Veículos de investimento imobiliário

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1 CONFERÊNCIA NOVOS VEÍCULOS DE INVESTIMENTO NO SECTOR IMOBILIÁRIO EM ANGOLA Local: Tenda de Eventos na Baía de Luanda Data: 19 de Junho de 2014 Veículos de investimento imobiliário António Raposo Subtil RSA LP

2 DIREITO COMPARADO REIT (REAL ESTATE INVESTMENT TRUST) Entidade que detém e, em geral, gere activos imobiliários e os rendimentos deles decorrentes. Podem ainda ter a finalidade de financiar projectos imobiliários. TRUST Os trusts podem ser utilizados para investimento, constituindo uma entidade jurídica independente e autónoma, devendo os seus sócios (trustees) observar não apenas determinada divisão dos seus activos, mas também um conjunto de deveres fiduciários entre si. PESSOA FÍSICA Não sendo um veículo em sentido próprio, é usual o investimento imobiliário a título pessoal, sendo os rendimentos tributados enquanto rendimento de pessoa singular.

3 DIREITO COMPARADO SOCIEDADES COMERCIAIS Organização de pessoas e bens afectos ao exercício de uma actividade económica visando a prossecução do lucro SOCIEDADE OFF-SHORE : Constituída e sediada num estado em que o impacto fiscal relativo ao rendimento da sociedade seja nulo ou perto disso. Estas sociedades têm sido alvo de atenção legislativa a nível global. SOCIEDADE ZONA FRANCA DA MADEIRA: Sociedade com regime especial aprovado no âmbito do quadro normativo da UE SOCIETAS EUROPAEA: A constituir em qualquer em Estado Membro (EM) da UE, podendo ser deslocada para qualquer outro EM, sujeitando-se à legislação relevante em cada um dos EM em que a sociedade, e suas subsidiárias, estejam sediadas.

4 EXPERIÊNCIA NA EUROPA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) SOCIEDADE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (SII) Forma institucional/contratual; Instituições de investimento colectivo sem personalidade jurídica, que constituem patrimónios autónomos geridos por terceiros (sociedades gestoras). Forma societária/contratual; Instituições de investimento colectivo com personalidade jurídica, cujos activos são detidos pela própria sociedade em regime de propriedade e geridos a título fiduciário.

5 EXPERIÊNCIA GLOBAL FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO vs REAL ESTATE INVESTMENT TRUST O enquadramento legal e regulamentar dos REITS varia consoante a jurisdição. Elementos caracterizadores: A transparência fiscal, uma vez que os lucros (rendimentos) não são tributados na esfera interna deste veículo de investimento A liquidez, dado que são livremente comercializados no mercado de investimento imobiliário; A volatilidade, como consequência da elevada liquidez, principalmente quando cotados em bolsa e reconhecidos pelos investidores profissionais;

6 NATUREZA DOS VÉICULOS DE INVESTIMENTO (INSTITUCIONAL / CONTRATUAL) SOCIETÁRIA NÃO REGULAMENTADA (Sociedades Comerciais) SOCIETÁRIA REGULAMENTADA (Sociedades de Investimento) PATRIMÓNIOS AUTÓNOMOS (Fundos sem personalidade jurídica) REITS

7 GARANTIA ESPECIFICA DE PROTECÇÃO DO INVESTIMENTO Para a GESTÃO Para os CREDORES Para os INVESTIDORES Para o MERCADO

8 FORMA ESPECIAL DE INVESTIMENTO INDIRECTO CAPTAÇÃO E APLICAÇÃO DE POUPANÇA INVESTIMENTO DIRECTO em valores mobiliários com suporte em activos imobiliários PROJECT FINANCE (base contratual complexa com vários intervenientes) PARCERIAS PÚBLICO PRIIVADAS (com base legal, visando finalidades complexas) FINANCIAMENTO EXTERNO de projectos / empreendimentos imobiliários (contrato de crédito com garantia)

9 REDUÇÃO DO RISCO DO CRÉDITO NO MERCADO IMOBILIÁRIO EM CRISE (falência dos promotores clássicos) ISOLAMENTO DO VEÍCULO AUTONOMIA DO INVESTIMENTO SEGREGAÇÃO DE RESPONSABILIDADES FLEXIBILIDADE DE PARTICIPAÇÃO DOS AGENTES FACILIDADE NA EXECUÇÃO DE GARANTIAS

10 NOVA FUNÇÃO Veículos vocacionados para reestruturação de empreendimentos (DISTRESS ASSETS) CONTROLO: integração forçada ou controlo de empreendimentos por credores financeiros GESTÃO: incapacidade ou inexistência de gestão por falência do grupo empresarial titular das responsabilidades; GARANTIA: isolamento de responsabilidades e execução de garantias especificas sobre o empreendimento por parte do credor SUSTENTABILIDADE: desenvolvimento do empreendimento por via da gestão profissional e no interesse do credor

11 NOVA REALIDADE Participação dos Bancos no capital dos veículos (conversão de créditos em capital) Defesa dos financiamentos concedidos e das garantias prestadas pelo promotor Controlo do desenvolvimento dos projectos / empreendimentos Reforço da capacidade da gestão dos veículos no interesse do Banco credor / parceiro Redução de contingências a vários níveis (imagem, conflito com terceiros, etc.)

12 ZONA FRANCA DA MADEIRA (ZFM) - VANTAGENS ENQUADRAMENTO UNIÃO EUROPEIA Zona euro Espaço Schengen OCDE Não inclusão nas listas de paraísos fiscais BENEFÍCIOS FISCAIS IRC 5% OUTRAS ISENÇÕES BENEFÍCIOS FISCAIS Regime fiscal mais favorável até 2020 Acordos para evitar dupla tributação O regime fiscal mais favorável depende de requisitos e pressupostos relativos ao prazo de inicio da actividade, à criação de postos de trabalho e a montantes mínimos de investimento Imposto do Selo Retenção na fonte Mais-valias na venda de participações

13 ZONA FRANCA DA MADEIRA (ZFM) - VANTAGENS 0% HOLDING MADEIRA HOLD CO ANGOLA CO MAIS-VALIAS Venda da ANGOLA Co Venda de subsidiárias 0% PARTICIPATION EXEMPTION: os dividendos da subsidiária angolana estão isentos de imposto: A Madeira Co tem de deter directamente 5% do capital da subsidiária angolana; Ambas as sociedades têm de estar sujeitas e não isentas de IRC; Os dividendos distribuídos devem provir de lucros da subsidiária angolana que tenham sido tributados a uma taxa não inferior a 10% e não resultem de actividades geradoras de rendimentos passivos.

14 ZONA FRANCA DA MADEIRA (ZFM) - VANTAGENS TRADING SERVIÇOS 5% MADEIRA CO CLIENTE ANGOLA COMPRA E VENDA DE BENS OU PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS: Os lucros provenientes de operações desenvolvidas, exclusivamente, com outras entidades não residentes em território português ou com entidades igualmente licenciadas no âmbito do CINM são tributados em IRC à taxa de 5%.

15 ZONA FRANCA DA MADEIRA (ZFM) - VANTAGENS TRADING SERVIÇOS 5% MADEIRA CO CLIENTE ANGOLA COMPRA E VENDA DE BENS OU PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS: Os lucros provenientes de operações desenvolvidas, exclusivamente, com outras entidades não residentes em território português ou com entidades igualmente licenciadas no âmbito do CINM são tributados em IRC à taxa de 5%.

16 MODELO DE INVESTIMENTO via ANIP TRUST OFF SHORE ZONA FRANCA DA MADEIRA (ZFM) ANIP SOCIEDADE POR QUOTAS AO (quotas) SOCIEDADE ANÓNIMA AO (acções) FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO AO (UP s)

17 MODELO DE INVESTIMENTO FII via ANIP ANIP LEI DO INVESTIMENTO PRIVADO (Lei n.º 20/2011, de 20 de Maio) INVESTIMENTO QUALIFICADO USD ,00 BENEFICIOS E INCENTIVOS DE NATUREZA FISCAL E ADUANEIRA (regime contratual) Imposto industrial: 1 a 5 anos IAC: 3 a 9 anos SISA: redução ou isenção FORMA DE REALIZAÇÃO DO INVESTIMENTO: Constituição / aquisição SQ /SA; Outros modelos de investimento: consórcio, associação em participação etc.

18 FUNDOS DE INVESTIMENTO Vertentes de influência para o desenvolvimento económico: Dinamização do investimento e da acumulação de capital Financiamento das actividades inovadoras e desenvolvimento do mercado imobiliários Redução da concentração de recursos e quebra da dinâmica centro-periférica

19 FUNDOS DE INVESTIMENTO A complexidade e sofisticação dos instrumentos jurídico-financeiros, ao dispor dos investidores, exige a associação de consultorias de rigor técnico inquestionável, que assegurem a definição e a concretização dos projectos de investimento, especilamente nas suas vertentes contratual e de garantias associadas, nomeadamente: Projectos e veículos de investimento; Operações de financiamento; Concessão de garantias. A alternativa possível: Fundos de Investimento

20 FUNDOS DE INVESTIMENTO - DIREITO COMPARADO ANGOLA PORTUGAL MOÇAMBIQUE BRASIL CABO VERDE Enquadramento normativo: Angola: Decreto Legislativo Presidencial n.º 7/13, de 11 de Outubro Portugal: Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, alterado pelo Decreto-Lei n.º 71/2010, de 18 de Junho Moçambique: Decreto n.º 54/99, de 8 de Setembro, alterado pelo Decreto n.º 36/2005, de 29 de Agosto Brasil: Lei n.º 8.668, de 25 de Junho de 1993 Cabo Verde: Decreto-Lei n.º 15/2005 de 14 de Fevereiro, alterado pelo Decreto-Lei n.º 3/2014, de 16 de Janeiro

21 FUNDOS DE INVESTIMENTO - DIREITO COMPARADO ELEMENTOS ESTRUTURAIS SEMELHANTES Embora num estágio de evolução diferente, quer ao nível do n.º de fundos, quer da especialização dos activos, existem elementos estruturais semelhantes entre os FII em Portugal, Moçambique, Angola, Brasil e Cabo Verde NATUREZA INSTITUCIONAL Têm suporte na noção de património autónomo, sem personalidade jurídica. Gerido por uma entidade de reconhecida por lei como competente para o efeito

22 FUNDOS DE INVESTIMENTO - DIREITO COMPARADO ELEMENTOS ESTRUTURAIS SEMELHANTES Estrutura organizativa: São geridos por uma entidade específica que actua no interesse dos titulares do fundo, tendo por base a legislação em vigor e o regulamento de gestão do FII Património e responsabilidade: Estabelecem uma nítida separação entre o NATUREZA INSTITUCIONAL património do fundo, o dos participantes/cotistas e o da entidade administrativa;

23 FUNDOS DE INVESTIMENTO - DIREITO COMPARADO ELEMENTOS ESTRUTURAIS SEMELHANTES Regulamento de gestão: Têm o seu âmbito de actuação sujeito à política de investimento e limitações operacionais que constam do regulamento aprovado pela entidade de supervisão, no momento da constituição do fundo; Forma de constituição: São autorizados pela entidade supervisora (CMC em NATUREZA INSTITUCIONAL Angola, CMVM em Portugal, Banco de Moçambique em Moçambique, CVM no Brasil, AGMVM em Cabo Verde) verificados determinados requisitos, na sequência de um procedimento legal específico promovido pela entidade gestora.

24 FUNDOS DE INVESTIMENTO - DIREITO COMPARADO ELEMENTOS ESTRUTURAIS SEMELHANTES Avaliação dos activos do fundo: Estabelecem procedimentos específicos para a avaliação dos activos que compõem a carteira do fundo; Comercialização do fundo: Estabelecem procedimentos obrigatórios para efeitos de avaliação e comercialização das participações dos titulares dos fundos; NATUREZA INSTITUCIONAL Quadro fiscal: Os benefícios fiscais são estabelecidos em função da verificação de determinados pressupostos e critérios legais.

25 FUNDOS DE INVESTIMENTO - DIREITO COMPARADO DIFERENÇAS DOS REGIMES JURÍDICOS Tipologia dos fundos: Em Angola e Portugal os Fundos podem ser abertos, fechados ou mistos. Em Moçambique os fundos de investimento são abertos ou fechados e no Brasil os fundos imobiliários são todos fechados. Activos dos fundos: O regime de Angola, Portugal e Moçambique é idêntico, enquanto que no Brasil a carteira dos activos que podem integrar os Fundos é muito mais ampla e diversificada do que nos restantes países. No entanto, os principais tipos de activos são idênticos nos vários regimes (imóveis, acções e liquidez).

26 FUNDOS DE INVESTIMENTO - DIREITO COMPARADO DIFERENÇAS DOS REGIMES JURÍDICOS Prestação de garantias pelos fundos: Em Angola e Portugal é possível ao FII onerar parcial ou totalmente o seu activo, com a finalidade exclusiva de garantir o financiamento obtido, com observâncias dos limites legais (endividamento/oneração) Moçambique: proibição expressa de os FII contraírem financiamento, salvo por 120 dias, seguidos ou interpolados, num período de um 1e com um limite de até 10% do valor global da carteira (apoio à tesouraria). Brasil: proibição expressa de constituição de quaisquer ónus reais sobre os imóveis do FII. A entidade gestora não pode utilizar-se dos recursos do FII para prestar fiança, aval, aceite ou coobrigar-se sob qualquer forma.

27 FUNDOS DE INVESTIMENTO - DIREITO COMPARADO VANTAGENS Aspectos semelhantes Investimento fraccionado: Os FII proporcionam oportunidade de investimento aos agentes de mercado que não possuem capacidade financeira para, isoladamente, investirem em projectos e empreendimentos de média e grande dimensão no sector imobiliário Desinvestimento faseado: através da alienação de unidades de participação, o que não sucede com a aquisição directa de imóveis

28 FUNDOS DE INVESTIMENTO - DIREITO COMPARADO VANTAGENS Aspectos semelhantes Redução de burocracia: transacção de imóveis vs. transacção de UP s Maior transparência: Os actos do FII são da responsabilidade da entidade financeira que o administra, que está sujeita a supervisão pública. Versatilidade do FII: na medida em qualquer projecto ou empreendimento de natureza imobiliária é passível de ser incluído na sua carteira de activos (e.g., o património do FII pode ser constituído por acções de sociedades imobiliárias em Moçambique, o FII deverá deter mais de 50% do capital dessa sociedade.

29 FUNDOS DE INVESTIMENTO - DIREITO COMPARADO VANTAGENS Aspectos semelhantes Dinamismo: mercado e indústria FII destinados a empreendimentos imobiliários específicos vs. mercado tradicional de compra e venda ou do arrendamento de imóveis isolados Eficiência fiscal: quer ao nível da tributação interna do FII, quer da tributação externa dos cotistas/participantes investidores (residentes e não residentes).

30 CONFERÊNCIA NOVOS VEÍCULOS DE INVESTIMENTO NO SECTOR IMOBILIÁRIO EM ANGOLA Obrigado