1.º Programa de Ação Territorial do Complexo Termal das Caldas da Cavaca

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1 1.º Programa de Ação Territorial do Complexo Termal das Caldas da Cavaca Este programa de ação territorial (PAT) dá início à execução da Unidade de Planeamento e Gestão 2 Complexo Termal das Caldas da Cavaca (UOPG 2), conforme previsto no Plano Diretor Municipal de Aguiar da Beira (PDM). Diagnóstico das tendências de transformação da UOPG 2 A UOPG 2 foi definida devido à existência das Termas das Caldas da Cavaca. Esta instância termal tem uma relevância estratégica fundamental no contexto das políticas de fomento turístico e económico não só do concelho de Aguiar da Beira, mas de toda a região. Nestes termos delimitou-se uma vasta área onde fosse possível concretizar iniciativas e investimentos com finalidade turística desde que devidamente enquadrados por condições determinadas por adequados instrumentos de ordenamento do território. Definição de objetivos A delimitação desta UOPG teve como objetivo a inclusão da possibilidade de serem definidas condições para a instalação de iniciativas e investimentos turísticos que se possam articular e complementar com o Complexo das Termas das Caldas da Cavaca. Ações a realizar pelas entidades e investimentos previstos As ações a realizar para a persecução dos objetivos definidos serão as necessárias a adequar as iniciativas das entidades privadas, articulando-as e garantindo a potenciação das infraestruturas instaladas ou a instalar. 1

2 Os investimentos a efetuar, sobretudo os da responsabilidade da autarquia, serão os necessários para garantir as condições de concretização das pretensões, desde que daí resulte um comprovado interesse público e uma conveniente integração territorial. As ações e investimentos a realizar serão concretizados no contexto do modelo de ocupação do território definido. Modelo de Ocupação do Território Tendo em consideração a vastidão da área da UOPG 2 opta-se por concretizar a sua execução através da delimitação de unidade de execução conforme previsto na alínea c) do n.º 3 das orientações para a execução. Este 1.º PAT corresponde à área de ,00 m2 definida na planta anexa e define as condições e investimentos para revitalizar o complexo Termal das Caldas da Cavaca (conforme definido na alínea a) do objetivo programático), especificamente a concretização do início da via rodoviária que liga a rotunda das Caldas da Cavaca, na Estrada Municipal (EM) n.º 5872 que liga à Cavaca, à Quinta dos Matos, incluindo-se a remodelação da infraestruturas do complexo termal e, ainda, o acesso direto do complexo termal à rotunda da nova variante à localidade da Cavaca, garantindo-se, desta forma os acessos ao novo hotel a erigir no topo da encosta a sudeste. Nos termos da subalínea i) da alínea b) das orientações para a execução, na área da unidade do presente PAT o solo será reclassificado, passando a Solo Urbano, Solo Urbanizável, Espaço Residencial, alterando-se os parâmetros urbanísticos, adotando-se o regime de edificabilidade definido pelo art.º 61.º do Regulamento do PDM. Esta reclassificação justifica-se porque a localização do novo hotel é fronteira ao complexo Termal das Caldas da Cavaca, constituindo uma expansão àquele território; por outro lado a renovação das infraestruturas e a qualificação das termas permitem aptidões que perspetivam uma concentração de construção, funções e utilização, enquadrando-o na definição constante do n.º 1 do art.º 59.º do mesmo regulamento. 2

3 Coordenação das atuações das entidades públicas e privadas As atuações das entidades públicas e privadas deverão ser definidas tendo em consideração o equilíbrio dos interesses em questão: a atuação pública deverá garantir as condições necessárias à concretização do investimento privado no contexto do espaço público, devendo a Câmara Municipal ponderar, justificadamente, o equilíbrio entre o esforço financeiro público e as maisvalias que advêm do investimento privado. Contexto da ação a incluir neste PAT Com este PAT pretende-se concretizar a parte inicial de uma Via Rodoviária que ligará a rotunda das Caldas da Cavaca, na EM n.º 5872 que segue para a Cavaca, e a localidade da Quinta dos Matos. Na abertura deste arruamento será incluída a remodelação e construção de todas as infraestruturas do complexo termal existente. Será ainda incluída uma outra via rodoviária que ligará o núcleo central do Complexo Termal à rotunda do início da variante à localidade da Cavaca, também na EM n.º 5872; com esta via ficarão assegurados os acessos à nova unidade hoteleira e garantidas as infraestruturas públicas que o servirão. Nos termos expostos todas as intervenções serão integradas no domínio público municipal, podendo tal exigência implicar a adoção de expropriações para fins de interesse público. Resulta desta intervenção que a Quinta do Banho ou Caldas da Cavaca, assim como o prédio onde se implantará o novo hotel, deixem de ser uma propriedade de âmbito privado para se constituir como uma localidade, com prédios privados e arruamentos e infraestruturas públicas. 3

4 O presente PAT define o projeto base para a concretização das novas vias rodoviárias e a renovação das infraestruturas do Complexo Termal das Termas das Caldas da Cavaca, incluindo o acesso e infraestruturação da nova unidade hoteleira que se pretende erigir a sudeste do complexo. Neste projeto base inclui-se o cálculo da estimativa orçamental dos investimentos necessários à concretização das intervenções, devendo estes valores ser considerados para a abertura dos procedimentos legais para a contratualização pública das empreitadas necessárias. Inclui ainda o projeto a inclusão das áreas a expropriar e a estimativa dos valores necessários à aquisição de terrenos privados, não constando aqueles cujos direitos são do Município de Aguiar da Beira ou da Caldas da Cavaca, S.A. Investimentos previstos/definição dos compromissos públicos e privados para a concretização das ações Os investimentos previstos para o total das intervenções ascendem a ,83, conforme projeto e orçamento anexos. Neste valor são incluídos 3.850,00 m2 de terreno com pinhal a expropriar para a realização do acesso da rotunda do início da variante á localidade da Cavaca à nova unidade hoteleira. Considerando um valor inicial de 1,50 /m2 para a aquisição destes terrenos teremos um total de investimento de 5.775,00 [1,50 /m2 é um valor idêntico ao proposto pelo Município para a aquisição de pinhais na remodelação da Estrada Intermunicipal construída recentemente e que serve as propriedades em causa]. Não está incluído no orçamento nenhum valor relativo à disponibilização dos cerca de ,00 m2 de área que serão objeto de intervenção na Quinta dos Banhos e que, por consequência, passarão para o domínio público do Município, nem os 6000,00 m2 necessários para efetuar as vias que ligam o novo hotel ao centro do complexo termal das Caldas da Cavaca. 4

5 O investidor privado, Caldas da Cavaca, S.A., é detentor do direito de superfície dos terrenos da Quinta dos Banhos. A última avaliação oficial efetuada em agosto de 2011 por perito avaliador de imóveis dos Fundos de Investimento Imobiliário valoriza o prédio afetado (art.º 4248, da freguesia de Cortiçada) em 0,25 /m2. O valor da propriedade plena das áreas a expropriar ascenderá, assim, a 5.600,00. Nos termos do estabelecido nas alíneas j), i) e H) do art.º 13.º Códigos do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT), o valor do direito de superfície temporário titulado pelas Caldas da Cavaca S.A., considerando a sua atribuição por 50 anos, automaticamente renováveis por outros 50 anos, corresponderá a 80 % do valor da propriedade plena, ou seja, 4.480,00. A Caldas da Cavaca, S.A. é proprietária de direito pleno do prédio onde será efetuada via rodoviária que sobe a encosta até ao novo hotel. Esta via ocupará 6000,00 m2; considerando o valor de 1,50 /m2 adotado para a aquisição dos terrenos aos privados a valorização deste troço ascenderá a 9000,00. Nos termos da negociação efetuada com as Caldas da Cavaca, S.A., entidade responsável pelos investimentos privados a efetuar na área do PAT, ficou estabelecido que: - A Caldas da Cavaca, S.A. prescinde de qualquer valor a que tivesse direito pela passagem para o domínio público das áreas de terreno na Quinta do Banho; a valorização estimada ascende a 4.480,00 ; - A Caldas da Cavaca, S.A. prescinde ainda de qualquer valor relativo à passagem pelos terrenos de que é proprietária para a abertura da via que sobe a encosta até ao novo hotel; a valorização estimada ascende a 9000,00 ; - A Caldas da Cavaca, S.A. garantirá a aquisição de todos os terrenos necessários à concretização do acesso à nova unidade hoteleira [o valor estimado para estas aquisições ascende a 5.775,00 ], disponibilizando-os após a sua aquisição ao Município de Aguiar da Beira sem qualquer contrapartida. O Município de Aguiar da Beira compromete-se a disponibilizar à Caldas da 5

6 Cavaca, S.A. todo o apoio no processo de identificação e contacto com os proprietários dos terrenos a adquirir; - Todas as despesas relativas aos contratos e registos das transações serão da responsabilidade da Caldas da Cavaca, S.A.; quaisquer encargos relativos à transmissão dos terrenos para o domínio público municipal serão suportados pela Município de Aguiar da Beira; - O Município de Aguiar da Beira compromete-se a efetuar a suas expensas os projetos de execução baseados nos projetos base que definem o presente PAT; - O Município de Aguiar da Beira concretizará as empreitadas constantes dos projetos de execução enquanto obra pública, nos termos das normas e princípios constantes do Código dos Contratos Públicos e demais legislação em vigor, assumindo a totalidade dos seus custos que se estimam em ,86 para a intervenção no arruamento na Quinta dos Banhos e respetiva infraestruturação e ,97 para a concretização dos acessos e disponibilização das infraestruturas para a nova unidade hoteleira, totalizando as intervenções o valor de ,83 ; - Todos os terrenos objeto de intervenção serão integrados no domínio público municipal, assumindo o Município todos os direitos, obrigações e competência que legalmente lhe são estabelecidos para a gestão do domínio público municipal [alínea f) do n.º 2 e alínea b) do n.º 7 do art.º 64.º do quadro de competências e Regime Jurídico de Funcionamento, dos órgãos dos municípios e freguesias, com a redação em vigor. Consubstanciação do PAT Após a aprovação do PAT os compromissos assumidos entre as entidades pública e privada deverão ser reduzidos a escrito em termos de protocolo ou contrato programa. No âmbito das entidades públicas deverá ser verificado se no momento da celebração do acordo existe algum direito real da ABTT, Aguiar da Beira Termas e Turismo, E.M. relativo à propriedade dos prédios a integrar nas empreitadas, devendo a empresa municipal ser parte do contrato se tal for necessário. 6

7 A aprovação do PAT nos termos apresentados determina a autorização de serem iniciados os procedimentos legais para a realização das empreitadas. 7