE CORRETAGEM Obrigações do Corretor de Imóveis além daquelas previstas na Lei 6530/1978, DL 81871/1978 e no Código de Ética aprovado pela resolução 326/92 do COFECI (art. 729 CC faz a ressalva da legislação especial) Art O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

8 1. O CONTRATO DE CORRETAGEM Obrigações do Corretor: executar a mediação com prudência e diligência - aproximação das partes - conciliação de interesses prestar espontaneamente ao cliente todas as informações sobre o andamento do negócio - opinião de valor - alterações de preço prestar ao cliente todos os esclarecimentos sobre a segurança ou risco do negócio - esclarecimentos quanto a análise de documentação

9 1. O CONTRATO DE CORRETAGEM Resolução 326/92 do COFECI Art. 4º Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes: I inteirar se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê lo; II apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio; III recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral; IV comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados; V prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas pormenorizadas; VI zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente; VII restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite; VIII dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título; IX contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais; X receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição. Art. 5 O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.

10 2. O CONTRATO DE CORRETAGEM X NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS (Compra e Venda ou Locação) PARTES OBJETO OBRIGAÇÕES

11 3. RESPONSABILIDADE CIVIL Obrigação de alguém reparar um dano decorrente da violação de um comportamento esperado. Noção de antijurídico. Responsabilidade Contratual originada em convenção prévia entre sujeitos determinados obrigação de ressarcir danos originada na inexecução ou execução deficiente de obrigação estipulada art. 389 e seguintes do CC art. 723 do CC X Responsabilidade Extracontratual originada no ato ilícito ato voluntário que decorre direta ou indiretamente da vontade que transgride um dever art. 186 CC

12 3. RESPONSABILIDADE CIVIL Regra Geral da Responsabilidade Extracontratual A Responsabilidade Subjetiva Art. 186 Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Pressupostos: Ação ou Omissão - qualificada pelo ilícito Dolo - intenção

13 3. RESPONSABILIDADE CIVIL - imperícia Culpa - negligência -imprudência Inobservância de um dever que o agente devia conhecer e observar. Conduta voluntária com resultado involuntário, a previsão, previsibilidade e a falta de cuidado devido, cautela ou atenção. Também pode se verificar a culpa: - in eligendo - in vigilando Nexo causal liame entre a ação do agente e o dano -certo Dano - atual -real

14 3. RESPONSABILIDADE CIVIL Material ou patrimonial suscetível de avaliação pecuniária - dano emergente: diminuição do patrimônio o que efetivamente se perdeu - lucros cessantes: o que a vítima razoavelmente deixou de ganhar o que a vítima teria recebido se não tivesse ocorrido o evento danoso

15 3. RESPONSABILIDADE CIVIL Moral prejuízo que afeta o ânimo psíquico, moral ou intelectual da vítima - difícil mensuração que fica a critério do julgador diante do caso concreto - meros dissabores não são indenizáveis - inadimplemento contratual, por si só, não causa dano moral

16 3. RESPONSABILIDADE CIVIL Responsabilidade Subjetiva Noções de risco e garantia Pressupostos: Ação Dolo / Culpa Nexo causal Dano

17 3. RESPONSABILIDADE CIVIL Responsabilidade Objetiva Noções de risco e garantia Pressupostos: Ação Nexo causal Dano

18 3. RESPONSABILIDADE CIVIL Presente todos os pressupostos tem-se a obrigação de indenizar Indenização ideal in natura recomposição à situação de origem Como nem sempre é possível ressarcimento pelo equivalente financeiramente Medida da indenização = extensão do dano art. 944 do CC Não deve proporcionar enriquecimento sem causa único Se houver excessiva desproporção entre a gravidade da culpa e o dano, poderá o Juiz reduzir, equitativamente, a indenização Para o dano moral a medida da indenização além de ressarcimento, deverá ter caráter educativo.

19 4. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e seu regime de responsabilidade Aplicável sempre à relação de consumo: CONSUMIDOR FORNECEDOR PRODUTO OU SERVIÇO

20 4. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e seu regime de responsabilidade Art. 2 Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Art. 3 Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade prestação de serviços. 2 Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração...

21 4. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e seu regime de responsabilidade Responsabilidade Civil no Código de Defesa do Consumidor Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. 1 O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais: I - o modo de seu fornecimento; II - o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam; III - a época em que foi fornecido.

22 4. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e seu regime de responsabilidade Responsabilidade Objetiva independe de culpa porém mitigada existência de defeito Profissional Liberal corretor autônomo art. 14, 4º - depende da verificação da culpa, mas é de consumo. Responsabilidade Subjetiva mas com outras implicações Outras consequência da aplicabilidade do CDC - vinculação com a oferta - interpretação contratual sistema de nulidades - possibilidade de inversão do ônus da prova - responsabilidade pelos vícios de qualidade dos serviços - reexecução dos serviços, restituição da quantia paga ou abatimento proporcional do preço

23 Mas e a atividade de intermediação?

24 Conclusões: - atividade profissional mediante remuneração serviço - na dicção do art. 723 relação protegida para com o seu cliente obrigação de reparação de danos que este vier a sofrer por defeito no serviço prestado - aplicabilidade do CDC quando presente todos os requisitos - portanto o intermediador tem responsabilidade contratual e decorrente do CDC perante o seu cliente - o corretor não tem responsabilidade pela inexecução do compromisso de compra e venda ou contrato de locação pelas partes. Exceção: quando essa inexecução ou a impossibilidade de exigência do cumprimento do contrato decorra de defeito na prestação de seu serviço - perante as demais pessoas tem responsabilidade extracontratual, com base na responsabilidade civil subjetiva

25 Problemática : conceitos abertos da legislação alto grau de subjetividade jurisprudência que portanto não é pacífica Impõe conduta de máxima cautela do operador de negócios imobiliários perante todos os envolvidos na relação

26 Obrigada a todos pela atenção! Moira de Toledo Alkessuani moira@toledorocca.com.br