EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS - SP.

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1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS - SP. AUTOS Nº: CLASSE - ASSUNTO: FALÊNCIA DE EMPRESÁRIOS, SOCIEDADE EMPRESÁRIAIS, MICROEMPRESAS E EMPRESAS DE PEQUENO PORTE AUTOFALÊNCIA FALIDA: TECTELCOM TÉCNICA EM TELECOMUNICAÇÕES LTDA EMERSON OLIVEIRA RIBEIRO DE SOUZA, Engenheiro, dando por terminados seus estudos, diligências e vistoria, vem, apresentar suas conclusões, expressas no seguinte LAUDO AVALIATÓRIO para os seguintes imóveis localizados na: RUA GUACUÍ, S/Nº (LOTES 23, 24 E 25 DA QUADRA 2), CHÁCARAS REUNIDAS SÃO JOSÉ DOS CAMPOS SP. Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 5 de abril de (Assinatura Digital) EMERSON OLIVEIRA RIBEIRO DE SOUZA CREA/SP: (Assinatura Digital) EVERTON OLIVEIRA RIBEIRO CREA/SP Membro Titular do IBAPE / SP Nº

2 SUMÁRIO OBSERVAÇÕES PRELIMINARES Âmbito da Perícia... 4 VISTORIA Vistoria in Loco Local Características Gerais da Localização Melhoramentos Públicos Características Efetivas da Região Do Imóvel Terrenos Benfeitorias... 8 CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO CÁLCULOS AVALIATÓRIOS Pesquisa de Mercado Cálculo do Valor do Imóvel CONCLUSÕES ENCERRAMENTO

3 RESUMO TABELA 1: Valor de mercado do imóvel descritos nas Matrículas nº(s) , e , do Cartório de Registro de São José dos Campos, lotes 23, 24 e 25 da quadra 02, área do terreno de 2.296,00m², benfeitorias sem valor comercial. VALOR DO IMÓVEL R$ ,00 (Um milhão, quinhentos e quarenta mil reais) Valor de liquidação forçada = R$ ,00 (Um milhão, duzentos e quarente mil reais) Válido para abril de FOTO 1: Vista do imóvel avaliando localizado na Rua Guacuí, s/nº, Chácara Reunidas São José dos Campos - SP. 3

4 OBSERVAÇÕES PRELIMINARES 1.1. Âmbito da Perícia O presente laudo tem por escopo determinar o valor de mercado do imóvel, conforme despacho de fls.: (...) avaliação dos imóveis (...). Imóveis situados na Rua Guacuí, s/nº, Chácaras Reunidas, São José dos Campos Sp. Está matriculado, sob nº(s) , e , do Cartório de Registros de Imóveis de São José dos Campos. VISTORIA 2.1 Vistoria in Loco Para coletar todos os subsídios necessários à elaboração de seu laudo, o Perito, quando da vistoria do imóvel, objetos da lide, dirigiu-se ao endereço em epígrafe: agendada para o dia 16 de fevereiro de 2.021, às 9:00 horas. 4

5 2.2 Local Características Gerais da Localização O imóvel em questão situa-se na: Rua Guaçuí, s/nº, Chácara Reunidas São José dos Campos - SP, no quarteirão completado pelas vias: Praça das Colinas, Rua Guaianesia, Rua Sete Lagos. O imóvel está matriculado, sob nº(s) , e , do Cartório de Registro de São José dos Campos (lotes 23, 24 e 25 da quadra 02), área do terreno de 2.296,00m², benfeitorias sem valor comercial. 5

6 FIGURA 1: Vista do local da vistoria. A reprodução do mapa oficial da cidade, utilizando o Google Maps, ilustra a localização do imóvel. FIGURA 2: Foto aérea capturada através do Google Earth, a seguir, ilustra a localização do imóvel. 6

7 Melhoramentos Públicos Os locais são servidos pelos seguintes melhoramentos públicos: pavimentação asfáltica, guias, sarjetas, água, energia elétrica, telefone, correio, coleta de lixo, transporte coletivo próximo, escola Características Efetivas da Região O local apresenta características de uso Industrial, e comercial. Está localizado no Bairro Chácara Reunidas São José dos Campos -SP. A ocupação residencial é caracterizada casas, de padrão construtivo simples a médio, de acordo com a classificação constante no "ESTUDO DE EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA 2.019". A ocupação comercial é caracterizada por bares, mercearias, mercados, oficinas mecânicas, lojas de produtos diversos, dentre outros, distribuídas ao longo do bairro. 2.3 Do Imóvel Terrenos Topografia: plana; Condições no solo e superfície: firme e seco; Formato: regular; Situação: frente única. 7

8 Benfeitorias Sobre o terreno do imóvel, acima descrito, encontra-se imóveis de uso industrial de padrão econômico. O estado de conservação, segundo o Estudo VALORES de EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS (2017/2019), enquadra-se na referência (H) Estado da Edificação: Reparos Importantes e sem valor. FOTO 2: Vista da faixada do imóvel, com entrada pela Rua Guacuí. 8

9 FOTO 3: Vista da Rua Guaçuí, onde se localiza o imóvel avaliando. FOTO 4: Vista da Rua Guaçuí por outro ângulo, onde se localiza o imóvel avaliando. 9

10 CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO O referido trabalho representa a revisão das anteriores Normas para Avaliação de Imóveis e Normas para Avaliação de Imóveis na Desapropriação do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharias e está baseada na NBR A ABNT NBR foi elaborada no Comitê Brasileiro de Construção Civil (ABNT/CB 02), pela Comissão de Estudo de Avaliação na Construção Civil (CE 02:134.02). Na presente avaliação, adotou-se o Método Direto, que define o valor de forma imediata através da comparação direta com dados de elementos assemelhados, constituindo-se em Método Básico. Para a perfeita aplicação deste método, as características em que deve haver semelhança, basicamente estão relacionadas com os seguintes aspectos: localização, tipo de Imóvel, dimensões, padrão construtivo, idade e data da oferta. Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada. Para a aplicação do Método Comparativo, será adotado o processo de homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir delas, se ajustam os valores comparativos, para adequá-los às condições do imóvel avaliando. 10

11 Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização, obedecendo aos seguintes fatores: A) OFERTA: Dedução de 10% no preço das ofertas para cobrir risco de eventual super estimativa por parte das ofertas (elasticidade dos negócios). No caso de transcrição, não haverá o referido desconto. B) ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos elementos comparativos, uma vez que os elementos coletados são contemporâneos à data base do laudo. E) FATOR DE TRANSPOSIÇÃO: Transporte dos elementos para o local da avaliação empregando índices locais publicados na Planta Genérica de Valores, editada pela Municipalidade de São Paulo. C) PADRÃO CONSTRUTIVO: O valor da participação das benfeitorias, que incide sobre o valor do imóvel, será determinado através dos parâmetros recomendados no Estudo realizado pelo Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP. Os valores unitários médios, assim como os intervalos de valores relativos aos padrões construtivos, estão vinculados ao valor do H8-N do SINDUSCON, conforme figura 3. 11

12 FIGURA 3: Classificação do tipo de construção 12

13 D) DEPRECIAÇÃO PELO OBSOLETISMO DA CONSTRUÇÃO: Para o cálculo da depreciação da construção, será empregada a adequação do Método Ross-Heidecke prevista no referido estudo, que combina as considerações da idade da edificação, com o tipo da construção e com o estado de conservação, através da seguinte fórmula: Foc = R + K * (1 R), onde: R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na Tabela 3. K = coeficiente de Ross/Heideck TABELA 2: Tabela de Vida Referencial e Valor Residual (R) CLASSE TIPO PADRÃO RESIDENCIAL COMERCIAL BARRACO CASA APARTAMENTO ESCRITÓRIO GALPÕES COBERTURAS VIDA REFERENCIAL Ir (anos) VALOR RESIDUAL R (%) RUSTICO 5 0 SIMPLES 10 0 RÚSTICO PROLETÁRIO ECONÔMICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO ECONÔMICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO ECONÔMICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO RÚSTICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR RÚSTICO SIMPLES SUPERIOR

14 O estado de conservação da edificação será classificado segundo a graduação que consta na tabela 4. TABELA 3: Estado de conservação - Depreciação Estado Depreciação (%) a) Novo 0,00 b) Entre novo e regular 0,32 c) Regular 2,52 d) Entre regular e reparos simples 8,09 e) Reparos simples 18,10 f) Entre reparos simples e importantes 33,20 g) Reparos importantes 52,60 h) Entre reparos importantes e sem valor 75,20 i) Sem valor 100,00 entrada, onde: O Fator K é obtido da tabela a seguir, mediante dupla - na linha entra-se com o número de relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação (Ie), e a vida referencial (Ir) relativo ao padrão dessa construção. - na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas no quadro anterior. 14

15 O estado de conservação da edificação será fixado em função das constatações em vistorias, observando-se o estado aparente em que se encontram: sistema estrutural, de cobertura, hidráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus revestimentos; pesando os seus custos para uma eventual recuperação. TABELA 4: Estado de conservação Idade em % ESTADO DE CONSERVAÇÃO da vida referencial a b c d e f g h 2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0, ,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0, ,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0, ,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0, ,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0, ,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0, ,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0, ,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0, ,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0, ,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0, ,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0, ,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0, ,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0, ,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0, ,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0, ,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0, ,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0, ,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0, ,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0, ,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0, ,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0, ,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0, ,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0, ,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0, ,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0, ,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0, ,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0, ,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0, ,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0, ,520 0,516 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0, ,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,123 15

16 64 0,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0, ,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0, ,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0, ,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0, ,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0, ,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0, ,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0, ,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0, ,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0, ,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0, ,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0, ,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0, ,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,115 0,082 0, ,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0, ,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0, ,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0, ,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0, ,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0, ,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 CÁLCULOS AVALIATÓRIOS 4.1 Pesquisa de Mercado Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico de área que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisou-se junto a diversas empresas imobiliárias os valores ofertados para venda na mesma região geo-econômica e negócios efetivamente realizados. Da pesquisa efetuada obteve-se os elementos comparativos listados na sequência. Os elementos coletados foram inseridos no programa GeoAvaliar desenvolvido com base nas Normas do IBAPE/SP, que se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxilia 16

17 no processo avaliatório, possibilitando maior agilidade e veracidade aos resultados obtidos nas avaliações. Obtidos os elementos comparativos homogeneizados, fezse os cálculos estatísticos obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média, cuja média final homogeneizada para o valor da venda resultou em: Vu = R$ 540,44/m² O valor unitário de R$ 540,44/m² (quinhentos e quarenta reais e quarenta e quatro centavos por metro quadrado). 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25

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28 4.2.1 Cálculo do Valor do Imóvel O valor do terreno será determinado através do produto da área do lote, do valor unitário do metro quadrado: Onde: At = 2.296,00 m² Ms = Vu = R$ 540,44/m² = obtido em pesquisa de mercado Fp = 45,00 metros Fr = 10,00 metros (frente de referência) Pe = 68,84 metros (profundidade equivalente) Pmi = 20,00 metros (profundidade mínima) Pma = 60,00 metros (profundidade máxima) Expoente do fator de frente f = 0,20 Expoente do fator de profundidade p = 0,50 Cálculo do Fator de Testada: se aplica o fator testada à lotes, com frente maior que a de referência ou seja: Fp > Fr...fator= 1,18 28

29 Cálculo do Fator de Profundidade: A profundidade equivalente do terreno está fora do intervalo de avaliação, portanto: Cp = (Pma/Pe) +{[1 - (Pma/Pe)]. (Pma/Pe)p} Cp = (60,00/68,84) +{[1 - (60,00/68,84)]. (60,00/68,84)0,50} Cp= 1,05 Substituindo e calculando: VT = R$ 540,44/m² x 2.296,00m² x 1,18 x 1,05 VT = R$ ,45 Ou, em números redondos: R$ ,00 (Um milhão, quinhentos e quarenta mil reais) Em consulta junto a revenda de imóveis a absorção do bem, velocidade de venda, é de: 16 meses. Portanto, será considerado a liquidação forçada com a aplicação do deságio sobre o valor de mercado dos imóveis. 29

30 Cálculo do Valor de Liquidez - Fórmula (Juros Compostos): Para o cálculo do valor de liquidez, utilizou-se a seguinte fórmula: VF = VP x (1+i) n Legenda: VF = Valor Futuro = Valor de Mercado VP = Valor Presente = Valor de Liquidez i = Taxa (adotado em 18% ao ano) Expressa custo de oportunidade de o ativo estar imobilizado além de gastos com imóvel (Ex. IPTU, condomínio, manutenção, etc.). Taxa de juros mensal = 1,3888%. VILF = R$ ,00/(1+0,013888)^16 = R$ ,92 Ou, em números redondos: VILF = R$ ,00 (Um milhão, duzentos e quarenta mil reais) 30

31 CONCLUSÕES Conforme cálculos efetuados no conteúdo do presente laudo, os valores dos imóveis, objeto de avaliação, é de: TABELA 8: Valor de mercado dos imóveis VALOR DO IMÓVEL R$ ,00 (Um milhão, quinhentos e quarenta mil reais) Valor de liquidação forçada = R$ ,00 (Um milhão, duzentos e quarente mil reais) Válido para abril de

32 ENCERRAMENTO Dando por terminado o seu trabalho, digitou o presente LAUDO, que se compõe de 32 (trinta e dois) folhas digitadas de um lado só, vindo as demais rubricadas, datada e assinada pelo Vistoriador. Informa que se encontram à disposição das partes, respectivos advogados, e demais interessados no site do TJSP, Link de Acesso ao Público Externo, (ou seguimento processos/serviços/cadastro de auxiliares da justiça), Curriculum Vitae, Carteira de Habilitação (CREA), diplomas de Engenharia (Graduação e Especialização FEI/SP) e certidões (cível e criminal). Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 5 de abril de (Assinatura Digital) EMERSON OLIVEIRA RIBEIRO DE SOUZA CREA/SP: (Assinatura Digital) EVERTON OLIVEIRA RIBEIRO CREA/SP Membro Titular do IBAPE / SP Nº

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