PROPOSTA DE METODOLOGIA PARA IMPLANTAÇÃO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS

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1 PROPOSTA DE METODOLOGIA PARA IMPLANTAÇÃO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS MOTTER, Sidnei Danetti, estudante de Engenharia Industrial Elétrica Ênfase em Eletrotécnica, CEFET-PR, Centro Federal de Educação Tecnológica do Paraná. Av. Sete de Setembro, 3165, Curitiba/PR. Tel. (41) ZANONI, Dorli, estudante de Engenharia de Produção Civil, CEFET-PR, Centro Federal de Educação Tecnológica do Paraná Av. Sete de Setembro, 3165, Curitiba/PR. Tel. (41) WALENIA, Paulo Sérgio (Orientador), Engenheiro Eletricista, CEFET -PR, 2004 Centro Federal de Educação Tecnológica do Paraná. Av. Sete de Setembro, 3165, Curitiba/PR. Tel. (41) ALBERTO, Carlos (Co-Orientador), Tecnólogo Civil. Mr, Engenharia, CEFET-PR, 2004 Centro Federal de Educação Tecnológica do Paraná. Av. Sete de Setembro, 3165, Curitiba/PR. Tel. (41) RESUMO O presente trabalho apresenta uma proposta para aplicação de metodologia de manutenção preventiva para condomínios residenciais. A manutenção preventiva mais conhecida na indústria é usada como base no desenvolvimento do projeto. Após estudo de campo realizado em 8 (oito) condomínios da cidade Curitiba, foram desenvolvidos modelos de planos de manutenção preventiva e instruções de trabalho que podem ser usados para compor um manual de manutenção. Com este projeto pode-se responder, ao menos parcialmente, as seguintes questões: Por que não se faz manutenção preventiva nos condomínios? Quais equipamentos/instalações que mais ocasionam problemas? Como fazer manutenção periódica em condomínios? 1 INTRODUÇÃO Olhando para a história onde as construções eram robustas, tais como castelos que eram feitos de pedras, a imagem das edificações era de fortaleza, tendo durabilidade eterna, esse pensamento é o que se percebe até os dias de hoje. Além disso, as pessoas acostumadas a morar em casas quando mudam para condomínios não tem consciência de que este faz parte do seu patrimônio e se bem conservado valoriza o imóvel. O problema tratado é a falta de conservação dos condomínios residenciais da cidade de Curitiba e a falta de planejamento para a realização das atividades de manutenção. Nesse caso a manutenção preventiva tão conhecida no ramo industrial é um caminho prático para solucionar este problema. Tendo em vista a metodologia de manutenção, pode-se vislumbrar sua utilização para as edificações com sua aplicação por técnicas preventivas. A falta de conservação nos edifícios tão comum nos dias atuais, traz a necessidade de um trabalho focado nas atividades de manutenção preventiva para instalações do condomínio. Por análise deste projeto pode-se chegar ao entendimento de algumas questões tais como: Por que não se faz manutenção periódica em condomínios? Quais os equipamentos/instalações que mais ocasionam problemas? Como fazer manutenção periódica em condomínios? Qual o estado de conservação dos condomínios?

2 2 PREMISSAS Proporcionar a usuários de condomínios uma maneira diferente de pensar em manutenção utilizando técnicas preventivas. Proporcionar aos responsáveis pela conservação dos condomínios uma opção para gestão da manutenção. Proporcionar ao CEFET -PR um estudo sobre manutenção e contribuir para conscientização dos alunos que venham atuar na área de projetos ou execução de edifícios. Proporcionar ao CEFET-PR um estudo, com sinergia de competências da Engenharia de Produção Civil e Engenharia Industrial Elétrica, quebrando paradigmas institucionais, com intuito de mostrar a importância de parcerias e cativar novos cursos ou especializações. 3 METODOLOGIA O presente trabalho é um estudo focado na manutenção de condomínios. Para maior conhecimento sobre manutenção e da sua importância será considerado levantamento da atual situação da manutenção predial em 8 condomínios residenciais da cidade de Curitiba. Com os dados coletados dos condomínios será então proposto uma nova maneira de se pensar em manutenção. Para esse controle da manutenção surge o plano de manutenção preventiva e outros documentos que podem formar um manual de manutenção. 4 OBJETIVOS Objetivo Geral Efetuar um levantamento da situação da manutenção preventiva em condomínios e organizar uma metodologia para criação de um programa de manutenção periódica nas instalações em condomínios visando garantir a segurança, melhorar a qualidade de vida e evitar custos desnecessários. Objetivos Específicos: realizar levantamento sobre tipos de manutenção. realizar levantamento sobre instalações e infra-estrutura a serem mantidas; fazer pesquisa de campo; criar modelo de plano para manutenção periódica e planejada; 5 RESULTADOS DOS ESTUDOS DE CAMPO Foram feitos estudos de campo em oito edifícios multi-familiares com idade entre 12 (doze) à 25 (vinte cinco) anos. Os resultados são extraídos a partir da análise 187 (cento e oitenta e sete) subsistemas. Pelo gráfico 1 percebe-se que quase metade dos sub-sistemas avaliados se encontram em regular ou péssimo estado de conservação. 10% 14% 36% 40% ÓTIMA BOM REGULAR PÉSSIMO Gráfico 1. Estado de conservação dos sistemas

3 Pelo gráfico 2 percebe-se a falta de orientação para execução de manutenção preventiva. 70% 60% 63% 50% 40% 30% 25% 20% 13% 10% 0% Não existe orientação Não existem recursos Custo + Empresa competente 0% Não é preciso Gráfico 2. Porque não e feita manutenção em todas as instalações O gráfico 3 mostra os equipamento que mais causam problemas, ou seja, aqueles que apresentam falhas com maior freqüência. 100% 80% 60% 40% Conjunto Elevador Sala de Máquinas Bombas de Recalque Quadro das Bombas Portão Eletrônico Iluminação /Tomadas Impermiabilização/R evestimento Barrilete Quadros de Distribuição Laje Cobertura Gráfico 3 - Os subsistemas que mais apresentam falhas 6 PROPOSTA DE METODOLOGIA DE MANUTENÇÃO PARA CONDOMÍNIOS A proposta é o surgimento de empresa especializada na gestão de manutenção, prestando serviços de manutenção preventiva com planos específicos e com uma estrutura completa para melhor atender os síndicos e moradores. A empresa deve ser especializada para atuar nas instalações dos condomínios. Esta empresa deve ir até o condomínio e fazer levantamento do estado das instalações e a partir do estudo criar o plano de manutenção. Deste plano saem os planos macro de manutenção para os síndicos e também as fichas de manutenção preventiva para técnicos e para os funcionários dos condomínios. Para facilitar a execução destas preventivas também são criadas instruções de trabalhos. Caso o funcionário do condomínio encontrar uma não conformidade mais grave ele pode gerar uma ordem de serviço para que a empresa possa programar a intervenção. Após execução das preventivas as informações voltam para a empresa aonde são registradas em um banco de dados, com intuito de criar histórico dos equipamentos e acompanhar o desempenho das instalações. Para melhor entender como deve funcionar a nova estrutura de manutenção segue Fluxograma para Gestão de manutenção em condomínios mostrado na figura 1.

4 Empresa de Gestão de Manutenção Estudo do condomínio Criação do PMP e do plano macro de manutenção Entrega de plano macro para síndico Ficha de preventiva para técnicos Ficha de preventiva para funcionários do condomínio Banco de dados Não Ocorreu Problema? Sim Abrir O.S. Empresa recebe O.S Figura 1. Fluxograma de Gestão do Plano de Manutenção Preventiva.. A principal ferramenta para implantação desta gestão de manutenção são os PMP s (Planos de Manutenção Preventiva). Para facilitar a organização do plano de manutenção preventiva, foi construída uma planilha conforme figura 2 Figura 2. PMP Plano de Manutenção Preventiva

5 A seguir tem-se a explicação dos principais campos do plano: 1) Subsistemas: conjunto de equipamentos que fazem parte de cada sistema. 2) Componentes: itens e peças do subsistema. 3) Ação a realizar: intervenção em cada componente. 4) Tempo previsto: tempo para realizar cada ação ou tempo padrão para execução do serviço. 5) Periodicidade: período ou intervalo de tempo entre intervenções. 6) Estado da máquina: descrição se equipamento deve estar funcionando ou não. 7) Instrução de Trabalho: Procedimentos detalhados para facilitar atividades de manutenção.. 8) Especialidade: identificação da pessoa responsável pela execução da inspeção. Outro documento importante para implantação do PMP são as IT s (Instruções de Trabalho). Para melhor entendimento segue a figura 3. Figura 3. IT Instrução de Trabalho A seguir tem-se a explicação dos principais campos do plano: 1) Número IT que é referenciado no PMP. 2) Neste item é indicado para qual finalidade foi criado IT. 3) Identificação da pessoa que criou a IT. 4) Identificação da pessoa que validou a IT. 5) Identificação do edifício e seu endereço. 6) Sistema: instalações encontradas no condomínio. 7) Subsistemas: equipamentos que fazem parte de cada sistema 8) Atividades que devem ser executadas na IT.

6 7 CONCLUSÕES Pode-se perceber que a conservação dos condomínios, seus sistemas e subsistemas exigem dos síndicos grandes esforços. Além de enfrentar a falta de conscientização dos moradores, o síndico precisa ainda ter capacidade e conhecimento técnico para fazer a gestão da manutenção, buscar empresas competentes com preços acessíveis, supervisionar pessoal e talvez o mais importante, saber o momento adequado para fazer manutenção. Esse problema ficou bem evidenciando com os resultados obtidos com os estudos de campo. Percebese que quase metade dos subsistemas avaliados se encontram em regular ou péssimo estado de conservação e não existe uma boa orientação para a execução de manutenção preventiva. Percebe-se ainda que na maioria dos condomínios não é feita manutenção preventiva e as falhas ocorrem com grande freqüência. O plano de manutenção apresentado no trabalho pode então ser um caminho para reverter o quadro que se evidencia nos dias de hoje. O plano busca através de uma metodologia padronizar as atividades de manutenção nos condomínios, pelo estudo de cada sistema ou subsistema tem-se planejamento detalhado com periodicidade para realizar as intervenções, responsável pela execução, ações que devem ser realizadas e ainda outros dados. O grande diferencial para o que se faz hoje é a fuga do achismo e a diminuição da responsabilidade que sobrecarrega os síndicos. Como resultado busca-se além de conservação do patrimônio questões como segurança, conforto, higiene e qualidade de vida. Como principais dificuldades para o correto desenvolvimento do trabalho pode-se citar: a falta de conhecimento especifico sobre o assunto, falta de material de apoio e ainda a falta de informação e conhecimento técnico das pessoas responsáveis pelos condomínios. 8 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5410:1997: Instalações elétricas de baixa tensão. Rio de Janeiro, 1997 MOUBRAY, John Manutenção centrada em confiabilidade RCM II, ALADON, traduzido por Kleber Siqueira, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674:1980: Manutenção de Edificações. Rio de Janeiro, KARDEC, Alan e Nascif, Júlio, Manutenção Função Estratégica, Qualitymark Editora ltda. Rio de Janeiro, MOTTER, Osir Manutenção Industrial: o poder oculto na empresa, Hemus Editora Limitada. São Paulo, 1992.